ANTD.VN – Die Staatsbank bestätigte: Rundschreiben 22 schränkt den Kauf von Häusern durch Privatpersonen mit Hypotheken auf künftige Wohnimmobilien nicht ein. Der Begriff „fertiggestelltes Haus im Rahmen eines Hauskaufvertrags“ bezieht sich ausschließlich auf Hypothekendarlehen, die einer geringeren Risikogewichtung unterliegen als andere immobilienbesicherte Darlehen.
Zuvor hatte der Immobilienverband von Ho-Chi-Minh-Stadt dem Premierminister und der Staatsbank ein Dokument mit dem Vorschlag geschickt, Absatz 1, Artikel 1 des Rundschreibens Nr. 22/2023/TT-NHNN zu ändern und zu ergänzen.
HoREA äußerte sich insbesondere zutiefst besorgt über die Regelung, dass Geschäftsbanken und Zweigstellen ausländischer Banken Privatpersonen nur Kredite für den Kauf von Häusern gewähren dürfen, die „zur Übergabe fertig gestellt“ sind (laut HoREA handelt es sich also um verfügbare Häuser).
HoREA ist der Ansicht, dass dies bedeutet, dass das Rundschreiben Nr. 22/2023/TT-NHNN es Geschäftsbanken und Zweigstellen ausländischer Banken nicht gestattet, Privatpersonen Kredite für den Kauf unfertiger Gewerbeimmobilien zur Übergabe (d. h. künftig zu errichtende Gewerbeimmobilien) zu gewähren, die durch das jeweilige Gebäude selbst als Sicherheit (mit einer Hypothek belastet) gesichert sind.
Der Verband ist der Ansicht, dass eine nicht unverzügliche Änderung der oben genannten Regelung mit Inkrafttreten des Rundschreibens Nr. 22 am 1. Juli 2024 schlimme Folgen haben und zu Schwierigkeiten und einer Behinderung des normalen Funktionierens des Immobilienmarktes führen könnte, was sich sowohl kurzfristig als auch langfristig negativ auf den Erholungs- und Entwicklungsprozess des Immobilienmarktes auswirken würde.
Bei Rundschreiben 22 handelt es sich nicht um ein Dokument zur Anleitung von Kreditvergabevorgängen.
In ihrer Antwort auf diese Information bestätigte die Staatsbank, dass Rundschreiben 22 Privatpersonen nicht daran hindere, Häuser zu erwerben, die mit Hypotheken auf künftige Wohnimmobilien belastet seien.
Laut der Staatsbank ist das Rundschreiben 41/2016/TT-NHNN (geändert und ergänzt durch das Rundschreiben 22/2023/TT-NHNN) zur Regelung der Kapitalsicherheitsquote von Geschäftsbanken und Zweigstellen ausländischer Banken kein Dokument, das die Kreditvergabetätigkeit von Kreditinstituten regelt.
Insbesondere enthält das Rundschreiben Leitlinien für die Ermittlung und Anwendung von Risikokoeffizienten auf alle Arten von Bankaktiva (einschließlich durch Immobilien besicherter Kredite und Hypothekendarlehen).
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Eigenheimkäufer können weiterhin Hypotheken auf ihr künftiges Eigenheim aufnehmen |
Konkret heißt es in Klausel 10, Artikel 2 des Rundschreibens 41/2016/TT-NHNN: „Ein durch Immobilien besichertes Darlehen ist ein Darlehen an eine natürliche oder juristische Person zum Erwerb von Immobilien oder zur Durchführung eines Immobilienprojekts und ist durch die Immobilie selbst besichert , wobei das aus dem Darlehen entstehende Immobilienprojekt gemäß den gesetzlichen Bestimmungen über besicherte Transaktionen entsteht.“
Das Rundschreiben 22/2023/TT-NHNN ändert oder ergänzt diesen Inhalt nicht. Organisationen und Einzelpersonen, die ein Haus kaufen und dieses zukünftige Haus (mit einer Hypothek) absichern möchten, wenden einen Risikokoeffizienten von 30 % bis 120 % an, abhängig von der Garantiequote (LTV), die sich aus dem Verhältnis des Kreditsaldos zum Wert des gesicherten Vermögenswerts berechnet. Falls keine Informationen zur LTV-Quote vorliegen, beträgt der Risikokoeffizient 150 %.
Fertiggestellte Häuser erhalten eine niedrige Risikoeinstufung.
