3 große Probleme, die den Markt „behindern“, Grundstücke erlangen allmählich wieder ihren tatsächlichen Wert, eine Reihe von Sozialwohnungsprojekten hinken dem Zeitplan hinterher

Die Grundstücks- und Villenpreise sind gleichzeitig gesunken, der Vorsitzende eines Immobilienunternehmens hat drei Marktprobleme angesprochen und sechs Sozialwohnungsprojekte genannt, die in Thanh Hoa hinter dem Zeitplan zurückliegen ... sind die neuesten Immobiliennachrichten.

3 große Probleme des Immobilienmarktes

Am Nachmittag des 3. August leitete Premierminister Pham Minh Chinh eine Online-Konferenz, um die Umsetzungsergebnisse der Resolution Nr. 33/NQ-CP vom 11. März der Regierung zu bewerten und Lösungen zur Beseitigung von Schwierigkeiten und Hindernissen für den Immobilienmarkt vorzuschlagen.

Herr Le Tu Minh, Vorsitzender der IMG Investment Joint Stock Company, hielt auf der Konferenz eine Rede. (Quelle: VGP)

In seiner Rede auf der Konferenz erklärte Herr Le Tu Minh, Vorstandsvorsitzender der IMG Investment Joint Stock Company, dass die Beseitigung der Schwierigkeiten auf dem Immobilienmarkt, an der die Regierung interessiert sei, im Wesentlichen auf drei Punkten basiere.

Das erste Ziel besteht darin, die Grundstücksspekulation zu bekämpfen.

Ihm zufolge wird die vietnamesische Wirtschaft derzeit durch Grundstücksspekulation und Manipulation des Immobilienmarktes beeinträchtigt. Die Menschen kaufen Land und warten auf eine Gelegenheit, bei der die Preise steigen. Dadurch „schläft“ ein Teil der Produktionskraft und ist nicht leistungsfähig, was eine Verschwendung ist.

Andere Länder haben die Erfahrung gemacht, dass sie Spekulationen durch Steuern regulieren. Er nannte das Beispiel eines Unternehmens, das derzeit ein Projekt in Australien durchführt und jedes Jahr 2 % Grundsteuer zahlen muss. Die Grundstückspreise werden jährlich von der Steuerbehörde unabhängig ermittelt.

Jedes Jahr muss diese Einheit eine Grundsteuer von 700.000 bis 800.000 USD zahlen, wenn das Projekt nicht umgesetzt wird. In diesem Jahr hat die lokale Regierung beschlossen, diesen Steuersatz auf 4 % zu erhöhen.

„Wenn Vietnam diese Politik umsetzt, werden sich nur diejenigen, die tatsächlich Projekte umsetzen, trauen, Land zu besitzen, und wenn sie Land besitzen, müssen sie ihre Projekte sehr schnell umsetzen. Diese Maßnahme verhindert nicht nur Grundstücksspekulationen, sondern verschafft dem Finanzministerium auch eine große Einnahmequelle“, erklärte Herr Minh.

Wirtschaftsvertreter schlugen dem Redaktionsausschuss des Bodengesetzes vor, einen jährlichen Grundsteuersatz von 2 % einzuführen und eine progressive Steuer anzuwenden, wenn Grundstücke nicht gewerblich genutzt werden oder keinen Gewinn abwerfen, wie dies im Ausland praktiziert wird.

Der zweite Aspekt ist die Zinspolitik der Staatsbank. Seiner Ansicht nach sei es an der Zeit, die mittelfristigen Zinssätze auf unter 10 %/Jahr zu senken, genauer gesagt auf etwa 8,5 %/Jahr, plus/minus wie vor zwei Jahren, denn bei mittelfristigen Zinssätzen über 10 % sei keine Wirtschaft gesund.

In anderen Ländern beträgt dieser Zinssatz 3–5 %/Jahr. In Vietnam lag der Zinssatz vor 5–6 Monaten bei etwa 12–14 %/Jahr. Unternehmen wollen kein Geld leihen, trauen sich nicht, Kredite aufzunehmen, und die Kunden verlieren das Vertrauen in den Immobilienmarkt und investieren ihr Geld in andere Bereiche.

Er schlug außerdem Maßnahmen vor, um die Beteiligung von Immobilienunternehmen an Banken und umgekehrt zu verhindern oder einzuschränken. Denn die Unternehmen in beiden Bereichen mobilisieren soziales Kapital vor allem für ihr eigenes Geschäft und haben kaum Auswirkungen auf die Gesellschaft. Sie schaffen sogar Tycoons, die die Wirtschaft monopolisieren.

Drittens geht es darum, rechtliche Hindernisse und Verwaltungsaufwand zu beseitigen.

