Der Immobilienmarkt Vietnams hat sich in letzter Zeit positiv verändert. In Hanoi und Ho-Chi-Minh-Stadt ist die Transaktionsaktivität im Wohnungssegment stark angestiegen und die Preise sind stark gestiegen. Bei Grundstücksauktionen werden in vielen Orten, insbesondere in Hanoi, die Preise in die Höhe getrieben. Bei vielen Projekten von Immobilienunternehmen werden die rechtlichen Probleme nach und nach gelöst, sodass sie ihre Produkte zum Verkauf anbieten können, wie z. B. Phat Dat Real Estate (PDR), Novaland (NVL) usw.

Normalerweise sind Immobilienaktien in Zeiten wie diesen bei institutionellen Anlegern, darunter auch ausländischen, begehrt, um auf der Erfolgswelle mitzuschwimmen. Es gibt jedoch Anzeichen dafür, dass Immobilienaktien nicht mehr die Aufmerksamkeit ausländischer Organisationen auf sich ziehen. Viele Organisationen fördern außerdem die Desinvestition von Unternehmen.

Laut einer Ankündigung der Khang Dien House Investment and Trading Joint Stock Company (KDH) hat Vietnam Ventures Limited unter VinaCapital den Verkauf von fast 1,54 Millionen KDH-Aktien vom 5. Dezember 2024 bis zum 3. Januar 2025 registriert, um sein Anlageportfolio neu zu strukturieren.

Wenn der Verkauf erfolgreich ist, verringert sich der Eigentumsanteil von Vietnam Ventures Limited in Khang Dien von 0,89 % auf 0,73 %.

Im September verkaufte der Fonds erfolgreich 9,54 Millionen KDH-Aktien von insgesamt fast 12 Millionen registrierten KDH-Aktien. Insgesamt hat Vietnam Ventures Limited seit Juli fast 11,1 Millionen KDH-Aktien verkauft.

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Ein Projekt von Khang Dien House. Foto: KDH

Überraschenderweise weisen selbst Immobilienunternehmen, deren Aktien ihren Wert halten, nicht die gleiche positive finanzielle Gesundheit auf, die in ihren Finanzberichten zum Ausdruck kommt.

Khang Dien House macht Gewinne in Höhe von Tausenden von Milliarden. Warum ziehen sich ausländische Fonds zurück?

Khang Dien House verfügt über ein Gründungskapital von mehr als 10 Billionen VND und seine Kapitalisierung erreichte zum 3. Dezember fast 33,2 Billionen VND (etwa 1,3 Milliarden USD). KDH erwirtschaftete über viele Jahre hinweg, beispielsweise in den Jahren 2020–2022, einen Gewinn nach Steuern von über 1.000 Milliarden VND. Im Jahr 2023 waren die Ergebnisse schlechter, aber KDH verzeichnete auch einen Gewinn von fast 730 Milliarden VND.

Dem Finanzbericht zufolge verzeichnet Nha Khang Dien durchaus positive Geschäftsergebnisse mit einem Umsatz von etwa 2.200 bis 4.600 Milliarden VND/Jahr und Gewinnen in der Regel in Höhe von mehreren Tausend Milliarden VND/Jahr, selbst in den schwierigsten Zeiten.

Der Bruttogewinn ist sehr hoch und beträgt oft bis zu 50 % des Umsatzes. Das bedeutet, dass beim Verkauf von 2 Münzen ein Bruttogewinn von 1 Münze erzielt wird. Allein im Jahr 2023 wird der Bruttogewinn bis zu 75 % des Umsatzes betragen, was bedeutet, dass für jeden verdienten 4 Dong ein Bruttogewinn von etwa 3 Dong erzielt wird.

Trotz dieser positiven Aussichten und eines Nachsteuergewinns von mehreren Billionen pro Jahr kam es für die KDH-Aktie nicht zu einem Kursanstieg, und ausländische Fonds zogen sich trotzdem zurück.