In Artikel 2, Klausel 11 des Rundschreibens 41/2016/TT-NHNN heißt es: „Ein Hypothekendarlehen ist ein durch Immobilien besichertes Darlehen für den Kauf eines Hauses durch Privatpersonen, das die folgenden Bedingungen vollständig erfüllt: a) Die Geldquelle zur Rückzahlung der Schulden ist nicht die Geldquelle für die aus dem Darlehen finanzierte Hausmiete; b) Haus gemäß Hauskaufvertrag fertiggestellt; c) Banken und Zweigstellen ausländischer Banken haben das uneingeschränkte Recht, mit Hypotheken auf Häuser umzugehen, wenn die Kunden ihre Schulden gemäß den gesetzlichen Bestimmungen über besicherte Transaktionen nicht zurückzahlen können. d) Das durch dieses Hypothekendarlehen finanzierte Haus muss unabhängig (durch einen Dritten oder durch eine von der Kreditgenehmigungsabteilung der Bank oder der ausländischen Bankfiliale unabhängige Abteilung) und unter Beachtung des Vorsichtsprinzips (der Preis darf nicht höher sein als der Marktpreis zum Zeitpunkt der Kreditgenehmigung) gemäß den Bestimmungen der Bank oder der ausländischen Bankfiliale bewertet werden.“
Klausel 1, Artikel 1 des Rundschreibens 22/2023/TT-NHNN ändert und ergänzt Klausel 11, Artikel 2 wie folgt: „11. Bei einem Hypothekendarlehen handelt es sich um ein durch Immobilien besichertes Darlehen für den Erwerb eines Eigenheims durch eine Einzelperson. Dazu gehören:
a) Durch Immobilien besicherte Kredite für den Hauskauf durch Privatpersonen müssen folgende Bedingungen erfüllen: i) Die Mittel zur Rückzahlung der Schulden stammen nicht aus der durch den Kredit erzielten Miete; ii) Das Haus ist gemäß Hauskaufvertrag zur Übergabe fertiggestellt; iii) Banken und Zweigstellen ausländischer Banken haben gemäß den Bestimmungen des Gesetzes über besicherte Transaktionen und des Wohnungsbaugesetzes uneingeschränkte Rechte, mit Hypotheken auf Häuser umzugehen, wenn Kunden ihre Schulden nicht zurückzahlen können. iv) Das durch dieses Hypothekendarlehen finanzierte Haus muss unabhängig (durch einen Dritten oder durch eine von der Kreditgenehmigungsabteilung der Bank oder der ausländischen Bankfiliale unabhängige Abteilung) und unter Beachtung des Vorsichtsprinzips (der Wert darf nicht höher sein als der Marktpreis zum Zeitpunkt der Kreditgenehmigung) gemäß den Bestimmungen der Bank oder der ausländischen Bankfiliale bewertet werden.
b) Kredite für den Erwerb von Sozialwohnungen und Wohnungen im Rahmen staatlicher Förderprogramme und -projekte richten sich nach den Bestimmungen des Wohnungsbaugesetzes und müssen die Bedingungen unter den Punkten a(i), a(iii) und a(iv) dieser Klausel erfüllen.“
Zu den Hypothekendarlehen gehören somit: Hypothekendarlehen zum Kauf von Häusern, die die vorgeschriebenen Bedingungen erfüllen, einschließlich der Fertigstellungsbedingung für die Übergabe, und Darlehen zum Kauf von Sozialwohnungen sowie zum Kauf von Häusern im Rahmen staatlicher Förderprogramme und -projekte.
Der auf ein Hypothekendarlehen angewendete Risikofaktor variiert je nach LTV- und DSC-Verhältnis zwischen 20 % und 100 %.
Bei Krediten zum Erwerb von Sozialwohnungen und zum Kauf von Häusern im Rahmen von Förderprogrammen und -projekten der Regierung muss die Voraussetzung, dass das Haus bezugsfertig ist, nicht erfüllt werden. Außerdem ist der Risikokoeffizient mit nur 20–50 % niedriger als bei anderen Hypothekendarlehen. Auf diese Weise soll die Politik der Regierung zur Förderung von Sozialwohnungen umgesetzt werden.
So teilte die Staatsbank mit, dass der Zustand des fertiggestellten Hauses laut Hauskaufvertrag nur für Hypothekendarlehen gelte (die einem niedrigeren Risikokoeffizienten unterliegen als andere durch Immobilien besicherte Forderungen).
Falls eine Organisation oder eine Einzelperson ein Haus bauen oder kaufen muss und eine Hypothek auf das Haus aufnimmt, handelt es sich um ein durch Immobilien besichertes Darlehen gemäß Klausel 10, Artikel 2 des Rundschreibens 41 und es kommt der entsprechende Risikokoeffizient gemäß Klausel 10, Artikel 9 des Rundschreibens 41 zur Anwendung.
„Daher schränkt diese Regelung das Recht von Organisationen und Einzelpersonen zum Kauf von Wohnraum in Zukunft nicht ein und steht auch nicht im Widerspruch zu den geltenden Vorschriften (Zivilrecht, Wohnungsrecht, Immobilienwirtschaftsrecht, Investitionsgesetz 2020, Gesetz über Kreditinstitute 2024)“, bekräftigte die Staatsbank.
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