ANTD.VN – Die Ho Chi Minh City Real Estate Association (HoREA) hat vorgeschlagen, die Regelung im Rundschreiben 22/2023/TT-NHNN zu ändern, wonach Banken Privatpersonen keine Kredite für den Kauf künftiger Gewerbeimmobilien gewähren dürfen, die mit einer Hypothek belastet sind.
Rundschreiben 22/2023/TT-NHNN tritt am 1. Juli 2024 in Kraft. Der größte positive Punkt des Rundschreibens ist die Anpassung des Kreditrisikokoeffizienten.
Dementsprechend wird der Risikokoeffizient für Kredite zum Erwerb von Sozialwohnungen, zum Kauf von Häusern und zum Bau von Häusern im Rahmen staatlicher Förderprogramme und -projekte auf maximal 50 Prozent gesenkt. Auch das Verhältnis von Kredit zu Wert (LTV) wird auf 100 % und mehr angepasst und die Ertragsquote (DSC) liegt über 35 %. Der Mindestrisikofaktor beträgt 20 %, was einer Garantiequote von unter 40 % und einer Ertragsquote von unter 35 % entspricht.
Darüber hinaus wird mit Rundschreiben 22 auch der Kreditrisikokoeffizient für Vermögenswerte, bei denen es sich um spezielle Kreditfazilitäten in Form von Kreditfazilitäten zur Finanzierung von Geschäftsprojekten für Industrieparkimmobilien handelt, von 200 % auf 160 % angepasst …
Diese Änderungen sollen die Kreditinstitute dazu ermutigen, die Kreditvergabe an soziale Wohnungsbauprojekte und Wohnungsbauprojekte im Rahmen staatlicher Förderprogramme und -projekte zu fördern. Gleichzeitig trägt es dazu bei, Schwierigkeiten zu beseitigen und eine sichere, gesunde und nachhaltige Entwicklung des Immobilienmarktes zu fördern.
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HoREA schlägt vor, Privatpersonen die Aufnahme von Krediten zum Kauf von Häusern zu ermöglichen, wobei künftige Wohnimmobilien als Sicherheit dienen |
Allerdings könnten sich laut HoREA einige Bestimmungen des Rundschreibens 22, wenn sie nicht unverzüglich geändert werden, sowohl kurzfristig als auch langfristig negativ auf die Erholung und Entwicklung des Immobilienmarktes auswirken.
Insbesondere ist HoREA zutiefst besorgt über die Bestimmungen in Rundschreiben 22 zu immobilienbesicherten Darlehen für Privatpersonen zum Kauf von Eigenheimen, darunter auch Gewerbeimmobilien. Demnach dürfen Geschäftsbanken und Filialen ausländischer Banken Privatpersonen nur noch Kredite für den Kauf von Häusern gewähren, die „zur Übergabe fertig gestellt“ sind, also „verfügbarer Wohnraum“ sind.
„Daher gestattet Rundschreiben Nr. 22/2023/TT-NHNN Geschäftsbanken und Zweigstellen ausländischer Banken nicht, Privatpersonen Kredite für den Kauf unfertiger Gewerbeimmobilien zur Übergabe (d. h. künftig gewerblich errichtete Gewerbeimmobilien) zu gewähren, die durch diese Immobilien selbst besichert (mit einer Hypothek belastet) sind. Privatpersonen, die einen Kredit für den Kauf künftig gewerblich errichteter Immobilien aufnehmen möchten, müssen daher andere Sicherheitsmaßnahmen ergreifen oder die Immobilien mit anderen Vermögenswerten besichern“, äußerte sich Le Hoang Chau, Vorsitzender von HoREA, besorgt.
Daher ist HoREA der Ansicht, dass eine nicht unverzügliche Änderung der oben genannten Verordnung mit Inkrafttreten des Rundschreibens Nr. 22 am 1. Juli 2024 schlimme Folgen haben könnte, die zu Schwierigkeiten führen und den normalen Betrieb des Immobilienmarktes behindern könnten, was sich sowohl kurzfristig als auch langfristig negativ auf den Erholungs- und Entwicklungsprozess des Immobilienmarktes auswirken würde.
Darüber hinaus ist es unangemessen, inkonsistent und unvereinbar mit den einschlägigen gesetzlichen Bestimmungen wie: Bürgerliches Gesetzbuch 2015, Wohnungsbaugesetz 2014 und Wohnungsbaugesetz 2023, Immobilienwirtschaftsgesetz 2014 und Immobilienwirtschaftsgesetz 2023, Investitionsgesetz 2020, Gesetz über Kreditinstitute 2010 und Gesetz über Kreditinstitute 2024 …, Kreditinstituten zu verbieten, Privatpersonen Kredite für den Kauf künftiger gewerblich genutzter Immobilien zu gewähren, die mit diesen Immobilien als Hypothek belastet sind. Dies ist unangemessen, inkonsistent und unvereinbar mit den einschlägigen gesetzlichen Bestimmungen wie: Bürgerliches Gesetzbuch 2015, Wohnungsbaugesetz 2014 und Wohnungsbaugesetz 2023, Immobilienwirtschaftsgesetz 2014 und Immobilienwirtschaftsgesetz 2023, Investitionsgesetz 2020, Gesetz über Kreditinstitute 2010 und Gesetz über Kreditinstitute 2024 …
Auf der Grundlage eines Vergleichs der einschlägigen gesetzlichen Bestimmungen (siehe oben) und der praktischen Situation schlägt der Verband vor, Absatz 11, Artikel 2 des Rundschreibens Nr. 41/2016/TT-NHNN (geändert und ergänzt in Absatz 1, Artikel 1 des Rundschreibens 22/2023/TT-NHNN) dahingehend zu ändern und zu ergänzen, dass Vorschriften hinzugefügt werden, die es Kreditinstituten ermöglichen, Privatpersonen Kredite für den Kauf von „zukunftsfähigem Gewerbewohnraum“ zu gewähren, der durch dieses Haus besichert (mit einer Hypothek belastet) ist.
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