ERHÖHEN SIE DEN EINZAHLUNGSWERT UM 20 - 30 %
Gemäß Artikel 23 des Gesetzentwurfs zum Immobiliengeschäft (in geänderter Fassung), der derzeit in der Nationalversammlung diskutiert wird, hat die Redaktion zwei Optionen zu den Grundsätzen des Wohnungsgeschäfts und künftiger Bauarbeiten vorgeschlagen. Option 1: Investoren in Immobilienprojekte dürfen nur dann Einlagen von Kunden einziehen, wenn die Häuser und Bauarbeiten alle Bedingungen für die Inbetriebnahme erfüllt haben und Transaktionen gemäß den Bestimmungen dieses Gesetzes durchgeführt wurden. Option 2: Der Investor des Immobilienprojekts darf gemäß der Vereinbarung mit dem Kunden nur dann Anzahlungen einziehen, wenn das Projekt über einen von einer staatlichen Agentur bewerteten Grundentwurf verfügt und der Investor über eines der Dokumente zu den Landnutzungsrechten verfügt. Die maximale Anzahlung darf 10 % des Verkaufspreises beim Leasingkauf nicht überschreiten.
Um die Menschen beim Immobilienkauf zu schützen, bedarf es klarer Regelungen zur Kaution.
Rechtsanwalt Nguyen Dang Tu von Trilaw LLC analysierte für Option 1, dass die Natur der Kaution gemäß dem Bürgerlichen Gesetzbuch darin besteht, die Erfüllung zivilrechtlicher Verpflichtungen sicherzustellen. Demnach übergibt eine Partei (der Einleger) der anderen Partei (dem Einlagenempfänger) innerhalb einer bestimmten Frist einen Geldbetrag oder eine Sache, um die Vereinbarung der Parteien zu bestätigen und den Abschluss oder die Erfüllung eines zivilrechtlichen Vertrags sicherzustellen. Bei Immobiliengeschäften dient die Anzahlung der Absicherung des Abschlusses des Immobilienkaufvertrages. Bei einer Regelung wie in Variante 1 oben ist dies nicht mehr notwendig, da mit der Zulassung des Vorhabens zur Geschäftsaufnahme die Parteien sofort den Immobilienkaufvertrag unterzeichnen können, ohne dass eine Anzahlung geleistet werden muss. Daher zielt diese Option 1 darauf ab, die Risiken für die Kunden zu begrenzen, die Verantwortung der Anleger zu erhöhen und Anleger herauszufiltern, die nicht über ausreichende finanzielle Leistungsfähigkeit verfügen. Eine Anwendung auf Einlagen ist jedoch unnötig. Die Voraussetzung, dass ein Projekt für den kommerziellen Betrieb geeignet ist, sollte ausschließlich für den Abschluss eines Kaufvertrages gelten.
Option 2 ist für Anleger „offener“, was Einlagengeschäfte angeht. Um die Rechte der Kunden zu schützen, sollte der Entwurf allerdings auch eine Begrenzung der Einlagen auf ein angemessenes Niveau (etwa 20 – 30 %) beinhalten. Denn eine Mindest- oder Höchstanzahlung für den Immobilienkauf ist im geltenden Bürgerlichen Gesetzbuch nicht vorgeschrieben. Dies hat in letzter Zeit zu chaotischen Immobilieneinlagen auf dem Markt geführt. Es gibt Investoren, die von ihren Kunden im Rahmen von Kautionsforderungen eine Eigenbeteiligung von bis zu 95 Prozent des Immobilienwertes verlangen, um so verdeckt Kapital zu mobilisieren. Kommt es jedoch zu einem Streit, ist der Investor nicht in der Lage, dem Kunden die Anzahlung auszuzahlen und es kommt zu Verzögerungen bei der Rückerstattung des Geldes an den Kunden. Darüber hinaus haben viele Kunden Schwierigkeiten, ihr Kapital zurückzubekommen, ganz zu schweigen davon, den Anleger zur Auszahlung ihrer Einlage aufzufordern. Typischerweise ist es bei der Mobilisierung zum Kauf und Verkauf von Grundstücksprojekten so, dass die rechtlichen Verfahren noch nicht abgeschlossen sind, die Anzahlung jedoch bis zu 95 % des Wertes beträgt, der Vertrag jedoch nicht rechtzeitig unterzeichnet wird und keine Möglichkeit zur Rückzahlung besteht, der Investor strafrechtlich verfolgt wird und die Leute Geld verlieren. Es gibt auch viele Fälle, in denen Investoren eine Anzahlung von 10 % akzeptieren. Wenn jedoch die Grundstücks- und Immobilienpreise steigen, sind viele Investoren bereit, die Anzahlung zurückzuzahlen, ohne den Kaufvertrag weiterhin zu unterzeichnen. Es gibt auch Fälle von niedrigen Einlagen. Wenn der Immobilienmarkt einfriert und die Preise sinken, sind Kunden auch bereit, auf ihre Einlagen zu verzichten. "Der Entwurf sollte vorsehen, dass der Investor, um eine Anzahlung zu unterzeichnen, eine Bankgarantie vorlegen muss, in der er sich verpflichtet, dem Kunden die Anzahlung zurückzuerstatten, wenn er gegen die Vereinbarung verstößt. Dieser Vorschlag wird günstigere Bedingungen für den Investor schaffen, um Kapital zu mobilisieren und außerdem die Rechte der Kunden sicherstellen, wenn der Investor seine Verpflichtungen verletzt", schlug Anwalt Tu vor.
