REICH, ARM, GEFÄNGNIS, ALLES WEGEN DES LANDES
In einem stickigen Mietszimmer unter der intensiven Hitze Anfang Mai bereitet Frau Nguyen Thi Kim Buu (Weiler 1, Gemeinde Song Trau, Bezirk Trang Bom, Dong Nai) „neue“ Dokumente vor, um ihre Beschwerde über das über 11.000 m2 große Grundstück ihrer Familie fortzusetzen, das vor fast zwei Jahrzehnten für den Bau des Industrieparks Bau Xeo (IP) konfisziert wurde. Mit 70 Jahren ist Frau Kim Buu die zweite Generation, die sich als Prozessbeteiligte betätigt. Frau Kim Buus Mutter, Frau Le Thi Lam, verstarb vor fünf Jahren, kurz nachdem das Land der Familie Ende 2018 zwangsweise beschlagnahmt worden war. Frau Kim Buu ist nicht die einzige Bewohnerin, die sich beschwert. Etwa 50 Haushalte hier sind über viele Generationen hinweg auch mit der Entscheidung der Regierung von Dong Nai nicht einverstanden, Land zurückzufordern, um es dem Investor des Industrieparks Bau Xeo zu übergeben.
Am 12. Januar 2004 unterzeichnete der Vorsitzende des Volkskomitees der Provinz Dong Nai den Beschluss 101/QD-CT-UBND zur Rückgewinnung von mehr als 440 Hektar Land in den Gemeinden Song Trau, Tay Hoa, Doi 61 und Trang Bom Town und zur „vorübergehenden Übergabe des gesamten zurückgewonnenen Landes“ an die Tin Nghia Company, die Dong Nai Rubber Company und deren Mitglieder, um die Entschädigung, die Räumung des Geländes und die Investitionsverfahren für den Bau des Industrieparks Bau Xeo durchzuführen. Im Februar 2004 steuerten die Tin Nghia Company und die Dong Nai Rubber Company Kapital bei, um die Thong Nhat Joint Stock Company als Investor des Bau Xeo Industrial Park zu gründen.
Auch die Quelle der Beschwerde ging von hier aus. Die Familie von Frau Kim Buu und die Haushalte, deren Land zurückgegeben wurde, sagten, dass die Entscheidung 101 des Vorsitzenden des Volkskomitees der Provinz Dong Nai aus dem Jahr 2004, als es noch keine Entscheidung des Premierministers zur Gründung des Bau Xeo-Industrieparks gab, „nicht in ihrer Kompetenz“ lag. Ihr Grundstück liegt zudem nicht innerhalb der genehmigten Planungsgrenze, so dass die Rückforderung des Grundstücks zur Übergabe an den Investor im Industriepark keine Rechtsgrundlage hat. Daher kamen die Menschen dem Widerruf nicht nach und erstatteten seit 2004 Anzeige. Im Jahr 2018 erließ das Volkskomitee des Bezirks Trang Bom eine Bekanntmachung zur Durchführung einer obligatorischen Landrückgewinnung. Frau Kim Buu und andere Haushalte sind der Ansicht, dass das Volkskomitee des Bezirks Trang Bom auf Grundlage der Entscheidung 101 Land zwangsweise zurückgefordert hat, was nicht im Einklang mit dem Gesetz steht, und deshalb reichen sie bis heute weiterhin Klagen ein.
„Sie haben uns nur 25.000 VND/m2 und 15 Millionen VND als Umsiedlungsgeld gezahlt. Für insgesamt 11.000 m2 Häuser und Gärten haben sie uns mehr als 700 Millionen VND erstattet. Wie sollen wir leben, wenn das Land zurückgegeben wird?“, sagte Frau Kim Buu. Seit vielen Jahren muss die 70-jährige Frau im Namen ihrer sieben Geschwister in der Pension einer Freundin leben, um einen Rechtsstreit zu führen, dessen Ende nicht in Sicht ist …
Dass es in Mehrgenerationenfamilien zu Landstreitigkeiten kommt, wie im Fall von Frau Kim Buu im Industriegebiet Bau Xeo, ist keine Seltenheit. Der monatliche Bericht der Nationalversammlung über die Petitionen des Volkes fehlt nie bei den großen Petitionsdelegationen der lokalen Ebenen an die Zentralregierung, die sich damit eine faire Stimme erhoffen. Bei den meisten von ihnen handelt es sich um Menschen, die Landkonflikte verfolgen, wie etwa Frau Kim Buu und die Menschen im Bezirk Trang Bom. Bei der Zahl von über 70 Prozent der von den Behörden angekündigten Klagen im Zusammenhang mit Grundstücken handelt es sich um einen langjährigen Durchschnittswert.