Die größte Schwierigkeit für Immobilienunternehmen liegt heute in rechtlichen Fragen, nicht in Bankfragen. Es gibt rechtliche Überschneidungen, dasselbe Problem, dieselbe Regelung, aber viele Interpretationen, die Durchsetzungsebene setzt die Vorschriften nicht um und traut sich nicht, dies zu tun, vor allem auf lokaler Ebene.

Er empfahl daher, das Rechtssystem rasch fertigzustellen, damit die Beamten beruhigt arbeiten könnten. Es muss eine klare Regelung zur Dezentralisierung der Kompetenzen und Verantwortlichkeiten aller Ebenen geben, die klar regelt: zu erbringende Inhalte, Fertigstellungszeitpunkt und Verantwortung bei Überschreitung der Frist.

Die Unternehmensleitung schlug außerdem vor, dass das Ministerium für Planung und Investitionen vietnamesischen Unternehmen die Anwendung von Artikel 44.3 des Investitionsgesetzes und Artikel 126 des Bodengesetzes gestatten, die Laufzeit der Landpacht verlängern oder den Unternehmen gestatten solle, 70 Jahre lang Pacht zu zahlen, damit Industrieparks eine ausreichende Laufzeit hätten und für Pachtpartner attraktiv genug seien. Dies ist sowohl legal als auch erhöht die lokalen Einnahmen.

Villen und Grundstücke sind beide rabattiert

Aus dem kürzlich veröffentlichten Immobilienmarktbericht des Bauministeriums geht hervor, dass es im zweiten Quartal fast 100.000 erfolgreiche Transaktionen gab. Insbesondere konzentrierte sich das Transaktionsvolumen im zweiten Quartal hauptsächlich auf das Grundstückssegment mit 67.525 erfolgreichen Transaktionen, was etwa 99,9 % im Vergleich zum ersten Quartal und etwa 31,5 % im Vergleich zum Vorjahreszeitraum entspricht.

Die restlichen knapp 30.000 Transaktionen waren bei Wohnungen und Einfamilienhäusern erfolgreich, das entspricht 75,61 % im Vergleich zum Vorquartal und etwa 43,03 % im Vergleich zum Vorjahreszeitraum.

Allerdings ist das für Investoren interessante Immobiliensegment der einzelnen Häuser und Grundstücke in Projekten im zweiten Quartal überwiegend spekulativer Natur. Das Käuferinteresse an den oben genannten Immobiliensegmenten ist nicht mehr so ​​groß wie früher.

Darüber hinaus haben viele Anleger Probleme mit dem Cashflow, nutzen zu hohe Fremdkapitalkosten und hören auf, die Kreditzinsen zu unterstützen. Die Liquidität am Markt ist stark zurückgegangen, was zu immer mehr Stop-Loss-Transaktionen führt.

Der Verkaufspreis im Immobiliensegment Villen und Projektgrundstücke sank in diesem Quartal in vielen Gegenden im Vergleich zum Vorquartal weiterhin um etwa 2-5 %. Darüber hinaus können diese Eigenschaften in der kommenden Zeit weiterhin auf angemessene Werte angepasst werden, die dem Investitionswert des Produkts und der regionalen Infrastruktur entsprechen.

In einigen Gebieten sind die Transaktionspreise deutlich gesunken, insbesondere in Vororten und Randgebieten des Viertels, wie zum Beispiel: Bezirk Ha Dong, Bezirk Me Linh, Hoai Duc (Hanoi); Bezirk 12, Bezirk Binh Chanh, Bezirk Nha Be (HCMC); Bezirk Ngu Hanh Son (Da Nang); Stadt Bien Hoa, Bezirk Nhon Trach (Dong Nai).

Vinh Phuc: Aufruf zu Investitionen in 6 Sozialwohnungsprojekte

Aufgrund der praktischen Bedürfnisse in der Region ruft das Volkskomitee der Provinz Vinh Phuc Investoren zum Bau von sechs Sozialwohnungsprojekten mit einer Größenordnung von etwa 8.000 Wohnungen und Reihenhäusern für Arbeiter auf.

Vinh Phuc ist eine Provinz mit einer entwickelten Industrie. In der Gegend gibt es viele Industrieparks, die viele Arbeitnehmer anziehen. Daher ist der Bedarf an Wohnraum für viele Arbeiterfamilien im Besonderen und Menschen mit niedrigem Einkommen im Allgemeinen ein dringendes Problem.

