Der Markt war noch nie so heiß
Mit dem Trend, sich bei der Arbeitssuche auf urbane Gebiete und Großstädte zu konzentrieren, steigt auch die Nachfrage nach Wohnraum. Gleichzeitig ist das Angebot an günstigen Wohnungen äußerst knapp, sodass sich viele Menschen den Kauf einer Wohnung der mittleren Preisklasse nicht leisten können. Daher herrscht auf dem Mietmarkt mit Produkten wie Wohnungen und Serviced Apartments für Arbeitnehmer mit einem Einkommen von rund 20 Millionen VND immer der Zustand „keine Zimmer verfügbar“.
Sogar während der Zeit, als die „Welle“ der Rückgabe von Räumlichkeiten durch Ho-Chi-Minh-Stadt schwappte und vielerorts „Zu vermieten“-Schilder aufgehängt werden mussten und viele Büros leer standen, stiegen die Preise für Mietwohnungen noch leicht an. Der Bericht von Batdongsan.com.vn für das zweite Quartal 2023 zeigt auch, dass die Steigerungsrate der Gewinnspanne (einschließlich Preissteigerungsrate + Mietrendite) bei Investitionen im Wohnungssegment im Vergleich zum Jahresbeginn 2015 um 97 % gestiegen ist und damit stabiler ist als bei anderen Anlagekanälen wie Aktien, Gold, Ersparnissen oder Fremdwährungen …
Serviced Apartments ziehen viele Menschen an, die nicht über die finanziellen Mittel verfügen oder kein Haus kaufen müssen.
Der Umfrage zufolge liegt die Belegungsrate vieler Serviced Apartment-Gebäude in den zentralen Bezirken von Ho-Chi-Minh-Stadt wie Phu Nhuan, Binh Thanh, Tan Binh, Bezirk 10, Bezirk 11 usw. bei über 80 %, und einige Mietprojekte haben sogar eine Zimmerbelegungsrate von 100 % erreicht. Die Belegungsrate kleiner Serviced Apartments in Ho-Chi-Minh-Stadt hat in letzter Zeit stark zugenommen und steigt in den Sommermonaten, wenn sich die Studenten auf den Schulanfang vorbereiten, tendenziell noch weiter an.
Angesichts dieses Trends haben viele Gebäudeeigentümer, die früher Büro- oder Hotelimmobilien vermieteten, in Erwartung einer wirtschaftlichen Erholung ihre Ausrichtung geändert und führen Renovierungsarbeiten durch, um ihre Gebäude in Serviced Apartments umzuwandeln. Diese Serviced Apartments im Studio-Stil werden normalerweise komplett möbliert vermietet und die Preise liegen je nach Gegend zwischen 6 und 12 Millionen VND/Monat.
Mit einer kleineren Fläche als eine normale Wohnung hat dieser Typ den Vorteil, dass er günstiger und näher am Zentrum ist. Das jüngste Aufkommen von Serviced Apartments ist zu einem Wettbewerbsfaktor für Investoren geworden, die Vorstadtwohnungen als Mietinvestition kaufen.
Viele Bauherren kombinieren Geschäftsräume im Erdgeschoss und Wohnungen in den oberen Stockwerken.
Einige Makler sagten, dass viele Menschen bereit seien, bei der Wohnfläche, Belüftung und Infrastrukturausstattung Kompromisse einzugehen, um sich für die Anmietung eines Serviced Apartments in der Nähe des Stadtzentrums statt einer Vorstadtwohnung zum gleichen Preis zu entscheiden. Aus diesem Grund werden immer mehr Gebäude auf dieses Mietmodell umgestellt, um einen Cashflow zu erzielen, anstatt das gesamte Bürogebäude leer stehen zu lassen und auf Mieter zu warten.
Darüber hinaus haben einige Gebäudeeigentümer die 1. und 2. Etage des Gebäudes zur Vermietung von Büros und Firmensitzen genutzt, während die oberen Stockwerke zu Serviced Apartments umgebaut wurden, die in vielen Kategorien von der Mittelklasse bis zur gehobenen Preisklasse mit unterschiedlichen Bereichen und Annehmlichkeiten zur Miete angeboten werden.
