Am Morgen des 13. November diskutierte die Nationalversammlung in Gruppen den Resolutionsentwurf zur Pilotierung der Umsetzung kommerzieller Wohnungsbauprojekte durch Vereinbarungen über den Erhalt bzw. Besitz von Landnutzungsrechten.
Gruppe 15 umfasst Delegationen der Nationalversammlung aus den Provinzen Quang Tri, Yen Bai, Binh Phuoc und Binh Thuan. Der stellvertretende Leiter der Delegation der Nationalversammlung der Provinz Binh Thuan, Nguyen Huu Thong, leitete die Diskussionsrunde.
Beseitigung der Engpässe beim Landzugang
Nachdem die Abgeordneten der Nationalversammlung zugehört hatten, diskutierten sie und brachten Meinungen ein, um den Resolutionsentwurf zur Pilotierung der Umsetzung kommerzieller Wohnungsbauprojekte durch Vereinbarungen über den Erhalt oder Besitz von Landnutzungsrechten fertigzustellen. Der Minister für natürliche Ressourcen und Umwelt, Do Duc Duy, sprach, um einige für die Delegierten interessante Themen zu erläutern und zu klären.
Minister Do Duc Duy betonte, dass die Veröffentlichung dieses Pilotentwurfs dringend erforderlich sei. Der Kern des Entwurfs besteht darin, dass wir bei der Umsetzung gewerblicher Wohnbauprojekte eine Methode zur Erschließung von Grundstücken ergänzen. Bisher gab es gemäß den Bestimmungen des Bodengesetzes von 2003 und des Wohnungsbaugesetzes von 2005 für die Umsetzung kommerzieller Wohnungsbauprojekte zwei Mechanismen zur Übertragung von Landnutzungsrechten: den Mechanismus der obligatorischen Übertragung und den Mechanismus der freiwilligen Übertragung.
Der Mechanismus der obligatorischen Übertragung besteht insbesondere darin, dass der Staat Land zurückfordert, um es im Rahmen von Auktionen oder Ausschreibungen für Landnutzungsgebühren an Investoren zu übergeben und Investoren für die Umsetzung von Investitionsprojekten auf dem Land auszuwählen. Der Mechanismus der freiwilligen Umwandlung besteht darin, dass der Investor mit der Person, die das Nutzungsrecht an dem Grundstück hat, verhandelt, um über Landmittel für die Umsetzung des gewerblichen Wohnbauprojekts zu verfügen, oder dass der Investor, der das Nutzungsrecht an dem Grundstück hat, bei der zuständigen staatlichen Behörde die Genehmigung zur Änderung der Landnutzung beantragt, um das gewerbliche Wohnbauprojekt umsetzen zu können. Es gibt also zwei Vertreibungsmechanismen durch vier Formen des Landzugangs.
Das Wohnungsbaugesetz von 2010 und das Bodengesetz von 2013 gestatteten weiterhin alle vier Formen des Landzugangs zur Umsetzung kommerzieller Wohnungsbauprojekte, wie dies bereits im Bodengesetz von 2003 und im Wohnungsbaugesetz von 2005 der Fall war. Als die Nationalversammlung jedoch das Wohnungsbaugesetz von 2014 verabschiedete, schränkte es die Form der Übertragung von Landnutzungsrechten oder der Änderung des Landnutzungszwecks ein. Insbesondere sieht das Wohnungsbaugesetz von 2014 vor, dass im Falle einer Übertragung nur Wohngrundstücke übertragen werden können; Wenn Sie über Landnutzungsrechte verfügen und den Staat um eine Änderung des Landnutzungszwecks bitten, muss dieses Gebiet einen Teil der Wohnfläche umfassen.
„Dies schränkt die Fälle des Landzugangs in Form der Übertragung von Landnutzungsrechten sowie des Besitzes von Landnutzungsrechten im Vergleich zum Bodengesetz von 2003 und dem Wohnungsbaugesetz von 2005 ein“, betonte der Minister und sagte gleichzeitig, dass das Bodengesetz von 2013 keine Fälle regelt oder kontrolliert, in denen der Staat Land zurückfordert, um es an Investoren zu übergeben, indem er Investoren auswählt und Landnutzungsrechte versteigert. Das heißt, der Umfang des Projekts kann groß oder klein sein, obwohl es im Vergleich zur vorherigen Phase nicht in die Richtung geht, dass Investoren Landnutzungsrechte erhalten oder Investoren Landnutzungsrechte besitzen, sondern der Staat kann Land zurückfordern und Projekte ohne Einschränkungen hinsichtlich des Flächenumfangs umsetzen.
