توقعات سوق العقارات الصناعية: نمو ثابت

في عام 2023، وعلى الرغم من الصعوبات التي تواجه الاقتصادات المحلية والأجنبية، لا يزال سوق العقارات الصناعية في فيتنام ينمو بقوة. وفي الفترة المقبلة، ورغم إشارتهم إلى العديد من التحديات التي تواجه سوق العقارات الصناعية الفيتنامية، فإن معظم الخبراء يقدرون بشدة آفاق هذا السوق على المدى المتوسط ​​والطويل.

لا يزال سوق العقارات الصناعية في فيتنام ينمو بقوة. صورة توضيحية: VNA

معدل الإشغال جيد.

وفي تقرير "العقارات الصناعية في فيتنام: النمو المطرد" الصادر في 3 نوفمبر، ذكرت شركة سافيلز فيتنام: "بعد النصف الأول المتقلب من العام، أظهرت فيتنام نموًا مطردًا بفضل محركات السوق الرئيسية. ومن بين هذه العوامل القوى العاملة الشابة والديناميكية، وتكاليف العمالة التنافسية، والاقتصاد الموجه نحو التصدير، وبيئة الأعمال المستقرة، والموقع الجغرافي، والمشاركة النشطة لفيتنام في اتفاقيات التجارة الحرة.

وبحسب شركة سافيلز فيتنام، سيتم إنشاء 397 حديقة صناعية بمساحة إجمالية قدرها 122.900 هكتار في عام 2023، منها 292 حديقة صناعية قيد التشغيل بمساحة إجمالية تزيد عن 87.100 هكتار. كما يجري العمل على إنشاء 106 منطقة صناعية أخرى بمساحة إجمالية قدرها 35.700 هكتار. تتمتع المناطق الصناعية في جميع أنحاء البلاد بمعدل إشغال مرتفع يتجاوز 80%، وتصل هذه النسبة في المقاطعات الشمالية الرئيسية إلى 83% والمقاطعات الجنوبية الرئيسية إلى 91%.

سجلت المنطقة الاقتصادية الشمالية 68 مشروعًا للحديقة الصناعية بمساحة أرض مستأجرة تبلغ 12 ألف هكتار. ارتفعت أسعار إيجارات الأراضي بنسبة 30% على أساس سنوي، لتصل إلى متوسط ​​138 دولار أمريكي/م2/دورة إيجارية. ويعمل المستأجرون في هذه المنطقة بشكل رئيسي في مجالات الإلكترونيات والكمبيوتر وتجميع السيارات وتصنيع الآلات والمعدات بالإضافة إلى المكونات المرتبطة بالطاقة الشمسية. وتشمل بعض الشركات البارزة العاملة في الشمال شركة سامسونج، وشركة إل جي إلكترونيكس، وشركة كانون، وشركة هيونداي، وشركة هوندا، وشركة فينفاست.

سجلت المنطقة الاقتصادية الجنوبية الرئيسية 122 مشروعًا للمنطقة الصناعية بمساحة أرض مستأجرة تبلغ 24883 هكتارًا. وارتفعت أسعار إيجارات الأراضي بنسبة 15% على أساس سنوي لتصل إلى متوسط ​​174 دولارا أميركيا للمتر المربع لفترة الإيجار. ويعمل المستأجرون بشكل رئيسي في مجال معالجة الأغذية والمشروبات ومواد البناء والمنسوجات ومنتجات المطاط والبلاستيك. ومن بين المستأجرين البارزين شركة LEGO، وشركة Suntory PepsiCo، وشركة Intel، وشركة Unilever، وشركة Coca-Cola، وشركة Kumho Tires.

وفي أحدث تقرير لها، قالت شركة نايت فرانك فيتنام إن معدل إشغال المناطق الصناعية إيجابي للغاية حالياً، حيث بلغ 78% في الضواحي في هانوي وفي المدينة. هو تشي منه هو 92٪. ومن المتوقع أيضًا أن ترتفع أسعار إيجارات أراضي المناطق الصناعية في أكبر مدينتين في البلاد بشكل حاد في الفترة 2022-2023، وتحديدًا بنسبة 14% في ضواحي هانوي و58% في ضواحي مدينة هوشي منه. هو تشي منه

وبحسب شركة Knight Frank Vietnam، فإن سوق المصانع والمستودعات الجاهزة (RBF وRBW) يجذب رأس مال استثماري أجنبي قوي منذ عام 2018، وزاد عدد المستثمرين خمسة أضعاف حتى الآن. التحديات الناجمة عن هذا الطفرة، وخاصة في المناطق الضواحي من المدينة. ساهمت مدينة هوشي منه، حيث يصل حجم المعروض من المستودعات الجاهزة إلى 2.1 مليون متر مربع، في خلق سوق يفضل المستأجرين، حيث يبلغ متوسط ​​أسعار الإيجار حوالي 4.5 دولار أمريكي/متر مربع/شهر في الجنوب و4.7 دولار أمريكي/متر مربع/شهر في الشمال.

