Das Grundstückspreisrisiko „bedroht“ die Entwicklung. Lektion 2

Die Verzögerung bei der Festlegung der jährlichen und einmaligen Grundstückspachtpreise hat sich auf das Investitionsumfeld ausgewirkt und die Produktions- und Geschäftsplanung sowie die Hypotheken für Investitionskredite beeinträchtigt, insbesondere bei Investitionsprojekten mit großen Flächen und großem Investitionskapital (LNG-Hafenlagerprojekt, Son My I-Wärmekraftwerkprojekt, Son My II-Wärmekraftwerkprojekt und Projekt zur Herstellung von Windkraftrotoren …). Wenn es nicht frühzeitig zu einer entschlossenen Politik kommt, wird sich dies negativ auf das Investitionsumfeld und die Investitionsanziehungskraft der Provinz auswirken, kommentierte der Verwaltungsrat des Industrieparks der Provinz.

Die eine Seite ist ungeduldig, die andere Seite ist vorsichtig.

Während NovaWorld Phan Thiet auf konkrete Grundstückspreise wartet, um viele Aktivitäten freizugeben und bis Ende 2025 mit dem Bau und der Fertigstellung eines wirtschaftlichen Tourismusgebiets fortzufahren, warten auch neue Industrieparks in Ham Tan auf konkrete Grundstückspreise zur Pacht. Von hier aus wird die Grundlage für den Bau gemäß dem festgelegten Zeitplan geschaffen. So soll beispielsweise im zweiten Quartal 2023 mit dem Bau des Industrieparks Tan Duc begonnen werden. Die Umsetzung gilt jedoch als schwierig, da die Festlegung, Bewertung und Genehmigung spezifischer Grundstückspreise (für Wohngrundstücke und landwirtschaftliche Flächen in Wohngebieten) noch immer schleppend vorangeht und zahlreiche Überarbeitungen und Ergänzungen erfordert, was sich wiederum auf die Entschädigungs- und Räumungsarbeiten auswirkt. Aktuell liegt vom Investor des Industrieparks ein Antrag auf Grundstückszuteilung/Grundstückspacht mit einer Fläche von 61,17 Hektar vor. Allerdings wird es aufgrund nicht zusammenhängender Grundstücke schwierig sein, Land zuzuteilen bzw. zu pachten und Baugenehmigungen für den Baubeginn zu erhalten. Im Industriepark Son My I wurde dem Investor in der ersten Phase vom Volkskomitee der Provinz Land mit einer Fläche von 76,78 Hektar zugeteilt. Für die Durchführung von Bauvorhaben ist allerdings auch ein konkreter Grundstückspreis erforderlich, um einen Pachtvertrag abschließen zu können. Zuvor hatte das Ministerium für natürliche Ressourcen und Umwelt eine Ausschreibung durchgeführt und einen Vertrag mit einer Beratungseinheit (TMS Consulting LLC) zur Festlegung des Pachtpreises für das Grundstück unterzeichnet. Nach zahlreichen dringenden Mitteilungen meldete die Beratungseinheit eine Verzögerung bei der Festlegung der konkreten Grundstückspreise für den Industriepark Son My I. Diese Verzögerung liege darin begründet, dass die Untersuchungen und Informationssammlungen zur Ermittlung der Einnahmen und Kosten für die Bewertungsarbeiten im Zusammenhang mit Industrieparkprojekten sehr begrenzt seien und auf viele Schwierigkeiten stoßen würden. Zudem fehle es an einer ausreichenden Grundlage, um die Bestimmungen des Rundschreibens 36/2014/TT-BTNMT vom 30. Juni 2014 des Ministeriums für natürliche Ressourcen und Umwelt vollständig nachzuweisen. Daher hat die TMS Consulting Company Limited am 5. April 2023 ein Dokument mit der Bitte an die zuständigen Stellen gesendet, bei der Überprüfung der Informationen zur Grundstücksbewertung mitzuhelfen. Darüber hinaus wurde ein Berichtsentwurf mit Erläuterungen zu den Bewertungsergebnissen übermittelt. Und warte immer noch auf … Ergebnisse.

Daher erstattete der Verwaltungsrat des Industrieparks der Provinz Ende April 2023 den zuständigen Behörden Bericht, um den Industriepark Tan Duc dabei zu unterstützen, die Verfahren rechtzeitig abzuschließen, um im zweiten Quartal 2023 mit dem Bau beginnen zu können. Die Arbeiten reichen von der Festlegung konkreter Grundstückspreise für Investoren bis hin zur Unterzeichnung von Pachtverträgen für eine Fläche von 61,17 Hektar. Ebenso ist der Industriepark Son My 1 über 76,7 Hektar groß und wurde auf Antrag der IPICO Company im Mai 2023 dem Volkskomitee der Provinz zur Genehmigung vorgelegt, damit die Einheit die Grundpacht zahlen, Pachtverträge abschließen und den Bau der Industrieparkinfrastruktur auf diesem Gebiet organisieren kann.

Insbesondere Investoren in Industrieparks, die bereits Ausgleichs- und Räumungsarbeiten durchführen und Investitionen vorbereiten, möchten alle gleichzeitig Grundstücke pachten. Dann besteht für damit verbundene Projekte wie das LNG-Gashafenlager, das Wärmekraftwerkprojekt Son My I und das Wärmekraftwerkprojekt Son My II mit einer Landfläche von etwa 300 Hektar ebenfalls ein Bedarf an der gleichzeitigen Pacht von Land. Inzwischen gibt es nach Angaben des Verwaltungsausschusses des Industrieparks der Provinz, da der konkrete Grundstückspreis noch nicht ermittelt wurde, derzeit vier Projekte (mit einer Fläche von 4,72 Hektar) im Industriepark Ham Kiem I und ein Projekt (mit einer Fläche von 2,41 Hektar) im Industriepark Ham Kiem II, für die vom Volkskomitee der Provinz die einmalige Zahlung der Grundstücksmiete genehmigt wurde. Allerdings ist die Entscheidung über die einmalige Zahlung der Grundstücksmiete für die Investoren des Industrieparks seit drei Jahren nicht getroffen worden. Der Wunsch der Investoren, Grundstücke einmalig zu pachten, besteht darin, die Anziehung von Sekundärinvestoren sowie die Aufnahme von Kreditkapital zur Umsetzung des Projekts zu erleichtern.

