Bedarf an einem flexiblen Kapitalmobilisierungsmechanismus für den Nationalen Wohnungsbaufonds

Vorschlag zur Einrichtung eines Nationalen Fonds für soziale Wohnungsbauentwicklung

Sozialer Wohnungsbau ist eine Art Immobilienprodukt mit Unterstützung durch den politischen Mechanismus des Staates. Die zuständige Behörde kontrolliert die Kosten (legt die Verkaufspreise fest), kontrolliert die Gewinnspannen (nicht mehr als 10 % der Gesamtinvestition), begrenzt die Zielgruppe der Käufer (Begünstigten) usw. Daher spielt die Kapitalunterstützungspolitik des Staates für Unternehmen im sozialen Wohnungsbau eine sehr wichtige Rolle.

Vorschlag zur Einrichtung eines Nationalen Fonds für die Entwicklung sozialen Wohnungsbaus.

Das Bauministerium bittet um Stellungnahmen zum Resolutionsentwurf zur Erprobung einer Reihe spezifischer Mechanismen und Strategien für den sozialen Wohnungsbau, die die Regierung prüfen und der Nationalversammlung zur Genehmigung vorlegen soll. Der Entwurf sieht zahlreiche bevorzugte und offenere Mechanismen für Investoren in Sozialwohnungsprojekten vor. Insbesondere schlägt der Entwurf die Einrichtung eines Nationalen Fonds für die Entwicklung des sozialen Wohnungsbaus vor. Dabei handelt es sich um einen nichtstaatlichen Finanzfonds, der von der Regierung aus dem Staatshaushalt und anderen gesetzlichen Kapitalquellen eingerichtet wird, um die Zinssätze für Darlehen zu unterstützen, für die keine Sicherheiten erforderlich sind. Unterstützen Sie Unternehmen, die in den Bau von Sozialwohnungen investieren und Nutznießer der Sozialwohnungspolitik sind.

Laut Dr. Vo Tri Thanh, Direktor des Instituts für Marken- und Wettbewerbsstrategieforschung, gilt die Einrichtung des Nationalen Wohnungsbaufonds im Kontext steigender Immobilienpreise als wichtiger „Hebel“, der Millionen von Menschen den Zugang zu geeignetem Wohnraum ermöglicht, den Immobilienmarkt reguliert und Spekulationen einschränkt.

Derzeit verfügt Vietnam über keinen Finanzfonds, um Gemeinden und Unternehmen Ressourcen für die Umsetzung von Sozialwohnungen bereitzustellen. Obwohl das Wohnungsbaugesetz von 2023 es dem Volkskomitee der Provinz erlaubt, Mittel aus dem Staatshaushalt für Entschädigungen, Unterstützung, Umsiedlungen und Investitionen in die Infrastruktur bereitzustellen, enthält das Gesetz über öffentliche Investitionen keine Regelungen zur Bereitstellung von Mitteln aus dem Staatshaushalt für Entschädigungen für die Räumung von Grundstücken zur Umsetzung von Sozialwohnungsprojekten. Dies stellt einen Mangel dar, der dazu führt, dass die Verwendung des Budgets für die Entschädigung bei der Rodung und für Investitionen in den Bau technischer Infrastruktur bei sozialen Wohnungsbauprojekten in den Ortschaften „eingefroren“ wird.

Daher wird die Einrichtung eines Nationalen Fonds für Sozialwohnungen eine wichtige Voraussetzung sein, um den Kommunen dabei zu helfen, Mittel für die Bereitstellung von „sauberem“ Land bereitzustellen, auf dem Unternehmen Sozialwohnungen bauen können. Investitionen in die technische und soziale Infrastruktur für soziale Wohnungsbauprojekte; Unterstützung bei Darlehenszinsen. Bei richtiger Umsetzung kann dieses Modell eine wichtige Lösung sein, um vielen Menschen den Zugang zu bezahlbarem und stabilem Wohnraum zu ermöglichen und einen nachhaltigen Immobilienmarkt zu entwickeln.

