Wer profitiert von der Differenz der Grundrente?

REICH, ARM, GEFÄNGNIS, ALLES WEGEN DES LANDES

In einem stickigen Mietshaus in der intensiven Hitze Anfang Mai bereitet Frau Nguyen Thi Kim Buu (Weiler 1, Gemeinde Song Trau, Bezirk Trang Bom, Dong Nai) „neue“ Dokumente vor, um ihre Beschwerde über das über 11.000 ^m2 große Grundstück ihrer Familie fortzusetzen, das vor fast zwei Jahrzehnten für den Bau des Industrieparks Bau Xeo (IP) beschlagnahmt wurde. Mit ihren 70 Jahren ist Frau Kim Buu die zweite Generation, die sich auf den Rechtsstreit einlässt. Frau Kim Buus Mutter, Frau Le Thi Lam, verstarb vor fünf Jahren, kurz nachdem das Land der Familie Ende 2018 zwangsweise beschlagnahmt worden war. Frau Kim Buu ist nicht die einzige Bewohnerin, die sich beschwert. Etwa 50 Haushalte hier sind seit vielen Generationen mit der Entscheidung der Regierung von Dong Nai nicht einverstanden, Land zurückzufordern, um es dem Investor des Industrieparks Bau Xeo zu übergeben.

Am 12. Januar 2004 unterzeichnete der Vorsitzende des Volkskomitees der Provinz Dong Nai den Beschluss 101/QD-CT-UBND zur Rückgewinnung von mehr als 440 Hektar Land in den Gemeinden Song Trau, Tay Hoa, Doi 61 und Trang Bom Town und zur „vorübergehenden Übergabe des gesamten zurückgewonnenen Landes“ an die Tin Nghia Company, die Dong Nai Rubber Company und deren Mitglieder, um die Entschädigung, die Räumung des Geländes und die Investitionsverfahren für den Bau des Industrieparks Bau Xeo durchzuführen. Im Februar 2004 steuerten die Tin Nghia Company und die Dong Nai Rubber Company Kapital zur Gründung der Thong Nhat Joint Stock Company als Investor des Bau Xeo Industrial Park bei.

Auch die Quelle der Beschwerde ging von hier aus. Die Familie von Frau Kim Buu und die Haushalte, deren Land zurückerhalten wurde, sagten, dass die Entscheidung 101 des Vorsitzenden des Volkskomitees der Provinz Dong Nai aus dem Jahr 2004, als es noch keine Entscheidung des Premierministers zur Errichtung des Bau Xeo-Industrieparks gab, „nicht in ihrer Zuständigkeit“ liege. Ihr Grundstück liegt zudem nicht innerhalb der genehmigten Planungsgrenze, so dass die Rückforderung des Grundstücks zur Übergabe an den Investor des Industrieparks keine Rechtsgrundlage hat. Daher kamen die Menschen dem Widerruf nicht nach und reichten seit 2004 Beschwerden ein. Im Jahr 2018 erließ das Volkskomitee des Bezirks Trang Bom eine Aufforderung zur Zwangsrückgewinnung des Landes. Frau Kim Buu und andere Haushalte sind der Ansicht, dass das Volkskomitee des Bezirks Trang Bom auf Grundlage der Entscheidung 101 Land zwangsweise zurückgefordert hat, was nicht im Einklang mit dem Gesetz steht, und reichen daher bis heute weiterhin Beschwerden ein.

„Sie haben uns nur 25.000 VND/m2 und 15 Millionen VND als Umsiedlungsgeld gezahlt. Für insgesamt 11.000 m2 Häuser und Gärten haben sie uns mehr als 700 Millionen VND erstattet. Wie sollen wir leben, wenn das Land zurückgegeben wird?“, sagte Frau Kim Buu. Viele Jahre lang musste die 70-jährige Frau im Namen ihrer sieben Geschwister in der Pension einer Freundin wohnen, um einen Rechtsstreit zu führen, dessen Ende nicht in Sicht war …

Familien mit mehreren Generationen und Landstreitigkeiten wie im Fall von Frau Kim Buu im Industriepark Bau Xeo sind keine Seltenheit. Der monatliche Bericht über die Petitionen des Volkes an die Nationalversammlung fehlt nie bei den großen Petitionsdelegationen der lokalen Ebenen an die Zentralregierung, die auf der Suche nach einer fairen Stimme sind. Bei den meisten von ihnen handelt es sich um Menschen, die Landstreitigkeiten führen, wie Frau Kim Buu und die Menschen im Bezirk Trang Bom. Bei der Zahl von über 70 % der von den Behörden angekündigten Klagen im Zusammenhang mit Grundstücken handelt es sich um einen langjährigen Durchschnittswert.

