Laut Savills stellten in Hanoi aufgrund der ungünstigen Wirtschaftslage allein im ersten Halbjahr 16.900 Unternehmen ihren Betrieb ein oder wurden aufgelöst. Dies entspricht einem Anstieg von 29 % pro Jahr und einem Rekordhoch.
Auch die Zahl der Unternehmen, die auf den Markt kommen und weiter tätig sind, ist erstmals seit Anfang 2020 zurückgegangen. Darüber hinaus haben sich die finanziellen Schwierigkeiten vieler Unternehmen auf die Vermietungskapazität ausgewirkt.
Rekordzahl an Insolvenzen in Hanoi, Vermieter müssen Büromieten senken. (Foto: DT)
Laut Frau Hoang Nguyet Minh, Senior Director of Commercial Leasing bei Savills Hanoi, gibt es zwei Gründe für den Rückgang der Mietkapazität auf dem gesamten Markt.
Zunächst ist zu erkennen, dass das Segment der Mieter, die über 40 USD/m2 zahlen, tendenziell deutlich schwächer wird, während Verträge mit moderaten Mietpreisen beliebter sind.
Der zweite Grund liegt darin, dass das Wachstum von IT-Unternehmen, insbesondere von Technologie-Start-ups, nach einer Phase starken Wachstums nachlässt.
„In Hanoi waren einige IT-Unternehmen sogar gezwungen, ihre Räumlichkeiten vorzeitig zurückzugeben“, sagte Frau Minh.
Laut Frau Hoang Nguyet Minh verzeichnete der Markt im Quartal Veränderungen bei der Mietnachfrage. Insbesondere in den Jahren 2021–2022 sind Unternehmen der Informationstechnologie nahezu führend bei der Nachfrage nach Büroflächen auf dem Markt.
Ab 2023 jedoch, wenn sich die wirtschaftliche Lage tendenziell abschwächt, hören auch die Fonds auf, in Startups zu investieren, was dazu führt, dass diese Unternehmen beginnen, ihren Mietflächenbestand neu auszurichten und sogar Büroflächen zurückzugeben.
„In den ersten sechs Monaten des Jahres 2022 betrug die Zahl der Leasingtransaktionen mit Mietern aus dem IT-Geschäft 32 %, doch in diesem Jahr hat sich diese Rate nur halbiert“, teilte Frau Minh mit.
Auch die Mieterstruktur habe sich laut dem Experten verändert. In den ersten sechs Monaten des Jahres kamen Büroanmietungen überwiegend von Unternehmen des produzierenden Gewerbes, da dieser Wirtschaftszweig von der aktuellen Wirtschaftslage nicht allzu stark betroffen ist.
An zweiter Stelle der Mietnachfrage stehen Bildungsunternehmen, typischerweise Fremdsprachenzentren, Computerschulungszentren oder Universitätsbüros, die auf dem vietnamesischen Markt eröffnet werden.
Frau Minh erwartet, dass der Markt in den letzten Monaten des Jahres eine Reihe großer Transaktionen mit Unternehmen aus den Bereichen Beratung, Finanzen und Recht verzeichnen wird.
Die Besonderheit dieser Gewerbebetriebe liegt darin, dass die Mietnachfrage je Fläche auf einem durchschnittlichen Niveau liegt, in der Größenordnung von 200 – 500 m2.
Um ihre Wettbewerbsfähigkeit zu erhalten und ihre Kapazitäten zu steigern, planen viele Leasingeinheiten, ihre Mieten zu senken und verstärkt Sonderangebote zur Unterstützung ihrer Mieter zu nutzen.
Gleichzeitig legen Mieter zunehmend Wert auf die Kosten und entscheiden sich für günstigere Optionen.
Frau Minh betonte: „Die Transaktionen auf dem aktuellen Büromarkt schwanken im Preisbereich von 20-35 USD/m2, Gebäude in dieser Preisklasse haben immer noch eine sehr gute Absorption.“
Allerdings gibt es bei Gebäuden mit hohen Mietpreisen von 40–50 USD/m2 auf dem Markt Anzeichen einer Verlangsamung der Transaktionszahlen im Vergleich zum Vorjahreszeitraum.“
Derzeit ist die Nachfrage nach Büroflächen weiterhin hoch und die Unternehmen ermutigen ihre Mitarbeiter weiterhin, mehr im Büro zu arbeiten. Dadurch kann die Sicherheit des Unternehmens gewährleistet und gleichzeitig die Entwicklung komfortabler Dienste für die Mitarbeiter gefördert werden.
Daher legen Unternehmen heute mehr Wert darauf, Büros so zu gestalten, dass sie den Bedürfnissen der Mitarbeiter entsprechen und dadurch die Lust der Mitarbeiter steigern, ins Büro zu gehen. Deshalb sind Bürogebäude mit vielfältigen Annehmlichkeiten, günstigen Standorten und erschwinglichen Preisen heute die erste Wahl der Mieter.
Angesichts dieser Veränderungen schätzt Frau Minh: „Die Nachfrage nach Büroflächen wird sich in den letzten sechs Monaten des Jahres 2023 auf die Gebiete Ba Dinh, Dong Da und Cau Giay konzentrieren. In zentralen Gegenden wie Hoan Kiem wird die Nachfrage weniger konzentriert sein, da es hier derzeit nur sehr wenige freie Flächen gibt, die Mietpreise jedoch hoch bleiben.“
Darüber hinaus prognostiziert Frau Minh, dass sich die durchschnittlichen Büromieten und Belegungsraten bis zum Jahresende verbessern werden, da das neue Angebot bis zum Jahresende nur etwa 80.279 Quadratmeter betragen wird, wobei 38 % des neuen Angebots auf die Lotte Mall entfallen werden.
Darüber hinaus wird die Nachfrage aus der Fertigungs-, Bildungs- und Beratungsbranche weiter steigen. Diese Bereiche gelten als Schlüsselfaktoren für die Entwicklung des Büromarktes im zweiten Halbjahr 2023 sowie im ersten Halbjahr 2024.
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