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| Aktuelle Immobilien. (Quelle: XD Zeitung) |
Es ist unwahrscheinlich, dass die Grundstückspreise in Vorstädten erneut steigen werden.
Laut Immobilienmarktberichten vieler Forschungsinstitute verzeichneten ehemalige Hotspots für Vorstadtgrundstücke in Hanoi wie die Bezirke Hoai Duc, Ba Vi, Thanh Tri, Soc Son, Dong Anh und Gia Lam im ersten und zweiten Quartal dieses Jahres einen Rückgang der Verkaufspreise im Vergleich zum vierten Quartal 2022.
Tatsächlich ist es immer noch sehr schwierig, die Liquidität von Vorstadtgrundstücken zu erhöhen, obwohl die Preise vielerorts gesunken sind. Die Preise für diese Produkte waren in letzter Zeit zu hoch. Käufer werden beim Markteintritt vorsichtiger, da die Preise noch immer hoch sind und vielerorts keine Rechtssicherheit herrscht.
Viele Experten gehen hinsichtlich der aktuellen Entwicklung des Grundstücksmarktes in der kommenden Zeit davon aus, dass die aktuellen Marktentwicklungen einen großen Druck auf Grundstücksspekulanten ausüben werden, die finanzielle Hebelwirkung nutzen. Selbst wenn sich der Immobilienmarkt verbessert, erholt sich das Grundstückssegment in der Regel langsamer als andere Segmente.
Herr Nguyen The Diep, Vizepräsident des Hanoi Real Estate Club, sagte, dass die Grundbesitzer seit vielen Monaten viele Verkaufsanzeigen schalten, es jedoch sehr schwierig sei, zwischen echten Verlust- und Gewinnminderungen zu unterscheiden.
Herr Diep sagte außerdem, dass viele Menschen Grundstücke in Vorstädten als langfristige Investition kaufen möchten, aber dennoch Angst davor hätten, dass die Gewinnspanne niedrig ausfallen werde, wenn sie zu einem hohen Preis kaufen. Daher sind einige Investoren, wenn sie kein günstigeres Grundstück in geeigneter Lage finden, auf das Anlagesegment der Mietimmobilien ausgewichen.
„Noch nie zuvor waren Investoren so gleichgültig gegenüber Grundstücken wie heute. Dies beweist, dass der Immobilienmarkt die Spekulation allmählich ausfiltert und sich in Richtung realer Investitionen bewegt“, betonte Herr Diep.
Laut Herrn Nguyen Van Dinh, Vizepräsident der Vietnam Real Estate Association, hat der Markt noch immer mit Schwierigkeiten zu kämpfen, die Liquidität ist noch immer schwach, sodass die Grundstückspreise in Vorstädten derzeit kaum wieder steigen werden.
„Angesichts des stagnierenden Immobilienmarktes werben viele Grundbesitzer und Makler mit Verlustbegrenzungen und niedrigeren Preisen, um Käufer anzulocken. Der Verkaufspreis ist jedoch nur im Vergleich zum Höchstpreis gesunken und im Vergleich zum tatsächlichen Wert immer noch recht hoch“, sagt Herr Dinh, der Käufern rät, die Anreizinformationen sowie Informationen über das Grundstück sorgfältig zu prüfen, bevor sie beabsichtigen, „Geld anzuzahlen“.
In Bezug auf diese Realität sagte Herr Nguyen Quoc Anh, stellvertretender Generaldirektor von Batdongsan.com.vn, dass die aktuellen Schwierigkeiten auf dem Immobilienmarkt darauf zurückzuführen seien, dass Käufer ihr Geld zurückhalten und auf einen weiteren Rückgang der Immobilienpreise warten. Darüber hinaus habe eine große Zahl von Menschen noch immer eine negative Meinung vom Immobilienmarkt. Darüber hinaus stehen auch Anleger unter Zahlungsdruck und zahlen steigende Zinsen.
HoREA schlägt vor, einige „unangemessene“ Regelungen des Rundschreibens 06 abzuschaffen
Nachdem die Staatsbank das Rundschreiben 10/2023/TT-NHNN (Rundschreiben 10) herausgegeben hatte, um die Umsetzung einiger Inhalte des Rundschreibens 06/2023/TT-NHNN (Rundschreiben 06) auszusetzen und so den Kreditzugang für Unternehmen zu verbessern, unterbreitete die Ho Chi Minh City Real Estate Association (HoREA) dem Premierminister und der Staatsbank weiterhin Empfehlungen, die Änderung und Ergänzung einiger anderer Vorschriften in Betracht zu ziehen.
Dementsprechend schlug HoREA vor, Punkt d, Klausel 5, Artikel 16 des Rundschreibens 22/2019/TT-NHNN (geändert und ergänzt in Artikel 1 des Rundschreibens 08/2020/TT-NHNN) in Richtung einer Verlängerung um 12 Monate zu ändern und zu ergänzen, da Kreditinstitute in etwas mehr als einem Monat (1. Oktober 2023) die maximale Quote des für mittel- und langfristige Kredite verwendeten kurzfristigen Kapitals von 30 % einhalten müssen.
