Hanoi setzt Landauktionen kontinuierlich aus, Investoren „zögern“ vor Grundstücken, Bedingungen für die Anerkennung von Wohneigentum

Hanoi setzt plötzlich die Versteigerung vieler Grundstücke aus, das Vertrauen der Käufer trübt das Grundstückssegment ein, die Anwendung des „K-Koeffizienten“ auf die Grundstückspreise könnte viele Großprojekte „verpassen“ … das sind die neuesten Nachrichten aus dem Immobilienbereich.

Kürzlich veröffentlichte Berichte zahlreicher Immobilienforschungsinstitute zeigen, dass das Interesse am Grundstückssegment vom zweiten Quartal 2022 bis zum zweiten Quartal 2023 weiterhin sehr gering ausfällt. (Quelle: Tien Phong)

Kontinuierliche Aussetzung von Grundstücksversteigerungen

Vor kurzem hat der Bezirk Dong Anh (Stadt Hanoi) fortlaufend Bekanntmachungen veröffentlicht, in denen er die Organisation von Auktionen für Landnutzungsrechte im Rahmen des Projekts zum Aufbau der technischen Infrastruktur für das Auktionsgebiet für Landnutzungsrechte in der Gemeinde Van Ha, Bezirk Dong Anh, vorübergehend aussetzt.

Konkret haben Lac Viet Auction Joint Stock Company und Vietnam Auction Joint Stock Company am 21. Juli gleichzeitig Bekanntmachungen über die vorübergehende Aussetzung der Versteigerungen von Landnutzungsrechten für 28 Grundstücke im Block LK1 und 20 Grundstücke im Block LK3 des Projekts zum Aufbau der technischen Infrastruktur für das Versteigerungsgebiet für Landnutzungsrechte in der Gemeinde Van Ha, Bezirk Dong Anh, veröffentlicht.

Der Grund für die Aussetzung basiert auf der offiziellen Meldung Nr. 1778/UBND – TNMT vom 21. Juli und der offiziellen Meldung Nr. 755/QLDA – KHTH des Volkskomitees des Bezirks Dong Anh und des Investitions- und Bauprojektmanagementausschusses des Bezirks Dong Anh zur Aussetzung der Versteigerung von Landnutzungsrechten für die Grundstücke LK1 und LK3.

Zuvor wurden am 22. Juli 28 Grundstücke im Block LK1 mit Flächen zwischen 130,8 und 276,65 m² zur Versteigerung angekündigt und mit Startpreisen zwischen 29,7 und 34,4 Millionen VND/m² angeboten. Daher wurde die Auktion einen Tag vor ihrer offiziellen Ankündigung plötzlich unterbrochen.

Die restlichen 20 Grundstücke im Block LK3 wurden am 29. Juli mit einer Fläche von 126 – 270 m2/Grundstück und einem Startpreis von 29,7 – 34,4 Millionen VND/m2 zur Versteigerung angekündigt.

Der Ankündigung zufolge erhalten Kunden, die Auktionsdokumente gekauft und eine Anzahlung (sofern vorhanden) geleistet haben, ihre Dokumente innerhalb von zwei Werktagen ab dem Datum der Ankündigung (21. Juli) zurück.

Ende April dieses Jahres kündigte der Bezirk Dong Anh außerdem die vorübergehende Aussetzung der Grundstücksversteigerungen für 44 Grundstücke auf dem Grundstück X6 im Dorf Ha Lo in der Gemeinde Lien Ha an.

Demnach werden 44 Grundstücke in zwei Phasen organisiert, wobei der Bezirk in jeder Phase 22 Grundstücke versteigert. Wie bereits geplant, fand die erste Phase der Grundstücksversteigerung am 23. April und die zweite Phase am 6. Mai statt. Dabei haben die Grundstücke eine Fläche von 90 – 154 m2/Grundstück und einen Anfangspreis von 30,3 – 33,3 Millionen VND/m2.

Zuvor war für die Versteigerung der 44 Grundstücke, deren Versteigerungen vorübergehend ausgesetzt waren, eine Versteigerung am 18. März angekündigt worden. Ende April und Anfang Mai wurde jedoch eine erneute Versteigerung der Grundstücke angekündigt, anschließend wurde erneut eine vorübergehende Aussetzung angekündigt.