Minister Do Duc Duy zufolge ist jedoch in den Artikeln 79 und 127 des Bodengesetzes von 2024 festgelegt, dass der Staat Land nur für Stadtentwicklungsprojekte mit gleichzeitiger technischer Infrastruktur, sozialer Infrastruktur und Wohnraum zurückfordern wird. So liegt die Größenordnung nach dem aktuellen Städterecht üblicherweise bei 20 Hektar oder mehr, und in Fällen, in denen die Fläche kleiner ist und keine synchronen städtischen Elemente gewährleistet, wird der Staat kein Land zurückfordern. Daher wird die Methode, dass der Staat Land zurückfordert, um es an Investoren zu übergeben, nicht umgesetzt. Gleichzeitig werden die Bestimmungen für Fälle, in denen der Staat Investoren Landnutzungsrechte gewährt oder Investoren, die bereits Landnutzungsrechte besitzen, kontrolliert und eingeschränkt, wie beispielsweise im Wohnungsbaugesetz von 2014. Das heißt, es gilt nur für Fälle, in denen beim Erhalt von Landnutzungsrechten 100 % der Fläche, für die die Rechte gewährt werden, Wohngrundstücke sein müssen oder wenn bereits Landnutzungsrechte vorliegen, ein Teil davon Wohngrundstücke sein muss.
Dies führt zu Projekten in vorstädtischem Ausmaß, und wenn es sich bei dem Land nicht um Wohngrundstücke handelt, gibt es keine Möglichkeit, darauf zuzugreifen, weil es sich nicht um eine Landrückgewinnung durch den Staat handelt und auch nicht darum, dass der Staat den Erhalt von Landnutzungsrechten zulässt oder Landnutzungsrechte besitzt, aber den Landnutzungszweck ändert. Dies führt zu Schwierigkeiten für Kommunen mit wenigen Großprojekten. Daher zielt diese Pilotresolution, die der Nationalversammlung zur Verkündung vorgelegt wurde, darauf ab, diese Schwierigkeiten zu beseitigen und Engpässe bei der Landbeschaffung für die Umsetzung kommerzieller Wohnbauprojekte zu lösen“, sagte der Minister.
Name und Dauer des Piloten sind angemessen.
Ein weiterer Inhalt betrifft den Namen, sagte der Delegierte Hoang Sy Dong. Wir sollten die Meinungen einiger Abgeordneter der Nationalversammlung im Inspektionsbericht des Wirtschaftsausschusses akzeptieren, in dem es darum geht, „die Umsetzung kommerzieller Wohnungsbauprojekte durch die Übertragung von Landnutzungsrechten oder den Besitz von Landnutzungsrechten zu erproben, wobei es sich bei diesem Land nicht um Wohngrundstücke handelt“. Minister Do Duc Duy sagte, dass der ursprüngliche Name bei der Registrierung der Regierung bei der Nationalversammlung korrekt gewesen sei. Allerdings stellte man während der Ausarbeitung der Entschließung fest, dass eine solche Bestimmung nicht alle Fälle abdecken würde. Denn es gibt Situationen, in denen Investoren eine Übertragung von Landnutzungsrechten erhalten und das übertragene Land sowohl Wohngrundstücke als auch Nicht-Wohngrundstücke umfasst. Es wird problematisch, wenn wir gleich in den Namen der Resolution aufnehmen, dass nur in anderen Fällen als bei Wohngrundstücken eine Übertragung von Rechten möglich ist.
Laut dem Minister gibt es auch Meinungen, dass es zu Überschneidungen zwischen dem Namen in der vorliegenden Fassung und dem Landgesetz kommen könnte. Denn auch das Landesgesetz sieht Fälle vor, in denen eine Übertragung von Rechten zulässig ist. Allerdings hat die Regierung in ihrem Resolutionsentwurf einen zusätzlichen Absatz 5, Artikel 1, vorgesehen, um Projekte auszuschließen, denen nach dem Bodengesetz, insbesondere dem Bodengesetz von 2024, die Übertragung von Landnutzungsrechten gestattet wurde oder die derzeit über Landnutzungsrechte verfügen. Wenn ein Fall durch das Bodenrecht geregelt ist, ist er vom Regelungsbereich dieser Resolution ausgeschlossen. Somit ist der Name weiterhin umfassend und stellt sicher, dass es keine Überschneidungen mit dem Landgesetz von 2024 gibt, das die Umsetzung ermöglicht hat.
Zu den Kriterien für die Umsetzung des Pilotprojekts sagte Minister Do Duc Duy, dass der Resolutionsentwurf vorsieht, dass während des Planungszeitraums nicht mehr als 30 % der zusätzlichen Wohnfläche im Vergleich zur bestehenden Wohnfläche geschaffen werden dürfen. Der Grund für diese Regelung liegt darin, dass die Resolution 18 des Zentralkomitees besagt: Die Landzuteilung und -verpachtung erfolgt hauptsächlich über Auktionen für Landnutzungsrechte und Ausschreibungen für Projekte, bei denen Land genutzt wird. So sieht die Zentrale Verordnung vor, dass es im Wesentlichen zwei Formen von Auktionen bzw. Geboten gibt. Daher besteht die dritte Form darin, die Übertragung von Rechten zu erhalten, oder die vierte Form darin, den Nutzungszweck des Grundstücks mit einem Grundstück zu ändern, für das ein Nutzungsrecht besteht. Wenn wir es tun, ist es nicht die Hauptsache. Daher schlägt die Regierung einen Höchstwert von 30 % vor. Somit werden die restlichen 70 % im Sinne der Resolution 18 durch Ausschreibung oder Versteigerung umgesetzt.