Es ist bekannt, dass der Volksrat und das Volkskomitee der Provinz Vinh Phuc seit 2014 zahlreiche Mechanismen, Richtlinien und Vorschriften zur Wohnungsverwaltung und -entwicklung für soziale Subjekte erlassen haben. Darin heißt es in Beschluss Nr. 159 des Volksrats der Provinz zur Unterstützung von Sozialwohnungsprojekten für Arbeiter und Menschen mit niedrigem Einkommen in der Provinz im Zeitraum 2015–2020. Beschluss Nr. 14 des Volkskomitees der Provinz über Prioritätskriterien für die Auswahl von Personen, die Anspruch auf Mietkauf-Sozialwohnungen in der Provinz haben; Entscheidung Nr. 179 über den Plan zur Umsetzung des Wohnungsbauprogramms der Provinz Vinh Phuc bis 2020 mit einer Vision bis 2030; Beschluss Nr. 1247 zur Verkündung des 5-Jahres-Wohnungsbauplans für den Zeitraum 2021–2025 …

Neben der Anweisung an Abteilungen, Zweigstellen und Kommunen, das Management zu stärken und Investitionen in Wohnungsbauprojekte anzuziehen, legt die Provinz Vinh Phuc auch Wert darauf, Kapital für den Wohnungsbau bereitzustellen. Allein im Jahr 2023 werden in der Provinz 8.606 Milliarden VND als Kapitalquelle für den Wohnungsbau bereitgestellt. Davon entfallen 2.748 Milliarden VND auf den gewerblichen Wohnungsbau. Das Kapital für den sozialen Wohnungsbau beträgt 164 Milliarden VND und das Kapital für den Eigenbau durch Haushalte und Einzelpersonen beträgt 5.694 Milliarden VND.

Herr Nguyen Thanh Ha, stellvertretender Direktor des Bauamts der Provinz Vinh Phuc, sagte, dass in der Provinz Vinh Phuc derzeit fünf Sozialwohnungsprojekte umgesetzt werden, darunter: Vinaconex Xuan Mai, ein Wohngebiet für Geringverdiener; Wohngebiet für Arbeiter und Menschen mit geringem Einkommen im Bezirk Khai Quang; Soziales Hochhausviertel für Arbeiter im Gebiet Goc Nu, Bezirk Khai Quang (Stadt Vinh Yen); Sozialwohnungsgebiet 8T, Bezirk Xuan Hoa, Stadt Phuc Yen; Sozialwohnungsgebiet im Bezirk Phuc Thang (Stadt Phuc Yen).

„Im Rahmen der oben genannten Sozialwohnungsprojekte wurden von 2015 bis heute 1.623 Wohnungen mit einer Fläche von 50 bis 70 m² errichtet und fertiggestellt. Damit wurde der Wohnbedarf von Arbeitnehmern und Menschen mit geringem Einkommen gedeckt. Derzeit fordert das Volkskomitee der Provinz Vinh Phuc weiterhin Investitionen in sechs Sozialwohnungsprojekte mit einem Umfang von rund 8.000 Wohnungen und Reihenhäusern für Arbeitnehmer. Die Projektumsetzung erfolgt gemäß den Vorschriften“, sagte Herr Nguyen Thanh Ha.

Gemäß dem Projekt des Premierministers „Investition in den Bau von mindestens einer Million Sozialwohnungen für Menschen mit niedrigem Einkommen und Arbeiter in Industrieparks im Zeitraum 2021–2030“ besteht das Ziel der Provinz Vinh Phuc darin, 28.300 Sozialwohnungen fertigzustellen, von denen 8.800 Einheiten im Zeitraum 2022–2025 und 19.500 Einheiten im Zeitraum 2026–2030 fertiggestellt werden müssen. Dies ist ein großes Ziel, dessen Verwirklichung große Anstrengungen und Entschlossenheit seitens der entsprechenden Abteilungen und Sektoren erfordert.

Thanh Hoa: Benennung einer Reihe von Sozialwohnungsprojekten liegt hinter dem Zeitplan

Nach Angaben des Bauamts von Thanh Hoa gibt es in der Provinz derzeit 18 Sozialwohnungsprojekte, in die investiert wurde und die sich im Bau befinden. 12 Projekte davon liegen im Zeitplan, sind bereits teilweise oder vollständig in Betrieb und 6 Projekte liegen hinter dem Zeitplan zurück.

Sozialwohnungsprojekt in der Bao Ngoai Straße. (Quelle: BXD)

Es ist bekannt, dass die Gründe für den langsamen Fortschritt von den Funktionsbehörden der Provinz Thanh Hoa bestimmt werden. Sie liegen in der langsamen Räumung des Projektgeländes, der langsamen Umsetzung von Investitionen und Bauarbeiten durch den Investor für das zugewiesene Grundstück und dem unwissenschaftlichen Management von Investitionen und Bauarbeiten für die Projekte. Unter den langsam voranschreitenden Sozialwohnungsprojekten in Thanh Hoa müssen wir vor allem das Sozialwohnungsprojekt AMC I im Bezirk Quang Thanh der Stadt Thanh Hoa erwähnen, das seit vielen Jahren „auf Eis“ liegt.