"كان هذا الاتجاه متوقعًا ولا يشكل أي خطر على سوق العقارات الصناعية. وقال أليكس كرين، المدير الإداري لشركة نايت فرانك فيتنام: "سيساعد هذا في الحفاظ على أسعار إيجار تنافسية في المستقبل القريب، بينما ينضج السوق ويتوسع للتنافس مع دول أخرى في المنطقة، وخاصة تايلاند حيث يبلغ معدل النمو السنوي المركب (CAGR) لإمدادات المستودعات الجاهزة من عام 2021 إلى عام 2024 بنسبة 6.6٪ مقارنة بـ 15٪ في فيتنام".

وفي الوقت نفسه، وفقًا لشركة خدمات العقارات CBRE Vietnam، ستشهد المصانع الجاهزة والمستودعات الجاهزة معدل امتصاص متزايد في الربع الثالث من عام 2023 بفضل الطلب من الشركات الأمريكية والأوروبية واليابانية. في الأشهر التسعة الأولى من عام 2023، سجل السوق الجنوبي 450 ألف متر مربع من المصانع والمستودعات الجديدة. ومع وجود إمدادات جديدة وفيرة، أصبحت أسعار الإيجار لكلا النوعين مستقرة نسبيا في المقاطعات والمدن من الدرجة الأولى (مدينة هوشي منه، وبينه دونج، ودونج ناي، ولونج آن) في الجنوب؛ متوسط ​​سعر إيجار المستودع هو 4.5 دولار أمريكي/م2/شهر وسعر إيجار المصنع هو 4.9 دولار أمريكي/م2/شهر.

وفي الوقت نفسه، بلغ معدل إشغال المستودعات الجاهزة (باستثناء المستودعات الخدمية) 56%، وهو استمرار للاتجاه النزولي بسبب العرض الجديد. في غضون ذلك، حافظت نسبة إشغال المصانع الجاهزة على مستوى جيد، حيث بلغت 91%. ويُعدّ المستأجرون من الصين وفيتنام واليابان والولايات المتحدة والاتحاد الأوروبي مستثمرين نشطين يبحثون عن أراضٍ صناعية ومستودعات ومصانع في السوق الفيتنامية، حيث يمثلون حوالي 70-80% من عمليات البحث التي أجرتها شركة CBRE.

وقال ممثل شركة سي بي آر إي فيتنام: "مع استمرار فيتنام في تعزيز التعاون مع الشركاء الاستراتيجيين الشاملين مثل الولايات المتحدة وكوريا الجنوبية والصين في الآونة الأخيرة، فمن المتوقع أن يستمر المستأجرون من هذه البلدان في قيادة الطلب على سوق العقارات الصناعية في فيتنام في المستقبل".

نظرة طويلة المدى

وبحسب شركة سافيلز فيتنام، فإن ارتفاع مؤشر مديري المشتريات للتصنيع والإنتاج الصناعي يظهر الوعد الكبير الذي تتمتع به سوق العقارات الصناعية في فيتنام. بالإضافة إلى ذلك، سجلت شركات استشارية مثل سافيلز أيضًا استفسارات ومسوحات متزايدة للمواقع من شركات التصنيع والخدمات اللوجستية والتجارة الإلكترونية المتعددة الجنسيات، مما يعكس الطلب المتزايد على المنتجات الصناعية.

المنطقة الصناعية في منطقة باك تان أوين (بينه دونغ). الصورة: هونغ دات - وكالة الأنباء الفيتنامية

ومع ذلك، أشار السيد جون كامبل، نائب المدير ورئيس الخدمات الصناعية في سافيلز فيتنام، أيضًا إلى بعض التحديات التي تواجه سوق العقارات الصناعية في فيتنام في الفترة المقبلة.

وعلى وجه التحديد، ووفقاً للسيد كامبل، فإن جودة ضمان التشغيل السلس لجميع البنية التحتية للنقل في فيتنام لا تزال أقل من نظيرتها في البلدان الأخرى في المنطقة. على الرغم من التوسع السريع للبنية الأساسية للنقل، إلا أن التنمية لم تواكب النمو الاقتصادي والاجتماعي. ويعد النمو السريع في عدد سكان المناطق الحضرية ونقل البضائع المحركين الرئيسيين للطلب على البنية التحتية، في حين لم تصل قدرات الموانئ والموانئ البحرية بعد إلى إمكاناتها الكاملة.