Betrieb eines Direktmodells zur Schaffung von kostengünstigem Wohnraum

Laut Herrn Nguyen Anh Que, Vorsitzender der G6 Group, sollte der Nationale Wohnungsbaufonds dem Modell folgen, direkt kostengünstige Wohnprodukte zu schaffen, um die Versorgung der Stadtbevölkerung mit niedrigem Einkommen zu gewährleisten. Die Methode besteht dementsprechend darin, dass der Staat einen Fonds für sauberes Land einrichtet und Ausschreibungen für ausgewählte Investoren zur Umsetzung des Projekts durchführt. Anders als beim sozialen Wohnungsbau, der von den Landnutzungsgebühren befreit ist, fallen bei Projekten des Nationalen Wohnungsbaufonds weiterhin moderate Landnutzungsgebühren an, die niedriger sind als bei gewerblichen Wohnungsbauprojekten. Der Staat kontrolliert zwar noch immer die Gewinnspanne der Investoren, diese liegt jedoch 10 % über der aktuellen Gewinnspanne bei Sozialwohnungsprojekten.

Betreiben Sie ein direktes Modell zur Schaffung von kostengünstigem Wohnraum.

Beispiel: Ein Sozialwohnungsprojekt hat eine Größe von 20 oberirdischen Stockwerken und 1 Kellergeschoss. Die Gesamtbaukosten betragen 16 Millionen VND/ ^m² , zuzüglich des Gewinns des Investors von 4 Millionen VND/ ^m² beträgt der Verkaufspreis 20 Millionen VND/ ^m² . Bei einem derart umfangreichen Projekt fallen für gewerbliche Wohnbauprojekte hohe Landnutzungsgebühren und hohe Gewinne für die Investoren an, sodass der Verkaufspreis bis zu 70 – 80 Millionen VND/ ^m2 betragen kann. Wenn das Projekt jedoch dem Nationalen Wohnungsbaufonds gehört und die Landnutzungsgebühren moderat sind und die Gewinnspannen unter 20 % liegen, beträgt der Preis nur etwa 30 Millionen VND/ ^m2 ...

Vor der Umsetzung von Projekten im Rahmen des Nationalen Wohnungsbaufonds betonte der Vertreter der G6-Gruppe, dass es notwendig sei, Statistiken über den aktuellen Wohnungsbedarf der einzelnen Orte zu erstellen und Prognosen für die mittel- und langfristige Zukunft zu erstellen, anschließend eine gute Planung durchzuführen und anschließend Angebote an ausgewählte Projektinvestoren einzureichen.

„Der Nationale Wohnungsbaufonds sollte sich nicht nur auf Sozialwohnungen (für Geringverdiener) konzentrieren, sondern auch den Wohnungsbau für Menschen mit niedrigem bis mittlerem Einkommen fördern. Damit der Fonds effektiv und nachhaltig arbeiten kann, bedarf es eines flexiblen, transparenten Kapitalbeschaffungsmechanismus und eines straffen Betriebsmodells“, sagte To Anh Hung, Immobilienexperte und CEO von A-City.

Tatsächlich hat die Gruppe der unteren bis mittleren Einkommen, die 40 bis 50 Prozent der Stadtbevölkerung ausmacht, Schwierigkeiten, eine Wohnung zu finden. Sie hat keinen Anspruch auf Sozialwohnungen, kann sich aber auch keine gewerblich genutzten Wohnungen leisten. Wenn wir nur Sozialwohnungen bauen, wird diese Gruppe abgehängt.

