Ergänzung der Überschussmethode bei der Ermittlung von Grundstückspreisen

In Fortsetzung des Arbeitsprogramms gaben die hauptamtlichen Abgeordneten der Nationalversammlung am Morgen des 30. August ihre Stellungnahmen zum Entwurf des (geänderten) Bodengesetzes ab. Bildunterschrift

Konferenzszene. Foto: Doan Tan/VNA

Unterscheidung von Landzugangsprojekten

Der Vorsitzende des Wirtschaftsausschusses der Nationalversammlung, Vu Hong Thanh, berichtete über eine Reihe wichtiger Probleme bei der Annahme, Erläuterung und Überarbeitung des Gesetzesentwurfs und sagte, dass es sich um ein großes Gesetzesprojekt mit einem breiten Regelungsumfang, schwierigen und komplizierten Inhalten und großen Auswirkungen auf das Leben der Menschen und die sozioökonomische Entwicklung handele. Zum Verfahren der Annahme und Überarbeitung gibt es weiterhin viele unterschiedliche Meinungen. Der Inhalt des Gesetzesentwurfs ist lediglich ein erster Vorschlag zur Kommentierung durch spezialisierte Abgeordnete der Nationalversammlung. Die Behörden haben sich noch nicht auf den besten Plan zur Überarbeitung des Gesetzesentwurfs geeinigt.

Was die Landrückgewinnung für die sozioökonomische Entwicklung im nationalen und öffentlichen Interesse betrifft, so wird in vielen Meinungen behauptet, dass die Bestimmungen im Gesetzentwurf, in denen die Fälle aufgelistet sind, in denen der Staat Land zurückgewinnt, starr seien und die Mängel nicht vollständig widerspiegeln und nicht grundlegend beheben würden.

Laut dem Vorsitzenden des Wirtschaftsausschusses haben Regelungen zur Auflistung von Fällen der Landrückgewinnung für die sozioökonomische Entwicklung im nationalen und öffentlichen Interesse den Vorteil, dass sie Klarheit, einfache Überwachung und einfache Anwendung gewährleisten. Eine zu spezifische und detaillierte Auflistung von Grundstückserwerbsprojekten und -arbeiten hat allerdings den Nachteil, dass sie nicht die Vollständigkeit und Ausführlichkeit gewährleistet. Während der Diskussion gab es Meinungen, dass der derzeitige Ansatz der Auflistung von Fällen die Notwendigkeit dieser Projekte und Arbeiten im Sinne von Artikel 54 der Verfassung nicht verdeutliche.

Dies ist eine wichtige Bestimmung des Bodengesetzes, die äußerste Vorsicht und sorgfältige Prüfung erfordert. Außerdem muss sichergestellt werden, dass die Resolution Nr. 18-NQ/TW vollständig institutionalisiert wird und die Bestimmungen der Verfassung von 2013 eingehalten werden, um sie klar festzulegen und unterschiedliche Auslegungen zu vermeiden, die in der Praxis zu Schwierigkeiten führen könnten. In Fällen der Landrückgewinnung zur sozioökonomischen Entwicklung und im nationalen und öffentlichen Interesse sind mit Fällen, in denen der Staat Land zurückgewinnt, Vereinbarungen zu treffen, um die Unterschiede im Mehrwert des Landes aufgrund von Planungsänderungen und Infrastrukturinvestitionen zu regeln und die Interessen zwischen Staat, Bevölkerung und Investoren in Einklang zu bringen. In Fällen der Landrückgewinnung sind Bedingungen für die Umsetzung von Investitionsprojekten zur Landnutzung zu schaffen, die neue Einnahmequellen für den Staatshaushalt schaffen und der gesamten Bevölkerung und Gesellschaft einen Gesamtnutzen bringen. Den Menschen, deren Land zurückgegeben wird, stellt der Staat gemäß den Vorschriften Entschädigung, Unterstützung und Umsiedlung zur Verfügung. Alle Optionen müssen weiter untersucht, geklärt und überarbeitet werden, um klare, angemessene und umsetzbare Regelungen zu gewährleisten.

Bezüglich der Fälle von Ausschreibungen zur Auswahl von Investoren für die Umsetzung von Projekten unter Nutzung von Land sagte der Vorsitzende des Wirtschaftsausschusses, dass das Ausschreibungsgesetz von 2013 und der Erlass Nr. 25/2020/ND-CP der Regierung, in dem die Umsetzung einer Reihe von Artikeln des Ausschreibungsgesetzes zur Investorenauswahl detailliert beschrieben wird, auch zwischen zwei Gruppen von Investitionsprojekten unterscheiden, bei denen Ausschreibungen zur Auswahl von Investoren für die Umsetzung des Projekts durchgeführt werden. Das sind: Investitionsprojekte, bei denen auf Grundstücken gewerblicher Wohnungsbau, Gewerbe- und Dienstleistungsgebäude, Mehrzweckgebäude und Mehrzweckkomplexe für geschäftliche Zwecke gebaut werden; Das Projekt muss eine Ausschreibung gemäß den Bestimmungen der Fachgesetze und der Sozialisierungsgesetze organisieren.

