Các loại hình bán lẻ, văn phòng ghi nhận tín hiệu tích cự

Mặt bằng bán lẻ hoạt động mạnh mẽ với công suất cao

Theo báo cáo thị trường quý III/2024 của Savills, mặt bằng bán lẻ tại TP HCM có sự gia tăng nguồn cung với tổng diện tích cho thuê đạt 1,6 triệu m2, tăng 3% theo quý và 5% theo năm sau khi ba dự án mới khai trương với tổng diện tích cho thuê hơn 50.900 m2 ở khu vực ngoài trung tâm. Trong đó, quận 8 dẫn đầu nguồn cung với hai dự án là Parc Mall và Co.opmart Phạm Thế Hiển, trong khi Vincom Plaza 3/2 tại quận 10 mở lại sau khi đã cải tạo.

Bên cạnh đó, tình hình hoạt động của loại hình này vẫn rất mạnh mẽ, khi công suất được duy trì ở mức cao với 94%, tăng 0,5 điểm phần trăm theo quý và 4 điểm phần trăm theo năm. Các khách thuê lớn như Mr. DIY, Uniqlo và Muji mở rộng ở khu vực ngoài trung tâm do giá thuê phải chăng và mật độ dân số cao.

“Tình hình hoạt động tốt với các chuỗi thương hiệu mở rộng và nhu cầu mạnh mẽ từ các nhóm khách thuê chính”, Bà Cao Thị Thanh Hương, Quản lý cấp cao Bộ phận Nghiên cứu, Savills TP HCM nhận định.

Về công suất hoạt động, các dự án trọng điểm như Hùng Vương Plaza, AEON Mall và Vạn Hạnh Mall luôn duy trì công suất đạt 100% nhờ lượng khách ra vào trung tâm thương mại cao, khách thuê đa dạng và quản lý hiệu quả. Giá thuê tầng trệt trung bình 1,4 triệu đồng/m2/tháng, tăng 4% theo quý và 6% theo năm.

Lượng tiêu thụ của loại hình này cũng rất tích cực khi đạt 42.111 m2 sàn. Ngành F&B dẫn đầu với 25% thị phần, tiếp theo là giải trí với 24% và thời trang với 18%. Tín hiệu này cũng được ghi nhận cùng với sự phát triển của ngành bán lẻ tại thành phố.

Cụ thể, trong 8 tháng đầu năm 2024, doanh thu bán lẻ hàng hóa và dịch vụ tại TP HCM đạt 765 nghìn tỷ đồng, tăng 10% theo năm. Theo Sở Công Thương TP HCM ước tính, năm 2024, doanh thu bán lẻ hàng hóa và dịch vụ sẽ tăng 11% theo năm. Chi tiêu tiêu dùng dự kiến tăng 7,6%.

Đánh giá về triển vọng của loại hình này trong thời gian tới, Savills cho rằng tình hình hoạt động của thị trường dự kiến sẽ duy trì tốt do nguồn cung mới vẫn hạn chế, kết hợp với sức tiêu dùng mạnh mẽ. Trong quý IV/2024, hơn 27.600 m2 sàn từ ba dự án ngoài trung tâm sẽ khai trương với công suất dự kiến đạt ít nhất 80%.

Đến năm 2027, nguồn cung tương lai hơn 163.100 m2 từ 12 dự án; trong đó, khu vực ngoài trung tâm chiếm 55% nguồn cung. Để cải thiện công suất, một số chủ đầu tư như Cantavil Premier và Platinum Plaza đang lên kế hoạch cải tạo và làm mới cơ cấu khách thuê vào năm 2025.

Thị trường văn phòng gặp thách thức với nguồn cung

Theo báo cáo này, thị trường văn phòng tại TP HCM sẽ không ghi nhận dự án Hạng A mới gia nhập. Tổng nguồn cung chứng kiến mức tăng khiêm tốn 1% theo quý, đạt 2,8 triệu m2 diện tích cho thuê thuần (NLA) từ 392 dự án, tăng 7% theo năm. Sự tăng trưởng chủ yếu được thúc đẩy bởi sáu dự án Hạng B và C mới, cung cấp thêm 39.800 m2 NLA.

Trong khi đó tại phân khúc hạng B có hai dự án mới là Thaisquare The Merit (Quận 1) và CMC Tower B (Quận 7), chiếm 60% nguồn cung mới. Bốn dự án Hạng C nhỏ hơn, mỗi dự án có diện tích từ 3.000 đến 5.000 m2 NLA, chủ yếu nằm ở khu vực ngoài trung tâm. Đáng chú ý, Bình Chánh chào đón tòa văn phòng đầu tiên, LN Hub Building, cung cấp hơn 3.300 m2 NLA.

Liên quan đến sự chênh lệch nguồn cung, Bà Giang Huỳnh, Giám đốc Bộ phận Nghiên Cứu & S22M, Savills TP HCM nhận định: “Dù nguồn cung tương lai dự kiến tăng ở các phân khúc cao cấp, tỷ lệ hấp thụ hàng năm cho thấy thị trường vẫn sẽ cân bằng”.