„Wenn wir ausschließlich Sozialwohnungen bauen, wird das Angebot an bezahlbarem Wohnraum weiterhin knapp sein. Derzeit streben die meisten Unternehmen hohe Gewinne im mittleren und oberen Preissegment an. Wenn sie über die nötigen Mittel verfügen, können sie den Bau von Wohnungen zu günstigeren Preisen in Betracht ziehen. Dadurch haben Menschen, die eine Wohnung benötigen, sich aber keine Sozialwohnung leisten können, mehr Möglichkeiten, ein Haus zu kaufen und müssen weniger Kredite aufnehmen. Das entlastet die persönlichen Finanzen und das Bankensystem“, sagte Herr To Anh Hung.

Immobilienexperten meinen, dass es zunächst notwendig sei, die Hypothekenzinsen für das untere Mittelsegment zu stützen. Der Fonds kann günstige Darlehenszinssätze (beispielsweise 4 – 6 %/Jahr) für Eigenheimkäufer aus der unteren Mittelschicht unterstützen, ähnlich wie bei sozialen Wohnungsbauförderungsprogrammen.

Zweitens liegen die Anreize für Unternehmen, die bezahlbaren Wohnraum entwickeln, nach Berechnungen von A-City in Hanoi bei etwa 35 Millionen VND/ ^m2 . Diese liegen in der Unterstützung von Fonds für sauberes Land, in der Steuerbefreiung oder -reduzierung für Unternehmen, die Projekte entwickeln, und in der Einführung gesetzlicher Förderrichtlinien zur Senkung der Inputkosten. So können Unternehmen günstige Häuser verkaufen und trotzdem noch Gewinn machen.

Damit der Nationale Wohnungsbaufonds effektiv und nachhaltig arbeiten kann, sind nach Ansicht vieler Experten ein flexibler und transparenter Mechanismus zur Kapitalmobilisierung sowie ein straffes Betriebsmodell erforderlich. Was die Funktionsweise betrifft, sollte der Fonds unabhängig, unter strenger Aufsicht und mit einem klaren, transparenten Mechanismus operieren. Im Vorstand des Fonds sind Vertreter des Staates, von Unternehmen, Immobilienexperten und Banken vertreten. Der Vorstand ist für die Fondsgeschäfte, die Projektgenehmigung und die Finanzkontrolle verantwortlich. Der unabhängige Aufsichtsrat wird die Geschäftstätigkeit des Fonds prüfen und bekannt geben, regelmäßig geprüfte Finanzberichte veröffentlichen und Verluste und Korruption vermeiden.

Dr. Le Xuan Nghia, Mitglied des National Monetary Policy Advisory Council, sagte, Singapur sei eines der erfolgreichsten Modelle der Welt bei der Entwicklung von öffentlichem Wohnungsbau, einer Wohnform, die viele Ähnlichkeiten mit dem sozialen Wohnungsbau in Vietnam aufweist. Eine Schlüsselentscheidung, die zum Erfolg des öffentlichen Wohnungsbaus in Singapur führte, war die Gründung des Housing & Development Board (HDB), einer Agentur, die sich auf die Planung, den Bau und die Verwaltung des gesamten öffentlichen Wohnungsbaus konzentriert.

Im Hinblick auf die finanzielle Unterstützung und die Hypothekenpolitik schafft die Regierung von Singapur durch Vorzugsdarlehensprogramme und Subventionen Bedingungen für den Erwerb eines Eigenheims. Konkret überweisen Arbeitnehmer und Unternehmen einen Teil ihres monatlichen Einkommens an den Central Provident Fund (CPF). Geld aus diesem Fonds kann zum Kauf von HDB-Häusern verwendet werden. Mit dem Wohnungsbaudarlehensprogramm der HDB können Menschen zu niedrigen Zinssätzen (etwa 2,6 %/Jahr, niedriger als die kommerziellen Zinssätze) direkt von der HDB Geld für den Kauf eines Hauses leihen.

Laut baotintuc.vn

Quelle: https://baolaocai.vn/can-co-che-huy-dong-von-linh-hoat-cho-quy-nha-o-quoc-gia-post399531.html