Laut einem Bericht des Bauministeriums werden die Büromietpreise in Großstädten im vierten Quartal 2023 im Vergleich zum Vorquartal tendenziell um 9 bis 22 Prozent sinken. Gleichzeitig verstärkt sich die Situation der Flächenrückführung und der Trend zur Verlagerung von Büros aus der Innenstadt ins Umland.
In Ho-Chi-Minh-Stadt hat die Situation bei der Rückgabe von Räumlichkeiten und der Verlegung von Büros in zentrumsnahe Gebiete im Vergleich zum Vorquartal zugenommen. Dies hat dazu geführt, dass die Belegungsrate einiger Büros in zentralen Bezirken wie Tan Binh und Phu Nhuan auf 15–25 % gestiegen ist. Um mit dieser Situation fertig zu werden, mussten viele Gebäude die Anreize erhöhen, die Mieten senken oder für jeden einzelnen Vertrag mehr Zeit einräumen.
In den zentralen Bezirken nimmt der Büroleerstand zu.
Einer Studie von CBRE zufolge wird das Jahr 2023 in Ho-Chi-Minh-Stadt das höchste Wachstum des Büroangebots seit 2019 sein. Dabei werden fast 170.000 Quadratmeter neue vermietbare Fläche fertiggestellt, hauptsächlich Büroprojekte der Klasse A in günstigen Lagen. Im gesamten Jahr 2023 wurden in Ho-Chi-Minh-Stadt fast 80.000 m2 Büroflächen absorbiert, und mehr als 90 % dieser Fläche stammten aus 4 neu fertiggestellten Gebäuden der Klasse A.
Allerdings hatten im vergangenen Jahr mit knapp 48 Prozent noch immer die Umzugstransaktionen einen großen Anteil. Ziel der meisten dieser Transaktionen ist der Umzug in neuere, hochwertigere Büros zu wettbewerbsfähigen Mieten. So ist die Leerstandsquote bei Projekten der Klasse A noch um 12,5 Prozentpunkte auf 18,6 Prozent gestiegen und bei Projekten der Klasse B ist ein Anstieg um 1,4 Prozentpunkte gegenüber dem Vorjahr auf 10,1 Prozent zu verzeichnen.
In einem kürzlich erschienenen Bericht der Vietnam Association of Realtors (VARS) wurde ebenfalls festgestellt, dass die Belegungsrate von Bürogebäuden zurückgeht und in der kommenden Zeit mit einem Überangebot zu rechnen sei. Der Grund hierfür liegt darin, dass es auf dem Markt viele neue, hochwertige Angebotsquellen gibt, während alte Bürogebäude nicht aktiv renoviert und modernisiert werden. Die Rückkehrwelle von Unternehmen hat aufgrund finanzieller Schwierigkeiten vor allem zum Jahresende stark zugenommen.
Darüber hinaus wirken sich die Gewohnheit und der Trend zur Fernarbeit sowie die Situation kleinerer Unternehmen, die für Räumlichkeiten zahlen und aus Kostengründen günstig Wohnungen und Privathäuser mieten möchten, erheblich auf die Auslastung von Bürogebäuden aus.
Auch die Verlagerung aus der Innenstadt in neue Bürogebäude hat zu sinkenden Mieten geführt.
Hinsichtlich der Mietpreise geht VARS davon aus, dass die Preise weiterhin stabil bleiben und in neuen, hochwertigen Bürogebäuden oder bei der Verlängerung bestehender Verträge sogar leicht steigen werden.
In Hanoi liegt der Angebotspreis für Büroflächen der Klasse A bei 25–50 USD/m2/Monat, wobei die Servicegebühren zwischen 4–8 USD/m2/Monat liegen. Die Mietpreise für Gebäude der Klasse B liegen je nach Gegend zwischen 12 und 28 USD/m2/Monat. Die marktweiten Mieten stiegen im Jahresvergleich leicht um 4 %, da das neue Angebot hauptsächlich aus hochwertigen Büros der Klasse A besteht.
In Ho-Chi-Minh-Stadt liegen die Mietpreise für Büros der Klasse A zwischen 35 und 70 USD/m2/Monat. Mietpreise für Büros der Klasse B zwischen 20 und 35 USD/m2/Monat. Das neue Angebot besteht größtenteils aus erstklassigen Gebäuden mit einer Green-Office-Zertifizierung, die erstklassige Mieter aus den Bereichen Finanzen, Banken und Technologie, insbesondere ausländische Unternehmen, anziehen.
Sollte der Leerstand bei Büroflächen allerdings weiter steigen, würde dies zu sinkenden Mietpreisen insbesondere bei alten Bürogebäuden führen. Im Jahr 2024 wird das definitiv passieren.
Daher sollten Unternehmen, die Bürogebäude vermieten, einen Mechanismus prüfen und schaffen, der die Umwandlung von Bürofunktionen in Wohnraum ermöglicht und dabei dem Segment bezahlbarer Wohnraum Vorrang einräumt, um sowohl den Druck durch das Ungleichgewicht zwischen Angebot und Nachfrage auf dem Büromarkt zu verringern als auch das zunehmend knapper werdende Angebot an zusätzlichem Wohnraum zu schaffen.
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