Wohnungspreise steigen weiter
Entgegen der allgemeinen Flaute auf dem Immobilienmarkt in letzter Zeit sind die Wohnungspreise kontinuierlich gestiegen. In Großstädten wie Hanoi und Ho-Chi-Minh-Stadt sind Wohnungen derzeit noch immer das attraktivste Segment für Immobiliensuchende.
Einem kürzlich veröffentlichten Bericht eines Marktforschungsinstituts für Immobilien zufolge verzeichneten im dritten Quartal sowohl auf dem Kauf- und Verkaufsmarkt als auch auf dem Mietmarkt viele Geschäftszweige einen Rückgang, der Wohnungsmarkt war jedoch der seltene Typ, der noch positive Wachstumszahlen aufwies.
Konkret stieg das Interesse auf dem Kauf- und Verkaufsmarkt bei Wohnungen um 1 %, während es in anderen Segmenten um 4–11 % zurückging. Auf dem Mietmarkt sank das Interesse an den oben genannten Segmenten um 13–28 %, während das Interesse an Wohnungen um 6 % zunahm.
Laut dem Immobilienmarktbericht der oben genannten Einheit für das dritte Quartal hat das Einkommenswachstum der Bevölkerung von 2015 bis heute nicht mit dem Preisanstiegsindex für Wohnungen in Hanoi und Ho-Chi-Minh-Stadt Schritt gehalten. Nach acht Jahren stiegen die Einkommen der Stadtbewohner lediglich um 39 Prozent (Daten des Allgemeinen Statistikamts), die Wohnungspreise in Ho-Chi-Minh-Stadt und Hanoi jedoch um 82 Prozent bzw. 56 Prozent.
Die Wohnungspreise steigen weiterhin und übersteigen das Einkommen der Stadtbewohner bei weitem (Abbildung: Ha Phong).
Nach Angaben des Bauministeriums waren Wohnungen im dritten Quartal, wie aus der Zusammenfassung von Berichten und Umfragedaten von Kommunen und Marktforschungsinstituten hervorgeht, die Immobilienart, die im vergangenen Jahr am wenigsten von den negativen Auswirkungen des Marktes betroffen war, da diese Art den tatsächlichen Wohnbedarf deckt.
Das Interesse an Wohnungen zeigt Anzeichen einer Erholung: Die Nachfrage nach Kaufwohnungen ist im Vergleich zum Vorquartal um 1 % und nach Mietwohnungen um 6 % gestiegen. Unter ihnen sind Wohnungen im Preisbereich zwischen 2 und 4 Milliarden VND am gefragtesten. In Großstädten gibt es Anzeichen für eine gute Absorption, die sich auf das Wohnungs- und Häusersegment mit Preisen unter 10 Milliarden VND im zentralen Kerngebiet konzentriert.
Insbesondere in Hanoi stieg der Verkaufspreis der im dritten Quartal auf dem Primärmarkt zum Verkauf stehenden Wohnungen auf Quartalsbasis um fast 7 % und auf Jahresbasis um 14 % und erreichte etwa 50,8 Millionen VND/m2. Der Verkaufspreis hat sich aufgrund des überwiegenden Anteils des Neuangebots im High-End-Segment (über 90 %) nach oben angepasst. Darüber hinaus haben einige Investoren die Preise angepasst und zusätzliche Lagerbestände in den oberen Stockwerken zum Verkauf freigegeben.
Auf dem Sekundärmarkt setzte der durchschnittliche Verkaufspreis einer Wohnung seinen Aufwärtstrend aus dem Vorquartal fort und erreichte etwa 32 Millionen VND/m2, was einem Anstieg von 2,7 % gegenüber dem Vorquartal und 0,8 % gegenüber dem Vorjahr entspricht. In allen Bezirken Hanois wurden im dritten Quartal im Vergleich zum zweiten Quartal steigende Zweitverkaufspreise verzeichnet, wobei sich die Preise in den Bezirken Dong Da, Thanh Xuan, Tay Ho, Nam Tu Liem und Gia Lam um über 3 % erhöhten.
In Ho-Chi-Minh-Stadt stammte die Zahl der im dritten Quartal zum Verkauf stehenden neuen Wohnungen größtenteils aus der nächsten Phase bestehender Projekte. Etwa 60 % des Neuangebots in den ersten neun Monaten dieses Jahres stammten aus einem Stadtgebietsprojekt im Osten.
