In den letzten Tagen wurde die öffentliche Meinung ständig durch die Entwicklungen und Ergebnisse der Landversteigerungen in Vororten von Hanoi wie Thanh Oai und Hoai Duc aufgewühlt. Es gab eine große Anzahl registrierter Anträge und in die Höhe schießende Auktionspreise, die Dutzende Male höher waren als der Anfangspreis. Diese Entwicklung und dieses Ergebnis werfen die große Frage auf, ob es Anzeichen für Preiswucherei gibt oder nicht.
Ist das Höchstgebot zu hoch oder „abnormal“?
Dementsprechend organisierte der Bezirk Thanh Oai am 10. August erfolgreich eine Versteigerung von 68 Grundstücken im Gebiet Ngo Ba, Dorf Thanh Than, Gemeinde Thanh Cao (Thanh Oai, Hanoi). Die Grundstücke hatten eine Größe von 60 bis 85 m² und Anfangspreise von 8,6 bis 12,5 Millionen VND/m². Bei der Auktion gingen 4.600 Gebote ein, aber nur 4.201 qualifizierte Gebote von 1.545 Personen.
Besonders bemerkenswert ist, dass das Eckgrundstück mit dem höchsten Zuschlagspreis am Ende der Auktion fast 100,5 Millionen VND/m2 erzielte, also das Achtfache des Anfangspreises. Die Höchstpreise für diese Grundstücke liegen normalerweise bei 63–80 Millionen VND/m2 und damit 5 bis 6,4 Mal höher als der Anfangspreis.
In der Öffentlichkeit wird ständig über die Entwicklungen und Ergebnisse von Grundstücksversteigerungen in Vororten von Hanoi wie Thanh Oai und Hoai Duc diskutiert. (Foto: VARS)
Nachdem die Landversteigerung im Bezirk Thanh Oai für Aufsehen in der Öffentlichkeit gesorgt hatte, erregte die Versteigerung von 19 Grundstücken im Gebiet LK04, Dorf Long Khuc, Gemeinde Tien Yen, Bezirk Hoai Duc, Hanoi, am 19. August weiterhin die Aufmerksamkeit und Beteiligung vieler Menschen.
Zur Versteigerung stehen 19 Grundstücke mit einer Größe von 74–118 m². Der Startauktionspreis beträgt 7,3 Millionen/m2. Die Anzahlung beträgt 109–172 Millionen VND/Grundstück.
Nach einer 19-stündigen Auktion konnten 19 Lose erfolgreich verkauft werden. Der höchste Zuschlagspreis lag bei 133,3 Millionen VND/m2 und damit fast 20 Mal über dem Anfangspreis. Der niedrigste Lospreis betrug bis zu 91,3 Millionen VND/m2 und war damit 12,5 Mal höher als der Anfangspreis.
VARS ist der Ansicht, dass die Entwicklungen und Ergebnisse dieser Grundstücksauktionen sowohl ungewöhnlich als auch normal sind. Denn heutzutage scheint die Grenze zwischen Normalität und Unnormalität fließend zu sein. Das Abnorme ist normal geworden und existiert dann „normalerweise“ auf abnorme Weise weiter.
Tatsächlich ist dies kein neues Phänomen. In den ersten sechs Monaten des Jahres 2024 war der Grundstücksmarkt im Allgemeinen noch ruhig, aber einige Grundstücksauktionen in einigen Ortschaften zogen dennoch Tausende bis Zehntausende Teilnehmer an, hauptsächlich Investoren. Die Auktionsergebnisse wiesen mancherorts auch Zuschlagspreise auf, die um das Zehnfache über dem Startpreis lagen.
VARS nannte als Begründung: Erstens werde in der kommenden Zeit sicherlich Geld in versteigertes Land in Stadt- und Wohngebieten „fließen“, wenn die Kommunen viele Auktionen organisieren, um die Haushaltseinnahmen zu steigern. Denn es handelt sich um ein sauberes Grundstück, das nicht in Rechtsstreitigkeiten verwickelt ist, über eine rote Liste und Infrastruktur verfügt, bereit zum Bau von Häusern für geschäftliche Zwecke, zur Vermietung und für die Erzielung eines monatlichen Cashflows.