Die Grundstückspreise bleiben aufgrund des Käufervertrauens träge

Kürzlich veröffentlichte Berichte zahlreicher Immobilienforschungsinstitute zeigen, dass das Interesse am Grundstückssegment vom zweiten Quartal 2022 bis heute weiterhin sehr gering ist.

Wenn der Markt „heiß“ läuft, ist Land das Segment, das viel Aufmerksamkeit erhält und sehr schnell absorbiert wird, aber wenn der Markt nachlässt, ist der Rückgang bei Land am stärksten. Denn Grundstücke sind eher ein Spekulationssegment als die Notwendigkeit, Cashflow auszuschöpfen.

Einige Immobilienexperten gehen davon aus, dass die Transaktionslage auf dem Grundstücksmarkt aufgrund der Zuversicht der Käufer noch ruhig ist. Schwierigkeiten hinsichtlich Kreditlimits und Darlehenszinsen seien noch nicht vollständig gelöst, was zu „Zögern“ der Käufer führe.

Laut Herrn Nguyen Quoc Anh, stellvertretender Generaldirektor von Batdongsan.com.vn, sind Immobilientransaktionen schwierig erfolgreich, da die Erwartungen von Verkäufern und Käufern immer noch weit auseinander liegen.

Konkret ist der Umfrage zufolge für 49 % der Investoren die Umstrukturierung ihres Anlageportfolios einer der Gründe, warum sie Immobilien verkaufen müssen. 23 % sind für den Weiterverkauf bestimmt, da sie nicht benötigt werden; Nur 22 % sind auf finanzielle Schwierigkeiten zurückzuführen und müssen zur Lösung wirtschaftlicher Probleme umziehen.

„Da die Gruppe der Verkäufer, die ihre Waren aufgrund finanzieller Schwierigkeiten loswerden müssen, nicht groß ist, hoffen die meisten von ihnen immer noch, ihre Immobilien mit Gewinn zu verkaufen, wobei die Gewinne um etwa 10 % schwanken“, teilte Herr Quoc Anh mit.

Was die Liquidität betrifft, sind viele Experten der Ansicht, dass die Immobilieninvestitionswelle wieder aufflammen und die Unternehmen mehr Geld fließen könnten, wenn die Zinssätze unter 10 % pro Jahr fallen und der Markt anzieht.

Im Gegenteil: Wenn die Kreditzinsen hoch bleiben und der Immobilienmarkt weiter stagniert, wird der Cashflow wahrscheinlich auf der Bank bleiben.

Durch die Anwendung des „K-Koeffizienten“ auf Grundstückspreise werden möglicherweise viele Großprojekte „übersehen“?

In ihrer Antwort auf die Bitte des Ministeriums für natürliche Ressourcen und Umwelt um Kommentare und die Fertigstellung des Verordnungsentwurfs zur Änderung und Ergänzung der Verordnung Nr. 44/2014/ND-CP zur Regulierung der Grundstückspreise erklärte die Ho Chi Minh City Real Estate Association (HoREA), dass die Regelung zur Anwendung der Methode des Anpassungskoeffizienten für Grundstückspreise (Koeffizient K) für Grundstücke und Landflächen mit einem Wert von weniger als 200 Milliarden VND im Vergleich zur Grundstückspreisliste nicht realistisch sei.

Der Vorsitzende von HoREA, Le Hoang Chau, sagte, der Verband habe dem Premierminister, dem Ministerium für natürliche Ressourcen und Umwelt sowie dem Wirtschaftsausschuss der Nationalversammlung gerade ein Dokument übermittelt, in dem vorgeschlagen werde, die „Methode des Bodenpreisanpassungskoeffizienten“ zur Berechnung von Landnutzungsgebühren und Pachtzinsen für alle Immobilien- und Stadtprojekte anzuwenden, ohne „Grundstücke mit einem Wert unter 200 Milliarden VND, der auf Grundlage des Bodenpreises in der Bodenpreisliste berechnet wird“, zu beschränken.

Laut Herrn Chau sieht Artikel 4 des Verordnungsentwurfs zur Änderung und Ergänzung der Verordnung Nr. 44/2014/ND-CP (Verordnungsentwurf Nr. 44) drei Methoden der Grundstücksbewertung vor, und zwar: Vergleichsmethode, Einkommensmethode, Methode des Grundstückspreisanpassungskoeffizienten. Die „Überschussmethode“ ist im Verordnungsentwurf nicht mehr vorgesehen.

