Chinas Billionen-Dollar-Strategie zur Lösung der Wohnungskrise

Herr Tap skizziert das große Ziel, 1,4 Billionen US-Dollar auszugeben, um die Rolle des Staates beim Wiederaufbau des Immobilienmarktes und der Überwindung der Immobilienkrise zu stärken.

Chinas riesiger Immobilienmarkt ist in Aufruhr: Die Eigenheimpreise fallen, Bauträger brechen zusammen und die Menschen fragen sich, ob es sich noch um eine rentable Investition handelt. Die Krise bremst Chinas Wachstum und macht Investoren weltweit nervös.

Als Reaktion darauf verfolgt der chinesische Präsident Xi Jinping eine neue Strategie zur Stärkung der Rolle des Staates in der Wohnungspolitik auf einem vom privaten Sektor dominierten Markt. An den jüngsten Regierungsgesprächen beteiligte politische Berater erklärten, die Strategie basiere auf zwei großen Programmen.

Ein Mann geht im Februar 2024 an unfertigen Wohnhäusern von China Evergrande am Stadtrand von Shijiazhuang in der chinesischen Provinz Hebei vorbei. Foto: Reuters

Eine davon besteht darin, dass der Staat schwächelnde private Immobilienprojekte aufkauft und sie in Mietwohnungen umwandelt oder weiterverkauft. Die verbleibende Maßnahme fordert die Regierung auf, mehr Sozialwohnungen für Familien mit niedrigem und mittlerem Einkommen zu bauen.

Ziel ist es, den Anteil staatlich errichteter Wohnungen, die unter strengen Auflagen zu niedrigen Preisen vermietet oder verkauft werden können, von derzeit 5 Prozent auf mindestens 30 Prozent des chinesischen Wohnungsangebots zu erhöhen.

Die Kosten dieser Pläne wären enorm und könnten in den nächsten fünf Jahren bis zu 280 Milliarden Dollar jährlich betragen, was einer Gesamtsumme von etwa 1,4 Billionen Dollar entspricht. Sie passen laut Beobachtern in die umfassenderen Bemühungen von Präsident Xi Jinping, die staatliche Kontrolle über die Wirtschaft auszuweiten und den privaten Sektor einzuschränken.

Als China Ende der 1990er Jahre mit der Liberalisierung seiner Märkte begann, schwebte seiner Führung zunächst ein Zweiklassensystem vor, in dem einige Menschen privat entwickelte Immobilien kaufen würden, während andere in staatlich subventionierten Sozialwohnungen leben würden.

In den letzten Jahrzehnten haben private Immobilienentwickler wie China Evergrande jedoch schnell expandiert und dominieren zunehmend den chinesischen Markt. Heute besitzen mehr als 90 % der chinesischen Haushalte ein Eigenheim, in den USA sind es dagegen nur etwa 66 %.

Der Übergang zum privaten Wohneigentum hat in China enormen Reichtum geschaffen. Der boomende Immobilienmarkt führte jedoch auch zu einer Schuldenblase und trieb die Preise in die Höhe, sodass viele junge Familien die Chance auf ihr Traumhaus verpassten.

Als der Markt im vergangenen Jahr infolge einer jahrelangen Kampagne der Regierung zur Eindämmung übermäßiger Immobilieninvestitionen in Turbulenzen geriet, forderten Ökonomen innerhalb und außerhalb Chinas Peking auf, entschiedenere Schritte zur Umstrukturierung des Sektors zu unternehmen.

In ganz China stehen Millionen von Wohnungen leer und für die Fertigstellung vieler unfertiger Gebäude ist finanzielle Unterstützung erforderlich.

Auf einer Konferenz im vergangenen Dezember machte Herr Xi deutlich, dass die Priorität für 2024 darin bestehe, die Entwicklung eines „neuen Modells“ für den Immobiliensektor zu beschleunigen. Das Modell konzentriert sich stark auf staatlich bereitgestellten bezahlbaren Wohnraum, heißt es aus einer mit der Angelegenheit vertrauten Quelle.

Politische Berater sagen, Präsident Xi sei davon überzeugt, dass der Immobiliensektor, der jahrelang Chinas Wachstum angetrieben hat und einst etwa ein Viertel des Bruttoinlandsprodukts (BIP) ausmachte, in der Wirtschaft keine so große Rolle mehr spielen werde.

Seiner Ansicht nach wurden zu viele Kredite für Immobilienspekulationen verwendet. Dies verschärfte die Risiken im Finanzsystem, vergrößerte die Kluft zwischen Arm und Reich und zog Ressourcen aus den Sektoren der „Realwirtschaft“ ab, wie etwa der Fertigungsindustrie und der Hochtechnologie, die die chinesische Führung im Wettbewerb mit den USA als strategisch wichtig erachtet.