Zunächst einmal könnte es sein, dass die Desinvestition von Vinacapital dem allgemeinen Markttrend folgt und hinter den Erwartungen zurückbleibt. Die Geschäftslage ist nicht nur rosig, und die tatsächlichen Gewinne von KDH sind möglicherweise nicht so hoch.

In den ersten neun Monaten des Jahres 2024 meldete KDH einen Bruttogewinn von fast 832 Milliarden VND bei einem Gesamtumsatz von fast 1.232 Milliarden VND, Finanzaufwendungen von 141 Milliarden VND, sonstigen Aufwendungen von 104 Milliarden VND und Zinsaufwendungen von mehr als 45 Milliarden VND... Der Gewinn nach Steuern betrug mehr als 410 Milliarden VND.

Bei einem Umfang von mehreren zehntausend Milliarden wie bei KDH ist die Höhe der Zinsaufwendungen in Höhe von 45 Milliarden VND sehr überraschend, zu gering und würde normalerweise die Aufmerksamkeit vieler Anleger auf sich ziehen.

Aber ist das wirklich der Fall?

Aus dem 9-Monats-Finanzbericht geht hervor, dass KDH über kurzfristige Kredite in Höhe von insgesamt 1.100 Milliarden VND und langfristige Kredite in Höhe von über 6.708 Milliarden VND verfügt, also insgesamt 7.708 Milliarden VND. Bei einem angenommenen Kreditzinssatz der Banken von 8 – 10 %/Jahr betragen die Gesamtzinsen in 9 Monaten etwa 540 – 580 Milliarden VND. In diesem Fall könnte KDH Geld verlieren.

Aus der Kapitalflussrechnung geht außerdem hervor, dass KDH in den ersten neun Monaten des Jahres 2024 Zinsen in Höhe von über 580,6 Milliarden VND zahlen musste, was in der Gewinn- und Verlustrechnung nicht mehr als 45 Milliarden VND entspricht.

Diese Zahl ist möglicherweise darauf zurückzuführen, dass KDH Zinsaufwendungen kapitalisiert und im Vermögenswert sowie im Lagerbestand erfasst hat.

Der Bestand von KDH erreichte Ende September 2024 fast 22.450 Milliarden VND, ein starker Anstieg im Vergleich zu 18.787 Milliarden VND im gleichen Zeitraum des Vorjahres.

Dies ist auch nicht das erste Mal, dass KDH diese Technik verwendet. Im selbst erstellten Bericht von 2023 verzeichnete KDH Zinsaufwendungen von über 143 Milliarden VND, die nach einer Prüfung jedoch auf 217 Milliarden VND korrigiert wurden.

Im Jahr 2022 verzeichnete KDH Zinsen in Höhe von 9,3 Milliarden VND, die tatsächlich gezahlten Zinsen beliefen sich jedoch auf über 496 Milliarden VND.

Im Jahr 2024 werden viele Immobilienunternehmen noch mit zahlreichen Schwierigkeiten konfrontiert sein, darunter Anleiheschulden, Bankkredite und große Lagerbestände.

Laut Vietstock erreichte der Bestand von mehr als 100 Unternehmen der Wohnimmobilien- und Industrieparkgruppe auf drei Etagen im dritten Quartal einen neuen Rekord und überstieg 530 Billionen VND, ein Anstieg von 12 % gegenüber dem Jahresanfang. Davon führt Novaland (NVL) mit mehr als 145 Billionen VND, ein Anstieg von 5 % im Vergleich zum Jahresanfang. Vingroup (VIC) verfügt über Lagerbestände von über 128,2 Billionen VND, ein Anstieg von 38 % im Vergleich zum Beginn des Zeitraums.

Die Wohnungspreise erreichen Hunderte Millionen pro Quadratmeter, Immobiliengiganten drängen sich, um mit ihren Gewinnen anzugeben . In den Vororten erreichen die Wohnungspreise Hunderte Millionen pro Quadratmeter, und auch die Preise für versteigertes Land schießen in die Höhe. Bei einigen Immobilienunternehmen sind die Maklerumsätze stark gestiegen. Kommt richtig Schwung in den Immobilienhandel?