Fast vier Jahrzehnte nationaler Innovation haben viele Dollar-Milliardäre hervorgebracht. Die meisten von ihnen sind durch Immobilien reich geworden. Doch fast 40 Jahre nationaler Erneuerung haben auch viele Generationen von Menschen hervorgebracht, die es als Ungerechtigkeit empfinden, wenn das Land, das ihre Vorfahren über viele Generationen hinweg hinterlassen haben, heute zu einem niedrigen Preis urbar gemacht und dann an Unternehmen zum Bau von Industrieparks, Einkaufszentren und Hochhäusern vergeben und dann zu hohen Preisen weiterverkauft wird. Der Bevölkerung wurde landwirtschaftliches Land zum Preis von 1 Million VND/m2 zurückgewonnen, dann als Wohngrundstück geplant und von Unternehmen in Parzellen aufgeteilt, verkauft, Hochhäuser errichtet und zum Preis von 50 Millionen VND/m2 weiterverkauft. Dr. Nguyen Si Dung, ehemaliger stellvertretender Leiter des Büros der Nationalversammlung, sagte, dass der Anstieg um 49 Millionen VND aufgrund von Entscheidungen zur Landrückgewinnung, Planungsänderungen und Landzuteilung die Differenz bei der Grundrente sei.
Der tatsächliche Unterschied in der Grundrente ist viel größer als in dem Beispiel von Herrn Nguyen Si Dung. Vielen Menschen in Thu Thiem (Thu Duc City, Ho-Chi-Minh-Stadt) wurde ihr Land zu einem Preis von 18 Millionen VND/m2 konfisziert. Doch nur wenige Jahre später, als sie zu dem auf ihrem eigenen Land errichteten Projekt zurückkehrten, nannte das Personal einen Wohnungspreis von 350 Millionen VND/m2 und die Wohnung war ausverkauft. Eine Untersuchung der Vietnam Real Estate Association zeigt, dass der Unterschied der Grundstückspreise vor und nach dem Projekt mancherorts bis zu 700-mal so groß ist, an niedrigster Stelle sogar nur 50-mal. Dieser enorme Profit ist beleidigend, ärgerlich und eine Quelle der Ungerechtigkeit. Aufgrund sozioökonomischer Entwicklungsprojekte im nationalen und öffentlichen Interesse verlieren Menschen ihre Häuser, ihr Land und ihre Arbeitsplätze, doch sie selbst kommen nicht in den Genuss der Werte, die diese Projekte mit sich bringen. Entschädigungen und Umsiedlungsgelder verhelfen ihnen nicht zu einem besseren Leben nach der Rückgabe ihres Landes. Projekte bringen die Wirtschaft und die Gesellschaft voran, machen sie aber immer ärmer. Aus diesem Grund sind der Landerwerb und die Rodung von Baugrundstücken für viele Menschen zu einem „Angstthema“ geworden und bieten seit langem Anlass für Unmut und Beschwerden.
Generalsekretär Nguyen Phu Trong sagte in seiner Eröffnungsrede auf der 5. Zentralkonferenz der 13. Amtszeit im Mai 2022, als das Zentralkomitee der Partei die Resolution zur Landpolitik zusammenfasste: „Viele Menschen sind durch Land reich geworden, aber es gibt auch viele Menschen, die durch Land arm geworden sind, die wegen Land sogar ins Gefängnis gekommen sind oder die Beziehung zwischen Vater und Sohn oder zwischen Brüdern durch Land verloren haben …“. Mit der Entwicklung des Landes nehmen Landkonflikte zu.