Einige Delegierte schlugen vor, das Programm auf ländliche Gebiete auszuweiten und nicht nur auf städtische Gebiete zu beschränken. Minister Do Duc Duy erklärte, dass der Staat gemäß den Bestimmungen von Artikel 79, Klausel 27 des Bodengesetzes derzeit Land für Projekte mit synchronem städtischem Ausmaß sowie für Projekte zur Entwicklung ländlicher Wohngebiete zurückgewinnen darf. In ländlichen Wohngebieten gibt es daher eine Methode, mit der der Staat Land zurückgewinnen kann, und die Gemeinden führen diese Methode noch immer normal durch. Daher ist es im ländlichen Raum nicht erforderlich, eine weitere Vertragsform hinzuzufügen. Stellen Sie sicher, dass es nicht zu Überschneidungen mit Fällen kommt, die im Rahmen des Landgesetzes von 2024 umgesetzt werden können.
Nach Ansicht des Delegierten besagten die Kriterien, dass unterschiedliche Landtypen umgesetzt werden können. Welche Mechanismen und Sanktionen müssen also konzipiert oder eingeführt werden, um die Ernährungssicherheit zu gewährleisten, die Stabilität von 3,5 Millionen Hektar Reisanbaugebieten aufrechtzuerhalten und eine durchschnittliche nationale Waldbedeckung von 42 % sicherzustellen? Der Minister sagte, dass dieses Thema bereits in der Phase der Flächennutzungsplanung, der Stadtplanung und der Bauplanung umgesetzt und streng kontrolliert werde. Bei der Planung mussten wir ermitteln, wie viel landwirtschaftliche Flächen in nichtlandwirtschaftliche Zwecke umgewandelt wurden und wie viel Wohngebiet während des Planungszeitraums errichtet wurde, um weiterhin die stabile Erhaltung der Reisanbaufläche von 3,5 Millionen Hektar und die stabile Erhaltung der Waldbedeckung von 42 % zu gewährleisten. In diesem Schritt führen wir die Planung durch und ermitteln, welches Gebiet für die gewerbliche Wohnbebauung vorgesehen ist, welches Gebiet vom Staat zur Landrückgewinnung genutzt wird und welches Gebiet vom Investor genutzt wird, der die Übertragung der Landnutzungsrechte erhält. Allerdings nur innerhalb des genehmigten Planungsgebiets.
Als weiteren Inhalt erwähnten die Abgeordneten der Nationalversammlung, dass die Pilotphase fünf Jahre dauern werde, es aber auch Regelungen zu Sanktionen geben solle, falls Investoren Schwierigkeiten hätten, die Übertragung der Rechte zu erhalten, oder sich die Zeit bis zum Erhalt der Übertragung der Rechte verlängere. Minister Do Duc Duy erklärte, dass das aktuelle Bodengesetz 2024 sehr spezifische Regelungen für den Umgang mit Fällen enthält, in denen Investoren Landnutzungsrechte übertragen bekommen, und wie die Verlängerungsfrist verlängert werden kann. Für den Fall, dass die Verlängerungsfrist ohne erfolgreiche Verhandlungen für das gesamte Gebiet abläuft, gibt es ebenfalls einen Bearbeitungsmechanismus. Der Resolutionsentwurf sieht daher die Umsetzung der Vereinbarung zum Erhalt von Landnutzungsrechten gemäß dem Landgesetz von 2024 vor, das auch die Bearbeitung aller sich über einen längeren Zeitraum erstreckenden Fälle umfasst. Viele Fälle wurden nicht erfolgreich umgesetzt, sodass diese Resolution keine weiteren Regelungen enthält.
Bezüglich der Verfahren sagte der Minister, dass das Bodengesetz zwar Verfahren für die Vereinbarung von Landnutzungsrechten zur Umsetzung von Investitionsprojekten im Allgemeinen vorschreibe, darunter auch Wohnungsbauprojekte. Einige Abgeordnete der Nationalversammlung meinten jedoch, dass es für die Art von Projekten, bei denen der Landzugang auf diese Weise erfolgt, spezifische und detaillierte Regelungen geben müsse. Die Regierung hat dies akzeptiert, und im Resolutionsentwurf ist eine Bestimmung enthalten, wonach die Nationalversammlung die Regierung beauftragt, die Verfahren für Projekte zur Umsetzung des Pilotmechanismus sowie für Projekte zur Umsetzung des Pilotmechanismus, die sich auf Ländereien mit nationalem Verteidigungs- und Sicherheitsbezug beziehen, detailliert festzulegen.
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Quelle: https://baotainguyenmoitruong.vn/bo-truong-do-duc-duy-lam-ro-quy-dinh-thuc-hien-du-an-nha-o-thuong-mai-thong-qua-thoa-thuan-ve-nhan-quyen-su-dung-dat-383055.html
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