El Sr. Tap está describiendo una gran ambición de gastar 1,4 billones de dólares para mejorar el papel del Estado para reconstruir el mercado inmobiliario y superar la crisis de la vivienda.
El enorme mercado inmobiliario de China está en crisis: los precios de las viviendas caen, los promotores inmobiliarios colapsan y la gente se pregunta si sigue siendo una inversión viable. La crisis está frenando el crecimiento de China y poniendo nerviosos a los inversores de todo el mundo.
En respuesta, el presidente chino, Xi Jinping, está impulsando una nueva estrategia para fortalecer el papel del Estado en la política de vivienda en un mercado dominado por el sector privado. Los asesores políticos involucrados en recientes discusiones gubernamentales dicen que la estrategia se basa en dos programas principales.
Un hombre pasa junto a edificios de apartamentos inacabados, construidos por China Evergrande, en las afueras de Shijiazhuang, provincia de Hebei, China, en febrero de 2024. Foto: Reuters
Una de ellas es que el Estado comprará proyectos inmobiliarios privados en dificultades y los convertirá en viviendas de alquiler o de reventa. La medida restante insta al gobierno a construir más viviendas sociales para familias de ingresos bajos y medios.
El objetivo es aumentar la proporción de viviendas construidas por el Estado para alquiler o venta a precios bajos, bajo condiciones estrictas, al menos al 30% de la oferta de viviendas de China, desde el 5% actual.
El costo de estos planes sería enorme, posiblemente hasta 280 mil millones de dólares por año durante los próximos cinco años, para un total de alrededor de 1,4 billones de dólares. Según los observadores, estas medidas se enmarcan en el impulso más amplio reciente del presidente Xi Jinping para expandir el control estatal sobre la economía y controlar al sector privado.
A fines de la década de 1990, cuando China comenzó a liberalizar sus mercados, sus líderes inicialmente imaginaron un sistema de dos niveles, en el que algunas personas comprarían bienes raíces desarrollados privadamente mientras que otras vivirían en viviendas sociales subsidiadas por el Estado.
Sin embargo, en las últimas décadas, los desarrolladores inmobiliarios privados como China Evergrande se han expandido rápidamente y dominan cada vez más el mercado chino. Hoy en día, más del 90% de los hogares chinos son propietarios de sus propias viviendas, en comparación con aproximadamente el 66% en Estados Unidos.
El paso a la propiedad privada de la vivienda ha creado una enorme riqueza en China. Pero el auge del mercado inmobiliario también provocó una burbuja de deuda, que hizo subir los precios y provocó que muchas familias jóvenes perdieran la oportunidad de tener la casa de sus sueños.
El año pasado, cuando el mercado se sumió en la agitación tras una campaña gubernamental de varios años para frenar el exceso de inversión inmobiliaria, los economistas dentro y fuera de China pidieron a Beijing que adoptara medidas más decisivas para reestructurar el sector.
Hay millones de apartamentos vacíos en toda China y muchos edificios sin terminar necesitan apoyo financiero para completarse.
En una conferencia en diciembre pasado, el Sr. Xi dejó claro que la prioridad para 2024 es acelerar el desarrollo de un “nuevo modelo” para el sector inmobiliario. El modelo se centra en gran medida en la vivienda asequible proporcionada por el Estado, según una fuente familiarizada con el asunto.
Los asesores políticos dicen que el presidente Xi cree que el sector inmobiliario, que ha impulsado el crecimiento de China durante años y en un momento representó alrededor de una cuarta parte del producto interno bruto (PIB), ya no jugará un papel tan importante en la economía.
En su opinión, se ha utilizado demasiado crédito para la especulación inmobiliaria, lo que aumenta los riesgos del sistema financiero, amplía la brecha entre ricos y pobres y desvía recursos de sectores de la “economía real”, como la manufactura y la alta tecnología, que los líderes chinos consideran estratégicamente importantes en su competencia con Estados Unidos.
