Abschaffung zwingender Vorschriften für Immobilientransaktionen über Handelsflächen

Im Rahmen der Fortsetzung des Programms der 25. Sitzung gab der Ständige Ausschussder Nationalversammlung am Nachmittag des 24. August im Gebäude der Nationalversammlung Stellungnahmen zur Erläuterung, Annahme und Überarbeitung des Gesetzesentwurfs zum Immobiliengeschäft (in der geänderten Fassung) ab.

In seinem Bericht auf der Sitzung sagte der Vorsitzende des Wirtschaftsausschusses , Vu Hong Thanh: „Als Reaktion auf die Meinungen der Abgeordneten der Nationalversammlung wurde der Entwurf des Gesetzes über das Immobiliengeschäft (geändert) auf seinen Anpassungsspielraum an den Entwurf des Gesetzes über Grundstücke (geändert), den Entwurf des Gesetzes über das Wohnungswesen (geändert) und damit verbundene Gesetze überprüft.“ Der Gesetzesentwurf stellt sicher, dass es keine Überschneidungen oder Konflikte im Regelungsbereich gibt, und stellt gleichzeitig die Konsistenz und Synchronisierung des Rechtssystems sicher und passt es in die Richtung einer klaren Definition des Regelungsbereichs an, der das Immobiliengeschäft, die Rechte und Pflichten von Organisationen und Einzelpersonen, die im Immobiliengeschäft tätig sind, die Regulierung des Immobilienmarkts und die staatliche Verwaltung des Immobiliengeschäfts umfasst.

Der Vorsitzende des Wirtschaftsausschusses, Vu Hong Thanh, sagte, dass der Gesetzesentwurf Bestimmungen für Fälle hinzugefügt habe, in denen das Gesetz über Immobiliengeschäfte nicht anwendbar sei, um die Einhaltung des Regelungsumfangs des Gesetzesentwurfs sicherzustellen. In Bezug auf den Begriff „Immobiliengeschäft“ wurde der Gesetzesentwurf in folgender Richtung überarbeitet: Klärung der Arten von Immobiliengeschäften; ergänzende Inhalte zur Umsetzung der Immobilienprojektübertragung und des Immobiliendienstleistungsgeschäfts; Behalten Sie den Ausdruck „gewinnorientiert“ bei, um dem im Unternehmensgesetz festgelegten Geschäftskonzept zu entsprechen.

Der Vorsitzende des Wirtschaftsausschusses der Nationalversammlung, Vu Hong Thanh, stellte den Bericht vor. Foto: Doan Tan/VNA

Der Vorsitzende des Wirtschaftsausschusses, Vu Hong Thanh, sagte, dass viele Meinungen dafür plädierten, dies nicht zur Pflicht zu machen, sondern lediglich Immobilientransaktionen über Immobilienhandelsplattformen zu fördern. Einige Meinungen stimmen hinsichtlich der Regelungen zu den Arten von Immobilientransaktionen über Immobilienhandelsplätze überein.

Der Ständige Ausschuss des Wirtschaftsausschusses stellte fest, dass die praktische Zusammenfassung der Umsetzung des Gesetzes über das Immobiliengeschäft von 2014 gezeigt habe, dass die derzeitigen Immobilienhandelsplätze weder Transparenz noch Rechtssicherheit der Transaktionen gewährleisten, da der Immobilienhandelsplatz ein Nutznießer der Transaktionsbeziehung sei. Die Anordnung von Transaktionen über Immobilienhandelsplattformen widerspricht dem aktuellen Rechtssystem, behindert die unternehmerische Freiheit, birgt das Risiko, gesetzliche Regelungen auszunutzen, um den Markt zu monopolisieren und zu stören, und gewährleistet nicht die Umsetzung der Aufgabe, einen gesunden, sicheren und nachhaltigen Immobilienmarkt zu entwickeln.

Als Reaktion auf die Meinungen der Abgeordneten der Nationalversammlung wurde der Gesetzesentwurf in folgender Richtung überarbeitet: Die obligatorische Bestimmung für Immobilientransaktionen über Immobilienhandelsflächen in Kapitel VII des Gesetzesentwurfs wurde gestrichen, um günstige Bedingungen für Investoren und Kunden zu schaffen, die Transaktionsmethode frei wählen zu können; Ergänzende Klausel 7, Artikel 8 des Gesetzentwurfs zur staatlichen Politik hinsichtlich Immobilieninvestitionen und -geschäften lautet dementsprechend: „Der Staat ermutigt Organisationen und Einzelpersonen, Transaktionen zum Kauf, Verkauf, zur Übertragung, zum Leasing, zur Verpachtung von Häusern, Bauarbeiten und Landnutzungsrechten über Immobilienhandelsplattformen abzuwickeln.“

Der Gesetzentwurf sieht zwei Optionen für Einlagen im Wohnungsbau und bei zukünftigen Bauprojekten vor.