Etwa 96 % des neuen Angebots im dritten Quartal stammten aus dem High-End-Segment und die restlichen 4 % des neuen Angebots waren im Luxussegment angesiedelt und stammten aus der nächsten Phase eines Projekts im neuen Stadtgebiet Thu Thiem. Der Erstverkaufspreis auf dem Wohnungsmarkt von HCMC erreichte im dritten Quartal mehr als 60 Millionen VND/m2.
Auf dem Sekundärmarkt erreichte der durchschnittliche Wohnungspreis 45 Millionen VND/m2, ein Anstieg von 3 % gegenüber dem Vorquartal. Unterdessen blieben die Zweitpreise im Luxus- und erschwinglichen Segment im Vergleich zum zweiten Quartal nahezu unverändert.
Investoren „surfen“, Käufer zahlen hohe Preise
Herr Tran Duc Cuong aus dem Bezirk Hoang Mai (Hanoi) sagte, er habe sich letzten Donnerstag dazu entschlossen, eine Anzahlung für den Kauf einer 72 m² großen Wohnung im Bezirk Hoang Mai (Hanoi) für 2,2 Milliarden VND zu leisten. Herr Cuong hat diese Wohnung von einem „surfenden“ Investor gekauft.
„Die Person, die mir die Wohnung verkauft hat, ist ein Investor. Sie hat diese Wohnung seit September dieses Jahres für 1,9 Milliarden VND gekauft und der aktuelle Transaktionsstatus ist, dass sie eine notariell beglaubigte Anzahlung von 300 Millionen VND geleistet hat“, teilte Herr Cuong mit.
Wohnungen sind für Investoren in letzter Zeit zu einem Kinderspiel geworden, um zu „surfen“ (Abbildung: Ha Phong).
Laut Herrn Cuong ist es aufgrund des Wohnbedürfnisses auch akzeptabel, eine zufriedenstellende Wohnung zu einem höheren Preis von einem „surfenden“ Investor zu kaufen. „Was mir am meisten Sorgen bereitet, ist nicht der Preis, sondern wie wir den Übertragungsprozess so reibungslos und risikofrei wie möglich gestalten können“, sagte Herr Cuong.
Herr Nguyen Van Nam – ein professioneller Immobilieninvestor in Hanoi – sagte, dass Wohnungen das Segment seien, an dem die Investoren in den letzten zwei bis drei Jahren besonders interessiert gewesen seien. Die Gewinn- und Preissteigerungen erfolgen nicht so schnell wie bei Grundstücken oder Wohnbauland, aber die Preise für Wohnungen sind stetig gestiegen, bergen ein geringes Risiko und lassen sich in letzter Zeit besonders leicht liquidieren.
„Seit Ende 2021, als der Grundstücksmarkt im ganzen Land „heiß“ war, haben viele Investoren, darunter auch ich, ihr Kapital abgezogen, um in Wohnungen in Hanoi zu investieren. Auch der Einsatz von Fremdkapital wurde sorgfältiger kalkuliert“, teilte Herr Nam mit.
Laut diesem Investor werden Investitionen in Wohnungen zwar keine schnellen und großen Gewinne bringen, aber zum jetzigen Zeitpunkt handelt es sich um ein Segment mit guter Liquidität. „Je nach Kapital werden sich manche Investoren für langfristige Investitionen und Mieten entscheiden. Es gibt auch schnelle Investoren, die nach guten Warenquellen zum „Surfen“ suchen, aber der Gewinn wird sicherlich nicht hoch sein“, fügte Herr Nam hinzu.
Aus Expertensicht räumte Herr Nguyen Van Dinh, Vorsitzender der Vietnam Real Estate Brokers Association, außerdem ein, dass die Wohnungspreise sowohl auf dem Primär- als auch auf dem Sekundärmarkt weiter steigen werden, insbesondere im erschwinglichen und mittleren Segment und bei Projekten, die sich dem Ende ihrer Produktlinie nähern.
Dieser Experte betonte auch, dass das Angebot immer knapper werde, während die Kosten für die Einrichtung von Grundstücksfonds, die Rohstoffkosten und die Kosten für den Zugang zu Finanzmitteln stiegen. Daher sei es für Immobilienprojekte schwierig, die Preise zu senken, und sie seien gezwungen, hohe Verkaufspreise beizubehalten.
„Der Preisanstieg könnte gestoppt werden, wenn die verfahrenstechnischen, rechtlichen und kapitalbezogenen Probleme gelöst sind und das Marktangebot steigt“, betonte Herr Dinh.
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