Verbot von Parzellierung und Grundstücksverkauf: Immobilienmarkt entwickelt sich gesünder

Es wird erwartet, dass ab dem 1. August 2024 das Gesetz über Immobiliengeschäfte (in geänderter Fassung) in Kraft tritt. Dabei wird das Verbot der Parzellierung und des Verkaufs von Grundstücken in 105 Städten und Gemeinden umgesetzt, was einer Zunahme um 81 Einheiten gegenüber den derzeitigen Regelungen entspricht. Werden diese neuen Regelungen die Situation im schwierigen Kontext des Immobilienmarktes noch erschweren?

Grundstück zum Verkauf in der Gemeinde An Phu Tay, Bezirk Binh Chanh. Foto: Hoang Hung

Risiko von Engpässen und Preissteigerungen

Laut Herrn Nguyen Hoang Hai, Direktor der Abteilung für Wohnungs- und Immobilienmarktmanagement im Bauministerium , ist Grundstückseigentum stets das Segment mit der größten Nachfrage und wird von allen Immobilientransaktionen am meisten gehandelt. Im ersten Quartal 2024 gab es im gesamten Land 97.659 erfolgreiche Grundstückstransaktionen, fast das Dreifache des Transaktionsvolumens im Segment Wohnungen und Einfamilienhäuser. Die Realität zeigt auch, dass der Immobilienmarkt in den letzten 15 Jahren mehrfach vom Grundstücksfieber erschüttert wurde.

Professor Dr. Dang Hung Vo erklärte, dass die inkohärenten Regelungen im Bodengesetz von 2013 der Grund dafür seien, dass die Aufteilung und der Verkauf von Grundstücken ausgenutzt würden und ständig für Aufregung sorgten. Der Höhepunkt des Grundstücksfiebers lag im Zeitraum 2020–2022, als zahlreiche Planungen von der zentralen bis zur lokalen Ebene angekündigt wurden, massiv in die städtische Verkehrsinfrastruktur investiert wurde und Grundstücksmakler mit ihren Tricks die Grundstückspreise in die Höhe trieben.

Dank zahlreicher drastischer Maßnahmen der Regierung und der zuständigen Ministerien hat sich die Stimmung bis Ende 2022 beruhigt. Allerdings ist der Markt in eine weitere extreme Situation geraten, als das Grundstückssegment in den letzten zwei Jahren vielerorts nahezu eingefroren ist. Laut Statistik des Bauministeriums beträgt der Immobilienbestand in Projekten im ersten Quartal 2024 rund 23.029 Einheiten, davon entfallen die Bestände vor allem auf das Segment der individuellen Wohnimmobilien und der Projektgrundstücke, davon allein 10.855 Grundstücke.

Dem Bauministerium liegen derzeit keine genauen Daten über die Zahl aufgegebener Parzellierungs- und Grundstücksverkaufsprojekte vor. Doch allein ein Blick auf die Orte, die vor zwei Jahren von einem Grundstücksfieber heimgesucht wurden, verdeutlicht die düstere Lage in diesen Gebieten. Typischerweise sind im Südosten, im zentralen Hochland, in den zentralen Regionen oder in der nördlichen Region viele Projekte zum Stillstand gekommen. Viele Leute haben Land zu hohen Preisen gekauft und können jetzt nicht mehr so ​​einfach „entkommen“, weil es keine Transaktionen auf dem Markt gibt.

Kurzfristige Schwierigkeiten, langfristige Nachhaltigkeit

Obwohl davon ausgegangen wird, dass der Immobilienmarkt durch die Regelung, die die Parzellierung und den Verkauf von Grundstücken verbietet, etwas beeinträchtigt wird, sind Experten dennoch optimistisch, dass sich der Markt langfristig gesünder entwickeln kann. Laut Dr. Nguyen Van Dinh, Vizepräsident der Vietnam Real Estate Association, wirkt die neue Regelung wie ein „Filter“, der dazu beiträgt, Investoren auszuschließen, die nur nach Land für Projekte fragen und die Grundstücke dann aufteilen und verkaufen, was dem Land keine wirtschaftliche Effizienz bringt. Verhindern Sie, dass spekulatives Land aufgegeben wird und das Geld der Menschen ungenutzt auf dem Land liegt, was zu großem Schaden für die Wirtschaft führt.

