En primer lugar, está el problema de los procedimientos para aprobar las políticas de inversión al mismo tiempo que se aprueba a los inversores para todos los proyectos de vivienda social y comercial en los que los inversores tienen derechos de uso de la tierra de acuerdo con la planificación. Respecto a esta problemática, según HoREA, al momento de implementar el procedimiento de aprobación de la política de inversiones, se trata del trámite inicial de la cadena de trámites de inversión en construcción. Por lo tanto, si el procedimiento de aprobación de la política de inversiones está “atascado”, el proyecto quedará “congelado” y no podrá continuar con otros procedimientos de inversión y construcción. Sería más apropiado estipular únicamente que la evaluación de la idoneidad de los proyectos de inversión con la planificación debe ser coherente con el plan de zonificación o el plan general, o estipular únicamente que sea coherente con el plan general en la Resolución 98 de la Asamblea Nacional, que se aplica de manera piloto en Ciudad Ho Chi Minh.
Esta forma de mejorar los procedimientos administrativos o esta mejora no está realmente imbuida del espíritu de la reforma de los procedimientos administrativos, no se acerca a la realidad y muestra signos de no mejorar. Si bien en el pasado las empresas podían realizar los trámites de inversión en construcción en paralelo, ahora prácticamente tienen que realizar cada trámite administrativo de forma secuencial.
HoREA encontró que la regulación de que los proyectos de inversión deben cumplir con una planificación detallada (si la hay) solo ocurre en los casos en que el Estado realiza subastas de derechos de uso de tierras o licitaciones para proyectos que utilizan tierras para seleccionar inversionistas. Sin embargo, esta disposición es completamente inapropiada para el caso en que la empresa inversionista tiene derecho a utilizar la tierra de acuerdo con la planificación y la propuesta se aprueba para la política de inversión al mismo tiempo que se aprueba al inversionista de acuerdo con las disposiciones de la Cláusula 4, Artículo 29 de la Ley de Inversiones de 2020.
El segundo problema es la regulación de los terrenos residenciales o de los terrenos residenciales y otros terrenos cuando se exige a los inversores de proyectos de vivienda comercial que tengan derecho a utilizar terrenos residenciales; tienen derecho a utilizar terrenos residenciales y otros terrenos no residenciales que cumplan las condiciones para el permiso de cambio de uso del suelo para implementar proyectos de inversión. Esto provoca que cientos de proyectos de vivienda comercial a nivel nacional que no cuentan con suelo 100% residencial o no cuentan con suelo residencial y otros terrenos que no son residenciales, es decir, solo suelo 100% agrícola o solo suelo 100% no agrícola que no es suelo residencial, no sean reconocidos como inversionistas de proyectos de vivienda comercial. Aunque estas empresas inversoras han recibido transferencias de derechos de uso de tierras para tierras agrícolas o tierras no agrícolas que no sean tierras residenciales. Por ello, desde el 1 de julio de 2015 (entró en vigor la Ley de Vivienda de 2014), estos negocios se han encontrado con grandes dificultades debido a los enormes costes que han tenido que afrontar para crear fondos de suelo.
Actualmente, el punto b, cláusula 1 y la cláusula 6, artículo 128 del proyecto de Ley de Tierras (modificado) solo permiten en los casos de uso de suelo para implementar proyectos de vivienda comercial acordar la recepción del derecho de uso de suelo residencial o en los casos de implementación de proyectos de vivienda comercial, debe existir el derecho de uso de suelo residencial o suelo residencial y otros terrenos. Esto significa que a los inversores no se les permite negociar la recepción de la transferencia de derechos de uso de tierras para terrenos residenciales o terrenos residenciales y otras tierras u otras tierras que no sean terrenos residenciales o no se les permite en los casos en que los inversores actualmente tienen derecho a utilizar otras tierras que no sean terrenos residenciales para llevar a cabo proyectos de vivienda comercial. Por lo tanto, el punto b, cláusula 1 y la cláusula 6, artículo 128 del proyecto de Ley de Tierras (modificado) no heredaron completamente las disposiciones de la cláusula 1, artículo 73, el punto b, cláusula 1, artículo 169, la cláusula 2, artículo 191 y la cláusula 1, artículo 193 de la Ley de Tierras de 2013, que permitían a las organizaciones económicas recibir la transferencia de derechos de uso de la tierra para tipos de tierra adecuados para la planificación para implementar proyectos de inversión, incluidos proyectos de vivienda comercial. En caso de recibir la transferencia de derechos de uso de tierras agrícolas, debe haber aprobación escrita del organismo estatal competente.
Mientras tanto, los proyectos de vivienda comercial con 100% de suelo residencial representan sólo alrededor del 1% del número total de proyectos de vivienda comercial y son todos proyectos muy pequeños porque casi ningún terreno residencial tiene una superficie de más de 5.000m2 . El tipo de proyecto de vivienda comercial con terrenos residenciales y otros terrenos que no son residenciales es común y representa aproximadamente el 95% del número total de proyectos de vivienda comercial. Los proyectos de vivienda comercial con terrenos distintos a los residenciales solo representan alrededor del 5% del número total de proyectos de vivienda comercial y son todos proyectos de gran escala cuyo desarrollo debe fomentarse.
