¿Vender o alquilar hasta 5 casas al año requiere establecer un negocio?

Tres opciones

Este reglamento pretende proporcionar criterios para identificar más claramente a las personas que realizan negocios inmobiliarios de pequeña escala. Porque de acuerdo con la Cláusula 3, Artículo 9 de la Ley de Negocios Inmobiliarios de 2023, las personas que realizan negocios inmobiliarios a pequeña escala no tienen que establecer una empresa, pero deben declarar y pagar impuestos de acuerdo con las disposiciones de la ley.

En consecuencia, el Ministerio de Construcción propone tres opciones para identificar a las personas que realizan negocios inmobiliarios de pequeña escala. Opción 1: Las personas venden, transfieren o alquilan casas existentes o futuras (3 a 5 casas o departamentos en un año). Los particulares venden, transfieren o arriendan obras de construcción existentes o futuras de 5 a 10 obras o de 5 a 10 superficies de piso en las obras en el plazo de 1 año.

Restringir las transacciones en este momento impactará negativamente al mercado inmobiliario.

Opción 2: Las personas físicas que realizan negocios inmobiliarios de pequeña escala pueden identificarse mediante la venta o arrendamiento de bienes inmuebles de su propiedad o derecho de uso con una superficie de 1.000 – 2.000 m2 de terreno en zonas urbanas. En las zonas rurales, esta superficie es mayor, alrededor de 3.000 – 5.000 m2.

Opción 3: Las personas físicas invierten en la construcción de viviendas individuales de 2 pisos o más y una escala de menos de 20 apartamentos según lo prescrito en la Cláusula 3, Artículo 57 de la Ley de Vivienda. Los particulares venden o alquilan casas procedentes de herencias o casas de agradecimiento, caridad o solidaridad que los particulares reciben de otras personas.

Para aumentar los ingresos y evitar pérdidas presupuestarias, ayudando al mercado inmobiliario a desarrollarse saludablemente, es necesario que existan soluciones económicas de gestión, no sólo administrativas.

Abogado Tran Minh Cuong (Colegio de Abogados de la Ciudad de Ho Chi Minh)

Mientras tanto, la legislación actual no contempla detalles específicos para los casos de negocio inmobiliario que no requieran la constitución de una empresa.

Impuestos en lugar de restringir el comercio

El abogado Tran Minh Cuong (Colegio de Abogados de Ciudad Ho Chi Minh) comentó que este tipo de regulación nunca se ha visto en el mundo , es poco práctica y obstaculiza el desarrollo del mercado. En lugar de ello, dejemos que la gente comercie libremente, pero que sea responsable de pagar los impuestos correcta e íntegramente, de acuerdo con la ley. En concreto, este tipo de negocio debería estar altamente gravado, porque no crea plusvalía. Cuanto más bienes inmuebles compre y venda, más impuestos pagará. En ese momento, tanto el gobierno como el pueblo se benefician porque ese impuesto se utiliza para invertir y reconstruir infraestructura...

No sólo eso, si esta normativa entra en vigor, ¿qué organismo va a monitorear y confirmar el número de ventas de un individuo específico para obligarlo a establecer un negocio si vende 6 o más inmuebles? ¿Deberían verse obligados a crear una nueva empresa para vender bienes inmuebles? Si no establecen una empresa ¿Qué tipo de sanciones habrá? Supongamos que las personas acuerdan establecer un negocio, pero en los años siguientes no compran ni venden ningún inmueble, ¿mantendrán ese negocio para siempre? Aunque querer disolver o declarar en quiebra una empresa en Vietnam es actualmente extremadamente difícil.

Según el abogado Cuong, el mercado inmobiliario todavía está lento, como una persona enferma que no se ha recuperado. Es necesario que haya un impacto para aumentar el número de transacciones inmobiliarias y crear liquidez para el mercado. Esta propuesta es como apretar el “tubo de respiración” y hacer que un mercado ya de por sí difícil sea aún más difícil. El mercado inmobiliario quiere desarrollarse y venderse, debe haber intermediarios, inversionistas, especuladores... La gestión del mercado inmobiliario debe orientarlo para que se desarrolle de forma estable, no si no se puede gestionar, entonces prohibir las actividades del negocio inmobiliario.