Als nächstes schlug HoREA vor, dass die Staatsbank erwägen sollte, Kreditinstituten den Kauf von Unternehmensanleihen zum Zweck der Umstrukturierung ihrer eigenen Schulden zu gestatten, um Konsistenz und Übereinstimmung mit Klausel 2, Artikel 1 des Dekrets Nr. 65/2022/ND-CP (zur Änderung von Klausel 2, Artikel 5 des Dekrets 153/2020/ND-CP) sicherzustellen.
Darüber hinaus empfahl HoREA der Staatsbank, eine Reihe von „unangemessenen“ Bestimmungen im Rundschreiben Nr. 06, die von Unternehmen, Verbänden und Experten vorgeschlagen wurden, weiterhin zu prüfen und deren Änderung und Ergänzung in Betracht zu ziehen, da mit Rundschreiben 10 der Staatsbank lediglich die Umsetzung der Klauseln 8, 9 und 10, Artikel 8 des Rundschreibens Nr. 39/2016/TT-NHNN (ergänzt durch Klausel 2, Artikel 1 des Rundschreibens Nr. 06/2023/TT-NHNN) vom 1. September 2023 bis zum Inkrafttreten des neuen Rechtsdokuments, das diese Fragen regelt, ausgesetzt wurde, es derzeit jedoch kein Rechtsdokument zur Änderung, Ergänzung oder Abschaffung dieser Bestimmungen gibt.
Obwohl Rundschreiben 10 die Umsetzung einiger Vorschriften zum Verbot der Kreditvergabe vorübergehend aussetzt, empfiehlt der Verband der Staatsbank, diese Vorschriften abzuschaffen.
Justizministerium pfeift auf Hanois Vorschriften für landwirtschaftliche Grundstücksversteigerungen
Laut Vietnamnet hat die Abteilung für die Überprüfung juristischer Dokumente (Justizministerium) Hanoi gerade aufgefordert, illegale Inhalte im Zusammenhang mit der Versteigerung landwirtschaftlicher Grundstücke zu prüfen und die Verantwortlichkeiten von Kollektiven und Einzelpersonen zu prüfen und zu handhaben, die illegale Dokumente beraten, erstellt und ausgestellt haben.
Der Direktor der Abteilung für die Prüfung rechtlicher normativer Dokumente (im Folgenden „Abteilung für die Prüfung rechtlicher normativer Dokumente“) Ho Quang Huy hat gerade ein Dokument unterzeichnet, mit dem die Prüfung des Beschlusses Nr. 24/2022 des Volkskomitees von Hanoi abgeschlossen wird, der die Versteigerung von Landnutzungsrechten zur Zuteilung oder Pacht von Land in dem Gebiet regelt.
Nach Angaben der Abteilung für Dokumentenprüfung enthält die Entscheidung Nr. 24/2022 illegale Inhalte.
Konkret heißt es in Absatz 1, Artikel 1 dieser Entscheidung: „Für öffentliche Zwecke genutzte landwirtschaftliche Flächen gemäß Absatz 3, Artikel 132 des Bodengesetzes: Das Volkskomitee auf Bezirksebene organisiert eine Auktion zur landwirtschaftlichen Nutzung für einen Zeitraum von 5 Jahren.“
Allerdings verpachtet das Volkskomitee auf Gemeindeebene landwirtschaftliche Flächen, die für öffentliche Zwecke genutzt, aber noch nicht genutzt werden, gemäß den Bestimmungen in Absatz 3, Artikel 132 des Bodengesetzes im Wege einer Versteigerung an lokale Haushalte und Einzelpersonen zur landwirtschaftlichen Produktion und Aquakultur. Die Nutzungsdauer des Grundstücks darf für jeden Pachtvertrag fünf Jahre nicht überschreiten.
Daher steht die Entscheidung des Volkskomitees von Hanoi, die Befugnis zur Versteigerung landwirtschaftlicher Flächen für öffentliche Zwecke zu übertragen, nicht im Einklang mit den Bestimmungen des Landgesetzes.
Andererseits legt Absatz 2, Artikel 7 des Bodengesetzes von 2013 fest, dass der Vorsitzende des Volkskomitees der Gemeinde dem Staat gegenüber für die Nutzung landwirtschaftlicher Flächen für öffentliche Zwecke verantwortlich ist.
„Daher wird die Regelung des Volkskomitees von Hanoi, die Befugnis zur Versteigerung von für öffentliche Zwecke genutzten, aber noch nicht genutzten landwirtschaftlichen Flächen an das Volkskomitee des Bezirks zu übertragen, die Bestimmung der Stelle beeinflussen, die dem Staat gegenüber für die Nutzung landwirtschaftlicher Flächen für öffentliche Zwecke verantwortlich ist“, heißt es in dem Dokument der Dokumentenprüfungsbehörde eindeutig.