Die aktuellen Ausschreibungsgesetze grenzen daher nur Projekte ab, bei denen Grundstücke für den Bau gewerblicher Wohnungen genutzt werden; Handels- und Dienstleistungsarbeiten; Mehrzweckprojekt, Mehrzweckkomplex für Geschäftszwecke ist ein Landzugangsprojekt zur Ausschreibung. Zu den sonstigen Produktionsvorhaben zählen, je nach den fachspezifischen Gesetzen, sowohl flächenverbrauchende als auch nicht flächenverbrauchende Vorhaben. Im Entwurf des (geänderten) Bodengesetzes müssen die Ausschreibungsfälle für die Auswahl von Investoren, die Land nutzen, klar festgelegt werden. Dabei muss jedoch klar zwischen Projekten unterschieden werden, bei denen hauptsächlich auf Land zugegriffen wird, und Projekten, bei denen Land eine „Derivatefunktion“ hat.

Studieren Sie sorgfältig die Methoden zur Bestimmung des Grundstückspreises.

Darüber hinaus wird in einigen Stellungnahmen behauptet, dass die Bestimmungen des Gesetzentwurfs zur „Bodenbewertungsmethode nach marktwirtschaftlichen Grundsätzen“ nicht wirklich klar seien. Die Interessen von Staat, Investoren und Bevölkerung müssen in Einklang gebracht werden. Unter Berücksichtigung der Meinungen der Abgeordneten der Nationalversammlung ändert der Gesetzentwurf die Bestimmungen in den Artikeln und Klauseln in Abschnitt 2, Kapitel XI zu den Grundlagen der Bestimmung, den Eingangsinformationen und den Methoden zur Bestimmung der Grundstückspreise, um die Anforderungen in der Resolution Nr. 18-NQ/TW bezüglich „der Schaffung eines Mechanismus und einer Methode zur Bestimmung der Grundstückspreise nach marktwirtschaftlichen Grundsätzen“ konkreter zu institutionalisieren. Die Gewährleistung der Interessenharmonie zwischen Staat, Unternehmen und Bevölkerung wird durch Vorzugspolitiken umgesetzt, die Investitionen gemäß den Bestimmungen des Investitionsgesetzes und den Bestimmungen des Gesetzes über die entsprechenden Steuern anziehen. Einige Meinungen schlagen spezifischere Regelungen für Methoden zur Bestimmung von Grundstückspreisen und Grundsätze für die Bestimmung von Grundstückspreisen vor. In einigen Stellungnahmen wird darauf hingewiesen, dass der Gesetzentwurf zwar Regelungen über die für den Staatshaushalt günstigste Option vorsieht, jedoch nicht klar definiert, was „am günstigsten“ ist. Es gibt Meinungen, die dazu aufrufen, im Gesetzesentwurf keine Methoden zur Grundstücksbewertung festzulegen. Es gibt Meinungen, die mit dem Vorschlag, die Überschussmethode abzuschaffen, nicht einverstanden sind. Unter Berücksichtigung der Meinungen der Abgeordneten der Nationalversammlung wird der Gesetzentwurf dahingehend geändert, dass in Absatz 4, Artikel 158 klare Regelungen über den Inhalt der Methoden zur Bestimmung der Grundstückspreise ergänzt werden; Die Regelung zur Auswahl der Methoden nach dem Grundsatz „größter Nutzen für den Staatshaushalt“ wird abgeschafft und durch Regelungen zu den Anwendungsfällen der einzelnen Methoden ersetzt; Die Abzugsmethode ist in die Vergleichsmethode integriert und stellt keine eigenständige Bewertungsmethode mehr dar. Der Inhalt der Methoden hat sich jedoch im Vergleich zu den Bestimmungen des geltenden Rechts im Dekret Nr. 44/2014/ND-CP vom 15. Mai 2014 der Regierung zur Regulierung der Grundstückspreise geändert.

Der Gesetzentwurf ergänzt das Überschussverfahren als eine Methode zur Ermittlung des Grundstückspreises und ergänzt entsprechende Regelungen zu Grundsätzen und Voraussetzungen der Anwendung. Allerdings wurden die Voraussetzungen für die Anwendung dieser Methode im Vergleich zu den Bestimmungen des geltenden Rechts eingeschränkt. Diese Inhalte werden im Erlassentwurf zur Änderung des Erlasses Nr. 44/2014/ND-CP geändert und ergänzt und gehen weiterhin auf zahlreiche unterschiedliche Meinungen zurück. Daher handelt es sich bei den Bestimmungen des Gesetzes über Methoden zur Bestimmung von Grundstückspreisen gemäß diesem Inhalt nicht um die Legalisierung der in der Praxis stabil umgesetzten Bestimmungen untergesetzlicher Dokumente.

Der Vorsitzende des Wirtschaftsausschusses forderte das Ministerium für natürliche Ressourcen und Umwelt außerdem auf, die Methoden zur Bestimmung der Grundstückspreise sowie die Anwendungsfälle und -bedingungen weiterhin mit den zuständigen Behörden abzustimmen, um sie umfassend zu erläutern, den Inhalt klarzustellen und den im Gesetz festzulegenden Inhalt zu prüfen, um die Stabilität und Durchführbarkeit der Vorschriften sicherzustellen, und den Geist der Resolution Nr. 18-NQ/TW zu institutionalisieren.

Laut VNA

Quelle