Chinas Billionen-Dollar-Strategie zur Lösung der Wohnungskrise

Herr Tap skizziert das große Ziel, 1,4 Billionen US-Dollar auszugeben, um die Rolle des Staates beim Wiederaufbau des Immobilienmarktes und der Überwindung der Wohnungskrise zu stärken.

Chinas riesiger Immobilienmarkt ist in Aufruhr: Die Eigenheimpreise sinken, Bauträger gehen bankrott und die Menschen fragen sich, ob es sich noch um eine rentable Investition handelt. Die Krise bremst Chinas Wachstum und macht Anleger weltweit nervös.

Als Reaktion darauf verfolgt der chinesische Präsident Xi Jinping eine neue Strategie zur Stärkung der Rolle des Staates in der Wohnungspolitik auf einem vom privaten Sektor dominierten Markt. An den jüngsten Regierungsgesprächen beteiligte politische Berater sagen, die Strategie basiere auf zwei Hauptprogrammen.

Ein Mann geht an unfertigen Wohnhäusern vorbei, die von China Evergrande am Stadtrand von Shijiazhuang in der chinesischen Provinz Hebei gebaut wurden, Februar 2024. Foto: Reuters

Eine Möglichkeit besteht darin, dass der Staat schwächelnde private Immobilienprojekte aufkauft und sie in Miet- oder Weiterverkaufswohnungen umwandelt. Die verbleibende Maßnahme fordert die Regierung auf, mehr Sozialwohnungen für Familien mit niedrigem und mittlerem Einkommen zu bauen.

Ziel ist es, den Anteil staatlich errichteter Wohnungen, die unter strengen Auflagen zu vermieten oder günstig zu kaufen sind, von derzeit 5 Prozent auf mindestens 30 Prozent des chinesischen Wohnungsangebots zu erhöhen.

Die Kosten dieser Pläne wären enorm und könnten in den nächsten fünf Jahren bis zu 280 Milliarden Dollar jährlich betragen, was einer Gesamtsumme von rund 1,4 Billionen Dollar entspricht. Sie passen laut Beobachtern in Präsident Xi Jinpings umfassendere Bemühungen, die staatliche Kontrolle über die Wirtschaft auszuweiten und den privaten Sektor zu zügeln.

Als China Ende der 1990er Jahre mit der Liberalisierung seiner Märkte begann, schwebte seiner Führung zunächst ein Zweiklassensystem vor, in dem einige Menschen privat entwickelte Immobilien kaufen, während andere in staatlich subventionierten Sozialwohnungen leben würden.

In den letzten Jahrzehnten haben private Immobilienentwickler wie China Evergrande jedoch schnell expandiert und dominieren zunehmend den chinesischen Markt. Heute besitzen über 90 Prozent der chinesischen Haushalte ein Eigenheim, in den USA sind es dagegen rund 66 Prozent.

Der Übergang zum privaten Wohneigentum hat in China enormen Reichtum geschaffen. Allerdings führte der boomende Immobilienmarkt auch zu einer Schuldenblase und damit zu steigenden Preisen, sodass viele junge Familien die Chance auf ihr Traumhaus verpassten.

Als der Markt im vergangenen Jahr infolge einer jahrelangen Kampagne der Regierung zur Eindämmung übermäßiger Immobilieninvestitionen in Turbulenzen geriet, forderten Ökonomen innerhalb und außerhalb Chinas Peking auf, entschiedenere Schritte zur Umstrukturierung des Sektors zu unternehmen.

In ganz China stehen Millionen von Wohnungen leer und für die Fertigstellung vieler unfertiger Gebäude ist finanzielle Unterstützung erforderlich.

Auf einer Konferenz im vergangenen Dezember machte Herr Xi deutlich, dass die Priorität für 2024 darin bestehe, die Entwicklung eines „neuen Modells“ für den Immobiliensektor zu beschleunigen. Laut einer mit der Angelegenheit vertrauten Quelle konzentriert sich das Modell stark auf staatlich bereitgestellten bezahlbaren Wohnraum.

Politische Berater sagen, Präsident Xi sei davon überzeugt, dass der Immobiliensektor, der jahrelang Chinas Wirtschaftswachstum angetrieben hat und einst etwa ein Viertel des Bruttoinlandsprodukts (BIP) ausmachte, in der Wirtschaft keine so große Rolle mehr spielen werde.

Seiner Ansicht nach wurden zu viele Kredite für Immobilienspekulationen genutzt, was die Risiken im Finanzsystem erhöhte, die Kluft zwischen Arm und Reich vergrößerte und Ressourcen aus den Sektoren der „Realwirtschaft“ abzog, wie etwa aus dem verarbeitenden Gewerbe und der Hochtechnologie, die die chinesische Führung im Wettbewerb mit den USA als strategisch wichtig erachtet.