Muchos proyectos todavía están “congelados” debido a regulaciones legales.
El tercer problema es el procedimiento de ajuste del plan de zonificación a escala 1/2.000, que es responsabilidad del organismo estatal competente para que las empresas tengan una base para desarrollar el plan detallado a escala 1/500 del proyecto de inversión. La razón se debe al "techo poblacional" y muchos planes de zonificación a escala 1/2.000 no se han actualizado ni ajustado a tiempo, por lo que no han satisfecho las necesidades de los inversores.
Por ejemplo, la población real de la ciudad de Ho Chi Minh es de aproximadamente 13 millones de personas, pero la población según los resultados del censo del 1 de abril de 2019 es de solo 8,9 millones de personas o el tamaño de la población del distrito de Binh Thanh para 2020 está regulado en 560.000 personas, pero en 2014 el tamaño real de la población de este distrito era de 560.000 personas. Si no se calcula correctamente el tamaño real de la población, no se pueden implementar proyectos de renovación urbana ni proyectos de desarrollo de nuevas áreas urbanas porque ya no existe un "techo" para el tamaño de la población.
Ciudad Ho Chi Minh tiene más de 600 planes de zonificación a escala 1/2.000, incluidos algunos que ya no son adecuados y necesitan ser ajustados, pero no se han ajustado a tiempo, especialmente los planes de zonificación a escala 1/2.000 anteriores implementados de acuerdo con los límites administrativos de los niveles de comuna y distrito, que necesitan ser integrados. Por lo tanto, la Resolución 98 de la Asamblea Nacional también exige que los planes de zonificación y los planes detallados deben ser aprobados o aprobados para su ajuste de acuerdo con las disposiciones de la ley antes de preparar el Informe del Estudio de Factibilidad para la inversión en construcción e implementar los siguientes pasos del proyecto.
El cuarto problema es el procedimiento específico de valoración de la tierra, la evaluación del precio de la tierra, la decisión del precio de la tierra para calcular las tarifas de uso de la tierra, la renta de la tierra para proyectos inmobiliarios, viviendas comerciales o las solicitudes de la agencia estatal competente para verificar y calcular las tarifas de uso de la tierra, la renta de la tierra que surge (si la hay). Este problema radica principalmente en la aplicación práctica del Decreto 44. En marzo de 2023, en Ciudad Ho Chi Minh había alrededor de 100 proyectos de viviendas comerciales con 81.000 apartamentos a los que no se les había concedido la licencia rosa.
El quinto problema es que los organismos estatales competentes tardan en emitir normas sobre el manejo de las superficies de terrenos administrados por el Estado (terrenos públicos) intercalados en proyectos de vivienda comercial. Debido a la falta de esta regulación, durante más de 6 años, desde el 1 de julio de 2014 (entró en vigor el Decreto 43) hasta el 8 de febrero de 2021 (entró en vigor el Decreto 148), no ha existido un mecanismo para regular el manejo de las áreas de terrenos públicos intercaladas en proyectos de vivienda comercial. Hasta la fecha, el Decreto 148 ha estado vigente durante casi 3 años, pero aún hay varias provincias y ciudades de administración central que no han emitido regulaciones que orienten su implementación. Esto hace que muchos proyectos de vivienda comercial queden "estancados" en los procedimientos de aprobación de políticas de inversión o "estancados" en los procedimientos de valoración de tierras específicas, tasación de tierras y decisiones sobre precios de tierras para calcular tarifas de uso de tierras y rentas de tierras.
El sexto problema se debe a la cláusula 2 del artículo 49 de la Ley de Negocios Inmobiliarios de 2014, que estipula que la transferencia de un proyecto o parte de un proyecto de vivienda comercial solo se permite cuando el inversionista tiene un libro rosa para la totalidad o parte del proyecto transferido y ha cumplido con la obligación financiera de pagar los derechos de uso de la tierra y la renta de la tierra al Estado. Debido a que esta regulación no ha sido modificada, no es flexible y no se acerca a la realidad como lo estipula la Cláusula 1, Artículo 10 de la Resolución 42 de la Asamblea Nacional sobre el pilotaje de la liquidación de deudas incobrables de las instituciones de crédito, que no estipula la condición de tener un libro rosa para el proyecto y tampoco estipula que el inversionista debe cumplir con las obligaciones financieras para el proyecto.
El séptimo problema es que la Ley de Negocios Inmobiliarios de 2014 no regula el acto de depositar con el propósito de celebrar un contrato (antes del momento de elegibilidad para firmar un contrato para movilizar capital para vender bienes inmuebles y futuras viviendas) para especificar las disposiciones sobre depósitos en el artículo 328 del Código Civil. Esto ha creado lagunas legales que permiten a especuladores, corredores de tierras y empresas deshonestas aprovecharse y recibir grandes depósitos. Incluso entre el 90 y el 95% del valor del contrato se utiliza para cometer fraude y apropiación de activos de clientes (típico caso de la empresa Alibaba).
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