Vorschlag, Auktionsgrundbesitzern, die das Land nicht nutzen, hohe Steuern aufzuerlegen

In den letzten Tagen wurde die öffentliche Meinung ständig durch die Entwicklungen und Ergebnisse der Grundstücksversteigerungen in den Vororten von Hanoi wie Thanh Oai und Hoai Duc aufgewühlt. Es gab eine große Zahl registrierter Anträge und die Auktionspreise schossen in die Höhe und lagen Dutzende Male über dem Ausgangspreis. Diese Entwicklung und dieses Ergebnis werfen die große Frage auf, ob es Anzeichen für Wucherei gibt oder nicht.

Ist das Höchstgebot zu hoch oder „abnormal“?

Dementsprechend organisierte der Bezirk Thanh Oai am 10. August erfolgreich eine Versteigerung von 68 Grundstücken im Gebiet Ngo Ba, Dorf Thanh Than, Gemeinde Thanh Cao (Thanh Oai, Hanoi). Die Grundstücke haben eine Größe von 60 bis 85 m² und beginnen bei Preisen zwischen 8,6 und 12,5 Millionen VND/m². Bei der Auktion gingen 4.600 Gebote ein, aber nur 4.201 qualifizierte Gebote von 1.545 Personen.

Bemerkenswert ist, dass das Eckgrundstück mit dem höchsten Zuschlagspreis am Ende der Auktion fast 100,5 Millionen VND/m2 erzielte und damit achtmal höher war als der Startpreis. Die Höchstpreise für die Grundstücke liegen normalerweise bei 63–80 Millionen VND/m2, also 5 bis 6,4 Mal höher als der Anfangspreis.

In der Öffentlichkeit herrscht ständige Aufregung über die Entwicklungen und Ergebnisse der Grundstücksversteigerungen in den Vororten Hanois wie Thanh Oai und Hoai Duc. (Foto: VARS)

Nachdem die Grundstücksversteigerung im Bezirk Thanh Oai für Aufsehen in der Öffentlichkeit gesorgt hatte, erregte die Versteigerung von 19 Grundstücken im Gebiet LK04, Dorf Long Khuc, Gemeinde Tien Yen, Bezirk Hoai Duc, Hanoi, am 19. August weiterhin die Aufmerksamkeit und Beteiligung vieler Menschen.

Zur Versteigerung stehen 19 Grundstücke mit einer Größe von 74 m² bis 118 m². Der Startpreis der Auktion beträgt 7,3 Millionen/m2. Die Anzahlung beträgt 109–172 Millionen VND/Grundstück.

Nach einer 19-stündigen Auktion wurden 19 Lose erfolgreich verkauft. Der höchste Zuschlagspreis lag bei 133,3 Millionen VND/m2 und damit fast 20 Mal über dem Startpreis. Der niedrigste Zuschlagspreis lag ebenfalls bei 91,3 Millionen VND/m2 und damit 12,5 Mal über dem Startpreis.

VARS ist der Ansicht, dass die Entwicklungen und Ergebnisse dieser Grundstücksauktionen sowohl ungewöhnlich als auch normal sind. Denn heutzutage scheint die Grenze zwischen Normalität und Unnormalität fließend zu sein. Das Abnorme ist normal geworden und existiert dann „normal“ auf abnorme Weise weiter.

Tatsächlich handelt es sich hierbei nicht um ein neues Phänomen. In den ersten sechs Monaten des Jahres 2024 war der Grundstücksmarkt zwar insgesamt noch ruhig, einige Grundstücksauktionen in manchen Ortschaften zogen jedoch dennoch Tausende bis Zehntausende Teilnehmer an, hauptsächlich Investoren. Die Auktionsergebnisse verzeichneten an einigen Orten auch Zuschlagspreise, die zehnmal höher waren als der Startpreis.

VARS erklärte den Grund wie folgt: Erstens werde in der kommenden Zeit sicherlich Geld in versteigerte Grundstücke in städtischen und Wohngebieten „fließen“, wenn die Gemeinden viele Auktionen organisieren, um ihre Haushaltseinnahmen zu erhöhen. Denn es handelt sich um ein sauberes Grundstück, das nicht in Rechtsstreitigkeiten verwickelt ist, über eine rote Liste und Infrastruktur verfügt und bereit ist, Häuser für Unternehmen zu bauen, zu vermieten und monatlichen Cashflow zu erzielen.