In gewisser Weise würde Xis Plan den chinesischen Immobilienmarkt zu seinen Wurzeln zurückführen. Vor Jahrzehnten, unter Mao Zedong, kontrollierte der chinesische Staat den Immobilienmarkt und die meisten Menschen lebten in Häusern, die ihnen von ihren Arbeitseinheiten zur Verfügung gestellt wurden.

In internen politischen Diskussionen argumentierte der chinesische Vize-Ministerpräsident He Lifeng, einer von Xis engsten Vertrauten, dass eine stärkere Einmischung des Staates der Regierung helfen würde, das überschüssige Wohnungsangebot aufzufangen, eine Untergrenze für die Immobilienpreise festzulegen und dazu beitragen würde, die Banken vor Buchwertverlusten in Höhe von Hunderten Milliarden Dollar zu bewahren, falls sich die Marktlage weiter verschlechtern sollte.

Ein weiterer Anreiz, sagen Berater, liege darin, dass die Umwandlung von mehr Privateigentum in staatlich subventionierten Wohnraum zur Miete oder zum Verkauf Xis Ziel eines „geteilten Wohlstands“ näher bringen könne.

Der chinesische Präsident Xi Jinping inspiziert im November 2023 einen staatlich subventionierten Mietshauskomplex in Shanghai. Foto: Xinhua

Die neue Strategie erhielt nach der im vergangenen Oktober veröffentlichten Regierungsrichtlinie mit dem Titel „Dokument 14“ größere Aufmerksamkeit. Es sieht vor, in den nächsten fünf Jahren etwa sechs Millionen bezahlbare Wohneinheiten in 35 Städten mit mehr als drei Millionen Einwohnern hinzuzufügen.

Das Dokument geht nicht näher auf die Umsetzung des Plans ein, betont aber, dass die Regierung den Erwerb von Staatseigentum einschränken und den Handel mit diesem auf dem freien Markt verbieten werde.

Zur Unterstützung der Umsetzung der Strategie hat die People's Bank of China (PBOC) etwa 70 Milliarden Dollar bereitgestellt, die an drei große politische Banken – die China Development Bank, die Export-Import Bank of China und die Agricultural Development Bank of China – verteilt werden sollen.

Die China Development Bank gab im Dezember 2023 bekannt, dass sie der Stadt Fuzhou eine Kreditlinie im Wert von fast 28,4 Millionen US-Dollar für den Bau eines bezahlbaren Wohnbauprojekts bereitgestellt habe. Nach der voraussichtlichen Fertigstellung im Jahr 2026 werden im Rahmen des Projekts etwa 701 Häuser zu ermäßigten Preisen an Familien mit niedrigem Einkommen verkauft.

Darüber hinaus gewährte die Bank der Regierung von Hunan ein Darlehen in Höhe von über 1,4 Millionen US-Dollar für den Bau von Sozialwohnungen in einem Innenstadtbezirk.

Anfang Januar veröffentlichten die PBoC und die nationale Finanzaufsichtsbehörde neue Richtlinien, in denen sie finanzielle Unterstützung für staatlich subventionierte Mietobjekte zusagten. In den Leitlinien heißt es, die staatlichen Mittel würden dazu beitragen, „den bestehenden Wohnungsbestand zu revitalisieren“.

Vizepremier He Lifeng stellte US-Wirtschaftsvertretern einige der Pläne der Regierung vor, als er im vergangenen November gemeinsam mit Präsident Xi San Francisco besuchte.

Während eines Treffens am Rande des Gipfeltreffens von Xi Jinping mit US-Präsident Joe Biden konzentrierte sich Chinas Vizepremier vor allem auf das staatlich subventionierte Wohnungsbauprogramm und erklärte US-Führungskräften, dass es den Menschen in Großstädten helfen werde, sich den Kauf von Eigenheimen leisten zu können, so mit der Angelegenheit vertraute Quellen.

Aus der Diskussion geht hervor, dass die chinesische Führung besorgt darüber ist, wie ausländische Investoren die Reaktion der Regierung auf die Immobilienkrise beurteilen. In der Folgezeit haben sie chinesische Aktien und Anleihen in den vergangenen Monaten verkauft.

Allerdings erwähnte Herr Ha nicht die Schritte, zu denen viele ausländische Bankiers und Investoren die chinesische Regierung aufgefordert haben. Dazu gehören etwa die Umstrukturierung krisengebeutelter privater Immobilienentwickler oder die Fertigstellung von Millionen von Eigenheimen, die von den Chinesen zwar bezahlt, aber aufgrund finanzieller Schwierigkeiten der Entwickler nicht übergeben wurden.

Der Internationale Währungsfonds (IWF) erklärte, Pekings vordringlichste Aufgabe bestehe darin, einen umfassenden Plan auszuarbeiten, um in Finanzschwierigkeiten geratenen Bauunternehmern bei der Umstrukturierung ihrer Schulden zu helfen und gleichzeitig Banken und andere Interessenvertreter zu zwingen, Verluste hinzunehmen. Dieser Schritt ist zwar schmerzhaft, dürfte aber dazu beitragen, das Vertrauen der Öffentlichkeit in den Markt wiederherzustellen.

