Ab dem 1. Juli können künftige Wohnimmobilien nicht mehr an Banken verpfändet werden, HoREA äußert sich besorgt

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31.01.2024 07:47 Nhat Linh Artikel drucken

ANTD.VN – Die Ho Chi Minh City Real Estate Association (HoREA) hat vorgeschlagen, die Regelung im Rundschreiben 22/2023/TT-NHNN zu ändern, wonach Banken Privatpersonen keine Kredite für den Kauf künftiger Gewerbeimmobilien gewähren dürfen, die mit einer Hypothek belastet sind.

Das Rundschreiben 22/2023/TT-NHNN tritt am 1. Juli 2024 in Kraft. Der größte positive Punkt des Rundschreibens ist die Anpassung des Kreditrisikokoeffizienten.

Dementsprechend wird der Risikokoeffizient für Kredite zum Erwerb von Sozialwohnungen, zum Kauf von Häusern und zum Bau von Häusern im Rahmen staatlicher Förderprogramme und -projekte auf maximal 50 % gesenkt. Auch die Loan-to-Value-Ratio (LTV) wird auf 100 % und mehr angepasst und die Earnings Ratio (DSC) liegt über 35 %. Der Mindestrisikofaktor beträgt 20 %, was einer Garantiequote unter 40 % und einer Einkommensquote unter 35 % entspricht.

Darüber hinaus wird mit Rundschreiben 22 auch der Kreditrisikokoeffizient für Vermögenswerte, bei denen es sich um spezielle Kreditfazilitäten in Form von Kreditfazilitäten zur Finanzierung von Geschäftsprojekten im Bereich Gewerbeimmobilien handelt, von 200 % auf 160 % angepasst …

Diese Änderungen sollen Kreditinstitute dazu ermutigen, die Kreditvergabe an soziale Wohnungsbauprojekte und Wohnungsbauprojekte im Rahmen staatlicher Förderprogramme und -projekte zu fördern. Gleichzeitig trägt es dazu bei, Schwierigkeiten zu beseitigen und eine sichere, gesunde und nachhaltige Entwicklung des Immobilienmarktes zu fördern.

HoREA đề nghị cho phép cá nhân vay mua nhà được thế chấp bằng nhà ở hình thành trong tương lai

HoREA schlägt vor, Privatpersonen die Aufnahme von Krediten für den Hauskauf zu ermöglichen, wobei künftige Wohnimmobilien als Sicherheit dienen.

Allerdings könnten sich laut HoREA einige Bestimmungen des Rundschreibens 22, wenn sie nicht umgehend geändert werden, sowohl kurzfristig als auch langfristig negativ auf die Erholung und den Entwicklungsprozess des Immobilienmarktes auswirken.

Insbesondere ist HoREA zutiefst besorgt über die Bestimmungen im Rundschreiben 22 zu immobilienbesicherten Darlehen für Privatpersonen zum Kauf von Häusern, einschließlich Gewerbeimmobilien. Demnach dürfen Geschäftsbanken und ausländische Bankfilialen Privatpersonen nur noch Kredite für den Kauf von Häusern gewähren, die „fertig zur Übergabe“ sind, also „verfügbarer Wohnraum“.

„Daher gestattet Rundschreiben Nr. 22/2023/TT-NHNN es Geschäftsbanken und Zweigstellen ausländischer Banken nicht, Privatpersonen Kredite für den Kauf von unfertigen Gewerbeimmobilien zur Übergabe (d. h. für künftige Gewerbeimmobilien) zu gewähren, die durch diese Immobilien selbst besichert (mit einer Hypothek belastet) sind. Privatpersonen, die einen Kredit für den Kauf künftiger Gewerbeimmobilien aufnehmen möchten, müssen daher andere Sicherheitsmaßnahmen ergreifen oder diese mit anderen Vermögenswerten absichern“, äußerte sich Herr Le Hoang Chau, Vorsitzender von HoREA, besorgt.

Daher ist HoREA der Ansicht, dass eine nicht umgehende Änderung der oben genannten Regelung mit Inkrafttreten des Rundschreibens Nr. 22 am 1. Juli 2024 negative Folgen haben könnte, da dies zu Schwierigkeiten führen und den normalen Betrieb des Immobilienmarktes behindern könnte, was sich sowohl kurzfristig als auch langfristig negativ auf den Erholungs- und Entwicklungsprozess des Immobilienmarktes auswirken würde.

Darüber hinaus ist es unangemessen und inkonsistent und steht im Widerspruch zu den einschlägigen gesetzlichen Bestimmungen wie: Bürgerliches Gesetzbuch 2015, Wohnungsgesetz 2014 und Wohnungsgesetz 2023, Immobilienwirtschaftsgesetz 2014 und Immobilienwirtschaftsgesetz 2023, Investitionsgesetz 2020, Gesetz über Kreditinstitute 2010 und Gesetz über Kreditinstitute 2024 …, Kreditinstituten die Gewährung von Krediten an Privatpersonen für den Kauf künftiger Gewerbeimmobilien, die mit dieser Immobilie als Hypothek belastet sind, zu untersagen.

Auf Grundlage eines Vergleichs der einschlägigen gesetzlichen Bestimmungen (siehe oben) und der praktischen Situation schlägt der Verband vor, Klausel 11, Artikel 2 des Rundschreibens Nr. 41/2016/TT-NHNN (geändert und ergänzt in Klausel 1, Artikel 1 des Rundschreibens 22/2023/TT-NHNN) dahingehend zu ändern und zu ergänzen, dass Vorschriften hinzugefügt werden, die es Kreditinstituten ermöglichen, Privatpersonen Kredite für den Kauf von „zukunftsorientiertem Gewerbeimmobilienbesitz“ zu gewähren, der durch dieses Haus besichert (mit einer Hypothek belastet) ist.

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