Obwohl Hanoi in den letzten Jahren besonders attraktiv war, gab es dort praktisch keine neuen Projekte. Zudem wird das Angebot an Grundstücken voraussichtlich immer knapper werden, da das neue Gesetz zum Immobiliengeschäft die Parzellierung und den Verkauf von Grundstücken in 105 Städten und Gemeinden verbietet und Unternehmen dazu zwingt, in diesen Gebieten Häuser auf den zum Verkauf stehenden Grundstücken zu bauen. Gleichzeitig ist die Nachfrage der Bevölkerung nach Immobilien, insbesondere nach Wohnraum und Investitionen, sehr groß und steigt ständig an.

Zweitens stieg der Preis um ein Dutzend Mal, was sehr ungewöhnlich klingt, aber tatsächlich auf den niedrigen Anfangspreis des versteigerten Landes zurückzuführen war. Konkret war es bisher aufgrund der Regelungen zur Grundstückspreisbestimmung möglich, Berater zu engagieren.

Für das bei der Auktion am 10. August im Bezirk Thanh Oai ersteigerte Land wurde ebenfalls eine Beratung in Anspruch genommen; die Beratung legte den Anfangspreis auf 40–45 Millionen VND/m2 fest. Allerdings wurde mit dem Dekret 12 (Dekret zur Änderung und Ergänzung einer Reihe von Artikeln des Dekrets 44 zur Umsetzung des Bodengesetzes von 2013), aktuell Dekret 71 (Dekret zur Regelung der Bodenpreise, erlassen von der Regierung am 27. April 2024), die Regelung zur Beauftragung von Beratern aufgehoben und stattdessen auf den Koeffizienten K multipliziert mit der Bodenpreisliste der Stadt umgestellt.

Unterdessen beträgt der Grundstückspreisanpassungskoeffizient im Bezirk Thanh Oai gemäß Beschluss 46 des Volkskomitees der Stadt Hanoi vom 18. Juli 2024 2,35. Die aktuelle Grundstückspreisliste aus dem Jahr 2020 liegt zwischen 3,6 und 5,3 Millionen VND/m2. Wenn man diese beiden Koeffizienten miteinander multipliziert, ergibt sich daher nur ein Preis von 8,6 – 12,5 Millionen VND/m2.

Sichere Produkte mit niedrigen Anfangspreisen und geringen Einlagen (von 100 bis 200 Millionen VND), die für Käufer sehr attraktiv sind. Daher ist es nicht schwer zu verstehen, warum diese Auktion Tausende von Anmeldungen anzog. Eine so hohe Teilnehmerzahl ist völlig normal.

Hohe Steuern auf Landakkumulation

VARs sind der Ansicht, dass dieser hohe Zuschlagspreis die normale Realität der Lücke zwischen Angebot und Nachfrage widerspiegelt, wenn die Anzahl der teilnehmenden Bewerbungen um ein Vielfaches größer ist als die Anzahl der Grundstücke in der Auktion.

Allerdings ist die Tatsache, dass die Grundstückspreise an Standorten mit unauffälliger Infrastruktur und Versorgung, in einem Vorstadtgebiet mit dem Potenzial für normale Preissteigerungen, bis zu über 100 Millionen VND/m2 betragen, was den Grundstückspreisen in städtischen Gebieten und dicht besiedelten Gebieten entspricht, ungewöhnlich und übersteigt den tatsächlichen Wert bei weitem. Als Folge ungesunder Absichten.

Insbesondere handelt es sich bei vielen der an diesen Auktionen teilnehmenden Investoren um Personen, die beruflich mit Grundstücksauktionen befasst sind. Sie nehmen oft mit dem „einfachen“ Ziel teil, „zu surfen“, ohne sich um den tatsächlichen Wert zu kümmern, sondern nur darum, zu gewinnen und dann sofort zu kaufen und zu verkaufen, um einen Gewinn zu erzielen, oder sie sind bereit, ihre Einlage zu verlieren, wenn der Markt nicht reagiert.