Am 24. September 2014 veröffentlichte das Volkskomitee der Provinz Thanh Hoa das Dokument Nr. 8870, in dem es Investitionen in das Sozialwohnungsbauprojekt des Sozialwohnungsgebiets AMC I im Bezirk Quang Thanh der Stadt Thanh Hoa genehmigte.

Dementsprechend genehmigte das Volkskomitee der Provinz Thanh Hoa dem Investor AMC Global Development Joint Stock Company, in das Sozialwohnungsprojekt AMC I zu investieren. Das Investitions- und Bauziel besteht darin, den Menschen mit niedrigem Einkommen in der Region stabile Wohnbedingungen zu bieten und den Bedarf von etwa 900 Haushalten mit einer Gesamtinvestition von fast 527 Milliarden VND zu decken, die aus Eigenkapital und anderen legal mobilisierten Kapitalquellen stammt.

Das Volkskomitee der Provinz Thanh Hoa verlängerte die Umsetzungszeit und -dauer des Projekts auf etwa 36 Monate. Dabei beträgt die Vorbereitungszeit für die Investition 6 Monate ab dem Datum der Genehmigung der Projektinvestition, die Umsetzungszeit beträgt 30 Monate, vom 6. August 2020 bis zum 6. Februar 2023. Nach dem offiziellen Baubeginn am 21. Januar 2021 gibt es im Sozialwohnungsgebiet AMC I bis jetzt nur wenige unfertige Bauvorhaben und auf dem Projektgelände wuchert wild das Unkraut.

Als nächstes folgt das Sozialwohnungsprojekt Bao Ngoai im Bezirk Dong Huong der Stadt Thanh Hoa, bei dem es eine Reihe von Verstößen gab, die dazu geführt haben, dass das Projekt bis heute „überlastet“ ist. Das Volkskomitee der Provinz Thanh Hoa hat im Jahr 2018 das Dokument Nr. 3071 herausgegeben, in dem es die Investitionspolitik dieses Projekts genehmigt. Der Investor ist die Construction - Trading Joint Stock Company 379 (mit Sitz in Hanoi).

Obwohl die Abnahme und Inbetriebnahme der Wohnungen durch die zuständigen Behörden noch nicht erfolgt war, zogen Ende 2022 viele Haushalte, die Wohnungen im Mehrfamilienhaus 379 gekauft hatten, ein und lebten frei.

Am 9. Januar 2023 beschloss das Volkskomitee der Provinz Thanh Hoa, gegen die Construction - Housing Development Joint Stock Company 379 eine Verwaltungsstrafe von 80 Millionen VND zu verhängen, weil das Unternehmen das Projekt in Betrieb genommen hatte, ohne über ein Dokument zu verfügen, das die Ergebnisse der Abnahme der Brandschutzmaßnahmen und -bekämpfung bestätigte.

Nach der Organisation einer Inspektion zur Fertigstellungsabnahme des Projekts hat das Bauministerium kürzlich ein Dokument an das Volkskomitee der Provinz Thanh Hoa gesandt, in dem es feststellte, dass das oben genannte Projekt die Bedingungen für die Genehmigung der Fertigstellungsabnahmeergebnisse gemäß den Vorschriften nicht erfüllt habe.

Zusätzlich zu den beiden oben genannten Sozialwohnungsprojekten erlitten vier weitere Sozialprojekte in Thanh Hoa das gleiche Schicksal, darunter: Sozialwohnungen im Bezirk Quang Thanh, Stadt Thanh Hoa, investiert von der Hop Luc Infrastructure Development and Construction Investment Company Limited; Arbeiterwohnungen im Industrie- und Stadtpark Hoang Long, Bezirk Tao Xuyen, Stadt Thanh Hoa, investiert von der Vietnam Housing Real Estate Investment and Development Joint Stock Company; Entwicklung von Sozialwohnungen für Arbeiter im östlichen Bereich des Industrieparks Le Mon, Stadt Thanh Hoa, investiert von der Sunjade Vietnam Shoes Company Limited; Sozialer Wohnungsbau im Bezirk Quang Thang, Stadt Thanh Hoa, investiert von der An Phu Construction, Tourism and Trade Company Limited.

Quelle: https://baoquocte.vn/bat-dong-san-moi-nhat-3-van-de-lon-can-thi-truong-dat-nen-dan-ve-gia-tri-thuc-loat-du-an-nha-o-xa-hoi-cham-tien-do-237183.html