Fast vier Jahrzehnte nationaler Innovation haben viele Dollar-Milliardäre hervorgebracht. Die meisten von ihnen sind durch Immobilien reich geworden. Doch fast 40 Jahre nationaler Erneuerung haben auch viele Generationen von Menschen hervorgebracht, die es als Ungerechtigkeit empfinden, wenn das Land, das ihre Vorfahren über Generationen hinweg hinterlassen haben, nun zu einem niedrigen Preis urbar gemacht und dann an Unternehmen vergeben wird, um Industrieparks, Einkaufszentren und Hochhäuser zu bauen, und dann zu hohen Preisen weiterverkauft wird. Landwirtschaftliche Flächen wurden der Bevölkerung zum Preis von 1 Million VND/m² zurückerstattet und dann als Wohngrundstücke geplant. Unternehmen teilten das Land in Parzellen auf, verkauften es, bauten Hochhäuser und verkauften es zum Preis von 50 Millionen VND/m². Dr. Nguyen Si Dung, ehemaliger stellvertretender Leiter des Büros der Nationalversammlung, sagte, dass der Anstieg um 49 Millionen VND aufgrund von Entscheidungen zur Landrückgewinnung, Planungsänderungen und Landzuteilung die Differenz bei der Grundrente sei.

Der tatsächliche Unterschied bei der Grundrente ist viel größer als in dem Beispiel, das Herr Nguyen Si Dung angeführt hat. Vielen Menschen in Thu Thiem (Thu Duc City, Ho-Chi-Minh-Stadt) wurde ihr Land zu einem Preis von 18 Millionen VND/m2 konfisziert. Doch nur wenige Jahre später, als sie zu dem auf ihrem eigenen Land errichteten Projekt zurückkehrten, nannten die Mitarbeiter einen Wohnungspreis von 350 Millionen VND/m2 und die Wohnung war ausverkauft. Eine Umfrage der Vietnam Real Estate Association zeigt, dass der Unterschied zwischen den Grundstückspreisen vor und nach dem Projekt an manchen Orten bis zu 700-mal, an den niedrigsten Stellen sogar nur 50-mal so groß ist. Dieser enorme Profit ist beleidigend, macht wütend und ist eine Quelle der Ungerechtigkeit. Menschen verlieren aufgrund sozioökonomischer Entwicklungsprojekte im nationalen und öffentlichen Interesse ihre Häuser, ihr Land und ihre Arbeitsplätze, doch sie selbst kommen nicht in den Genuss des Mehrwerts, den diese Projekte mit sich bringen. Entschädigungen und Umsiedlungsgelder verhelfen ihnen nicht zu einem besseren Leben nach der Rückgabe ihres Landes. Projekte bringen die Wirtschaft und die Gesellschaft voran, verschlechtern aber immer mehr die Situation. Der Erwerb von Grundstücken und die Rodung von Baugrundstücken sind daher für viele Menschen zu einem „Angstthema“ geworden und stellen seit langem Anlass für Beschwerden und Klagen dar.

Generalsekretär Nguyen Phu Trong sagte in seiner Eröffnungsrede auf der 5. Zentralkonferenz der 13. Amtszeit im Mai 2022, als das Zentralkomitee der Partei die Resolution zur Landpolitik zusammenfasste: „Viele Menschen sind durch Land reich geworden, aber es gibt auch viele Menschen, die durch Land arm geworden sind, sogar durch Land ins Gefängnis gekommen sind, durch Land die Beziehung zwischen Vater und Sohn, zwischen Brüdern verloren haben …“. Mit der Entwicklung des Landes nehmen Landkonflikte zu.

Mehr als 70 % der Klagen im ganzen Land beziehen sich auf Grundstücke.