VARs schlagen hohe Steuern auf Landanhäufung vor. (Foto: VS)

Oder der „gefährlichere“ Zweck besteht darin, ein Landfieber zu erzeugen. Diese Personen nutzten die Auktionskaution aus, um die Preise der entsprechenden Grundstücke in die Höhe zu treiben. Selbst wenn man die Risiken außer Acht lässt, wird der Preis legalisiert, indem man den vollen Betrag entsprechend dem Höchstgebot zahlt und diesen Preis als Grundlage für die Stimulierung der Grundstückspreise in den Randbezirken verwendet, was vielerorts zu einer Eskalation der Grundstückspreise bis hin zu einem regelrechten „Fieber“ führt.

Die Folge dieser Situation ist, dass die ohnehin schon hohen Immobilienpreise nun noch weiter steigen und der Traum vom Eigenheim für viele, insbesondere junge Menschen, immer weiter in die Ferne rückt. Der hohe Auktionspreis, der den tatsächlichen Wert „weit übersteigt“, führt nicht nur am örtlichen Auktionsort, sondern vielerorts im ganzen Land zu Schwierigkeiten bei der Bewertung der Vermögenswerte für nachfolgende Auktionen.

Wenn die Immobilienpreise über einen ausreichend langen Zeitraum hinweg einen Aufwärtstrend anhalten, wird sich mit der Verbreitung der Medien die FOMO-Mentalität (Angst, abgehängt zu werden) „vermehren“. Die Anleger werden mit weiter steigenden Preisen rechnen und dann riskante Entscheidungen treffen.

Hintergrund dieser Entscheidung ist auch die Annahme, dass die bevorstehende Anpassung der Bodenpreislisten in den Gemeinden indirekt zu einem Anstieg der Bodenpreise führen wird. Dies hatte zur Folge, dass das Kapital vieler Investoren verschüttet wurde, wodurch Brachland entstand, das den Erholungsprozess und die Entwicklung in eine sichere und gesunde Richtung negativ beeinflusste.

Damit die Auktionsaktivitäten transparent ablaufen und die Staatseinnahmen steigen, muss der Staat bald über zusätzliche Mechanismen zur Kontrolle spekulativer Aktivitäten verfügen. Um das Problem der Spekulation und der Preissteigerungen zu lösen und dadurch die städtischen Wohnungspreise zu senken, ist es notwendig, die Denkweise der Menschen über das Wohnen zu ändern, sodass das Wohnen ein Ort zum Leben ist, der die Lebensbedürfnisse der Menschen erfüllt, und nicht ein angehäufter Vermögenswert.

Indem diejenigen besteuert werden, die Vermögen anhäufen und spekulieren, statt diejenigen, die Immobilien zu Wohnzwecken oder zur Organisation von Produktion und Geschäft kaufen, wird der Faktor des angehäuften Vermögens reduziert.

Bei Immobilientransaktionen, bei denen der Verkäufer nur eine kurze Haltedauer hat oder der Eigentümer die Immobilie nicht geschäftlich nutzt oder nach Erhalt des Grundstücks keine Bauarbeiten durchführt, können die Steuersätze schrittweise ansteigen.

Eine Besteuerung von Immobilien in die richtige Richtung wird die Motivation der Menschen, mit Immobilien zu spekulieren, einschränken oder ganz beseitigen, da der Besitz von Spekulationsimmobilien zusammen mit Zins- und anderen Opportunitätskosten riskanter wird. Der Kauf und Weiterverkauf von Immobilien mit dem Ziel, Gewinn zu erzielen, oder die Schaffung eines virtuellen Angebots und einer virtuellen Nachfrage zur Steigerung der Immobilienpreise werden allmählich bedeutungslos.

Ungenutztes Geld der Bevölkerung wird daher in die Produktions- und Geschäftsbereiche fließen, um Produkte zu schaffen und einen Mehrwert für die Gesellschaft zu schaffen. Dies trägt dazu bei, dass sich der Immobilienmarkt langfristig gesünder und effektiver entwickelt, statt dass es zu Grundstücksfieber und Preisturbulenzen kommt.

Quelle: https://www.congluan.vn/de-xuat-danh-thue-cao-doi-voi-chu-dat-dau-gia-khong-su-dung-dat-post309107.html