Warum befinden Sie sich in einer derart unter Druck stehenden Position?

Ein Vertreter des Ministeriums für natürliche Ressourcen und Umwelt sagte, dass es viele Gründe für die langsame Bewertung spezifischer Grundstückspreise (angewendet auf Projekte mit einem Grundstückswert von über 20 Milliarden VND) gebe. Laut Rundschreiben 36 des Ministeriums für natürliche Ressourcen und Umwelt gibt es fünf Methoden zur Preisbewertung, die drei am häufigsten verwendeten Methoden sind jedoch Überschuss, Einkommen und Vergleich. Aus einigen Fällen geht jedoch hervor, dass Beratungseinheiten befürchten, dass diese Methoden bei Anwendung auf jedes einzelne Projekt keine Garantie bieten, insbesondere wenn die Inputfaktoren nicht stabil sind und es zu falschen Output-Ergebnissen kommt. Beispielsweise ist bei der Vergleichsmethode zu beachten, dass es sich bei dieser Fläche um ehemaliges Ackerland handelte und es keine Transaktion gab, sodass kein Vergleich möglich ist. Oder die Überschuss- und Einkommensmethoden erfordern die Ermittlung von Entwicklungserlösen, Investitionskapital, Stückpreis usw., was sehr kompliziert ist. Aus diesem Grund haben Beratungseinheiten dies immer wieder getan. Die Abteilung hat Beratungseinheiten geholfen, aber die Ergebnisse sind nicht überzeugend. Da davon ausgegangen und geschätzt werden muss, dass diese Projekte eine sehr große Fläche abdecken, kann das Fehlerrisiko zwischen den Beteiligten, selbst wenn es noch so gering ist, zu großen Verlusten führen. Darüber hinaus überarbeitet das Ministerium für natürliche Ressourcen und Umwelt auch Rundschreiben 36, wobei der Schwerpunkt auf Bewertungsmethoden liegt.

Dies ist auch einer der Gründe, warum das Volkskomitee der Provinz gerade ein Dokument herausgegeben hat, in dem es das Ministerium für natürliche Ressourcen und Umwelt auffordert, dem Premierminister vorzuschlagen, die Einrichtung einer Arbeitsgruppe aus Mitgliedern des Ministeriums für natürliche Ressourcen und Umwelt, des Bauministeriums, des Finanzministeriums und verwandter Ministerien und Zweigstellen zu prüfen und anzuleiten, um die Provinz Binh Thuan bei der Festlegung der Grundstückspreise im Allgemeinen und beim Projekt Ocean Valley Tourism Complex im Besonderen zu unterstützen und anzuleiten. Derzeit hat die Zentralregierung ein Dokument herausgegeben, in dem sie zustimmt, Binh Thuan bei der Bewertung bestimmter Grundstückspreise für das NovaWorld Phan Thiet-Projekt zu unterstützen …

Laut dem Vertreter des Ministeriums für natürliche Ressourcen und Umwelt ist die Grundstücksbewertung in Industrieparks im Vergleich zu NovaWorld Phan Thiet einfacher. Allerdings ist in der aktuellen Situation auch eine konkrete Wertberechnung mit Unterstützung der Zentralregierung erforderlich, um mehr Sicherheit zu haben. Die mit den spezifischen Grundstückspreisen für Großprojekte in der Provinz verbundenen Hindernisse werden in Kürze beseitigt.

In der offiziellen Mitteilung des Volkskomitees der Provinz an das Ministerium für natürliche Ressourcen und Umwelt wurde auch betont, dass die derzeitige Arbeit zur Bestimmung der Grundstückspreise sehr kompliziert sei, da sie viele Sektoren und Bereiche betreffe, die Parameter für Investitionen, Planung, Bau, Grundstücke, Finanzen, Bankwesen, Märkte usw. regeln. Der Ausführende müsse daher über allgemeine Kenntnisse und Erfahrungen in vielen Bereichen verfügen, um die Inhalte der Bewertungsmethode vollständig zu verstehen und sie angemessen umzusetzen, einzuschätzen und auszuwerten. Gleichzeitig verfügen die Mitarbeiter des Provinzministeriums für natürliche Ressourcen und Umwelt nicht über genügend Erfahrung in den Spezialbereichen Preise, Finanzen, Bauwesen usw., um den Anforderungen der heute sehr komplizierten Bewertungsarbeit gerecht zu werden. Daher schlug das Volkskomitee der Provinz vor, dass das Ministerium für natürliche Ressourcen und Umwelt dem Premierminister empfehlen solle, die Einrichtung einer Arbeitsgruppe in Erwägung zu ziehen und anzuordnen, die die Provinz Binh Thuan bei der Festlegung der Grundstückspreise im Allgemeinen und beim Projekt Ocean Valley Tourism Complex im Besonderen unterstützen und anleiten solle, damit die Projekte bald umgesetzt und in Betrieb genommen werden könnten und die lokale Sozioökonomie entwickeln könne.

Quelle: https://baobinhthuan.com.vn/nguy-co-gia-dat-de-doa-su-phat-trien-bai-2-109212.html