DIE QUELLE VON LANDKONFLIKTEN

Wenn nicht die Bevölkerung von der Differenzrente profitiert, die durch Landerwerbsprojekte entsteht, wer sind dann die Nutznießer? Die naheliegendste Antwort sind die Unternehmen – die Menschen, denen Land zugeteilt wurde, das zu einem niedrigen Preis zurückgewonnen und dann zu einem sehr hohen Preis verkauft wurde. Doch in vielen Foren behaupten Unternehmen, sie würden „zu Unrecht beschuldigt“, weil sie „verleumdet“ würden.

Gemäß Verfassung, Parteibeschlüssen und geltendem Bodengesetz ist der Grund und Boden Eigentum des gesamten Volkes und wird vom Staat als Eigentümer vertreten und einheitlich verwaltet. Der Staat übt sein Recht aus, den Eigentümer zu vertreten, und entscheidet durch Planung und Flächennutzungspläne über den Zweck der Landnutzung und gestattet die Änderung des Landnutzungszwecks. Es ist die Entscheidung, ein Grundstück für die Bebauung eines städtischen Gebiets zu nutzen, anstatt es weiterhin als staatliches Agrarland zu behalten (und nur der Staat darf dies tun), die zu unterschiedlichen Mieten führt.

Laut Dr. Nguyen Van Dinh, einem Rechtsexperten für Investitionen und Immobilien, müssen Unternehmen bei der Umsetzung von Immobilienprojekten neben der Vorauszahlung an den Staat für die Entschädigung und Räumung des Landes auch bei der Zuteilung von Grundstücken zusätzliche Zahlungen entsprechend dem vom Staat festgelegten Grundstückspreis leisten. Bei der Überschussmethode, die bei den meisten Landerwerbs- und -umwandlungsprojekten zur Bewertung von Grundstücken verwendet wird, wird der Grundstückspreis so berechnet, dass das Unternehmen nach Abschluss des Investitionsprojekts 15 % des Mehrwerts, den sogenannten Gewinn, einstreichen kann. 85 % der Differenz der Grundrenten müssen über Landnutzungsgebühren in den Staatshaushalt eingezahlt werden. „Theoretisch sind 85 Prozent des Mehrwerts die Landnutzungsgebühr, die der Investor an den Staat zahlen muss. Diese wird in den Haushalt einfließen und gemäß dem Staatshaushaltsgesetz für die Bevölkerung des ganzen Landes ausgegeben werden, um öffentlichen Investitionen zu dienen“, sagte Herr Dinh.

Aber was Herr Dinh sagte, war bloß „Theorie“. In der Praxis sieht die Regulierung der differenziellen Bodenmiete ganz anders aus, da sie viele komplizierte Prozesse und Verfahren durchlaufen muss, aber auch viele Schlupflöcher für Korruption und Negativität bietet. Unternehmen suchen nach vielen Möglichkeiten, ihre Gewinne zu maximieren. Der Staat hat es wohl nie geschafft, 85 % der Wertschöpfung „in den Haushalt“ zu stecken. In den meisten Fällen, die im Zusammenhang mit Land standen, haben die Provinz- und Kommunalbehörden in den vergangenen Jahren von Nord nach Süd auf unterschiedliche Weise Land zu niedrigen Preisen an Unternehmen vergeben, wodurch der Staat aufgrund der gestiegenen Unterschiede bei den Bodenpachtzinsen Einnahmen verlor. Mindestens einige zehn Milliarden, höchstens bis zu mehreren tausend Milliarden Dong.

Wenn es Unterschiede bei der Bodenpacht gibt, lassen Sie nicht zu, dass diese in die Taschen von Unternehmen oder Beamten fließen, die die Befugnis haben, die Nutzungszwecke des Bodens zu ändern oder die Planung anzupassen. Es muss eine Möglichkeit geben, die Unterschiede bei den Bodenmieten gerecht umzuverteilen.

