Bất động sản khởi sắc, doanh nghiệp vẫn ôm 291.000 tỷ đồng hàng tồn kho

Gần 11,5 tỷ USD tồn kho bất động sản nhà ở

Số liệu thống kê từ báo cáo tài chính quý III/2024 của 10 doanh nghiệp bất động sản nhà ở trên sàn chứng khoán cho thấy tổng giá trị hàng tồn kho ròng tại ngày 30/9 đạt 291.439 tỷ đồng (khoảng 11,5 tỷ USD), tăng 7,9% so với cùng kỳ năm ngoái. Thậm chí so sánh với 30/9/2021, con số tăng trưởng hàng tồn kho của nhóm này đã lên tới 45,6%.

Trong 10 doanh nghiệp này, Công ty cổ phần Tập đoàn Đầu tư Địa ốc No Va (Novaland – mã chứng khoán: NVL) có lượng tồn kho lớn nhất là khoảng 145.006 tỷ đồng tăng 5,4% so với cùng kỳ năm ngoái. Tỷ lệ tồn kho này chiếm 49,7% tổng giá trị hàng tồn kho của cả nhóm doanh nghiệp nói trên, giảm nhẹ so với mức gần 51% cùng thời điểm năm 2023.

Theo thuyết minh báo cáo tài chính, hàng tồn kho lớn nhất của Novaland là bất động sản để bán đang xây dựng (chủ yếu bao gồm các khoản chi phí tiền sử dụng đất, tư vấn thiết kế, xây dựng và chi phí khác). Khoản mục này ghi nhận ghi nhận khoảng 136.812 tỷ đồng, chiếm tới 94,1%. Cùng thời điểm này năm 2023, tồn kho bất động sản để bán là 126.796 tỷ đồng, chiếm 92,3% giá trị hàng tồn kho.

Novaland cho biết tại thời điểm 30/9, tập đoàn này dùng 57.972 tỷ đồng giá trị hàng tồn kho làm tài sản đảm bảo cho các khoản vay.

Đứng ở vị trí thứ hai về lượng tồn kho là Công ty cổ phần Vinhomes (mã chứng khoán: VHM) với mức 57.981 tỷ đồng, tăng 5,2% so với cuối quý III năm ngoái. Nếu so sánh với cuối quý III năm 2021 thì hàng tồn kho của doanh nghiệp này tăng tới 81,4%.

Tương tự Novaland, chiếm phần lớn lượng hàng tồn kho của Vinhomes là bất động sản để bán đang xây dựng với mức 50.009 tỷ đồng, chủ yếu là tiền sử dụng đất, chi phí giải phóng mặt bằng, chi phí xây dựng và phát triển dự án khu đô thị Vinhomes Ocean Park 2, Vinhomes Ocean Park 3, Vinhomes Smart City và một số dự án khác.

Một công ty khác có hàng tồn kho tăng mạnh là Công ty cổ phần Đầu tư Văn Phú – Invest (mã chứng khoán: VPI). Cuối quý III vừa qua, hàng tồn kho ròng của doanh nghiệp này ở mức 3.348 tỷ đồng, tăng 64% so với cùng kỳ năm trước. Phần lớn hàng tồn kho của đơn vị này là bất động sản xây dựng dở dang tại các dự án The Terra Bắc Giang, Vlasta Thủy Nguyên, Song Khê – Nội Hoàng.

Công ty cổ phần Đầu tư Nam Long (mã chứng khoán: NLG) cũng có mức tăng trưởng hàng tồn kho 20,9% so với cuối quý III/2023. Tồn kho tập trung tại các dự án dở dang như Dự án Izumi (9.037 tỷ đồng), Waterpoint giai đoạn 1 (3.556 tỷ đồng), Waterpoint giai đoạn 2 (1.528 tỷ đồng), Akari (1.045 tỷ đồng) và một số dự án khác.

Vì sao hàng tồn kho bất động sản vẫn lớn?

Trên thực tế, không phải ai cũng hiểu hết ý nghĩa của khoản mục hàng tồn kho của doanh nghiệp bất động sản. Theo ông Nguyễn Hữu Thanh – Phó tổng giám đốc & Tư vấn chiến lược, Công ty Weland – bất động sản là ngành kinh doanh đặc thù khác với ngành sản xuất.

Đối với doanh nghiệp sản xuất, khi hàng tồn kho tăng có thể hiểu là doanh nghiệp không bán được hàng. Nhưng với bất động sản, hàng tồn kho càng nhiều lại cho thấy doanh nghiệp có quỹ đất càng lớn.

Thậm chí hàng tồn kho nhiều còn là dấu hiệu tốt cho thấy doanh nghiệp có sẵn sản phẩm có thể bàn giao được cho khách hàng. Trong khi đó, doanh nghiệp hết hàng tồn kho thể hiện việc không có quỹ đất mới, sản phẩm mới để bán ra thị trường. Điều này là dấu hiệu cho thấy dòng tiền tương lai, doanh số bán hàng trong tương lai của doanh nghiệp có khả năng bị đứt gẫy.

Về bản chất, biến động hàng tồn kho có cả chiều tăng và giảm. Khi hàng tồn kho giảm, doanh nghiệp sẽ ghi nhận sang doanh thu. Nếu doanh nghiệp vẫn triển khai xây dựng dự án, chưa bàn giao sản phẩm thì hàng tồn kho bất động sản vẫn tăng lên. 

Ví dụ trong thời gian qua, dự án của Vinhomes tại huyện Đông Anh giao dịch sôi động nhưng doanh nghiệp vẫn chỉ hạch toán ở khách hàng trả trước, hàng tồn kho vẫn tăng. Cho đến khi doanh nghiệp bàn giao nhà cho khách hàng thì hàng tồn kho mới giảm. Trường hợp này hàng tồn kho đã được bán nhưng chưa ghi nhận vào doanh thu.

Theo Hội Môi giới bất động sản Việt Nam (VARS), thị trường bất động sản Việt Nam quý III nói riêng và 9 tháng qua đã có sự phục hồi tích cực sau giai đoạn khó khăn, nhờ sự ổn định của nền kinh tế và các chính sách hỗ trợ của Chính phủ. 

Do đó, nếu chỉ nhìn vào số liệu hàng tồn kho trên báo cáo tài chính của doanh nghiệp bất động sản chưa thể phản ánh được diễn biến của thị trường. Để đánh giá được tình hình kinh doanh của doanh nghiệp bất động sản, nhà đầu tư cần đánh giá nhiều chỉ số khác ví dụ như tăng trưởng tiền thu trước từ khách hàng trong kỳ, ghi nhận doanh thu trên báo cáo tài chính.