من ناحية أخرى، قال السيد كامبل إنه مع تحول تركيز فيتنام إلى جذب الصناعات ذات القيمة المضافة العالية وزيادة الإنتاجية لتكون على قدم المساواة مع نظيراتها الإقليمية، فإن الطلب على العمالة الماهرة سوف يزيد. ورغم أن تكاليف العمالة في فيتنام لا تتجاوز ثلث تكاليف العمالة في الصين، فإن الإنتاجية أيضاً أقل على نفس المستوى.

علاوة على ذلك، سيتم تطبيق لوائح صارمة جديدة للحرائق بحلول نهاية عام 2022، مما خلق عقبات أمام المطورين الصناعيين والمصنعين وشركات الخدمات اللوجستية. ويواجه المستثمرون الأجانب الكبار صعوبة في الحصول على الشهادات المناسبة، وقد تأخرت بعض المشاريع بسبب هذه المشكلة.

ولمعالجة التحديات القائمة، قال السيد كامبل إن الحكومة الفيتنامية بحاجة إلى مواصلة الاستثمار في البنية التحتية وتحسين مهارات القوى العاملة في فيتنام لزيادة الإنتاجية والكفاءة. وبالإضافة إلى ذلك، فإن تعزيز الصناعات الداعمة، وتعزيز سلاسل التوريد، وتبسيط إجراءات الاستثمار واستخدام الأراضي، وتطبيق الرقمنة، كلها مجالات رئيسية للصناعة في فيتنام.

من جانبه، أشار السيد أليكس كرين، المدير العام لشركة نايت فرانك فيتنام، إلى بعض الاتجاهات المتباينة في قطاع العقارات الصناعية، وقال إن معدل رسملة الأصول التشغيلية يتعرض لضغوط انكماشية بسبب ارتفاع التكاليف المالية وتقصير شروط استخدام الأراضي والمنافسة من أسواق أخرى ذات إيجارات أرخص بكثير في المنطقة الآسيوية. وتشهد معدلات رأس المال في فيتنام الآن ارتفاعاً من 9% إلى 12% بسبب العرض الإضافي من المصانع والمستودعات الجاهزة عالية الجودة (RBF وRBW) في جميع أنحاء البلاد.

وفي توقعاته لعام 2024 في قطاع العقارات الصناعية، أشار السيد أليكس كرين إلى أن معدلات الضرائب الدنيا العالمية وتكاليف الخدمات اللوجستية المرتفعة ستكون عقبات في جذب الشركات المصنعة للاستثمار في فيتنام. وعلى الرغم من أن فيتنام وقعت العديد من اتفاقيات التجارة الحرة الثنائية والمتعددة الأطراف، فإن ارتفاع تكاليف العمالة والبناء أثر أيضاً إلى حد ما على ميزة التكلفة التي تتمتع بها البلاد.

وبحسب شركة Knight Frank Vietnam، يمكن رؤية ذلك بوضوح من خلال أسعار الأراضي. على سبيل المثال، يبلغ سعر إيجار الأراضي الصناعية في ضواحي بانكوك (تايلاند) حالياً 82-164 دولاراً أميركياً/م2/فترة إيجار، وهو أقل بكثير من ضواحي هانوي (80-250 دولاراً أميركياً/م2/فترة إيجار) وضواحي مدينة هوشي منه (80-250 دولاراً أميركياً/م2/فترة إيجار). مدينة هوشي منه (95-280 دولار أمريكي/م2/فترة الإيجار). وأكد السيد أليكس كرين أن العقارات الصناعية والمعالجة لا تزال أسواقًا رئيسية في فيتنام، لكنها ستواجه العديد من التحديات في جذب الاستثمار وملء المساحات الجاهزة في عام 2024.

ومع ذلك، أعرب ممثل Knight Frank Vietnam عن تفاؤله بشأن آفاق التنمية طويلة الأجل عندما توقع كل من صندوق النقد الدولي وبنك HSBC أن تحقق فيتنام معدل نمو في الناتج المحلي الإجمالي يتراوح بين 4.7٪ و 5٪ في عام 2023. ووفقًا للسيد أليكس كرين، فإن التزام فيتنام بالإنفاق والاستثمار في البنية التحتية هو من بين الأقوى في المنطقة، كما أن سوق مراكز البيانات جاهز أيضًا للتحول، اعتمادًا على تخفيف الحواجز القانونية والتركيز على البنية التحتية.

ثانه هاي