Mehr als 70 % der Klagen im ganzen Land beziehen sich auf Grundstücke.
Die Quelle von Landkonflikten
Wenn nicht die Bevölkerung von der Differenzrente profitiert, die durch Landerwerbsprojekte entsteht, wer profitiert dann davon? Die naheliegendste Antwort sind die Unternehmen – die Menschen, denen Land überlassen wurde, das zu einem niedrigen Preis erworben und dann zu einem sehr hohen Preis verkauft wurde. Doch in vielen Foren behaupten Unternehmen, sie würden „zu Unrecht beschuldigt“, weil sie „verleumdet“ würden.
Gemäß Verfassung, Parteibeschlüssen und geltendem Bodengesetz ist der Grund und Boden Eigentum des gesamten Volkes und wird durch den Staat als Eigentümer vertreten und einheitlich verwaltet. Der Staat übt sein Eigentümervertretungsrecht aus und entscheidet im Wege der Planung und der Flächennutzungspläne über den Nutzungszweck des Grundstücks und gestattet die Änderung des Nutzungszwecks des Grundstücks. Es ist die Entscheidung, ein Grundstück für die Bebauung eines städtischen Gebiets zu verwenden, anstatt es weiterhin als staatliche Agrarfläche zu belassen (und nur der Staat darf dies tun), die zu unterschiedlichen Renten führt.
Laut Dr. Nguyen Van Dinh, einem Experten für Investitions- und Immobilienrecht, müssen Unternehmen bei der Umsetzung von Immobilienprojekten neben der Vorauszahlung an den Staat für die Entschädigung und Räumung des Landes bei der Landzuteilung auch zusätzliche Zahlungen entsprechend dem vom Staat festgelegten Grundstückspreis leisten. Bei der Mehrwertmethode, die bei den meisten Projekten zum Erwerb und zur Umwandlung von Grundstücken zur Bewertung von Grundstücken verwendet wird, wird der Grundstückspreis so berechnet, dass dem Unternehmen nach Abschluss des Investitionsprojekts 15 % des Mehrwerts, der sogenannte Gewinn, zugute kommen. 85 Prozent der Differenz bei den Grundrenten müssen über Landnutzungsgebühren an den Staatshaushalt abgeführt werden. "Theoretisch sind 85 Prozent des Mehrwerts die Landnutzungsgebühr, die der Investor an den Staat zahlen muss. Diese wird in den Haushalt einfließen und gemäß dem Staatshaushaltsgesetz für die Bevölkerung des ganzen Landes ausgegeben werden, um öffentlichen Investitionen zu dienen", sagte Herr Dinh.
Aber was Herr Dinh sagte, war bloß „Theorie“. In der Praxis sieht die Regulierung der differenziellen Bodenrente ganz anders aus, da sie viele komplizierte Prozesse und Verfahren durchlaufen muss, aber viele Schlupflöcher für Korruption und Negativität bietet. Unternehmen suchen nach vielen Möglichkeiten, ihre Gewinne zu maximieren. Der Staat hat es wohl nie geschafft, 85% der Wertschöpfung „in den Haushalt“ zu stecken. In den meisten Fällen, die im Zusammenhang mit Land standen, haben Provinz- und Kommunalbehörden in den vergangenen Jahren von Nord nach Süd auf unterschiedliche Weise Land zu niedrigen Preisen an Unternehmen zugeteilt, was für den Staat Einnahmeverluste aufgrund der gestiegenen Unterschiede bei den Bodenmieten bedeutete. Mindestens einige zehn Milliarden, höchstens bis zu mehreren tausend Milliarden Dong.