In gewisser Weise würde Xis Plan den chinesischen Immobilienmarkt zu seinen Wurzeln zurückführen. Vor Jahrzehnten, unter Mao Zedong, kontrollierte der chinesische Staat den Immobilienmarkt und die meisten Menschen lebten in Häusern, die ihnen von ihren Arbeitseinheiten zur Verfügung gestellt wurden.

In internen politischen Diskussionen argumentierte der chinesische Vizepremier He Lifeng, einer der vertrauenswürdigsten Berater von Xi Jinping, dass eine stärkere Einmischung des Staates der Regierung dabei helfen würde, das überschüssige Wohnungsangebot aufzufangen, die Eigenheimpreise zu deckeln und die Banken vor Buchwertverlusten in Höhe von Hunderten Milliarden Dollar zu bewahren, falls sich die Marktlage weiter verschlechtere.

Ein weiterer Anreiz, sagen Berater, liege darin, dass die Umwandlung von mehr Privateigentum in staatlich subventionierten Wohnraum zur Miete oder zum Verkauf Xis Ziel eines „geteilten Wohlstands“ näherbringen könne.

Der chinesische Präsident Xi Jinping besichtigt im November 2023 einen staatlich subventionierten Mietshauskomplex in Shanghai. Foto: Xinhua

Die neue Strategie hat nach der im vergangenen Oktober veröffentlichten Regierungsrichtlinie mit dem Titel Dokument 14 mehr Aufmerksamkeit erhalten. Es sieht vor, in den nächsten fünf Jahren etwa sechs Millionen bezahlbare Wohneinheiten in 35 Städten mit mehr als drei Millionen Einwohnern hinzuzufügen.

Das Dokument geht nicht näher auf die Umsetzung des Plans ein, betont aber, dass die Regierung Beschränkungen für den Erwerb von Staatseigentum erlassen und den Handel auf dem freien Markt untersagen werde.

Die People's Bank of China (PBOC) hat rund 70 Milliarden Dollar bereitgestellt, die an drei große politische Banken – die China Development Bank, die Export-Import Bank of China und die Agricultural Development Bank of China – verteilt werden sollen, um die Umsetzung der Strategie zu unterstützen.

Die China Development Bank gab im Dezember 2023 bekannt, dass sie der Stadt Fuzhou eine Kreditlinie im Wert von fast 28,4 Millionen US-Dollar für den Bau eines bezahlbaren Wohnbauprojekts bereitgestellt habe. Nach der voraussichtlichen Fertigstellung im Jahr 2026 werden im Rahmen des Projekts etwa 701 Häuser zu ermäßigten Preisen an Familien mit niedrigem Einkommen verkauft.

Darüber hinaus gewährte die Bank der Regierung von Hunan ein Darlehen in Höhe von über 1,4 Millionen US-Dollar für den Bau von Sozialwohnungen in einem Innenstadtbezirk.

Anfang Januar veröffentlichten die PBOC und die Nationale Finanzaufsichtsbehörde neue Richtlinien, in denen sie finanzielle Unterstützung für staatlich subventionierte Mietobjekte zusagten. In den Leitlinien heißt es, dass die staatlichen Mittel dazu beitragen werden, „den bestehenden Wohnungsbestand zu revitalisieren“.

Vizepremier He Lifeng stellte US-Wirtschaftsvertretern einige der Pläne der Regierung vor, als er im vergangenen November gemeinsam mit Präsident Xi San Francisco besuchte.

Bei einem Treffen am Rande des Gipfeltreffens zwischen Xi und US-Präsident Joe Biden konzentrierte sich der chinesische Vizepremier vor allem auf den staatlich subventionierten Wohnungsbauplan und erklärte US-Führungskräften, dieser würde den Menschen in Großstädten helfen, sich den Kauf von Eigenheimen leisten zu können, wie mit der Angelegenheit vertraute Quellen berichten.

Die Diskussion lässt darauf schließen, dass die chinesische Führung besorgt darüber ist, wie ausländische Investoren die Reaktion der Regierung auf die Immobilienkrise beurteilen, die sie in den letzten Monaten zum Verkauf chinesischer Aktien und Anleihen veranlasst hat.

Allerdings erwähnte Herr Ha nicht die Schritte, zu denen viele ausländische Banker und Investoren die chinesische Regierung gedrängt haben. Dazu gehören etwa die Umstrukturierung angeschlagener privater Immobilienentwickler oder die Fertigstellung von Millionen von Eigenheimen, die die Chinesen zwar bezahlt haben, aber aufgrund finanzieller Schwierigkeiten der Entwickler nicht übergeben wurden.

Der Internationale Währungsfonds (IWF) erklärte, Pekings dringendste Aufgabe bestehe darin, einen umfassenden Plan auszuarbeiten, um in Finanzschwierigkeiten geratenen Bauträgern bei der Umstrukturierung ihrer Schulden zu helfen und gleichzeitig Banken und andere Interessengruppen zu zwingen, Verluste hinzunehmen. Dieser Schritt ist zwar schmerzhaft, dürfte aber dazu beitragen, das Vertrauen der Öffentlichkeit in den Markt wiederherzustellen.

