Vorschlag zur Änderung und Ergänzung des Dekrets über die Einrichtung, Beurteilung und Genehmigung von Investitionsprojekten im Bereich der Meeresumwelt
Laut Herrn Le Hoang Chau, Vorsitzender der Ho Chi Minh City Real Estate Association (HoREA), bringen Regelungen zu Eingriffen in das Meer viele Vorteile und sind daher äußerst notwendig. Das Ministerium für natürliche Ressourcen und Umwelt muss den Erlass bald zur Verkündung fertigstellen, um zur Beseitigung der derzeitigen Engpässe bei Meereseingriffsprojekten beizutragen.
Der Vorsitzende von HoREA geht fest davon aus, dass die Regierung mit diesem Dekret die Umsetzung von Artikel 190 des Landgesetzes von 2024 im Detail regeln wird, das am 1. April in Kraft treten wird.
In seinem Kommentar zum Dekretsentwurf zu Meeresübergriffen, der dem Premierminister und dem Ministerium für natürliche Ressourcen und Umwelt zugesandt wurde, sagte der Vorsitzende von HoREA, er erwarte fest, dass die Regierung dieses Dekret erlässt, um die Umsetzung von Artikel 190 des Landgesetzes von 2024 im Detail zu regeln, das am 1. April in Kraft treten wird.
HoREA stimmt dem Verordnungsentwurf zu Meeresberührungstätigkeiten (Verordnungsentwurf) grundsätzlich zu und nimmt zu einigen Bedenken im Verordnungsentwurf Stellung.
Konkret schlug Herr Chau aus drei Gründen vor, Absatz 2, Artikel 3 des Dekretsentwurfs zu ändern und zu ergänzen.
Erstens das Investitionsprojekt zum Eingriff in das Meer. Zu den Elementen des Investitionsprojekts im Zusammenhang mit dem Meer in bestimmten Gegenden können Schwemmgebiete an der Küste, geschützte Waldgebiete an der Küste oder Flächen für die Aquakultur an der Küste gehören. Bei der Änderung des Nutzungszwecks dieser Grundstücke müssen die Bestimmungen des Grundstücksrechts und der einschlägigen Gesetze eingehalten werden.
Zweitens zielt das Investitionsprojekt „Meeresübergriff“ gemäß der Planung nicht nur darauf ab, Landfonds zu schaffen, sondern es können auch „Landfonds mit spezieller Meeresoberfläche geschaffen“ werden, um Investitionsprojekte entlang der Route umzusetzen, wie zum Beispiel: Kais vom Festland in die Tiefseegebiete, Küsten-Windkraftprojekte, Offshore-Windkraftprojekte, Öl- und Gaspipelines oder Stromkabel, Glasfaserkabel.
Drittens müssen die Investitionsvorhaben, die den Eingriff ins Meer betreffen, und die in einem bestimmten Meeresgebiet, einem Schwemmland an der Küste, einem geschützten Waldgebiet an der Küste oder einem Aquakulturgebiet an der Küste enthaltenen Investitionsvorhaben gemäß der Planung umgesetzt werden und den Bestimmungen der einschlägigen Gesetze entsprechen.
Darüber hinaus schlug der Vorsitzende des HoREA vor, Artikel 5 des Dekretsentwurfs über die Einrichtung, Beurteilung und Genehmigung von Investitionsprojekten im Bereich der Meeresberührung oder von Investitionsprojekten im Bereich der Meeresberührung zu ändern und zu ergänzen.
Dabei kommen nicht nur die Vorschriften des Baurechts, sondern auch angrenzender Gesetze wie etwa des Investitionsrechts, des Wohnungsrechts, des Immobilienwirtschaftsrechts, des Seerechts, des Forstrechts usw. zum Tragen.
Als Grund nennt HoREA, dass es sich bei dem Meeresgewinnungsprojekt um ein öffentliches Investitionsprojekt handele, „das auf die Schaffung von Landfonds abzielt, Landfonds mit spezieller Meeresoberfläche für sozioökonomische Entwicklungszwecke“. Nach der „Abnahme der Fertigstellung der Meeresgewinnung“ werde ein Ausschreibungsverfahren durchgeführt, um Investoren für die Umsetzung von Teilprojekten oder Bauelementen im Rahmen des Meeresgewinnungsprojekts auszuwählen.
