Abschaffung zwingender Vorschriften für Immobilientransaktionen über Handelsflächen

Im Rahmen der Fortsetzung des Programms der 25. Sitzung gab der Ständige Ausschuss der Nationalversammlung am Nachmittag des 24. August im Gebäude der Nationalversammlung Stellungnahmen zur Erläuterung, Annahme und Überarbeitung des Gesetzesentwurfs zum Immobiliengeschäft (in geänderter Fassung) ab.

In seinem Bericht auf der Sitzung sagte der Vorsitzende des Wirtschaftsausschusses, Vu Hong Thanh: „Als Reaktion auf die Meinungen der Abgeordneten der Nationalversammlung wurde der Entwurf des Gesetzes über das Immobiliengeschäft (geändert) auf seinen Spielraum für Anpassungen an den Entwurf des Gesetzes über Grundstücke (geändert), den Entwurf des Gesetzes über das Wohnungswesen (geändert) und damit verbundene Gesetze überprüft.“ Der Gesetzesentwurf stellt sicher, dass es keine Überschneidungen oder Konflikte im Regelungsumfang gibt. Gleichzeitig wird die Konsistenz und Synchronisierung des Rechtssystems sichergestellt und es in Richtung einer klaren Definition des Regelungsumfangs angepasst, der das Immobiliengeschäft, die Rechte und Pflichten von Organisationen und Einzelpersonen, die im Immobiliengeschäft tätig sind, die Regulierung des Immobilienmarktes und die staatliche Verwaltung des Immobiliengeschäfts umfasst.

Der Vorsitzende des Wirtschaftsausschusses, Vu Hong Thanh, sagte, dass der Gesetzesentwurf Bestimmungen für Fälle hinzugefügt habe, in denen das Gesetz über das Immobiliengeschäft nicht anwendbar sei, um die Einhaltung des Regelungsumfangs des Gesetzesentwurfs sicherzustellen. In Bezug auf den Begriff „Immobiliengeschäft“ wurde der Begriff des Immobiliengeschäfts im Gesetzentwurf in folgender Richtung überarbeitet: Klarstellung der Arten von Immobiliengeschäften; ergänzende Inhalte zur Umsetzung der Immobilienprojektübertragung und des Immobiliendienstleistungsgeschäfts; Behalten Sie den Ausdruck „gewinnorientiert“ bei, um dem im Unternehmensgesetz festgelegten Geschäftskonzept zu entsprechen.

Der Vorsitzende des Wirtschaftsausschusses der Nationalversammlung, Vu Hong Thanh, stellte den Bericht vor. Foto: Doan Tan/VNA

Der Vorsitzende des Wirtschaftsausschusses, Vu Hong Thanh, sagte, dass viele Meinungen dafür plädierten, dies nicht verpflichtend einzuführen, sondern lediglich Immobilientransaktionen über Immobilienbörsen zu fördern. Über die Regelungen zu den Arten von Immobilientransaktionen über Immobilienhandelsplätze bestehen Einigkeit.

Der Ständige Ausschuss des Wirtschaftsausschusses stellte fest, dass die praktische Zusammenfassung der Umsetzung des Gesetzes über das Immobiliengeschäft von 2014 zeige, dass die derzeitigen Immobilienhandelsplätze weder Transparenz noch Rechtssicherheit bei Transaktionen gewährleisten, da der Immobilienhandelsplatz ein Nutznießer der Transaktionsbeziehung sei. Die Anordnung, Transaktionen über Immobilienbörsen abzuwickeln, steht im Widerspruch zum aktuellen Rechtssystem, behindert die unternehmerische Freiheit und birgt das Risiko, gesetzliche Regelungen auszunutzen, um den Markt zu monopolisieren und zu stören. Zudem gewährleistet sie nicht die Umsetzung der Aufgabe, einen gesunden, sicheren und nachhaltigen Immobilienmarkt zu entwickeln.

Als Reaktion auf die Meinungen der Abgeordneten der Nationalversammlung wurde der Gesetzesentwurf in folgender Richtung überarbeitet: Die in Kapitel VII des Gesetzesentwurfs enthaltene zwingende Bestimmung für Immobilientransaktionen über Immobilienhandelsflächen wurde gestrichen, um günstige Bedingungen für Investoren und Kunden zur freien Wahl der Transaktionsmethode zu schaffen; In Ergänzung zu Artikel 8, Klausel 7 des Gesetzentwurfs zur staatlichen Politik hinsichtlich Immobilieninvestitionen und -geschäften heißt es dementsprechend: „Der Staat ermutigt Organisationen und Einzelpersonen, Transaktionen in Bezug auf Kauf, Verkauf, Übertragung, Leasing, Verpachtung von Häusern, Bauarbeiten und Landnutzungsrechten über Immobilienhandelsplattformen abzuwickeln.“

Der Gesetzentwurf sieht zwei Optionen für Einlagen im Wohnungsbau und bei künftigen Bauvorhaben vor.