Anzahlungen werden nur dann akzeptiert, wenn das Projekt geschäftsfähig ist.
Laut Herrn Le Hoang Chau, Vorsitzender der Immobilienvereinigung von Ho-Chi-Minh-Stadt, besteht der Zweck der Kaution bei Option 1 darin, die Vertragserfüllung sicherzustellen. In der Realität kommt es jedoch nach der Unterzeichnung des Vertrags nur selten vor, dass der Kautionsgeber vom Kautionsempfänger betrogen wird. Der Grund hierfür liegt darin, dass der Vertrag von den Parteien häufig genau geprüft und entsprechend den gesetzlichen Bestimmungen umgesetzt wird. Die Anzahlung wird bei Vertragsabschluss üblicherweise mit der ursprünglichen Kaufpreiszahlung verrechnet. Option 2 ist als Anzahlung zur Absicherung des Vertrages gedacht. Tatsächlich kommt es häufig vor, dass der Einleger vor der Unterzeichnung des Vertrags vom Einlagenempfänger getäuscht wird und den Vertrag nicht ausführt, wodurch dem Einleger ein Schaden entsteht. Da derzeit beide Optionen, die 1. und 2., richtig sind, ist es notwendig, beide Optionen in einer Regelung über die Kaution zur Absicherung des Vertragsabschlusses bzw. die Kaution zur Absicherung der Vertragserfüllung zu integrieren, um die berechtigten Rechte und Interessen der Kunden zu schützen, die Immobilien, bestehenden oder künftig zu schaffenden Wohnraum kaufen, mieten oder erwerben.
Dementsprechend schlug Herr Chau vor, zwei Optionen in einer zu kombinieren: „Der Projektinvestor darf Anzahlungen von Kunden einziehen, wenn das Haus oder das Bauvorhaben die Bedingungen für die Inbetriebnahme erfüllt und Transaktionen gemäß den Vorschriften durchgeführt hat, um die Vertragserfüllung sicherzustellen, oder der Immobilienprojektinvestor darf Anzahlungen nur dann einziehen, um den Abschluss von Verträgen gemäß der Vereinbarung mit Kunden sicherzustellen, wenn das Projekt einen von einer staatlichen Agentur bewerteten Grundentwurf hat und der Investor über eines der in Absatz 2, Artikel 24 dieses Gesetzes genannten Dokumente zu Landnutzungsrechten verfügt. Die Anzahlungsvereinbarung muss den Verkaufspreis oder den Mietkaufpreis des Hauses oder des Bauvorhabens klar angeben. Die maximale Anzahlungshöhe richtet sich nach den staatlichen Vorschriften, darf jedoch 10 % des Immobilienwerts nicht überschreiten.“
„Die Immobiliengeschäftsgesetze von 2006 und 2014 regeln nicht die Anzahlung, die vor dem Zeitpunkt geleistet wird, an dem das Immobilienprojekt in einen Vertrag aufgenommen werden kann oder Kapital für den Verkauf künftiger Wohnimmobilien, insbesondere Grundstücke, mobilisiert werden kann. Daher kam es zu Situationen, in denen Spekulanten, Grundstücksmakler und unehrliche Unternehmen Klausel 1, Artikel 328 des Zivilgesetzbuchs von 2015 ausgenutzt haben, in der der Wert und die Höhe der Anzahlung nicht geregelt sind. So haben sie von Kunden Anzahlungen mit hohen Beträgen erhalten, in einigen Fällen bis zu 90 - 95 % des Wertes der gehandelten Immobilie. Spekulanten, Grundstücksmakler und unehrliche Unternehmen haben sogar „Geisterprojekte“ ohne Rechtsgrundlage zu betrügerischen Zwecken auf die Beine gestellt, wodurch den Kunden enorme Verluste entstanden und die öffentliche Ordnung gestört wurde. Ein typisches Beispiel dafür ist der Betrugsfall bei der Alibaba Company“, sagte Herr Le Hoang Chau.
Dr. Nguyen Van Dinh, Vizepräsident der vietnamesischen Immobilienvereinigung, meinte, der Entwurf des überarbeiteten Gesetzes zum Immobiliengeschäft müsse klarere Regelungen zu Einlagen enthalten, insbesondere zu deren Zeitpunkten, um zu verhindern, dass Investoren diese Gesetzeslücke ausnutzen, um sich illegal Geld zu beschaffen. „Wir haben die Kaution auf dem Immobilienmarkt in vielen Ländern der Welt untersucht. Alle Länder erlauben die Hinterlegung von Kautionen. Allerdings wird die Kaution auf ein Gemeinschaftskonto überwiesen, das von einer dritten Partei, beispielsweise einer Bank, verwaltet und überwacht wird. Wenn der Investor seinen Verpflichtungen nicht nachkommt, beispielsweise nicht baut oder nicht in der Lage ist, einen Vertrag gemäß dem Gesetz zu unterzeichnen, kann der Kunde sein Geld vollständig zurückerhalten“, sagte Herr Dinh.
Kunden können sich über Zinsen auf den Einlagenbetrag freuen, während dieser bei der Bank angelegt wird, und müssen sich keine Sorgen machen, Geld zu verlieren. Die Höhe der Anzahlung beträgt maximal 20 % des Auftragswertes. Dadurch wird die Situation eingedämmt, dass Anleger ohne etwas dafür zu tun viel Geld von Kunden einsammeln, nach dem Motto „einen Dieb mit bloßen Händen fangen“.
Dr. Nguyen Van Dinh, Vizepräsident der Vietnam Real Estate Association
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