An den Gesprächen beteiligte politische Berater sagen jedoch, dass Peking nach wie vor zögerlich sei, Bauträgern direkte Liquiditätshilfen zu gewähren. Man fürchte, die Immobilienblase könnte sich wieder aufblähen, denn Xi Jinping versucht, sie zum Platzen zu bringen.

Der Kauf von Immobilien durch den chinesischen Staat und deren Umwandlung in Mietwohnungen wirft laut Beobachtern komplexe Fragen auf, etwa die, ob die Regierung den Marktwert zahlen sollte. Unklar ist auch, was passiert, wenn der Eigentümer nicht verkaufen möchte.

Ökonomen weisen darauf hin, dass der Bau neuer Sozialwohnungen einfacher werde und zur Ankurbelung der Bauwirtschaft beitragen werde. Dies bedeutet allerdings auch, dass das Wohnungsangebot zu einem Zeitpunkt erweitert wird, da Chinas Bevölkerung schrumpft. Der IWF prognostiziert, dass Chinas Grundbedarf an neuem Wohnraum im nächsten Jahrzehnt um fast 50 Prozent sinken wird.

Michael Pettis, Finanzprofessor an der Peking-Universität, sagte, wenn die Regierung das Angebot an bezahlbarem Wohnraum deutlich erhöhe, könne dieser an arme Haushalte weitergegeben werden, „was China dringend braucht“.

Dies werde den Menschen helfen, mehr für andere Dinge auszugeben, sagte er. Allerdings sei es noch zu früh, um zu sagen, wie sich der Plan auswirken werde.

Zhiwu Chen, Finanzprofessor an der Universität Hongkong, ist skeptischer. Er verglich Chinas neue Strategie auf dem Wohnungsmarkt mit der Art und Weise, wie Peking mit Staatsgeldern Aktien kaufte, um den schwächelnden Aktienmarkt zu stützen.

Solche Bemühungen führten oft nicht zu einer nachhaltigen Konsolidierung des Marktes, stellte Chen fest. Angesichts der demografischen Herausforderungen und des Überangebots im Land wird es nicht zielführend sein, Geld für den Kauf schwächelnder Immobilienprojekte auszugeben.

Diese Strategie könne auch unangenehme Fragen zur sozialen Gerechtigkeit aufwerfen, fügte er hinzu. Wenn der Staat bei schwachem Markt Immobilien von Bauträgern kauft, werden mit staatlichen Mitteln einige Menschen subventioniert, während andere davon nicht profitieren.

„Es wird zu einer Frage der Vermögensverteilung“, sagte Chen. „Nicht jeder in China besitzt mehrere Wohnungen und ist nicht bereit zu verkaufen.“

In den letzten Jahren haben mehrere chinesische Städte, darunter Zhengzhou in der Mitte Chinas und Suzhou in der Nähe von Shanghai, eigene Programme aufgelegt, um Tausende unverkaufter Immobilien von Bauträgern aufzukaufen und sie dann in bezahlbaren Wohnraum für Familien mit niedrigem Einkommen umzuwandeln.

Solche Programme würden zwar dabei helfen, den Wohnungsüberschuss abzubauen, führten aber auch zu einer stärkeren Belastung der lokalen Finanzen, sagen Ökonomen.

Eine weitere bemerkenswerte Anstrengung im Bereich des sozialen Wohnungsbaus war die Initiative „Slum-Beseitigung“, die vor fast einem Jahrzehnt ins Leben gerufen wurde, als auch der chinesische Immobilienmarkt in Schwierigkeiten steckte.

Im Rahmen dieses Programms stellte die Zentralbank staatlichen Banken Kapital zu Vorzugspreisen zur Verfügung, die das Geld dann an Bauunternehmer liehen, damit diese Städten und Gemeinden Land abkaufen und mehr Wohnraum schaffen konnten. Im Gegenzug unterstützen die Lokalregierungen die aus den Slums vertriebenen Familien mit Subventionen, damit sie auf dem freien Markt neue Wohnungen erwerben können.

Die Initiative trug zwar zur Wiederbelebung der Nachfrage nach Immobilien bei, löste jedoch auch einen Bauboom aus, der Chinas Wohnungsüberschuss verschärfte.

Ökonomen betonen, dass die aktuelle Immobilienkrise weitaus gravierender sei. Die chinesische Regierung stehe bei ihren Bemühungen, das Problem der Wohnungspreise und des Überangebots zu lösen, vor einer enormen Herausforderung.

Vu Hoang (Laut WSJ, Reuters, AFP )

Quellenlink: https://vnexpress.net/chien-luoc-nghin-ty-usd-de-trung-quoc-ung-pho-khung-hoang-nha-o-4711986.html