Der vietnamesische Immobilienmarkt hat sich in letzter Zeit positiv verändert. In Hanoi und Ho-Chi-Minh-Stadt ist die Transaktionstätigkeit im Wohnungssegment wieder stark angestiegen und die Preise sind stark gestiegen. Bei Grundstücksauktionen werden die Preise vielerorts, insbesondere in Hanoi, in die Höhe getrieben. Bei vielen Projekten von Immobilienunternehmen werden die rechtlichen Probleme nach und nach gelöst, sodass sie ihre Produkte zum Verkauf anbieten können, wie beispielsweise Phat Dat Real Estate (PDR), Novaland (NVL) usw.

Normalerweise sind Immobilienaktien in Zeiten wie diesen bei institutionellen Anlegern, darunter auch ausländischen Investoren, begehrt, um von der Aufwärtswelle zu profitieren. Es gibt jedoch Anzeichen dafür, dass Immobilienaktien nicht mehr die Aufmerksamkeit ausländischer Organisationen auf sich ziehen. Viele Organisationen fördern auch die Desinvestition von Unternehmen.

Laut einer Ankündigung der Khang Dien House Investment and Trading Joint Stock Company (KDH) hat Vietnam Ventures Limited unter VinaCapital den Verkauf von fast 1,54 Millionen KDH-Aktien vom 5. Dezember 2024 bis zum 3. Januar 2025 registriert, um sein Anlageportfolio umzustrukturieren.

Wenn der Verkauf erfolgreich ist, wird der Eigentumsanteil von Vietnam Ventures Limited in Khang Dien von 0,89 % auf 0,73 % sinken.

Im September verkaufte der Fonds erfolgreich 9,54 Millionen von fast 12 Millionen registrierten KDH-Aktien. Insgesamt hat Vietnam Ventures Limited seit Juli fast 11,1 Millionen KDH-Aktien verkauft.

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Ein Projekt von Khang Dien House. Foto: KDH

Überraschenderweise weisen selbst Immobilienunternehmen, deren Aktien ihren Wert halten, nicht dieselbe positive finanzielle Verfassung auf wie ihre Finanzberichte.

Khang Dien House macht Tausende von Milliarden Gewinn, warum ziehen sich ausländische Fonds zurück?

Khang Dien House verfügt über ein Stammkapital von mehr als 10 Billionen VND und seine Kapitalisierung erreichte am 3. Dezember fast 33,2 Billionen VND (etwa 1,3 Milliarden USD). KDH hat über viele Jahre hinweg, beispielsweise in den Jahren 2020–2022, einen Gewinn nach Steuern von über 1.000 Milliarden VND erzielt. Im Jahr 2023 waren die Ergebnisse schlechter, aber KDH verzeichnete auch einen Gewinn von fast 730 Milliarden VND.

Laut Finanzbericht weist Nha Khang Dien recht positive Geschäftsergebnisse mit einem Umsatz von etwa 2.200 bis 4.600 Milliarden VND/Jahr und Gewinnen auf, die sich selbst in den schwierigsten Zeiten meist auf der Ebene von mehreren Tausend Milliarden VND/Jahr bewegen.

Der Bruttogewinn ist sehr hoch und beträgt oft bis zu 50 % des Umsatzes. Das bedeutet, dass beim Verkauf von 2 Münzen ein Bruttogewinn von 1 Münze erzielt wird. Allein im Jahr 2023 wird der Bruttogewinn bis zu 75 % des Umsatzes betragen, was bedeutet, dass der Bruttogewinn für jeden verdienten 4 Dong etwa 3 Dong betragen wird.

Trotz dieser positiven Aussichten und einem Nachsteuergewinn von mehreren Billionen pro Jahr kam es bei der KDH-Aktie nicht zu einem Durchbruch und ausländische Fonds zogen weiterhin Anteile ab.