Ein Meeresgewinnungsprojekt ist ein Investitionsprojekt, bei dem „ausländisches Kapital aus öffentlichen Investitionen und Projekte mit anderem Kapital“ (privates Kapital) verwendet werden. Gemäß den Bestimmungen des PPP-Gesetzes 2020 und des Investitionsgesetzes 2020 wird der „strategische Investor“ oder der „gemäß den Bestimmungen des PPP-Gesetzes 2020 und des Ausschreibungsgesetzes 2023 ausgewählte Investor“ sowohl Meeresgewinnungsaktivitäten durchführen als auch Teilprojekte oder Baumaßnahmen im Rahmen des Meeresgewinnungsprojekts durchführen.
Dabei müssen Investoren nicht nur „die Bestimmungen des Baurechts“ einhalten, sondern auch „relevante Gesetze“ wie etwa das Investitionsrecht, das Wohnungsbaurecht, das Immobilienwirtschaftsrecht, das Seerecht, das Forstrecht, das Agrarrecht, das Fischereirecht und das Umweltschutzrecht.
Wie werden Landnutzungsgebühren und Landpachtgebühren für „Meereseingriffsprojekte“ festgelegt?
HoREA schlug vor, Artikel 6 des „Dekretentwurfs“ über „Landzuteilung, Landpacht und Zuteilung von Meeresgebieten für Meeresübergriffe“ in der Weise zu ändern und zu ergänzen, dass der Inhalt der Klauseln 3 und 5, Artikel 68 von Dekret 43/2014/ND-CP und Klausel 21, Artikel 1 von Dekret 148/2020/ND-CP „kopiert“ wird, anstatt auf die Klauseln 3 und 5, Artikel 68 von Dekret 43/2014/ND-CP und Klausel 21, Artikel 1 von Dekret 148/2020/ND-CP „verwiesen“ wird.
Der Analyse von HoREA zufolge treten die Dekrete 43/2014/ND-CP und 148/2020/ND-CP an dem Tag außer Kraft, an dem das Bodengesetz von 2024 und das Dekret zur Umsetzung einer Reihe von Artikeln des Bodengesetzes am 1. Januar 2025 in Kraft treten oder von der Nationalversammlung als ab dem 1. Juli 2024 in Kraft tretend erachtet werden.
Staatsbeamte, Beamte und Angestellte des öffentlichen Dienstes müssen sich bei der Umsetzung lediglich auf dieses Dekret stützen und müssen nicht in früheren, damit zusammenhängenden Dekreten nachschlagen.
Es wird vorgeschlagen, den Fall „keine Ausschreibung zur Auswahl von Investoren zur Umsetzung von Projekten unter Nutzung von Land“ oder den Fall der Landzuteilung, Landpacht an „strategische Investoren, Investoren in PPP-Projekte“ zu Punkt c, Klausel 2, Artikel 6 des „Dekretentwurfs“ hinzuzufügen, da Artikel 124 des Bodengesetzes von 2024 „Fälle der Landzuteilung, Landpacht ohne Versteigerung von Landnutzungsrechten, keine Ausschreibung zur Auswahl von Investoren zur Umsetzung von Projekten unter Nutzung von Land“ vorschreibt und das PPP-Gesetz von 2020 die Auswahl von Investoren durch Ausschreibungen für PPP-Projekte vorschreibt.
Bezüglich der Festlegung von Grundnutzungsgebühren und Grundpachten für Meeresübergriffsprojekte stimmt der Verband der Regelung zu, dass die Festlegung spezifischer Grundstückspreise zur Berechnung von Grundnutzungsgebühren und Grundpachten gemäß den Bestimmungen des Bodengesetzes in Absatz 1, Artikel 8 des Dekretentwurfs erfolgt.
HoREA stimmt der Regelung zu: „Bei Anwendung der Überschussmethode zur Ermittlung spezifischer Grundstückspreise müssen in die Schätzung der gesamten Entwicklungskosten auch die von den zuständigen staatlichen Stellen genehmigten Kosten für die Landgewinnung einbezogen werden.“
Darüber hinaus forderte HoREA den Premierminister und das Ministerium für natürliche Ressourcen und Umwelt auf, den Vorschlag des Experten, bei der Anwendung der Überschussmethode die Zinskosten zur Schätzung der gesamten Entwicklungskosten hinzuzufügen, sorgfältig zu prüfen.
Denn die Zinsaufwendungen stellen einen sehr großen tatsächlichen Kostenfaktor dar, da alle Investoren den Bedarf haben, mittel- und langfristiges Fremdkapital aufzunehmen. In manchen Fällen müssen Investoren zu hohen Zinssätzen Kredite aufnehmen, wodurch die Kreditkosten mehr als 20 % der gesamten Projektinvestition ausmachen.
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