Das kürzlich von der Nationalversammlung verabschiedete überarbeitete Gesetz zum Immobiliengeschäft wird am 1. Januar 2025 in Kraft treten. Besonders die Regelung, dass Immobilienunternehmen ihre Geschäfte nur noch über Banken abwickeln dürfen, erregt in der Öffentlichkeit großes Aufsehen.
Konkret heißt es in Artikel 48 dieses Gesetzes, dass die Bezahlung bei Immobilientransaktionen und Immobilienprojekten von den Parteien im Vertrag vereinbart wird und den gesetzlichen Bestimmungen entspricht.
Projektinvestoren und Immobilienunternehmen erhalten Zahlungen im Rahmen von Immobiliengeschäftsverträgen von Kunden über Konten, die bei inländischen Kreditinstituten oder legal in Vietnam tätigen ausländischen Bankfilialen eröffnet wurden.
Projektinvestoren, Immobilienunternehmen und Immobiliendienstleistungsunternehmen erhalten Zahlungen im Rahmen von Immobiliengeschäftsverträgen und Immobiliendienstleistungsgeschäftsverträgen von Kunden über Konten, die bei inländischen Kreditinstituten oder legal in Vietnam tätigen ausländischen Bankfilialen eröffnet wurden.
Im Falle von Privatpersonen, die kleine Immobiliengeschäfte betreiben, sowie von Organisationen und Privatpersonen, die Häuser, Bauarbeiten oder Baugrundstücke auf Baustellen nicht zu geschäftlichen Zwecken verkaufen, gibt es keine zwingende Regelung zur Zahlung per Bank.
Wenn das überarbeitete Gesetz zum Immobiliengeschäft im Jahr 2025 in Kraft tritt, müssen Immobilienunternehmen ihre Transaktionen über Banken abwickeln (Illustrationsfoto: Tien Tuan)
Bisher kam es häufig vor, dass Immobilienkäufe und -verkäufe auf der Grundlage von Verträgen erfolgten, die unter dem tatsächlichen Veräußerungspreis lagen (zwei Preise). Die Behörden haben außerdem zahlreiche Fälle untersucht, in denen der Grunderwerbswert falsch angegeben wurde, um Steuern zu hinterziehen. Allerdings scheint es, als ob diese Situation nicht völlig verhindert werden konnte.
In einem Gespräch mit dem Reporter Dan Tri über diese Situation meinte Herr Le Hoang Chau, Vorsitzender der Ho Chi Minh City Real Estate Association (HoREA), dass der Kauf und Verkauf mit einer Gelddifferenz außerhalb des Vertrags durch die Angabe von zwei Preisen beim Verkauf von Waren durch Unternehmen einen Verstoß gegen das Steuergesetz darstelle. Allerdings nehmen Eigenheimkäufer dies in Kauf, um die Zahlung von Steuern auf den außerhalb des Vertrags liegenden Betrag zu vermeiden und so dem Investor bei der Steuerhinterziehung zu helfen.
Laut Herrn Chau akzeptieren die Kunden dies, obwohl sie wissen, dass es gegen das Gesetz verstößt, teilweise weil die Rechtsmechanismen nicht wirklich streng sind. Derzeit gibt es nur eine Methode zur Berechnung der Steuer, nämlich die Erhebung einer 2-prozentigen Einkommensteuer auf den Vertragswert für Immobilienübertragungsaktivitäten. Wenn ein Unternehmen im Vertrag einen Verkaufspreis angibt, der niedriger ist als der tatsächliche Preis, verringert dies die Staatseinnahmen.
Herr Chau betonte, dass sowohl Kunden als auch Unternehmen unmittelbare Vorteile hätten, ohne jedoch langfristig Schaden zu erleiden, da diese Situation zur mangelnden Transparenz auf dem Immobilienmarkt beitrage.
Ein Immobilienprojekt in Hanoi (Foto: Tran Khang).
Um Steuerausfällen im Immobiliengeschäft entgegenzuwirken, unterzeichnete Finanzminister Ho Duc Phoc kürzlich eine offizielle Depesche, in der er das Ministerium für öffentliche Sicherheit aufforderte, die örtliche Polizei anzuweisen, sich mit den Steuerbehörden abzustimmen, um Transaktionen, die Anzeichen von Steuerhinterziehung aufweisen, strenger zu verfolgen.
Gleichzeitig forderte das Finanzministerium das Justizministerium und die Volkskomitees der Provinzen und Städte auf, die Justizministerien anzuweisen, eng mit den Steuerbehörden zusammenzuarbeiten und Notarorganisationen zu ersuchen, Privatpersonen, Investoren in Immobilienprojekte und Immobilienunternehmen dabei zu unterstützen, in notariell beglaubigten Verträgen den tatsächlichen Kauf- und Verkaufspreis anzugeben und so die Steuern gemäß den gesetzlichen Bestimmungen zu berechnen.
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