Vorschlag zur Änderung und Ergänzung der Vorschriften für Meereseingriffsprojekte

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Vorschlag zur Änderung und Ergänzung des Dekrets über die Einrichtung, Bewertung und Genehmigung von Investitionsprojekten im Zusammenhang mit Meeresberührungen

Laut Herrn Le Hoang Chau, Vorsitzender der Ho Chi Minh City Real Estate Association (HoREA), bringen Vorschriften zu Eingriffen in das Meer viele Vorteile und sind daher sehr notwendig. Das Ministerium für natürliche Ressourcen und Umwelt muss den Erlass bald fertigstellen, um ihn zur Verkündung vorzulegen und so zur Beseitigung der derzeitigen Engpässe bei Meeresübergriffsprojekten beizutragen.

Immobilien - HoREA: Vorschlag zur Änderung und Ergänzung der Vorschriften für Meeresübergriffsprojekte — Der Vorsitzende von HoREA geht fest davon aus, dass die Regierung dieses Dekret erlassen wird, um die Umsetzung von Artikel 190 des Landgesetzes von 2024, das am 1. April in Kraft treten wird, im Einzelnen zu regeln.

In seinem Kommentar zum Dekretsentwurf zu Eingriffen in das Meer, der dem Premierminister und dem Ministerium für natürliche Ressourcen und Umwelt zugesandt wurde, sagte der Vorsitzende des HoREA, er erwarte von der Regierung sehr, dass sie dieses Dekret herausgibt, um die Umsetzung von Artikel 190 des Landgesetzes von 2024 im Einzelnen zu regeln, das am 1. April in Kraft treten wird.

HoREA stimmt dem Verordnungsentwurf zu Meeresberührungsaktivitäten (Verordnungsentwurf) grundsätzlich zu und nimmt zu einigen Bedenken im Verordnungsentwurf Stellung.

Konkret schlug Herr Chau aus drei Gründen vor, Absatz 2, Artikel 3 des Dekretentwurfs zu ändern und zu ergänzen.

Erstens das Investitionsprojekt zum Eingriff in das Meer. Zu den Elementen des Investitionsprojekts im Zusammenhang mit dem Meer können an bestimmten Orten Schwemmgebiete an der Küste, geschützte Waldflächen an der Küste oder Flächen für die Aquakultur an der Küste gehören. Bei der Änderung der Landnutzungsart dieser Grundstücke müssen die Bestimmungen des Bodenrechts und der einschlägigen Gesetze eingehalten werden.

Zweitens zielt das Investitionsprojekt zum Eingriff in das Meer, der Punkt zum Eingriff in das Meer im Investitionsprojekt zielt gemäß der Planung nicht nur darauf ab, Landfonds zu schaffen, sondern kann auch „Landfonds mit spezialisierter Meeresoberfläche schaffen“, um Investitionsprojekte entlang der Route umzusetzen, wie zum Beispiel: Kais vom Festland in die Tiefseegebiete oder Küstenwindkraftprojekte, Offshore-Windkraftprojekte oder Öl- und Gaspipelines oder Stromkabel, Glasfaserkabel.

Drittens müssen die Meeresübergriffsinvestitionen und die Meeresübergriffselemente des Investitionsprojekts in einem bestimmten Meeresgebiet oder Küstenschwemmgebiet oder Küstenschutzwaldgebiet oder Küstenaquakulturgebiet gemäß der Planung umgesetzt werden und den Bestimmungen der einschlägigen Gesetze entsprechen.

Darüber hinaus schlug der Vorsitzende des HoREA auch vor, Artikel 5 des Verordnungsentwurfs über die Einrichtung, Beurteilung und Genehmigung von Investitionsprojekten im Zusammenhang mit Meereseingriffen oder von Investitionsprojekten im Zusammenhang mit Meereseingriffen zu ändern und zu ergänzen.

Dabei werden nicht nur die Bestimmungen des Baurechts, sondern auch angrenzender Gesetze wie beispielsweise des Investitionsrechts, des Wohnungsrechts, des Immobilienwirtschaftsrechts, des Seerechts, des Forstrechts etc. berücksichtigt.

Als Begründung gibt HoREA an, dass es sich bei dem Meeresgewinnungsprojekt um ein öffentliches Investitionsprojekt handele, „das darauf abzielt, Landfonds zu schaffen, Landfonds mit spezieller Meeresoberfläche für sozioökonomische Entwicklungszwecke“. Nach der „Abnahme der Fertigstellung der Meeresgewinnung“ werde ein Ausschreibungsverfahren durchgeführt, um Investoren für die Umsetzung von Teilprojekten oder Bauelementen im Rahmen des Meeresgewinnungsprojekts auszuwählen.