En cierto modo, el plan del Sr. Xi devolvería el mercado inmobiliario de China a sus raíces. Hace décadas, bajo el mando de Mao Zedong, el Estado chino controlaba el mercado inmobiliario y la mayoría de la gente vivía en viviendas proporcionadas por sus unidades de trabajo.
En discusiones de política interna, el vice primer ministro chino, He Lifeng, uno de los asesores de mayor confianza del Sr. Xi, argumentó que una mayor participación del Estado ayudaría al gobierno a absorber el exceso de oferta de viviendas, poner un piso a los precios de las viviendas y ayudar a proteger a los bancos de perder cientos de miles de millones de dólares en valor contable si el mercado continuaba deteriorándose.
Otro atractivo, dicen los asesores, es que convertir más propiedades privadas en viviendas subsidiadas por el Estado para alquiler o venta podría ayudar a avanzar en el objetivo de Xi de una “prosperidad compartida”.
El presidente chino, Xi Jinping, inspecciona un complejo de viviendas de alquiler subsidiadas por el gobierno en Shanghái en noviembre de 2023. Foto: Xinhua
La nueva estrategia ha recibido más atención tras una directiva gubernamental llamada Documento 14, emitida en octubre pasado. Se prevé añadir alrededor de 6 millones de unidades de vivienda asequibles en 35 ciudades con más de 3 millones de habitantes durante los próximos cinco años.
El documento no entra en muchos detalles sobre cómo se implementará el plan, pero sí enfatiza que el gobierno impondrá restricciones sobre quién puede comprar propiedades estatales y prohibirá que se comercialicen en el mercado abierto.
El Banco Popular de China (PBOC) ha reservado alrededor de 70.000 millones de dólares que se distribuirán entre tres importantes bancos de políticas, el Banco de Desarrollo de China, el Banco de Exportación e Importación de China y el Banco de Desarrollo Agrícola de China, para ayudar a implementar la estrategia.
El Banco de Desarrollo de China reveló en diciembre de 2023 que había proporcionado una línea de crédito por valor de casi 28,4 millones de dólares a la ciudad de Fuzhou para construir un proyecto de viviendas asequibles. Una vez finalizado, previsto para 2026, el proyecto contará con aproximadamente 701 viviendas vendidas a precios reducidos a familias de bajos ingresos.
El banco también otorgó un préstamo de más de 1,4 millones de dólares al gobierno de Hunan para desarrollar viviendas sociales en un distrito del centro de la ciudad.
A principios de enero, el Banco Popular de China y la Autoridad Nacional de Supervisión Financiera emitieron nuevas directrices que prometen apoyo financiero para propiedades de alquiler subsidiadas por el gobierno. La guía dice que la financiación estatal ayudará a “revitalizar el parque de viviendas existente”.
El viceprimer ministro He Lifeng presentó algunos de los planes del gobierno a representantes empresariales estadounidenses cuando visitó San Francisco en noviembre pasado con el presidente Xi.
Durante una reunión al margen de la cumbre de Xi con el presidente estadounidense Joe Biden, el vice primer ministro chino se centró principalmente en el plan de vivienda subsidiada por el gobierno, explicando a los ejecutivos estadounidenses que ayudaría a la gente de las grandes ciudades a poder comprar casas, según fuentes familiarizadas con el asunto.
El debate sugiere que los dirigentes chinos están preocupados por cómo los inversores extranjeros ven la respuesta del gobierno a la crisis inmobiliaria, que los ha llevado a vender acciones y bonos chinos en los últimos meses.
Sin embargo, el Sr. Ha no mencionó las medidas que muchos banqueros e inversores extranjeros han instado al gobierno chino a adoptar, como la reestructuración de los promotores inmobiliarios privados en problemas o la finalización de millones de viviendas que los chinos han pagado pero que no han sido entregadas porque los promotores están en problemas financieros.