Insbesondere sieht Absatz 3, Artikel 5 des Entwurfs vor, dass in den folgenden Fällen „die Methode des Bodenpreisanpassungskoeffizienten zur Bestimmung des Bodenpreises angewendet wird“: Bestimmung des Bodenpreises eines Grundstücks oder einer Landfläche, deren Wert anhand des Bodenpreises in der Bodenpreisliste unter 200 Milliarden VND berechnet wird.

Allerdings stellte HoREA fest, dass die Regelung zur Anwendung der „Methode des Bodenpreisanpassungskoeffizienten“ auf Grundstücke und Landflächen, deren Preis im Vergleich zur Bodenpreisliste „unter 200 Milliarden VND“ liegen muss, nicht der Realität entspricht, da viele Immobilienprojekte, Wohnhäuser und Stadtgebiete größeren Ausmaßes dabei „fehlen“.

„Weil es keine geeignete Methode gibt, um die Grundstücksbewertung in den oben genannten Fällen anzuwenden, weil der Entwurf des Dekrets 44 nur drei Grundstücksbewertungsmethoden vorsieht, wobei die Vergleichsmethode oder die Einkommensmethode nicht angewendet werden können, um den Grundstückswert zu ermitteln und Landnutzungsgebühren und Grundmieten für Grundstücke und Landflächen mit einem Wert von über 200 Milliarden VND zu berechnen“, erklärte Herr Chau.

Daher ist Herr Chau der Ansicht, dass die Regelung zur Anwendung der Methode des Bodenpreisanpassungskoeffizienten auf alle Projekte, unabhängig davon, ob es sich um „Grundstücke und Landflächen mit einem nach dem Bodenpreis in der Bodenpreisliste berechneten Wert von weniger als 200 Milliarden VND“ oder „über 200 Milliarden VND“ handelt, dazu beitragen wird, Transparenz und Fairness zu gewährleisten und zu verhindern, dass es zu Einnahmeverlusten des Staatshaushalts kommt.

Auf Grundlage der Analyse betonte der Vorsitzende des HoREA, dass zur Erfüllung praktischer Anforderungen und zur Anwendung der Methode des Grundstückspreisanpassungskoeffizienten auf alle Immobilienprojekte, gewerblichen Wohnungsbau und Stadtgebiete die Regelung „unter 200 Milliarden VND“ aus dem Entwurf gestrichen werden müsse, um die Methode des Grundstückspreisanpassungskoeffizienten auf alle Projekte anzuwenden, unabhängig davon, ob es sich um „Grundstücke, Landflächen mit einem nach dem Grundstückspreis in der Grundstückspreisliste berechneten Wert unter 200 Milliarden VND“ oder „über 200 Milliarden VND“ handelt.

„Falls die Methode des Bodenpreisanpassungskoeffizienten weiterhin auf Grundstücke und Landflächen mit einem Wert von weniger als 200 Milliarden VND angewendet wird, ist es notwendig, die Überschussmethode beizubehalten, um spezifische Bodenpreise zu bestimmen und Landnutzungsgebühren und Grundmieten für Grundstücke und Landflächen mit Entwicklungspotenzial zu berechnen; in großem Maßstab mit Werten, die nach den Bodenpreisen in der Bodenpreisliste von über 200 Milliarden VND berechnet werden“, schlug Herr Chau vor.

Artikel 7 des Wohnungsgesetzes von 2014 legt eindeutig fest, dass in Vietnam drei Personen Anspruch auf Wohneigentum haben, nämlich: inländische Organisationen, Haushalte und Einzelpersonen; Im Ausland lebende Vietnamesen; Ausländische Organisationen und Einzelpersonen gemäß Absatz 1, Artikel 159 dieses Gesetzes. (Quelle: BXD)

Voraussetzungen für die Anerkennung von Wohneigentum

Artikel 8 des Wohnungsgesetzes von 2014 legt die Bedingungen für die Anerkennung von Wohneigentumsrechten klar fest.

Wer ist berechtigt, in Vietnam ein Haus zu besitzen?