In Hanoi, einer Stadt, die in den letzten Jahren besonders attraktiv war, gab es praktisch keine neuen Projekte. Zudem wird das Angebot an Grundstücken voraussichtlich immer knapper werden, wenn das neue Gesetz für Immobilienunternehmen die Parzellierung und den Verkauf von Grundstücken in 105 Städten und Gemeinden verbietet und Unternehmen dazu zwingt, in diesen Gebieten Häuser auf zum Verkauf stehenden Grundstücken zu bauen. Gleichzeitig ist die Nachfrage der Bevölkerung nach Immobilien, einschließlich des Bedarfs an Wohnraum und Investitionen, sehr groß und steigt ständig an.
Zweitens stieg der Preis um ein Dutzend Mal, was sehr ungewöhnlich klingt, aber tatsächlich auf den niedrigen Anfangspreis des versteigerten Landes zurückzuführen war. Konkret war es bisher gemäß den Vorschriften zur Grundstückspreisbestimmung möglich, Berater zu engagieren.
Für das bei der Auktion am 10. August im Bezirk Thanh Oai ersteigerte Land wurde ebenfalls eine Beratung in Anspruch genommen; die Beratung ergab einen Anfangspreis von 40-45 Millionen VND/m2. Allerdings wurde durch Dekret 12 (Dekret zur Änderung und Ergänzung einer Reihe von Artikeln von Dekret 44 zur Umsetzung des Bodengesetzes von 2013), aktuell Dekret 71 (Dekret zur Regelung der Grundstückspreise, erlassen von der Regierung am 27. April 2024), die Regelung zur Beauftragung von Beratern aufgehoben. Stattdessen wird die Höhe der Preise nun anhand des Koeffizienten K multipliziert mit der Grundstückspreisliste der Stadt ermittelt.
Unterdessen beträgt der Grundstückspreisanpassungskoeffizient im Bezirk Thanh Oai gemäß Entscheidung 46 des Volkskomitees der Stadt Hanoi vom 18. Juli 2024 2,35. Die aktuelle Grundstückspreisliste aus dem Jahr 2020 reicht von 3,6 – 5,3 Millionen VND/m2. Wenn man diese beiden Koeffizienten miteinander multipliziert, ergibt sich daher nur ein Preis von 8,6 - 12,5 Millionen VND/m2.
Sichere Produkte mit niedrigen Anfangspreisen und geringen Einlagen (von 100 bis 200 Millionen VND), die für Käufer sehr attraktiv sind. Daher ist es nicht schwer zu verstehen, warum diese Auktion Tausende von Registrierungen anzog. Eine so große Teilnehmerzahl ist völlig normal.
Hohe Steuern auf Landakkumulation
VARs sind der Ansicht, dass dieser hohe Zuschlagspreis die normale Realität der Lücke zwischen Angebot und Nachfrage widerspiegelt, wenn die Anzahl der teilnehmenden Bewerbungen um ein Vielfaches höher ist als die Anzahl der Grundstücke in der Auktion.
Allerdings ist die Tatsache, dass die Grundstückspreise an Standorten mit unauffälliger Infrastruktur und Versorgung, in einem Vorortgebiet mit dem Potenzial für normale Preissteigerungen, bis zu über 100 Millionen VND/m2 betragen, was den Grundstückspreisen in städtischen Gebieten und dicht besiedelten Gebieten entspricht, ungewöhnlich und weit über dem tatsächlichen Wert. Als Folge ungesunder Absichten.
Insbesondere sind viele Investoren, die an diesen Auktionen teilnehmen, Menschen, die beruflich Landauktionen betreiben. Sie nehmen oft mit dem „einfachen“ Ziel teil, „zu surfen“, ohne sich um den tatsächlichen Wert zu kümmern, sondern nur zu gewinnen und dann sofort zu kaufen und zu verkaufen, um einen Gewinn zu erzielen, oder sie sind bereit, ihre Anzahlung zu verlieren, wenn der Markt nicht reagiert.
