Büromarkt erlebt Mietrückgang

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Einem Bericht des Bauministeriums zufolge werden die Büromieten in Großstädten im vierten Quartal 2023 im Vergleich zum Vorquartal tendenziell um 9 bis 22 Prozent sinken. Gleichzeitig nimmt auch die Situation der Rückgabe von Räumlichkeiten und der Trend zur Verlagerung von Büros aus dem Zentrum in die umliegenden Gebiete zu.

In Ho-Chi-Minh-Stadt hat die Situation der Rückgabe von Räumlichkeiten und der Verlegung von Büros in zentrumsnahe Gebiete im Vergleich zum Vorquartal zugenommen. Dies hat dazu geführt, dass die Belegungsrate einiger Büros in zentralen Bezirken wie Tan Binh und Phu Nhuan auf 15–25 % gestiegen ist. Um dieser Situation gerecht zu werden, mussten viele Gebäude die Anreize erhöhen, die Mieten senken oder für jeden einzelnen Vertrag zusätzliche Zeit einräumen.

Der starke Anstieg des Angebots hat dazu geführt, dass viele Büroflächen im Zentrumsbereich (siehe Abbildung 1) zur Miete aufgegeben wurden. — In den zentralen Bezirken nimmt der Büroleerstand zu.

Einer CBRE-Studie zufolge wird das Jahr 2023 das Jahr mit dem höchsten Wachstum des Büroangebots in Ho-Chi-Minh-Stadt seit 2019 sein. Dabei werden fast 170.000 Quadratmeter neue Mietflächen fertiggestellt, hauptsächlich erstklassige Büroprojekte in günstigen Lagen. Im gesamten Jahr 2023 wurden in Ho-Chi-Minh-Stadt fast 80.000 m2 Büroflächen absorbiert, und mehr als 90 % dieser Fläche stammten aus 4 neu fertiggestellten Gebäuden der Klasse A.

Allerdings hatten Umzugstransaktionen im vergangenen Jahr mit knapp 48 Prozent noch immer einen großen Anteil. Bei den meisten dieser Transaktionen geht es um den Umzug in neuere, hochwertigere Büroräume zu wettbewerbsfähigen Mieten. Demnach erhöhte sich die Leerstandsquote bei Projekten der Klasse A immerhin um 12,5 Prozentpunkte auf 18,6 Prozent und bei Projekten der Klasse B um 1,4 Prozentpunkte gegenüber dem Vorjahr auf 10,1 Prozent.

In einem aktuellen Bericht der Vietnam Association of Realtors (VARS) heißt es, dass die Belegungsrate von Bürogebäuden sinke und in der kommenden Zeit mit einem Überangebot zu rechnen sei. Der Grund hierfür liegt darin, dass es auf dem Markt viele neue, hochwertige Bezugsquellen gibt, während alte Bürogebäude nicht aktiv renoviert und modernisiert werden. Die Rückkehrwelle der Unternehmen hat insbesondere zum Jahresende aufgrund finanzieller Schwierigkeiten stark zugenommen.

Darüber hinaus wirken sich die Gewohnheit und der Trend zur Fernarbeit sowie die Situation kleiner Unternehmen, die für Räumlichkeiten zahlen und aus Kostengründen Wohnungen und Privathäuser zu niedrigen Preisen mieten möchten, ebenfalls erheblich auf die Belegungsrate von Bürogebäuden aus.

Der starke Anstieg des Angebots hat dazu geführt, dass viele Büroflächen im Zentrumsbereich (siehe Abbildung 2) zur Miete aufgegeben wurden. — Auch die Verlagerung aus der Innenstadt in neue Bürogebäude hat zu sinkenden Mieten geführt.

Hinsichtlich der Mietpreise geht VARS davon aus, dass die Preise weiterhin stabil bleiben und bei neuen, hochwertigen Bürogebäuden oder bei Verlängerungen bestehender Verträge sogar leicht steigen werden.

In Hanoi beträgt die Miete für ein Büro der Klasse A 25–50 USD/m²/Monat, die Servicegebühr 4–8 USD/m²/Monat. Die Mietpreise für Gebäude der Klasse B liegen je nach Gegend zwischen 12 und 28 USD/m2/Monat. Die marktweiten Mieten stiegen im Jahresvergleich leicht um 4 %, da das neue Angebot hauptsächlich aus hochwertigen Büros der Klasse A besteht.

In Ho-Chi-Minh-Stadt liegen die Mietpreise für Büros der Klasse A zwischen 35 und 70 USD/m2/Monat. Mietpreis für Büros der Klasse B: 20–35 USD/m²/Monat. Das neue Angebot besteht größtenteils aus Gebäuden der Klasse A, die über eine Green-Office-Zertifizierung verfügen und erstklassige Mieter aus den Bereichen Finanzen, Banken und Technologie, insbesondere ausländische Unternehmen, anziehen.

Sollte die Leerstandsquote bei Büroflächen jedoch weiter steigen, wird dies zu sinkenden Mietpreisen führen, insbesondere bei alten Bürogebäuden. Das wird definitiv im Jahr 2024 passieren.

Daher sollten Unternehmen, die Bürogebäude vermieten, einen Mechanismus prüfen und schaffen, der die Umwandlung von Bürofunktionen in Wohnraum ermöglicht und dabei dem Segment bezahlbarer Wohnungen Priorität einräumt. So soll einerseits der Druck durch das Ungleichgewicht zwischen Angebot und Nachfrage auf dem Büromarkt verringert und andererseits das zunehmend knapper werdende Angebot an Wohnraum erweitert werden.

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