Voraussetzungen für die Anerkennung von Wohneigentum

Um als Wohneigentum anerkannt zu werden, ist die erste Voraussetzung, dass es sich bei der Organisation, dem Haushalt oder der Einzelperson um ein Privathaus handelt. Im Ausland lebenden Vietnamesen muss die Einreise nach Vietnam gestattet werden. Ausländische Organisationen und Einzelpersonen müssen die in Artikel 160 des Wohnungsgesetzes von 2014 festgelegten Bedingungen erfüllen.

Darüber hinaus ist es notwendig, in folgenden Formen über legalen Wohnraum zu verfügen: Für inländische Organisationen, Haushalte und Einzelpersonen ist dies in Form von Investitionen in den Bau, Kauf, Mietkauf, Erhalt von Geschenken, Erhalt von Erbschaften, Erhalt von Kapitaleinlagen, Erhalt von Wohnungstausch und anderen Formen gemäß den gesetzlichen Bestimmungen möglich.

Für im Ausland lebende Vietnamesen geschieht dies durch den Kauf oder die Anmietung von Gewerbeimmobilien bei Immobilienunternehmen und -genossenschaften (nachfolgend „Immobilienunternehmen“ genannt). Kauf, Geschenk, Tausch, Erbschaft von Wohnungen von Haushalten und Einzelpersonen; Der Erhalt der Übertragung von Landnutzungsrechten bei kommerziellen Wohnungsbauinvestitionsprojekten ermöglicht den Verkauf von Grundstücken zur selbstorganisierten Wohnungsbauförderung gemäß den gesetzlichen Bestimmungen.

Für ausländische Organisationen und Einzelpersonen erfolgt dies über die in Absatz 2, Artikel 159 des Wohnungsgesetzes von 2014 vorgeschriebenen Formulare.

Vingroup gründet Tochtergesellschaft mit einem Stammkapital von über 1.200 Milliarden VND in Nghe An

Die Vingroup Corporation (Börsenkürzel: VIC) hat gerade einen Beschluss zur Abspaltung einer Tochtergesellschaft und Gründung eines neuen Unternehmens bekannt gegeben.

Insbesondere genehmigte der Vorstand der Vingroup die Abspaltung der Vinpearl Joint Stock Company, einer Tochtergesellschaft der Gruppe, und die Gründung einer neuen Tochtergesellschaft auf der Grundlage der Abspaltung des oben genannten Unternehmens zum Zweck der Umstrukturierung der internen Eigentumsverhältnisse.

Das neu gegründete Unternehmen ist die Vinpearl Cua Hoi Joint Stock Company mit Hauptsitz in der Binh Minh Street, Nghi Hai Ward, Cua Lo Town, Provinz Nghe An.

Das erwartete Gründungskapital von Vinpearl Cua Hoi beträgt 1.263,8 Milliarden VND. Dabei beträgt die Kapitaleinlagequote von Vingroup 99,99 % des Stammkapitals. Der Hauptgeschäftszweig dieses Unternehmens sind Hotel- und Tourismusdienstleistungen.

Vor der Abspaltung und Gründung eines neuen Unternehmens wurde 2017 die Nghe An-Zweigstelle der Vinpearl Joint Stock Company gegründet. Die Vertreterin der Zweigstelle ist Frau Vo Thi Phuong Thao.

In Nghe An entwickelt Vingroup Immobilienprojekte wie Vinpearl Cua Hoi, Vincom Shophouse Vinh und das Renovierungsprojekt des Apartmentkomplexes Quang Trung in Gebiet B, Vinh-Stadt.

Im Jahr 2022 arbeitete die Vinpearl Joint Stock Company mit der Melía Hotels International Group zusammen, um einen strategischen Kooperationsplan bekannt zu geben. Melía Vinpearl Cua Hoi ist eines von 12 Projekten, bei denen Vinpearl mitgewirkt hat, um die Verwaltungsrechte für einen Mindestzeitraum von 10 Jahren an Melía zu übertragen.

Bei diesem Resort handelt es sich um einen Villen- und Hotelkomplex mit einer Fläche von 38,7 Hektar, der 184 Hotelzimmer auf einer Fläche von 5.000 Quadratmetern umfasst. Das gesamte Projektinvestitionskapital beträgt fast 900 Milliarden VND. Das Projekt begann im Juni 2016 und wurde im April 2017 eingeweiht.

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