Option 1: Regelung „Investoren in Immobilienprojekte dürfen nur dann Anzahlungen gemäß der Vereinbarung mit Kunden einziehen, wenn das Projekt einen grundlegenden Entwurf aufweist, der von einer staatlichen Agentur beurteilt wurde, und der Investor über eines der Dokumente zu Landnutzungsrechten verfügt. In der Anzahlungsvereinbarung müssen der Verkaufspreis, der Mietkaufpreis des Hauses und die Bauarbeiten klar angegeben sein, und die Anzahlung darf 10 % des Verkaufspreises, des Mietkaufpreises des Hauses und der Bauarbeiten nicht überschreiten.“

Option 2: Regelung „Immobilienprojektinvestoren dürfen nur dann Einlagen von Kunden einziehen, wenn die Häuser und Bauarbeiten alle Voraussetzungen für die Inbetriebnahme erfüllt haben und Transaktionen gemäß den Bestimmungen dieses Gesetzes durchgeführt wurden.“

Der Ständige Ausschuss des Wirtschaftsausschusses entschied sich für Option 1, da die Rechtmäßigkeit des Projekts für den Käufer klar genug sei, wenn der Grundentwurf von einem spezialisierten Baubüro beurteilt werde. Unternehmen gehen bei der Erstellung von Geschäftsplänen proaktiver vor und stellen nach den Grundentwürfen auch Konstruktionsentwürfe fertig.

Laut dem Ständigen Ausschuss des Wirtschaftsausschusses muss der Satz für die Annahme von Einlagen auf einem angemessenen Niveau reguliert werden, um sicherzustellen, dass der Zweck der Einlage nicht darin besteht, dass Immobilienunternehmen Einlagen als Kanal zur Kapitalmobilisierung annehmen.

Ein zu hoher Einlagenzinssatz schließt inkompetente Immobilienunternehmen nicht von der Teilnahme am Markt aus, wodurch das Risiko von Kapitalveruntreuung, Betrug und der Unterschlagung des Vermögens der Kunden (Bürger) steigt. Ist der Einlagenzins zu niedrig, kann er die Verpflichtungen der beteiligten Parteien nicht wirksam erfüllen und die beteiligten Parteien sind möglicherweise bereit, gegen die Verpflichtung zu verstoßen und den Verlust der Einlage in Kauf zu nehmen.

Der Gesetzentwurf legt daher fest, dass der maximale Anzahlungssatz 10 % des Kauf- bzw. Mietkaufpreises betragen darf. Darüber hinaus sieht der Gesetzentwurf eine Ergänzung der Regelung vor, wonach die Vertragsparteien den Kauf- und Mietkaufpreis im Kautionsvertrag klar und deutlich festlegen müssen. Dies soll dazu beitragen, die Verbindlichkeiten zu binden und den Vertragsabschluss sicherzustellen.

Laut dem Ständigen Ausschuss des Wirtschaftsausschusses hat die Möglichkeit 2, eine Anzahlung zu erheben, wenn „das Haus oder die Bauarbeiten alle Bedingungen für die Inbetriebnahme erfüllt haben und Transaktionen gemäß den Bestimmungen dieses Gesetzes durchgeführt wurden“, nicht mehr die Bedeutung einer Anzahlung, sondern wird im Wesentlichen zu einer vertraglichen Zahlung je nach Baufortschritt.

Zuvor hatte die Nationalversammlung in ihrer 5. Sitzung den (geänderten) Gesetzesentwurf zum Immobiliengeschäft diskutiert und Stellungnahmen dazu abgegeben. Auf Grundlage der Meinungen der Abgeordneten der Nationalversammlung untersuchte, vertiefte und erläuterte der Ständige Ausschuss des Wirtschaftsausschusses unter dem Vorsitz der für die Ausarbeitung zuständigen Behörde (Bauministerium) sowie der zuständigen Behörden und Organisationen die Überarbeitung des Gesetzesentwurfs. Organisieren Sie gleichzeitig Konsultationsworkshops mit Experten, Managern und vom Gesetzesentwurf betroffenen Personen, um eine stärkere theoretische und praktische Grundlage für die Fertigstellung des Gesetzesentwurfs zu schaffen.

Der Gesetzesentwurf umfasst nach Annahme und Überarbeitung 10 Kapitel und 84 Artikel. Im Vergleich zum Gesetzesentwurf, der der Nationalversammlung in der 5. Sitzung vorgelegt wurde, wurden 9 Artikel entfernt und 1 Artikel hinzugefügt.

Laut VNA/Tin Tuc Newspaper

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