El Fondo Monetario Internacional (FMI) dijo que la tarea más urgente de Beijing es elaborar un plan integral para ayudar a los desarrolladores con problemas financieros a reestructurar sus deudas, mientras obliga a los bancos y otras partes interesadas a aceptar pérdidas. Aunque dolorosa, la medida debería ayudar a restablecer la confianza pública en el mercado.
Pero los asesores políticos involucrados en las discusiones dicen que Beijing sigue reticente a proporcionar apoyo de liquidez directo a los promotores por miedo a volver a inflar la burbuja inmobiliaria que Xi está tratando de desinflar.
La compra de bienes inmuebles por parte del Estado chino y su conversión en apartamentos de alquiler plantea cuestiones complejas, como por ejemplo si el gobierno debería pagar el valor de mercado, dicen los observadores. Tampoco está claro qué pasa si el propietario no quiere vender.
Los economistas señalan que construir nuevas viviendas sociales será más sencilla y ayudará a impulsar la industria de la construcción. Pero esto también significa que se añadirá más oferta de viviendas en un momento en que la población de China se está reduciendo. El FMI pronostica que la demanda subyacente de nuevas viviendas en China caerá casi un 50% durante la próxima década.
Michael Pettis, profesor de finanzas de la Universidad de Pekín, dijo que si el gobierno aumentara significativamente la oferta de viviendas asequibles, ésta se transferiría a los hogares pobres, "algo que China necesita desesperadamente".
Ayudará a la gente a gastar más en otras cosas, dijo, pero es demasiado pronto para decir cómo se desarrollará el plan.
Zhiwu Chen, profesor de finanzas de la Universidad de Hong Kong, es más escéptico. Comparó la nueva estrategia inmobiliaria de China con la forma en que Beijing utilizó fondos estatales para comprar acciones y tratar de apuntalar un mercado bursátil en caída.
Estos esfuerzos a menudo no logran consolidar de forma sostenible el mercado, señaló Chen. Gastar dinero para comprar proyectos inmobiliarios en dificultades no será efectivo debido a los desafíos demográficos del país y al exceso de oferta.
Esa estrategia también podría plantear preguntas incómodas sobre la justicia social, añadió. Que el Estado compre bienes inmuebles a los promotores cuando el mercado está débil significa utilizar recursos nacionales para subsidiar a algunas personas mientras que otras no.
“Se convierte en una cuestión de distribución de la riqueza”, dijo Chen. "No todo el mundo en China posee varios apartamentos y no está dispuesto a venderlos".
En los últimos años, varias ciudades chinas, como Zhengzhou, en el centro de China, y Suzhou, cerca de Shanghai, han lanzado sus propios programas para comprar miles de propiedades sin vender a los promotores y luego convertirlas en viviendas asequibles para familias de bajos ingresos.
Estos programas ayudan a absorber el exceso de viviendas, pero también ponen más presión sobre las finanzas locales, dicen los economistas.
Otro esfuerzo notable en materia de vivienda social fue la iniciativa de “limpieza de barrios marginales”, lanzada hace casi una década, cuando el mercado inmobiliario de China también atravesaba dificultades.
En el marco del programa, el banco central proporcionó capital preferencial a los bancos estatales, que luego prestaron dinero a los promotores inmobiliarios para comprar terrenos en ciudades y pueblos y construir más viviendas. A cambio, los gobiernos locales ofrecen subsidios a las familias desplazadas de los barrios marginales, permitiéndoles comprar nuevos apartamentos en el mercado abierto.
La iniciativa ayudó a reactivar la demanda de bienes raíces, pero impulsó un auge de la construcción que exacerbó el excedente de vivienda de China.
Los economistas subrayan que la actual crisis inmobiliaria es mucho más grave, lo que deja al gobierno chino frente a un enorme desafío en sus esfuerzos por resolver el problema de los precios de la vivienda y el exceso de oferta.
Vu Hoang (Según WSJ, Reuters, AFP )
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