Cổ phiếu TDC nổi sóng nhờ “game” tái cơ cấu

“Bình mới rượu cũ” khi thay lãnh đạo

Khi thị trường chứng khoán đi ngang, thì cổ phiếu TDC bật tăng và hút dòng tiền. Thống kê từ ngày 16/4 đến ngày 12/7, cổ phiếu TDC tăng 28,75%, từ 8.000 đồng lên 10.300 đồng/cổ phiếu và vẫn tiếp tục xu hướng tăng (cùng thời gian, Chỉ số VN-Index chỉ tăng 5,4%).

Thực tế, đà tăng của cổ phiếu TDC diễn ra trong bối cảnh hoạt động kinh doanh của doanh nghiệp này còn nhiều khó khăn. Trong đó, riêng quý đầu năm 2024, Công ty tiếp tục lỗ 24,1 tỷ đồng (năm 2023 lỗ kỷ lục 402,8 tỷ đồng), nâng tổng lỗ luỹ kế lên 390,57 tỷ đồng, bằng 39% vốn điều lệ (vốn điều lệ 1.000 tỷ đồng). Lượng tiền mặt chỉ còn 24,2 tỷ đồng, trong khi tổng nợ vay lên tới 1.576,5 tỷ đồng, bằng 206% vốn chủ sở hữu (tỷ lệ bình quân của ngành chỉ 45%). Đặc biệt, nợ ngắn hạn lớn hơn tổng tài sản tới 1.332,34 tỷ đồng, tức Công ty đang sử dụng 1.332,34 tỷ đồng nguồn vốn ngắn hạn với kỳ hạn dưới một năm để tài trợ cho tài sản dài hạn có kỳ hạn lớn hơn 1 năm.

Được biết, tại Báo cáo kiểm toán năm 2023, đơn vị kiểm toán là Công ty TNHH Kiểm toán và Tư vấn A&A nhấn mạnh: “Bên cạnh khoản lỗ 402,8 tỷ đồng trong năm 2023, tại thời điểm 31/12/2023, Công ty Kinh doanh và Phát triển Bình Dương có nợ ngắn hạn vượt quá tài sản ngắn hạn 1.331,17 tỷ đồng. Những điều kiện này cho thấy sự tồn tại của yếu tố không chắc chắn trọng yếu có thể dẫn đến nghi ngờ đáng kể về khả năng hoạt động liên tục”.

Trong bối cảnh kinh doanh khó khăn và nhiều vấn đề phát sinh chưa được giải quyết, chỉ trong một ngày, TDC đã quyết định thay đổi cả Chủ tịch HĐQT (từ ông Đoàn Văn Thuận sang ông Văn Viết Cương) và Tổng giám đốc (từ ông Hồ Hoàn Thành sang ông Đoàn Văn Thuận), hiệu lực từ ngày 19/6/2024.

Theo tìm hiểu, ông Đoàn Văn Thuận sinh năm 1967, từ năm 2002 đến năm 2003 giữ chức Chủ tịch HĐQT; từ năm 2003 đến tháng 4/2022 là Tổng giám đốc; từ tháng 4/2022 đến ngày 18/6/2024 là Chủ tịch HĐQT Công ty.

Được biết, khi tham gia các kỳ đại hội hàng năm của TDC, người trả lời câu hỏi và chia sẻ về định hướng kinh doanh chủ yếu là ông Thuận.

Như vậy, sau hơn 2 năm rời ghế Tổng giám đốc để giữ chức Chủ tịch HĐQT, ông Thuận đã quay lại ghế cũ của mình, trong khi cơ cấu cổ đông cũng không thay đổi. Vì vậy, đây cơ bản liên quan việc thay đổi chức danh tại Công ty và quyền quyết định và điều hành vẫn chủ yếu dưới sự lãnh đạo của ông Thuận.

TDC cần thêm dòng tiền mới TDC được thành lập năm 2002, là công ty con của

Becamex IDC (mã BCM) – “ông trùm” bất động sản khu công nghiệp và thương mại tại Bình Dương và các khu vực khác trong cả nước.

Nhờ là công ty con của Becamex với tỷ lệ sở hữu 60,7% vốn điều lệ, TDC đang sở hữu quỹ đất tương đối lớn, được phát triển từ lâu với giá vốn tương đối thấp.

Cụ thể, theo Chứng khoán Mirae Asset ước tính, TDC hiện sở hữu 19,6 ha tại Tân Uyên (Bình Dương), 16,8 ha tại Thủ Dầu Một (Bình Dương), 6,8 ha tại Bàu Bàng (Bình Phước), 10,2 ha tại huyện Thủy Nguyên (Hải Phòng)… Quỹ đất được phát triển từ giai đoạn năm 2010-2015, khi giá đất ở các khu vực này còn tương đối thấp.

Nhờ sở hữu quỹ đất giá rẻ, khi có động thái bán dự án quy mô lớn, nhà đầu tư đều kỳ vọng thu được lãi đột biến trong kỳ báo cáo.

Chẳng hạn, cuối năm 2021, TDC chuyển nhượng 5,6 ha tại phường Hoà Phú (TP. Thủ Dầu Một, Bình Dương) cho Gamuda Land với giá trị khoảng 1.250 tỷ đồng. Ngày 31/1/2022, Công ty ghi nhận đặt cọc 600 tỷ đồng chuyển nhượng Dự án Uni Galaxy và thời điểm 30/9/2022, không còn khoản mục này nữa. Thêm nữa, trong quý III/2022, Công ty ghi nhận doanh thu tăng thêm 1.282,1 tỷ đồng, lên 1.505,3 tỷ đồng và lợi nhuận ghi nhận đột biến 120,4 tỷ đồng, tăng 119,8 tỷ đồng. Như vậy, nhiều khả năng, Công ty đã chuyển nhượng xong Dự án Uni Galaxy cho đối tác trong quý III/2022 và ghi nhận lãi đột biến trong kỳ báo cáo.

Có thể thấy, sở hữu quỹ đất lớn và giá vốn thấp giúp TDC có lợi thế so với đối thủ, nhưng do thiếu thận trọng, duy trì cổ tức tiền mặt cao dẫn tới lượng tiền mặt tích lũy thấp, khi kinh doanh thua lỗ, nợ ngắn hạn vượt tài sản ngắn hạn. Vì vậy, để đảm bảo khai thác hiệu quả quỹ đất, Công ty buộc phải tìm dòng vốn mới hoặc tiếp tục “bán sỉ” các quỹ đất hiện hữu để có dòng tiền.

Được biết, tại Đại hội đồng cổ đông năm 2024, ông Thuận để ngỏ khả năng hợp tác với đối tác để phát triển dự án. “Trong năm 2024, Công ty sẽ cơ cấu lại các khoản nợ ngân hàng, tất toán mua lại một phần trái phiếu trước hạn, dự kiến là 300 tỷ đồng. Trong lĩnh vực bất động sản, sẽ tích cực làm việc với các đối tác trong nước và ngoài nước để hợp tác đầu tư phát triển dự án”, ông Thuận nói.