Immobilien haben Vorrang, sollten aber nicht zu stark von Bankkrediten abhängig sein

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In dem Forschungsbericht „Innovation des Koordinierungsmechanismus zwischen Fiskalpolitik und Geldpolitik“ empfiehlt die Vietnam Real Estate Association (VNRea), dass Immobilienunternehmen sich nicht auf Bankkredite verlassen sollten.

Immobilien genießen bei der Kreditvergabe eine hohe Priorität.

Statistiken der Staatsbank zeigen, dass der gesamte ausstehende Kreditsaldo des Immobiliensektors der Kreditinstitute zum 30. September 2,74 Millionen Milliarden VND erreichte, ein Anstieg von 6,04 % gegenüber dem 31. Dezember 2022, was 21,46 % der gesamten ausstehenden Schulden der Wirtschaft ausmacht.

Auf Konsum-/Eigenbedarf ausgerichtete Immobilienkredite machen 64 % und ausstehende Kredite für immobilienwirtschaftliche Aktivitäten machen 36 % der ausstehenden Immobilienkredite aus. In den ersten neun Monaten des Jahres wiesen die Immobilienkredite eine höhere Wachstumsrate auf als die allgemeine Kreditwachstumsrate und als im gleichen Zeitraum des Vorjahres.

Es ist ersichtlich, dass Unternehmen und Einheiten in 20 anderen Wirtschaftssektoren fast 80 % des verbleibenden Kreditsaldos „teilen“ müssen. Dem Immobiliensektor wird im Vergleich zu den übrigen Wirtschaftssektoren hinsichtlich des Anteils der vergebenen Kredite eine relativ hohe Priorität eingeräumt.

Daher muss auch die Kreditwirtschaft eine ausgewogene Kreditverteilung zwischen den Wirtschaftssektoren gewährleisten.

Bei Bankkrediten handelt es sich im Wesentlichen um Geld von Millionen von Sparern und Hunderttausenden von Unternehmen, die ihr Geld den Banken anvertraut haben, weil sie Vertrauen in das System haben. Die Bank trägt die Verantwortung, dieses Kapital sorgfältig, sicher und effektiv einzusetzen.

Die Kreditvergabe an minderwertige Projekte mit unklarem Rechtsstatus, nicht umsetzbaren Kapitalrückgewinnungsplänen oder hohem Risikoniveau birgt nicht nur Risiken für die Bank selbst, sondern auch für die Einleger und das gesamte System.

Aufgrund der wirtschaftlichen und geschäftlichen Schwierigkeiten ist es für den Bankensektor noch schwieriger, praktikable und sichere Projekte für die Anlage der Ersparnisse oder Einlagen zu finden, die ihm von Sparern und anderen Unternehmen anvertraut wurden.

Kredite für Immobilienprojekte und Kredite zum Erwerb von Wohneigentum und Immobilienprodukten haben in der Regel eine Laufzeit von 10–20 Jahren. Mittlerweile beträgt die Mobilisierung der Banken in der Regel nur 12–24 Monate, die längste beträgt 36 Monate. Es ist ein enormes Risiko, drei Jahre lang Geld aufzutreiben und dann zehn oder zwanzig Jahre lang Kredite zu vergeben.

Daher muss auch der Kreditzins für langfristige Immobilienprojekte, bei denen Kapital aus Einlagen des Bankensystems mobilisiert wird, aus Gründen der Systemsicherheit kontrolliert werden.

Được ưu tiên nhưng bất động sản không nên quá dựa vào tín dụng ngân hàng - 1 — Zum 30. September machten Immobilienkredite 21,46 % der gesamten ausstehenden Schulden der Wirtschaft aus (Foto: Tran Khang).

Verlassen Sie sich nicht zu sehr auf Bankkredite.