Dr. Nguyen Si Dung, ehemaliger stellvertretender Leiter des Büros der Nationalversammlung

In einem wichtigen Fall, der in den letzten Tagen vor Gericht kam, unterzeichnete und verschickte der ehemalige Vorsitzende des Volkskomitees der Provinz Binh Thuan, Nguyen Ngoc Hai, am 23. Februar 2017 eine offizielle Depesche, in der er grundsätzlich der Übergabe von drei Grundstücken mit einer Fläche von über 92.600 m2 aus dem Grundstücksfonds auf beiden Seiten der Straße 706B (im Bezirk Phu Hai, Stadt Phan Thiet) an die Tan Viet Phat Company ohne Versteigerung zu einem Preis von 1,2 Millionen VND/m2 zustimmte. Dies ist der Startpreis für die Versteigerung gemäß der Entscheidung aus dem Jahr 2013. Die anschließende Untersuchung zeigte, dass die Landübergabe zu einem Preis von 1,2 Millionen VND/m2 gegen die Vorschriften verstieß, da gemäß dem Bodengesetz die Berechnung der Landnutzungsgebühren und der Grundrente auf Grundlage des Grundstückspreises zum Zeitpunkt der Zuteilung oder Verpachtung des Grundstücks durch die staatliche Agentur erfolgen muss. Nach Angaben der Behörden entgingen dem Staat durch die Übertragung von drei Grundstücken zu niedrigen Preisen an Unternehmen durch die ehemaligen Führer der Provinz Binh Thuan Einnahmen in Höhe von über 45 Milliarden VND.

In ähnlicher Weise unterzeichnete der ehemalige Sekretär des Parteikomitees der Provinz Binh Duong, Tran Van Nam, damals stellvertretender Vorsitzender des Volkskomitees der Provinz, am 27. Dezember 2012 Beschlüsse, in denen er sich bereit erklärte, bei der Umnutzung und Übergabe des Landes an die Binh Duong Production - Import-Export Corporation einen Grundstückspreis von 51.914 VND/m2 anzuwenden, gemäß der Entscheidung des Volkskomitees der Provinz Binh Duong aus dem Jahr 2006, Landnutzungsgebühren für zwei Grundstücke mit 43 Hektar und 145 Hektar zu berechnen. Dem Urteil zufolge entstand dem Staat durch die Festsetzung illegaler Grundstückspreise durch den Angeklagten Tran Van Nam und seine Komplizen ein Schaden von über 761 Milliarden VND.

In vielen ähnlichen Fällen, in denen „goldenes Land“ in Khanh Hoa, Da Nang oder Ho-Chi-Minh-Stadt billig verkauft wurde, versicherten die Angeklagten, bei denen es sich um Provinz- und Stadtoberhäupter handelte, allesamt, dass sie bei der Vergabe des Landes zu niedrigen Preisen an Unternehmen weder Profit gemacht noch Korruption begangen hätten. Auch die Behörden konnten dies nicht beweisen. Auf ihrem Balkon wurde kein Rucksack mit Geld gefunden. In den Tresoren und Konten der Verdächtigen wurden keine illegalen Gelder gefunden. Auch seien keine dubiosen Beziehungen ans Licht gekommen. Niemand versteht, was sowohl das Beratungs- als auch das Entscheidungssystem „geschmiert“ hat, obwohl allen Beamten klar war, dass die Vergabe von Land zu niedrigen Preisen falsch war. Allerdings steigen die verlorenen Geldbeträge von Tag zu Tag.

„Das gesamte System ist seit Langem darauf ausgerichtet, Unterschiede bei den Bodenmieten anzustreben. Dies ist die Ursache für Landungerechtigkeit und Konflikte“, fasste Dr. Nguyen Si Dung zusammen. Um Konflikte zu verringern, müsse die Frage der Regulierung der unterschiedlichen Bodenmieten gelöst werden, sagte Herr Dung, damit ein Teil dieses Mehrwerts dazu genutzt werden könne, den Menschen, deren Land zurückerhalten wurde, neuen Wohnraum zu verschaffen, der ihrem alten gleichwertig oder besser sei, wie es in der Resolution der Partei heißt. „Wenn es Unterschiede bei der Bodenpacht gibt, dürfen diese nicht in die Taschen von Unternehmen oder Beamten fließen, die die Macht haben, die Landnutzung zu ändern oder die Planung anzupassen. Es muss eine Möglichkeit geben, die Unterschiede bei der Bodenpacht gerecht umzuverteilen“, sagte Herr Dung.

Quellenlink: https://thanhnien.vn/ai-dang-huong-chenh-lech-dia-to-185230515005635465.htm