Dr. Nguyen Si Dung, ehemaliger stellvertretender Leiter des Büros der Nationalversammlung
In einem wichtigen Fall, der in den letzten Tagen vor Gericht kam, hat der ehemalige Vorsitzende des Volkskomitees der Provinz Binh Thuan, Nguyen Ngoc Hai, am 23. Februar 2017 ein offizielles Dekret unterzeichnet und herausgegeben, in dem er grundsätzlich der Übergabe von drei Grundstücken mit einer Fläche von über 92.600 m2, die dem Grundstücksfonds gehören, an die Tan Viet Phat Company zu einem Preis von 1,2 Millionen VND/m2 ohne Versteigerung zugestimmt. Dies ist der Startpreis für die Versteigerung gemäß der Entscheidung aus dem Jahr 2013. Die anschließende Untersuchung zeigte, dass die Landübergabe zu einem Preis von 1,2 Millionen VND/m2 gegen die Vorschriften verstieß, da gemäß dem Bodengesetz die Berechnung der Landnutzungsgebühren und der Grundrente auf Grundlage des Grundstückspreises zum Zeitpunkt der Zuteilung oder Verpachtung des Landes durch die staatliche Agentur erfolgen muss. Den Behörden zufolge entgingen dem Staat durch die Übergabe von drei Grundstücken zu Billigpreisen an Unternehmen durch die ehemaligen Politiker der Provinz Binh Thuan Einnahmen in Höhe von über 45 Milliarden VND.
In ähnlicher Weise unterzeichnete der ehemalige Sekretär des Parteikomitees der Provinz Binh Duong, Tran Van Nam, damals stellvertretender Vorsitzender des Volkskomitees der Provinz, am 27. Dezember 2012 Beschlüsse, in denen er der Anwendung eines Grundstückspreises von 51.914 VND/m2 gemäß dem Beschluss des Volkskomitees der Provinz Binh Duong aus dem Jahr 2006 zustimmte, um bei der Zweckänderung und Übergabe des Landes an die Binh Duong Production – Import-Export Corporation Landnutzungsgebühren für zwei Grundstücke mit 43 Hektar und 145 Hektar zu berechnen. Dem Urteil zufolge entstand dem Staat durch die Festsetzung der Grundstückspreise zu illegalen Preisen durch den Angeklagten Tran Van Nam und seine Komplizen ein Schaden von über 761 Milliarden VND.
In vielen ähnlichen Fällen, in denen „goldenes Land“ in Khanh Hoa, Da Nang oder Ho-Chi-Minh-Stadt billig verkauft wurde, versicherten die Angeklagten, bei denen es sich um Provinz- und Stadtoberhäupter handelt, allesamt, dass sie bei der Vergabe des Landes zu Billigpreisen an Unternehmen weder einen Profit gemacht noch Korruption begangen hätten. Auch die Behörden konnten dies nicht beweisen. Auf ihrem Balkon wurde kein Rucksack mit Geld gefunden. In den Safes und Konten der Verdächtigen wurden keine illegalen Gelder gefunden. Auch seien keine dunklen Beziehungen ans Licht gekommen. Niemand versteht, was die Beratungs- und Entscheidungssysteme „geschmiert“ hat, als allen Beamten klar war, dass die Vergabe von Land zu Billigpreisen ein Fehler war. Die Summe der verlorenen Gelder steigt jedoch von Tag zu Tag.
„Das gesamte System ist seit Langem darauf ausgerichtet, Unterschiede bei den Bodenmieten anzustreben. Dies ist die Quelle von Landungerechtigkeit und Konflikten“, fasst Dr. Nguyen Si Dung zusammen. Um Konflikte zu reduzieren, müsse die Frage der Regulierung unterschiedlicher Bodenmieten gelöst werden, so Herr Dung, damit ein Teil dieser Wertsteigerung dazu genutzt werden könne, den Menschen, deren Land zurückgewonnen wurde, neuen Wohnraum zu verschaffen, der ihrem alten gleichwertig oder sogar besser sei, wie es in der Resolution der Partei heißt. "Wenn es Unterschiede bei der Pacht gibt, dürfen diese nicht in die Taschen von Unternehmen oder Beamten fließen, die die Macht haben, die Nutzungszwecke des Landes zu ändern oder die Planung anzupassen. Es muss einen Weg geben, die Unterschiede bei der Pacht gerecht umzuverteilen", sagte Dung.
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