VNRea empfiehlt Immobilienunternehmen, sich nicht zu sehr auf Bankkredite zu verlassen und auf eine Erweiterung oder Vergrößerung der Zimmeranzahl zu warten, da die in Immobilien investierten Kredite recht hoch sind und sich weiterhin im Aufwärtstrend befinden. In der aktuellen Situation kann es sein, dass Unternehmen, selbst wenn ein separater Raum für Immobilien vorhanden ist, nicht darauf zugreifen können, weil sie die Kreditbedingungen der Banken nicht erfüllen.

Wenn der Immobiliensektor andererseits weiterhin auf Kreditunterstützung angewiesen ist, entstehen enorme systemische Risiken. Denn wenn Immobilien insolvent werden, greift das auf die Bank über.

„Anleihen müssen die wichtigste Kapitalquelle für den Immobilienmarkt sein. Der Markt benötigt mittel- und langfristiges Kapital und muss daher auf Anleihen setzen, nicht auf Bankkapital. Es gibt keinen anderen Weg, als die Abhängigkeit der Immobilienbranche von Banken zu verringern. Nur dann können Risiken gestreut werden“, analysierte VNRea.

Langfristig ist der Verband der Ansicht, dass es notwendig ist, das Rechtssystem weiter zu perfektionieren, um einen gesunden, transparenten und nachhaltigen Anleihenmarkt zu entwickeln, damit Unternehmen mehr Spielraum haben, Kapital zu mobilisieren.

Bei der Verwaltung der Rechtspolitik muss eine Situation vermieden werden, in der sie manchmal zu locker ist und einen Markt voller Schlupflöcher für den Wettbewerb der Unternehmen um die Veröffentlichung von Rechten schafft, und dann plötzlich „bremst“, wenn ein Risiko besteht, sodass die Unternehmen nicht reagieren können, wie es im Jahr 2022 der Fall war.

Der Markt für Unternehmensanleihen muss bald reguliert werden, auf der Grundlage gesetzlicher Vorgaben funktionieren und einer strengen Überwachung unterliegen.

Darüber hinaus ist die Erschließung von Kapital aus zukünftigen Immobiliengeschäften für Immobilienunternehmen äußerst dringend, insbesondere im gegenwärtig schwierigen Kontext. Dazu ist es notwendig, Lösungen von der Beschaffung des Startkapitals bis zur Beseitigung rechtlicher Hindernisse für Projekte synchron zu kombinieren.

Kein Kunde möchte ein Projekt kaufen, das nicht über vollständige Rechtsdokumente verfügt und viele potenzielle Risiken birgt. Im Gegenteil, das Geschäft ist zwar rechtlich aufgehoben, aber erschöpft. Ohne Startkapital kann das Projekt nicht umgesetzt werden und ohne Projekt kann kein Cashflow von Kunden generiert werden.

Wenn zwar Anfangskapital vorhanden ist, die Marktliquidität jedoch gering ist und keine Produkte verkauft werden können, gerät das Projekt in Verzug, das Kapital muss erhöht werden und das Unternehmen gerät wahrscheinlich in eine Schuldenspirale.

Um eine Phase nachhaltigen Wachstums und nachhaltiger Entwicklung zu erreichen, müssen Immobilienunternehmen die Umstrukturierungsphase um jeden Preis überstehen. Dazu gehört auch der Verkauf von Vermögenswerten zur Umstrukturierung der Unternehmensschulden und die „Bereinigung“ der Aufzeichnungen über den Zugang zu Kredit- und Anleihekapital sowie Kapital aus Kundeneinlagen.

Darüber hinaus müssen Projektentwickler auch ihre Anlageprodukte umstrukturieren. Sie können nicht einfach dem High-End-Segment und einem „unwirklichen Wohlstand“ hinterherjagen, sondern müssen sich auf ein Preissegment konzentrieren, das dem Einkommen der Nutzer entspricht und gleichzeitig die tatsächlichen Bedürfnisse der Mehrheit ausnutzt, nicht die spekulativen Zwecke einer kleinen Gruppe, die zu Marktstörungen führen.

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