Option 1: Regelung „Investoren von Immobilienprojekten dürfen nur dann Anzahlungen gemäß der Vereinbarung mit Kunden einziehen, wenn das Projekt über einen von einer staatlichen Agentur bewerteten Grundentwurf verfügt und der Investor über eines der Dokumente zu den Landnutzungsrechten verfügt. In der Anzahlungsvereinbarung müssen der Verkaufspreis, der Mietkaufpreis des Hauses und die Bauarbeiten klar angegeben sein und die Anzahlung darf 10 % des Verkaufspreises, des Mietkaufpreises des Hauses und der Bauarbeiten nicht übersteigen.“

Option 2: Regelung „Immobilienprojektinvestoren dürfen nur dann Einlagen von Kunden einziehen, wenn die Wohnungs- und Bauarbeiten alle Voraussetzungen für die Geschäftsaufnahme erfüllt haben und Transaktionen gemäß den Bestimmungen dieses Gesetzes durchgeführt wurden.“

Der Ständige Ausschuss des Wirtschaftsausschusses entschied sich für Option 1, da die Rechtmäßigkeit des Projekts für den Käufer nach der Beurteilung des Grundentwurfs durch ein spezialisiertes Baubüro klar genug sei. Unternehmen gehen bei der Geschäftsplanung proaktiver vor und stellen nach den Grundentwürfen auch Konstruktionsentwürfe fertig.

Nach Ansicht des Ständigen Ausschusses des Wirtschaftsausschusses muss die Einlagenakzeptanzrate auf einem angemessenen Niveau reguliert werden, um sicherzustellen, dass der Zweck der Einlage nicht darin besteht, dass Immobilienunternehmen Einlagen als Kanal zur Kapitalmobilisierung entgegennehmen.

Ein zu hoher Einlagenzinssatz schließt inkompetente Immobilienunternehmen nicht von der Teilnahme am Markt aus, wodurch das Risiko von Kapitalveruntreuung, Betrug und der Aneignung des Vermögens der Kunden (Personen) steigt. Ist der Einlagenzins zu niedrig, kann er die Verpflichtungen der beteiligten Parteien nicht wirksam erfüllen und die beteiligten Parteien sind möglicherweise bereit, gegen die Verpflichtung zu verstoßen und den Verlust der Einlage in Kauf zu nehmen.

Der Gesetzesentwurf sieht daher einen maximalen Kautionssatz von 10 % des Kauf- bzw. Mietkaufpreises vor. Darüber hinaus ergänzt der Gesetzesentwurf die Regelung, dass die Parteien den Kauf- und Mietkaufpreis im Kautionsvertrag klar angeben müssen, um die Verbindlichkeit der Verpflichtungen zu gewährleisten und den Vertragsabschluss sicherzustellen.

Nach Ansicht des Ständigen Ausschusses des Wirtschaftsausschusses hat die Möglichkeit 2, eine Anzahlung zu verlangen, wenn „das Haus oder die Bauarbeiten alle Voraussetzungen für die Inbetriebnahme erfüllt haben und Transaktionen gemäß den Bestimmungen dieses Gesetzes durchgeführt wurden“, nicht mehr die Bedeutung einer Anzahlung, sondern wird im Wesentlichen zu einer vertragsgemäßen Zahlung nach Baufortschritt.

Zuvor hatte die Nationalversammlung in ihrer 5. Sitzung den (geänderten) Gesetzesentwurf zum Immobiliengeschäft erörtert und dazu Stellung genommen. Auf Grundlage der Meinungen der Abgeordneten der Nationalversammlung hat der Ständige Ausschuss des Wirtschaftsausschusses die Überarbeitung des Gesetzesentwurfs unter Vorsitz der für die Ausarbeitung zuständigen Behörde ( Bauministerium ) sowie der zuständigen Behörden und Organisationen geprüft, aufgenommen und erläutert. Organisieren Sie gleichzeitig Konsultationsworkshops mit Experten, Managern und vom Gesetzesentwurf betroffenen Personen, um eine stärkere theoretische und praktische Grundlage für die Fertigstellung des Gesetzesentwurfs zu schaffen.

Der Gesetzesentwurf umfasst nach Annahme und Überarbeitung 10 Kapitel und 84 Artikel. Im Vergleich zum Gesetzesentwurf, der der Nationalversammlung in der 5. Sitzung vorgelegt wurde, wurden 9 Artikel entfernt und 1 Artikel hinzugefügt.

Laut VNA/Tin Tuc Zeitung

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