An den Diskussionen beteiligte politische Berater sagen jedoch, dass Peking weiterhin zögere, Bauträgern direkte Liquiditätshilfen zu gewähren, aus Angst vor einem erneuten Aufblähen der Immobilienblase, die Xi zu platzen versucht.

Der Kauf von Immobilien durch den chinesischen Staat und deren Umwandlung in Mietwohnungen wirft komplexe Fragen auf, etwa die Frage, ob die Regierung den Marktwert zahlen sollte, sagen Beobachter. Unklar ist auch, was passiert, wenn der Eigentümer nicht verkaufen möchte.

Ökonomen weisen darauf hin, dass der Bau neuer Sozialwohnungen einfacher sein und zur Ankurbelung der Bauwirtschaft beitragen wird. Dies bedeutet allerdings auch, dass das Wohnungsangebot zu einem Zeitpunkt erweitert wird, da Chinas Bevölkerung schrumpft. Der IWF prognostiziert, dass Chinas grundlegender Bedarf an neuen Wohnungen im Laufe des nächsten Jahrzehnts um fast 50 % sinken wird.

Michael Pettis, Finanzprofessor an der Peking-Universität, sagte, wenn die Regierung das Angebot an bezahlbarem Wohnraum deutlich erhöhen würde, würde dieser an arme Haushalte weitergegeben, „was China dringend braucht“.

Dies werde den Menschen helfen, mehr für andere Dinge auszugeben, sagte er, aber es sei noch zu früh, um zu sagen, wie sich der Plan auswirken werde.

Zhiwu Chen, Finanzprofessor an der Universität Hongkong, ist skeptischer. Er verglich Chinas neue Strategie für den Wohnungsbau mit der Art und Weise, wie Peking mit Staatsgeldern Aktien kaufte, um den schwächelnden Aktienmarkt zu stützen.

Solche Bemühungen führten oft nicht zu einer nachhaltigen Konsolidierung des Marktes, bemerkte Chen. Angesichts der demografischen Herausforderungen und des Überangebots des Landes wird es nicht zielführend sein, Geld für den Kauf schwächelnder Immobilienprojekte auszugeben.

Diese Strategie könne auch unangenehme Fragen zur sozialen Gerechtigkeit aufwerfen, fügte er hinzu. Wenn der Staat bei schwachem Markt Immobilien von Bauträgern kauft, bedeutet das, dass er mit staatlichen Mitteln einige Menschen subventioniert, während andere davon verschont bleiben.

„Es wird zu einer Frage der Vermögensverteilung“, sagte Chen. „Nicht jeder in China besitzt mehrere Wohnungen und ist nicht bereit zu verkaufen.“

In den letzten Jahren haben mehrere chinesische Städte, wie etwa Zhengzhou in Zentralchina und Suzhou in der Nähe von Shanghai, eigene Programme gestartet, um Tausende unverkaufter Immobilien von Bauträgern aufzukaufen und sie dann in bezahlbaren Wohnraum für Familien mit niedrigem Einkommen umzuwandeln.

Solche Programme helfen zwar dabei, den Wohnungsüberschuss aufzufangen, belasten aber auch die lokalen Finanzen stärker, sagen Ökonomen.

Eine weitere bemerkenswerte Anstrengung im Bereich des sozialen Wohnungsbaus war die Initiative zur „Slumräumung“, die vor fast einem Jahrzehnt ins Leben gerufen wurde, als auch der chinesische Immobilienmarkt in Schwierigkeiten steckte.

Im Rahmen dieses Programms stellte die Zentralbank staatlichen Banken Kapital zu Vorzugskonditionen zur Verfügung, die wiederum Bauträgern Geld liehen, damit diese den Städten und Gemeinden Land abkaufen und mehr Wohnraum schaffen konnten. Im Gegenzug gewähren die lokalen Regierungen den aus den Slums vertriebenen Familien Subventionen, damit sie auf dem freien Markt neue Wohnungen kaufen können.

Die Initiative trug zwar zur Wiederbelebung der Nachfrage nach Immobilien bei, löste jedoch einen Bauboom aus, der Chinas Wohnungsüberschuss verschärfte.

Ökonomen betonen, dass die derzeitige Immobilienkrise weitaus schwerwiegender sei und die chinesische Regierung bei ihren Bemühungen, das Problem der Immobilienpreise und des Überangebots zu lösen, vor eine enorme Herausforderung stelle.

Vu Hoang (Laut WSJ, Reuters, AFP )

Quellenlink: https://vnexpress.net/chien-luoc-nghin-ty-usd-de-trung-quoc-ung-pho-khung-hoang-nha-o-4711986.html