Về công suất hoạt động, thị trường văn phòng giảm 1 điểm phần trăm theo quý và theo năm xuống còn 88%, chủ yếu là do công suất thấp tại các dự án hạng B và C mới vận hành. Các dự án Hạng A tại quận 2 và quận 7 hoạt động tốt trong quý, với công suất tăng 5 điểm phần trăm theo quý và 23 điểm phần trăm theo năm, đạt 89%. Các dự án này thu hút khách nhờ giá thuê cạnh tranh.

Giá thuê trung bình vẫn ổn định theo quý nhưng tăng 6% theo năm lên 812.000 đồng/m2/tháng, cho thấy sự cân bằng giữa cung và cầu. Hạng A ngoài trung tâm có giá thuê tăng 1% theo quý, trong khi Hạng A tại khu trung tâm giảm 1%.

Theo khảo sát của Savills về các giao dịch thuê trong quý III/2024, phần lớn (73%) các giao dịch nhằm mục đích di dời đến các tòa nhà có chất lượng tốt hơn. Ngành Tài chính, ngân hàng, bảo hiểm và bất động sản (FIRE) dẫn đầu với 39% thị phần giao dịch, tiếp theo là ICT với 31% và sản xuất với 13%. Một tỷ lệ lớn (75%) khách thuê là các công ty nước ngoài, chủ yếu từ Mỹ, Hàn Quốc và Nhật Bản, trong khi các công ty trong nước chỉ chiếm 25%.

Đánh giá triển vọng của loại hình này, đơn vị nghiên cứu dự báo nguồn cung mới sẽ hạn chế trong quý cuối cùng của năm 2024, với chỉ 6.691 m2 NLA từ hai dự án Hạng C. Đến năm 2027, thêm 196.412 m2 NLA từ 15 dự án sẽ được đưa vào hoạt động. Trong khi đó, chứng nhận xanh đang là mối quan tâm của các dự án văn phòng cao cấp tại TP HCM khi 63% nguồn cung Hạng A và B sắp khai trương sẽ tập trung đáp ứng các tiêu chuẩn này.

Trường khách sạn chờ đón mùa cao điểm

Theo Savills, trong quý III/2024, loại hình khách sạn không ghi nhận dự án và một khách sạn 4 sao đóng cửa đã khiến nguồn cung giảm 1% theo quý. Tuy nhiên, nguồn cung tăng 5% theo năm đạt 16.443 phòng từ 115 khách sạn do sự mở cửa trở lại của chín dự án 3 và 4 sao sau khi hoàn tất cải tạo cùng ba dự án 4 và 5 sao mới trong 9 tháng đầu năm.

Các thương hiệu quốc tế phát triển tốt với sự tham gia của Hilton Saigon vào quý I/2024 cung cấp 228 phòng năm sao và tiếp sau đó chủ đầu tư Mappletree thay đổi thương hiệu khách sạn InterContinental Asiana Saigon thành JW Marriott Hotel & Suites Saigon trong quý này.

Về khả năng tăng trưởng, với sự phát triển của ngành du lịch, loại hình khách sạn đã ghi nhận tín hiệu tốt trong thời gian vừa qua.

Cụ thể trong 9 tháng đầu năm 2024, du lịch TP HCM đã cải thiện đáng kể theo năm với lượng khách quốc tế đạt hơn 4 triệu lượt khách (tăng 12% theo năm) và khách nội địa đạt gần 27,4 triệu lượt khách (tăng 1% theo năm). Điều này đã thúc đẩy tình hình hoạt động của khách sạn khi giá phòng trung bình tăng 2% theo năm đạt 2 triệu đồng/phòng/đêm cùng công suất ổn định theo năm ở mức 62% dù nguồn cung tăng trưởng 5% theo năm.

Riêng trong quý III/2024, dù là mùa thấp điểm nhưng thị trường vẫn ghi nhận công suất tăng 1 điểm phần trăm theo quý và 3 điểm phần trăm theo năm đạt 61% nhờ lượng khách nội địa tăng 16% và sự ổn định của lượng khách quốc tế. Giá phòng trung bình tăng 4% theo quý và 3% theo năm khi tất cả các phân khúc đều tăng giá trong giai đoạn thị trường chuẩn bị bước vào mùa cao điểm từ tháng 9.

“Mặc dù là mùa thấp điểm, nhưng tình hình hoạt động quý III/2024 đã cải thiện so với quý trước. Với triển vọng đầy hứa hẹn cho mùa cao điểm trong quý tới, TP HCM đang trên đà đạt được mục tiêu về lượng khách đến trong 2024”, Ông Neil MacGregor, Tổng Giám Đốc, Savills Việt Nam nhận định.

Tuy nhiên khi nhìn vào triển vọng phát triển, Savills nhận định, nguồn cung tương lai tại TP HCM khá khan hiếm khi chỉ có ba dự án mới dự kiến tham gia thị trường tính đến năm 2027. Tất cả các dự án đều nằm tại Quận 1 và dự kiến được quản lý bởi các thương hiệu quốc tế. Trong quý IV/2024, khách sạn Indigo Saigon The City dự kiến là dự án mới duy nhất khai trương với 150 phòng năm sao.