VARs schlagen hohe Steuern auf Landanhäufung vor. (Foto: VS)
Oder der „gefährlichere“ Zweck besteht darin, ein Landfieber zu erzeugen. Diese Personen nutzten die Auktionskaution aus, um die Preise der entsprechenden Grundstücke in die Höhe zu treiben. Selbst wenn man die Risiken außer Acht lässt, wird der Preis legalisiert, indem man den vollen Betrag entsprechend dem Höchstgebot zahlt und diesen als Grundlage für die Stimulierung der Grundstückspreise in den Randbezirken verwendet, was vielerorts zu einer Eskalation der Grundstückspreise bis hin zu einem regelrechten „Fieber“ führt.
Diese Situation führt dazu, dass die ohnehin schon hohen Immobilienpreise nun noch weiter steigen und der Traum vom Eigenheim für viele, insbesondere junge Menschen, immer weiter in die Ferne rückt. Der hohe, den tatsächlichen Wert „weit übersteigende“ Auktionspreis bereitet nicht nur am örtlichen Auktionsort, sondern vielerorts im ganzen Land Schwierigkeiten bei der Bewertung der Vermögenswerte bei nachfolgenden Auktionen.
Mit der Verbreitung der Medienberichte wird, wenn die Immobilienpreise über einen ausreichend langen Zeitraum einen Aufwärtstrend beibehalten, die FOMO-Mentalität (Angst, abgehängt zu werden) „aufkommen“. Investoren werden mit weiter steigenden Preisen rechnen und dann riskante Entscheidungen treffen.
Hintergrund dieser Entscheidung ist auch die Wahrnehmung, dass die anstehende Anpassung der Bodenpreislisten in den Gemeinden indirekt zu einem Anstieg der Bodenpreise führen wird. Dies hatte zur Folge, dass das Kapital vieler Investoren verschüttet wurde, wodurch Brachland entstand, das den Erholungsprozess negativ beeinflusste und die Entwicklung in eine sichere und gesunde Richtung erschwerte.
Damit die Auktionsaktivitäten transparent ablaufen und die Haushaltseinnahmen steigen, muss der Staat bald über zusätzliche Mechanismen zur Kontrolle spekulativer Aktivitäten verfügen. Um das Problem der Spekulation und der Preissteigerungen zu lösen und dadurch die städtischen Wohnungspreise zu senken, ist es notwendig, die Denkweise der Menschen über das Wohnen zu ändern, sodass das Wohnen ein Ort zum Leben ist, der die Lebensbedürfnisse der Menschen erfüllt, und nicht ein angehäufter Vermögenswert.
Durch die Besteuerung von Menschen, die Vermögen anhäufen und spekulieren, statt von Menschen, die Immobilien zu Wohnzwecken oder zur Organisation von Produktion und Geschäft kaufen, wird der Faktor des angehäuften Vermögens verringert.
Bei Immobilientransaktionen, bei denen der Verkäufer nur eine kurze Haltedauer hat oder der Immobilieneigentümer die Immobilie nicht geschäftlich nutzt oder nach Erhalt des Grundstücks keine Bauarbeiten durchführt, können die Steuersätze schrittweise ansteigen …
Eine Besteuerung von Immobilien in die richtige Richtung wird die Motivation der Menschen, mit Immobilien zu spekulieren, einschränken oder beseitigen, da der Besitz von Spekulationsimmobilien zusammen mit Zins- und anderen Opportunitätskosten riskanter wird. Der Kauf und Weiterverkauf von Immobilien mit Gewinnabsicht oder die Schaffung eines virtuellen Angebots und einer virtuellen Nachfrage zur Steigerung der Immobilienpreise wird zunehmend bedeutungslos.
Somit wird das ungenutzte Geld der Bevölkerung in die Produktions- und Geschäftsbereiche fließen, um Produkte zu schaffen und einen Mehrwert für die Gesellschaft zu schaffen. Dies trägt dazu bei, dass sich der Immobilienmarkt langfristig gesünder und effektiver entwickelt, statt dass es zu Grundstücksfieber und Preisturbulenzen kommt.
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Quelle: https://www.congluan.vn/de-xuat-danh-thue-cao-doi-voi-chu-dat-dau-gia-khong-su-dung-dat-post309107.html
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