Tres opciones
Este reglamento tiene por objeto proporcionar criterios para identificar más claramente a las personas que realizan negocios inmobiliarios de pequeña escala. Porque de acuerdo con la Cláusula 3, Artículo 9 de la Ley de Negocios Inmobiliarios de 2023, las personas que realizan negocios inmobiliarios a pequeña escala no tienen que constituir una empresa, pero deben declarar y pagar impuestos de acuerdo con las disposiciones de la ley.
En este sentido, el Ministerio de Construcción propone tres opciones para identificar a las personas que realizan negocios inmobiliarios de pequeña escala. Opción 1: Las personas venden, transfieren o alquilan casas existentes o futuras (3 a 5 casas o apartamentos en un año). Los particulares venden, transfieren o arriendan obras de construcción existentes o futuras de 5 a 10 obras o de 5 a 10 superficies de planta de las obras en el plazo de 1 año.
Restringir las transacciones en este momento impactará negativamente al mercado inmobiliario.
Opción 2: Las personas físicas que realizan negocios inmobiliarios en pequeña escala pueden identificarse vendiendo o arrendando bienes inmuebles de su propiedad o derecho de uso con una superficie de 1.000 – 2.000 m2 de terreno en zonas urbanas. En las zonas rurales, esta superficie es mayor, alrededor de 3.000 – 5.000 m2.
Opción 3: Los particulares invierten en la construcción de viviendas individuales de 2 pisos o más y una escala de menos de 20 apartamentos según lo prescrito en la Cláusula 3, Artículo 57 de la Ley de Vivienda. Los particulares venden o alquilan casas procedentes de herencias o casas de agradecimiento, caridad o solidaridad que los particulares reciben de otras personas.
Abogado Tran Minh Cuong (Colegio de Abogados de la Ciudad de Ho Chi Minh)
Mientras tanto, la legislación actual no contempla detalles específicos para los casos de negocio inmobiliario que no requieren la constitución de una empresa.
Impuestos en lugar de restricciones al comercio
El abogado Tran Minh Cuong (Colegio de Abogados de Ciudad Ho Chi Minh) comentó que este tipo de regulación nunca se ha visto en el mundo, es poco práctica y obstaculiza el desarrollo del mercado. En lugar de ello, dejemos que la gente comercie libremente, pero que sea responsable de pagar los impuestos correcta y completamente de acuerdo con la ley. En concreto, este tipo de negocios deberían estar muy gravados, porque no crean plusvalía. Cuanto más bienes inmuebles compre y venda, más impuestos pagará. En ese momento, tanto el gobierno como el pueblo se benefician porque ese impuesto se utiliza para invertir y reconstruir infraestructura...
No sólo eso, si esta regulación entra en vigor, ¿qué agencia monitoreará y confirmará el número de ventas de un individuo específico para obligarlo a establecer un negocio si vende 6 o más inmuebles? ¿Deberían verse obligados a crear una nueva empresa para vender bienes inmuebles? Si no establecen una empresa ¿Qué tipo de sanciones habrá? Supongamos que las personas acuerdan establecer un negocio, pero en los años siguientes no compran ni venden ningún inmueble, ¿mantendrán ese negocio para siempre? Aunque actualmente es extremadamente difícil disolver o declarar en quiebra una empresa en Vietnam.
Según el abogado Cuong, el mercado inmobiliario todavía está lento, como una persona enferma que no se ha recuperado. Es necesario que haya un impacto que impulse el número de transacciones inmobiliarias y genere liquidez en el mercado. Esta propuesta es como apretar el "tubo de respiración", haciendo que un mercado ya de por sí difícil se vuelva aún más difícil. El mercado inmobiliario quiere desarrollarse y venderse, debe haber intermediarios, inversores, especuladores... La gestión del mercado inmobiliario debe orientarlo para que se desarrolle de forma estable, no si no se puede gestionar, prohibir las actividades del negocio inmobiliario.