Bezüglich der Bedenken, dass die Regelung, die die Parzellierung und den Verkauf von Land verbietet, die Rechte der Bevölkerung beeinträchtigt, bekräftigte ein Vertreter des Bauministeriums, dass die neuen Regelungen nur Investoren betreffen, die mit privatem Kapital in den Immobiliensektor investieren, nicht aber staatliche Projekte zur Entwicklung von Landfonds. Der Staatshaushalt gebe Geld für die Rodung von Land aus, organisiere Auktionen, damit Menschen Häuser kaufen und bauen können, und decke den Bedarf an Wohnraum unter den Bedingungen des natürlichen Bevölkerungswachstums. Die neue Regelung beeinträchtigt auch nicht die Möglichkeit von Personen mit gesetzlichen Landnutzungsrechten, Grundstücke abzutrennen, um sie zu verschenken, zu schenken, zu vererben oder an andere zu übertragen.

Aus Sicht der Immobilienprojektentwickler ist die Lage in der Wirtschaft zwar kurzfristig schwierig, langfristig jedoch stabil. Herr Vo Hong Thang, Investment Director der DKRA Group, teilte mit, dass die Zahl der zum Verkauf stehenden Grundstücksteilungen in städtischen Gebieten des Typs II und III in den letzten Jahren stark angestiegen sei. Daher wird die Verschärfung der Unterteilung gemäß den neuen Bestimmungen des Gesetzes über das Immobiliengeschäft (geändert) den gesamten Markt von Nord nach Süd betreffen, wobei 90 % der betroffenen Investoren in Städten des Typs II und III ansässig sind. Tatsächlich kann es bei der Parzellierung und dem Verkauf von Grundstücken leicht passieren, dass Menschen ausgenutzt werden. Viele Investoren mit schwacher Finanzkraft haben die Politik ausgenutzt, um Land zu erwerben, zu roden, eine dürftige Infrastruktur aufzubauen und das Land dann zu hohen Preisen an Privatpersonen und Spekulanten zu verkaufen, um Geld einzutreiben. Dies ist die Hauptursache für die Preisinflation, die ein „Grundstücksfieber“ auslöst und Risiken für den Immobilienmarkt mit sich bringt. Daher ist zu erwarten, dass die Verschärfung der Parzellierung und des Verkaufs von Grundstücken dazu beiträgt, Investoren „auszusortieren“ und professionelle Immobilienunternehmen zu gründen.

Unterdessen erklärte Herr Nguyen Van Hau, Generaldirektor von Asian Holdings Real Estate JSC: „Das Verbot der Aufteilung und des Verkaufs von Grundstücken in speziellen städtischen Gebieten des Typs I, Typs II und Typs III hat große Auswirkungen auf die Struktur der Immobilienproduktsegmente.“ Die Zahl der Grundstücksprodukte aus der Parzellierung wird in der kommenden Zeit zurückgehen, das knappe Angebot wird zu steigenden Grundstückspreisen führen. Auf lange Sicht wird dies jedoch zu einer gesünderen Marktentwicklung und einer systematischeren Stadtplanung beitragen.

Das Gesetz über das Immobiliengeschäft von 2023 legt fest, dass Landnutzungsrechte nicht an Personen übertragen werden können, die selbst Häuser bauen, Grundstücke zum Verkauf in Bezirken, Distrikten und Städten der Sondergebiete I, II und III aufteilen und Versteigerungen von Landnutzungsrechten unterliegen, um gemäß den Bestimmungen des Landgesetzes in Wohnungsbauprojekte zu investieren. Nach Angaben des Bauministeriums verfügt das Land über zwei besondere Stadtgebiete, nämlich Hanoi und Ho-Chi-Minh-Stadt. 22 Städte vom Typ I; 36 Städte vom Typ II; 45 Städte vom Typ III.

MINH DUY - DUC TRUNG

Quelle: https://www.sggp.org.vn/cam-phan-lo-ban-nen-thi-truong-dia-oc-phat-trien-lanh-manh-hon-post750174.html