Zunächst einmal könnte die Desinvestition von Vinacapital dem allgemeinen Markttrend folgen und hinter den Erwartungen zurückbleiben. Die Geschäftslage ist nicht nur rosig, die tatsächlichen Gewinne von KDH sind möglicherweise nicht so hoch.

In den ersten neun Monaten des Jahres 2024 meldete KDH einen Bruttogewinn von fast 832 Milliarden VND bei einem Gesamtumsatz von fast 1.232 Milliarden VND, Finanzaufwendungen von 141 Milliarden VND, sonstigen Aufwendungen von 104 Milliarden VND und Zinsaufwendungen von mehr als 45 Milliarden VND... Der Gewinn nach Steuern betrug mehr als 410 Milliarden VND.

Bei einem Umfang von mehreren zehntausend Milliarden wie bei KDH ist die Zinsaufwendungssumme von 45 Milliarden VND sehr überraschend, zu gering und würde normalerweise die Aufmerksamkeit vieler Anleger auf sich ziehen.

Aber ist das wirklich der Fall?

Aus dem 9-Monats-Finanzbericht geht hervor, dass KDH über kurzfristige Kredite in Höhe von insgesamt 1.100 Milliarden VND und langfristige Kredite in Höhe von über 6.708 Milliarden VND verfügt, insgesamt also 7.708 Milliarden VND. Bei einem angenommenen Kreditzinssatz der Banken von 8 – 10 %/Jahr belaufen sich die Gesamtzinsen in 9 Monaten auf etwa 540 – 580 Milliarden VND. In diesem Fall könnte KDH Geld verlieren.

Aus der Kapitalflussrechnung geht außerdem hervor, dass KDH in den ersten neun Monaten des Jahres 2024 Zinsen in Höhe von über 580,6 Milliarden VND zahlen musste, was in der Gewinn- und Verlustrechnung nicht mehr als 45 Milliarden VND entspricht.

Diese Zahl kann darauf zurückzuführen sein, dass KDH Zinsaufwendungen kapitalisiert und im Vermögenswert sowie im Lagerbestand erfasst hat.

Der Bestand von KDH erreichte bis Ende September 2024 fast 22.450 Milliarden VND, ein starker Anstieg im Vergleich zu 18.787 Milliarden VND im gleichen Zeitraum des Vorjahres.

Dies ist auch nicht das erste Mal, dass KDH diese Technik verwendet. Im selbst erstellten Bericht von KDH für 2023 wurden Zinsaufwendungen von über 143 Milliarden VND ausgewiesen, die nach einer Prüfung jedoch auf 217 Milliarden VND korrigiert wurden.

Im Jahr 2022 verzeichnete KDH Zinsen in Höhe von 9,3 Milliarden VND, die tatsächlich gezahlten Zinsen beliefen sich jedoch auf über 496 Milliarden VND.

Auch im Jahr 2024 werden viele Immobilienunternehmen noch mit zahlreichen Schwierigkeiten konfrontiert sein, darunter Anleiheschulden, Bankkredite und große Lagerbestände.

Laut Vietstock erreichte der Bestand von mehr als 100 Unternehmen der dreistöckigen Wohnimmobilien- und Industrieparkgruppe im dritten Quartal einen neuen Rekord und überstieg 530 Billionen VND, ein Anstieg von 12 % im Vergleich zum Jahresanfang. Davon führt Novaland (NVL) mit mehr als 145 Billionen VND, ein Anstieg von 5 % im Vergleich zum Jahresanfang. Vingroup (VIC) verfügt über Lagerbestände von mehr als 128,2 Billionen VND, ein Anstieg von 38 % im Vergleich zum Beginn des Zeitraums.

Die Wohnungspreise erreichen Hunderte Millionen pro Quadratmeter, Immobiliengiganten wollen mit ihren Gewinnen prahlen . In den Vororten erreichen die Wohnungspreise Hunderte Millionen pro Quadratmeter, und auch die Preise für versteigertes Land explodieren. Bei einigen Immobilienunternehmen stiegen die Maklerumsätze stark an. Läuft der Immobilienhandel wieder richtig auf?