"Para aumentar los ingresos y evitar pérdidas presupuestarias, ayudando al mercado inmobiliario a desarrollarse sanamente, es necesario que haya soluciones económicas para la gestión, no sólo soluciones administrativas. Si hay más regulaciones administrativas, el mercado tendrá que encontrar formas de hacer frente, encontrar formas de eludir la ley, entonces será más caótico. Por lo tanto, no hay que limitar el número de casas en venta y alquiler, sino que hay que crear un programa fiscal, imponer fuertes impuestos a los pequeños particulares que navegan en el mercado inmobiliario para obtener beneficios. En particular, los casos de compra de casas y terrenos y dejarlos abandonados, sin renovarlos ni utilizarlos, simplemente esperando a que el precio suba para venderlos con fines de lucro, tendrán que ser gravados aún más fuertemente. El Estado puede utilizar ese dinero de los impuestos como fondo para construir nuevas zonas de viviendas de bajo coste para los pobres, satisfaciendo las necesidades reales de la gente. En ese momento, los inversores inmobiliarios y especuladores disminuirán mucho", analizó el abogado Tran Minh Cuong.
El experto en bienes raíces Tran Khanh Quang cree que si una persona realiza negocios inmobiliarios de forma continua y en grandes cantidades, necesita tener una entidad legal. En este sentido, esta disposición es correcta. Sin embargo, si esta regulación se aplica de forma inmediata, es inestable, o dar un número concreto de 3-5 viviendas no conviene, se necesita una hoja de ruta y tiempo. Porque hay personas que poseen entre 2 y 4 productos inmobiliarios, pero el valor es de hasta 50 mil millones de VND, incluso cientos de miles de millones de VND, en comparación con una persona que posee entre 10 y 20 productos, pero cada producto vale solo entre 1 y 2 mil millones de VND.
"La ley es correcta, pero necesita una hoja de ruta determinada, porque al establecer una entidad legal, debe establecerse una empresa inmobiliaria. Al incorporar activos personales a una empresa, habrá muchos problemas, no es sencillo y debe explicarse, especialmente cuando se incorporan tierras agrícolas a la empresa. Actualmente, la regulación sobre el capital estatutario para establecer una empresa inmobiliaria es de 20 mil millones de dongs. ¿Es esto razonable o no? Los negocios inmobiliarios como individuo, ya sea con ganancias o pérdidas, deben pagar un impuesto del 2%, mientras que las empresas solo pagan impuestos cuando obtienen ganancias y pueden incluir los costos en los gastos de la empresa. Entonces, a largo plazo, si los inversores individuales tienen la intención de invertir continuamente, necesitan establecer una empresa para administrar fácilmente los bienes raíces y obtener más ganancias. El problema es cómo el estado apoya la incorporación de bienes raíces a la entidad legal de la empresa de la manera más fácil", analizó el Sr. Tran Khanh Quang.
Compartiendo la misma opinión, el Sr. Doan Ngoc, Director General de PropertyX Joint Stock Company, dijo que la emisión de tales regulaciones es para limitar la especulación. La orientación del Estado es no permitir que el sector inmobiliario se desarrolle demasiado rápido, afectando a muchas otras industrias y a toda la economía. Sin embargo, si se restringe el comercio, esto afectará al mercado. Durante los períodos de fiebre inmobiliaria, los agentes inmobiliarios no transferirán el libro rosa, sino que utilizarán trucos para eludir la ley y evadir impuestos.
Primero, notariarán la autorización de compra y venta con el propietario, lo que significa que el propietario autoriza completamente la compra y venta al "corredor" sin transferir el libro rosa. En segundo lugar, cuando el "broker" encuentra un comprador, entonces se realizará el procedimiento de transferencia de nombre notariado. En tercer lugar, hay casos en los que el "agente" negociará con el propietario por adelantado. Por lo tanto, el Estado no recauda ningún impuesto de los “brokers”. No sólo eso, los inversores también eludirán la ley pidiendo a sus familiares, esposas e hijos que sean propietarios de bienes inmuebles. Por lo tanto, esta regulación no se puede gestionar.
En el contexto actual, es poco probable que esta propuesta combata la especulación y podría ser contraproducente, ya que afecta a la psicología de unos inversores ya de por sí inestables. Por lo tanto, se necesita un mecanismo abierto para atraer recursos, porque en el contexto actual, el sector inmobiliario sigue siendo uno de los grandes y efectivos canales para atraer recursos, especialmente capital de inversión extranjera y remesas. Necesitamos más políticas para atraer y promover las transacciones inmobiliarias en lugar de intentar restringirlas.
Sr. Doan Ngoc, Director General de PropertyX Joint Stock Company
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