Laut der Abteilung für Dokumentenprüfung besagt Artikel 1, Klausel 6 der Entscheidung Nr. 24 außerdem, dass öffentliche Ankündigungen von Auktionen für Landnutzungsrechte in den Zeitungen „Kinh te Do thi“, „Ha Noi Moi“ und „Dau bien“ „ohne Rechtsgrundlage“ seien.
Das Ministerium verwies auf Artikel 57 des Gesetzes über Immobilienversteigerungen aus dem Jahr 2016 und erklärte, dass dieses Gesetz bei öffentlichen Bekanntmachungen keine Beschränkung auf bestimmte Zeitungsseiten vorsieht.
Auch hinsichtlich der Regelung zur Anzahlung wurde Hanois Entscheidung vom Justizministerium als nicht mit den Bestimmungen des Gesetzes über Immobilienauktionen aus dem Jahr 2016 vereinbar eingestuft, da darin nicht festgelegt war, dass der Auktionator nur dann direkt zahlen kann, wenn die Anzahlung weniger als 5 Millionen VND beträgt.
Von dort aus empfiehlt die Abteilung für Dokumentenprüfung dem Volkskomitee von Hanoi, sich dringend um die oben genannten illegalen Inhalte zu kümmern.
Gleichzeitig ist der Umsetzungsprozess des Beschlusses Nr. 24/2022 zu überprüfen, um Maßnahmen zur Behebung der Folgen zu ergreifen, die durch die Umsetzung illegaler Vorschriften (sofern vorhanden) verursacht wurden.
Darüber hinaus empfahl die Abteilung für Dokumentenprüfung auch die Überprüfung und Handhabung der Verantwortlichkeiten von Gruppen und Einzelpersonen, die illegale Dokumente beraten, erstellt und ausgestellt haben.
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| In den Jahren 2021–2022 wird die Provinz Bac Giang die Genehmigung von Investitionsrichtlinien und die Auswahl von Investoren zur Umsetzung des Baus von Sozialwohnungsprojekten für Arbeiter vorantreiben. (Illustrationsfoto - Quelle: VNN) |
Bac Giang erweitert die Zielgruppe für Sozialwohnungen
Die Provinz Bac Giang hat gerade eine Entscheidung erlassen, mit der Anpassungen und Ergänzungen des Projekts zur Entwicklung von Wohnraum für Arbeiter in der Provinz Bac Giang bis 2025 mit einer Vision bis 2030 (Projekt) genehmigt werden.
Dem Projekt zufolge beträgt die Zahl der Arbeitnehmer, die im Zeitraum 2021–2025 Sozialwohnungen benötigen, etwa 424.000 Menschen. Bis 2025 will die Provinz 80 % des Bedarfs an Sozialwohnungen für Arbeitnehmer decken, was etwa 339.000 Menschen entspricht.
In den Jahren 2021–2022 wird die Provinz die Genehmigung von Investitionsrichtlinien und die Auswahl von Investoren für den Bau von Sozialwohnungsprojekten für Arbeiter intensivieren. In der gesamten Provinz gibt es 15 Sozialwohnungsprojekte für Arbeiter, deren Umsetzung bis 2025 erwartet wird.
Wenn diese Projekte bis Ende 2025 vollständig abgeschlossen sind, werden sie etwa 29.762 Sozialwohnungen für Arbeitnehmer bereitstellen.
Konkret werden durch die Sozialwohnungsprojekte, die gemäß Plan im Zeitraum 2021–2025 umgesetzt wurden und voraussichtlich umgesetzt werden, 40.697 Sozialwohnungen entstehen.
Mit den umgesetzten Sozialwohnungsprojekten für Arbeitnehmer ist es gemäß dem Gesetz möglich, den Kreis der Begünstigten von Sozialwohnungen zu erweitern, wobei Arbeitnehmern, die in Industrieparks und -clustern arbeiten, Vorrang eingeräumt wird.
Mit der Umsetzung neuer Projekte und der Fertigstellung der Produkte im Zeitraum 2026–2030 konzentriert sich die Provinz Bac Giang darauf, die Struktur sicherzustellen, um die Nachfrage nach Sozialwohnungen zu decken. Insgesamt sollen 46.003 Wohnungen gebaut werden.
Prognosen zufolge wird die Gesamtzahl der Beschäftigten in den Industrieparks von Bac Giang bis Ende 2025 bei etwa 262.284 Personen und bis 2030 bei etwa 487.584 Personen liegen.
Im Zeitraum 2021–2025 wird der Bedarf an Sozialwohnungen für Menschen mit niedrigem Einkommen auf 13.106 Einheiten geschätzt. Im Zeitraum 2026–2030 wird dieser Bedarf voraussichtlich bei etwa 31.351 Einheiten liegen.
Um Investitionen anzuregen und den Wohnungsbedarf einkommensschwacher Menschen in der Provinz zu decken, hat Bac Giang den Kreis der Begünstigten erweitert. Nicht nur Arbeiter, sondern auch Menschen mit geringem Einkommen können sich am Kauf von Sozialwohnungen in den Projekten beteiligen.
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