Para aumentar los ingresos y evitar pérdidas presupuestarias, contribuyendo así al desarrollo saludable del mercado inmobiliario, se necesitan soluciones económicas para la gestión, no solo administrativas. Si hay más regulaciones administrativas, el mercado tendrá que encontrar maneras de sortear la ley, lo que generará mayor caos. Por lo tanto, no debemos limitar el número de viviendas en venta y alquiler, sino crear un sistema impositivo que imponga fuertes impuestos a los pequeños particulares que operan en el mercado inmobiliario para obtener ganancias. En particular, quienes compran casas y terrenos y los dejan abandonados, sin renovarlos ni utilizarlos, esperando simplemente a que suba el precio para venderlos y obtener ganancias, deberán tributar aún más. El Estado puede utilizar ese dinero de los impuestos como fondo para construir nuevas zonas de viviendas sociales para los más desfavorecidos, satisfaciendo así las necesidades reales de la población. En ese momento, los inversores y especuladores inmobiliarios disminuirán considerablemente, analizó el abogado Tran Minh Cuong.

El experto en bienes raíces Tran Khanh Quang cree que si un individuo realiza negocios inmobiliarios de forma continua y en grandes cantidades, necesita tener una entidad legal. En este sentido, esta disposición es correcta. Sin embargo, si esta normativa se aplica de forma inmediata, es inestable, o bien dar un número concreto de 3-5 viviendas no conviene, se necesita una hoja de ruta y tiempo. Porque hay personas que poseen de 2 a 4 productos inmobiliarios pero el valor es de hasta 50 mil millones de VND, incluso cientos de miles de millones de VND en comparación con una persona que posee de 10 a 20 productos, pero cada producto vale solo 1 a 2 mil millones de VND.

La ley es correcta, pero requiere una hoja de ruta específica, ya que al establecer una entidad legal, se debe establecer una empresa inmobiliaria. Incorporar activos personales a una empresa plantea muchos problemas; no es sencillo y debe explicarse, especialmente al incorporar tierras agrícolas. Actualmente, la normativa estipula que el capital social para establecer una empresa inmobiliaria es de 20 mil millones de VND. ¿Es esto razonable? Los negocios inmobiliarios, ya sean ganancias o pérdidas, deben pagar un impuesto del 2% para un particular, mientras que las empresas solo pagan impuestos cuando obtienen ganancias y pueden incluir los costos en los gastos de la empresa. Por lo tanto, a largo plazo, si los inversores individuales pretenden invertir de forma continua, necesitan establecer una empresa que facilite la gestión de los bienes inmuebles y obtenga mayores beneficios. El problema radica en cómo el Estado facilita la incorporación de los bienes inmuebles a la entidad legal de la empresa, analizó el Sr. Tran Khanh Quang.

Compartiendo la misma opinión, el Sr. Doan Ngoc, Director General de PropertyX Joint Stock Company, dijo que la emisión de tales regulaciones es para limitar la especulación. La orientación del Estado es no permitir que el sector inmobiliario se desarrolle demasiado rápido, afectando a muchas otras industrias y a toda la economía. Sin embargo, si se restringe el comercio, esto afectará al mercado. Durante los períodos de fiebre inmobiliaria, los agentes inmobiliarios no transferirán el libro rosa, sino que utilizarán trucos para eludir la ley y evadir impuestos.

Primero, acudirán al notario para autorizar la compraventa con el propietario, es decir, el propietario autoriza plenamente la compraventa al “broker” sin transferir el libro rosa. En segundo lugar, cuando el “broker” encuentra un comprador, entonces se realiza el procedimiento de transferencia de nombre notariado. En tercer lugar, hay casos en los que el "agente" negociará con el propietario por adelantado. Por tanto, el Estado no recauda ningún impuesto a los "brokers". No sólo eso, los inversores también eludirán la ley pidiendo a sus familiares, esposas e hijos que sean propietarios de bienes inmuebles. Por lo tanto, esta regulación no se puede gestionar.

En el contexto actual, es poco probable que esta propuesta combata la especulación y podría ser contraproducente, ya que afecta a la psicología de unos inversores ya de por sí inestables. Por lo tanto, se necesita un mecanismo abierto para atraer recursos, porque en el contexto actual, el sector inmobiliario sigue siendo uno de los grandes y efectivos canales para atraer recursos, especialmente capital de inversión extranjera y remesas. Necesitamos más políticas para atraer y promover las transacciones inmobiliarias en lugar de intentar restringirlas.

Sr. Doan Ngoc, Director General de PropertyX Joint Stock Company

Enlace de origen: https://thanhnien.vn/ban-cho-thue-toi-da-5-can-nha-mot-nam-phai-thanh-lap-doanh-nghiep-185240304212115882.htm