Investitionskosten müssen sorgfältig kalkuliert werden
Untersuchungen zufolge sind die Einnahmen aus der Vermietung von Serviced Apartments nicht gering und weisen eine hohe Stabilität auf. Im Vergleich zu normalen Zimmern gleicher Lage ist der Mietpreis von Serviced Apartments pro Zimmer in der Regel mindestens 1,5-2 mal höher. Insbesondere für Investoren, die wissen, wie sie den verfügbaren Platz optimal nutzen und die Nebenkosten sowie die entsprechenden Dienstleistungen erhöhen können, kann der Preis noch weiter steigen.
Allerdings sind die Verwaltung und der Betrieb sowie die Berechnung der Einnahmen und Ausgaben für diese Art von Serviced Apartments komplizierter als für günstige Mietzimmer. Geschäftsleute müssen wissen, wie sie von der Vertragsphase bis hin zur Betriebs- und Werbephase systematisch und engmaschig vorgehen, um bei Investitionen dieser Art den Umsatz zu optimieren.
Denn auch heute noch erfreuen sich Serviced Apartments großer Beliebtheit und werden von vielen Menschen nachgefragt. Doch manche Anleger mussten bei der Umstellung auf diese Anlageform Verluste hinnehmen. Wie die Geschichte von Herrn Ngoc Anh (Binh Thanh), der sein Hotelmodell umwandelte und es in Serviced Apartments zur Miete umwandelte.
Anfangs wusste er nicht, wie er das Modell der Langzeitmiete handhaben sollte, außerdem richtete er seine Werbung an die falsche Zielgruppe und stand unter dem Druck eines Kredits von fast 2 Milliarden VND, der ihn zur Erneuerung des Modells zwang. Daher ging es ihm im ersten Jahr der Umstellung fast schlecht. Nach über einem Jahr voller Verluste hat Herr Ngoc Anh mithilfe von Freunden eine möglichst reibungslose Lösung für sein Vermietungsgeschäft gefunden. Der Apartmentkomplex mit Serviceleistungen ist zu 80 % ausgelastet und erzielt einen monatlichen Umsatz von fast 300 Millionen VND.
Hotels und Bürogebäude haben den Vorteil, dass sie über Tiefgaragen, Aufzüge und Brandschutzsysteme verfügen.
Allerdings hat nicht jeder so viel Glück, wie im Fall von Herrn Hieu (Binh Tan), der den Markt nicht gut verstand und mit seinen Freunden Kapital zusammenlegte, um viele Gebäude zu mieten und sie in Serviced Apartments zur Miete umzubauen. Aufgrund des hohen Investitionskapitals und der hohen Bankkreditzinsen sind die Preise der von Herrn Hieu vermieteten Serviced Apartments im Vergleich zu Wohnungen am gleichen Standort jedoch nicht konkurrenzfähig.
Während in Binh Tan einige Wohnungen mit mehr als 50 Quadratmetern für etwa 7 Millionen VND/Monat vermietet werden, wird das Serviced Apartment von Herrn Hieu für 6 Millionen VND/Monat zur Miete angeboten. Bei der Berechnung der Nebenkosten, Strom und Wasser mit höheren Preisen als bei Wohnungen geht die Wettbewerbsfähigkeit dieses Typs verloren, was es ihm unmöglich macht, seine Wohnungen über viele Monate hinweg zu mehr als 60 % auszulasten. Dies führt zu einer steigenden Schuldenlast, da die Einnahmen nur noch zur Deckung der Ausgaben, Zinsen und Miete ausreichen.
Es wurde jedoch festgestellt, dass in diesem Bereich viele Serviced-Apartment-Modelle viele Mieter anziehen und die Belegungsraten stets nahe 100 % liegen. Meist handelt es sich um Serviced Apartments, jedoch zu erschwinglichen Preisen. Die Mieten liegen zwischen 4 und 5 Millionen VND/Monat und sind damit deutlich günstiger als bei Apartments in der gleichen Gegend.
Das Serviced-Apartment-Modell erfreut sich bei guter Verwaltung und sorgfältig kalkulierten Kosten einer hohen Rentabilität und setzt sich immer häufiger durch. Darunter sind auch viele Hotelbesitzer und Eigentümer von Bürogebäuden, die die Einnahmeausfälle der letzten Zeit aufgrund vieler Faktoren nicht verkraften konnten. Mit dem Vorteil bestehender Gebäude werden diese in der kommenden Zeit starke Konkurrenten auf dem Mietmarkt sein, wenn sie die Kosten für die Gebäudemiete senken können.
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