Bei einem Meeresgewinnungsprojekt handelt es sich um ein Investitionsprojekt „unter Verwendung von ausländischem Kapital aus öffentlichen Investitionen und Projekten unter Verwendung von anderem Kapital“ (privates Kapital). Gemäß den Bestimmungen des PPP-Gesetzes 2020 und des Investitionsgesetzes 2020 wird der „strategische Investor“ oder der „gemäß den Bestimmungen des PPP-Gesetzes 2020 und des Ausschreibungsgesetzes 2023 ausgewählte Investor“ sowohl Meeresgewinnungsaktivitäten durchführen als auch Teilprojekte oder Baumaßnahmen im Rahmen des Meeresgewinnungsprojekts ausführen.

Dabei müssen Investoren nicht nur „die Bestimmungen des Baurechts“ einhalten, sondern auch „relevante Gesetze“ wie etwa das Investitionsrecht, das Wohnungsrecht, das Immobilienwirtschaftsrecht, das Seerecht, das Forstrecht, das Agrarrecht, das Fischereirecht und das Umweltschutzrecht.

Wie werden Landnutzungsgebühren und Landpachtgebühren für „Meereseingriffsprojekte“ festgelegt?

HoREA schlug vor, Artikel 6 des „Dekretentwurfs“ über „Landzuteilung, Landpacht und Zuteilung von Meeresgebieten für Meeresübergriffe“ in der Richtung zu ändern und zu ergänzen, dass der Inhalt von Klauseln 3 und 5, Artikel 68 von Dekret 43/2014/ND-CP und Klausel 21, Artikel 1 von Dekret 148/2020/ND-CP „kopiert“ wird, anstatt auf Klauseln 3 und 5, Artikel 68 von Dekret 43/2014/ND-CP und Klausel 21, Artikel 1 von Dekret 148/2020/ND-CP zu „verweisen“.

Der Analyse von HoREA zufolge werden die Dekrete 43/2014/ND-CP und 148/2020/ND-CP ab dem Datum außer Kraft treten, an dem das Bodengesetz von 2024 und das Dekret zur detaillierten Umsetzung einer Reihe von Artikeln des Bodengesetzes am 1. Januar 2025 in Kraft treten oder von der Nationalversammlung als ab dem 1. Juli 2024 in Kraft tretend erachtet werden.

Staatsbeamte, Beamte und Angestellte im öffentlichen Dienst müssen sich bei der Umsetzung lediglich auf dieses Dekret stützen, ohne vorherige, damit zusammenhängende Dekrete nachschlagen zu müssen.

Es wird vorgeschlagen, den Fall „Keine Ausschreibung zur Auswahl von Investoren zur Umsetzung von Projekten unter Nutzung von Land“ oder den Fall der Landzuteilung, Landpacht an „strategische Investoren, Investoren von PPP-Projekten“ zu Punkt c, Klausel 2, Artikel 6 des „Dekretentwurfs“ hinzuzufügen, da Artikel 124 des Bodengesetzes von 2024 „Fälle der Landzuteilung, Landpacht ohne Versteigerung von Landnutzungsrechten, keine Ausschreibung zur Auswahl von Investoren zur Umsetzung von Projekten unter Nutzung von Land“ vorschreibt und das PPP-Gesetz von 2020 die Auswahl von Investoren durch Ausschreibungen für PPP-Projekte vorschreibt.

Hinsichtlich der Festlegung von Landnutzungsgebühren und Landpachtzinsen für Meeresübergriffsprojekte stimmt der Verband der Regelung zu, dass die Festlegung spezifischer Grundstückspreise zur Berechnung von Landnutzungsgebühren und Landpachtzinsen gemäß den Bestimmungen des Bodengesetzes in Absatz 1, Artikel 8 des Verordnungsentwurfs erfolgt.

HoREA stimmt der Regelung zu: „Bei der Anwendung der Überschussmethode zur Ermittlung spezifischer Grundstückspreise muss die Schätzung der gesamten Entwicklungskosten die von den zuständigen staatlichen Stellen genehmigten Kosten für die Landgewinnung umfassen.“

Darüber hinaus forderte HoREA den Premierminister und das Ministerium für natürliche Ressourcen und Umwelt auf, den Vorschlag des Experten, bei der Schätzung der gesamten Entwicklungskosten bei Anwendung der Überschussmethode auch die Zinskosten einzubeziehen, sorgfältig zu prüfen.

Denn die Zinsaufwendungen stellen einen sehr großen tatsächlichen Kostenfaktor dar, da alle Anleger einen Bedarf an mittel- und langfristigen Kreditdarlehen haben. In manchen Fällen müssen Investoren zu hohen Zinssätzen Kredite aufnehmen, wodurch die Kreditkosten mehr als 20 % der gesamten Projektinvestition ausmachen.

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