تشديد الانضباط، وكيفية "التصرف" مع الكلاب والقطط وصالونات الأظافر والمطاعم في المباني السكنية

ويتوقع الكثيرون أن تكون اللوائح الخاصة بإدارة واستخدام المباني السكنية في مدينة هوشي منه، والتي دخلت حيز التنفيذ للتو، بمثابة ممر قانوني لوضع إدارة المباني السكنية في إطار محدد، مما يساعد السكان على الحصول على بيئة معيشية أكثر أمانًا وسلامة.

مبنى سكني في ثو دوك (مدينة هو تشي منه) به نموذج تأجير Airbnb - رسم توضيحي: Q. DINH

ولا يقتصر الأمر على هذا التنظيم الجديد، بل ينص قانون الإسكان 2023 أيضًا على المحظورات والأنشطة المسموح بها والممنوعة في المباني السكنية، ولكن في الواقع لم يكن تطبيق اللوائح القانونية شاملاً.

ما هي القواعد التي يجب اتباعها عند الإقامة في شقة؟

وفي اللوائح الجديدة لمدينة هوشي منه، فإن النقطة الجديرة بالملاحظة هي أن المدينة تحدد شروط استغلال الشقق لخدمات الإقامة السياحية في المباني السكنية ويجب أن تلبي الشروط الإلزامية.

أي أن الشقة المستخدمة كمرفق للإقامة السياحية يجب أن تكون تابعة لمبنى سكني متعدد الاستخدامات. يجب على أصحاب أماكن الإقامة السياحية والشقق السياحية الالتزام بالشروط والمعايير المنصوص عليها في قانون السياحة والالتزام بأحكام قانون الاستثمار المشروط وقطاعات الأعمال.

تنص مدينة هوشي منه على أن المنظمات والأفراد الذين يقدمون خدمات الإقامة السياحية في المباني السكنية يجب أن يسجلوا للحصول على الإقامة المؤقتة، وإخطار السياح بإقامتهم، والالتزام الكامل باللوائح المتعلقة بإدارة واستخدام المباني السكنية.

فيما يتعلق بإدارة أنشطة تأجير الشقق، تنص مدينة هوشي منه على أنه يجب أن يضمن تأجير الشقق في المباني السكنية الغرض الصحيح للاستخدام السكني، وعدم استخدام الشقة على الإطلاق لأغراض أخرى غير السكن.

يتطلب استئجار شقة في مبنى سكني توقيع عقد بين مالك الشقة والشخص الذي يرغب في استئجار الشقة.

يجب على مجلس إدارة المبنى السكني ووحدة إدارة تشغيل المبنى السكني، بناءً على عقد الإيجار، أن يطلبوا من الشخص الذي يستخدم الشقة المستأجرة الالتزام بالقواعد واللوائح المتعلقة بإدارة واستخدام المبنى السكني لضمان الأمن والنظام في المبنى السكني.

بالإضافة إلى ذلك، تحدد المدينة أيضًا بشكل واضح سلطة ومسؤولية المستويات الحكومية ومجالس الإدارة ومجالس الإدارة في إدارة واستخدام المباني السكنية.

تنص مدينة هوشي منه على أنه لا يجوز استغلال مشاريع الشقق السياحية إلا للإيجارات قصيرة الأجل، ولا يجوز استخدام الشقق السكنية لهذا النوع من الأعمال - رسم توضيحي: Q. DINH

لا يمكن مساواة الشقق بالشقق الفندقية

يعد تأجير الشقق باليوم أو بالساعة للسكن من خلال منصات الإنترنت مثل AirBnB وAgoda وBooking... أمرًا شائعًا حاليًا في مدينة هوشي منه والمدن السياحية مثل هانوي وها لونج وهاي فونج ونها ترانج.

كما أن نشاط تأجير الشقق للإقامات القصيرة يثير أيضًا العديد من الصراعات بين مجتمع السكان الذين يعيشون في المباني السكنية والمستأجرين.

على سبيل المثال، واجهت إيجارات الشقق قصيرة الأجل في العديد من المباني السكنية معارضة من السكان ومجالس الإدارة عندما "منعت" الشقق السياح من الإقامة.

بل إن مجلس إدارة الشقق أعد قائمة بالشقق المخصصة للإيجار قصير الأمد، مطالباً أصحاب الشقق بعدم تأجيرها لفترة قصيرة، وإقامة نقاط تفتيش عند المداخل لمنع السياح من الدخول.

وقال ممثلو مشغلي المباني السكنية في مدينة هوشي منه إن مفتاح هذه ردود الفعل هو أن مجلس الإدارة والسكان طلبوا من مجلس الإدارة منع هذه الخدمة بسبب المخاوف بشأن العدد الكبير من الأشخاص القادمين والمغادرين، مما قد يتسبب في مشاكل أمنية محتملة بالإضافة إلى التآكل في الممتلكات المشتركة والخدمات المشتركة للسكان.

وفي الوقت نفسه، فإن قانون الإسكان لعام 2023، على الرغم من أنه لا يحظر تأجير الشقق لأغراض سكنية، يفتقر إلى تنظيم واضح بين الإيجارات طويلة الأجل مع تسجيل الإقامة المؤقتة والإيجارات قصيرة الأجل باليوم أو الساعة.

ويرى العديد من الخبراء أن هذه ثغرة قانونية في مجال الإسكان، تؤدي إلى صراعات ونزاعات مستمرة في العديد من المباني السكنية في الآونة الأخيرة.

لقد أدى تأجير الشقق لفترات قصيرة باليوم أو بالساعة إلى تحويل الشقق إلى فنادق صغيرة تقع في وسط المجتمع السكني. وهذا هو القصور الذي يجب التغلب عليه لضمان حياة مريحة وآمنة لسكان المباني السكنية اليوم.

وفي حديثه مع توي تري، أكد السيد نجوين دوك لاب - مدير معهد البحوث والتدريب العقاري - على مبدأ أن الشقق السكنية مخصصة للأغراض السكنية فقط.

لا يمنع القانون تأجير الشقق لفترات قصيرة، ولكن من الضروري النص على أن أصحاب الشقق الذين يرغبون في التأجير يجب أن يسجلوا أعمالهم كأصحاب أعمال فردية أو أسر أو مؤسسات. وهذا هو الأساس الذي تقوم عليه هيئات إدارة الدولة لإشراكهم في أعمال الإقامة وخدمة إدارة الإقامة وجمع الضرائب.

وفيما يتعلق بشركات تأجير الشقق من خلال منصات الحجز عبر الإنترنت، قال السيد لاب إن الشركات التي تدير منصات الحجز عبر الإنترنت يجب أن تدفع الضرائب نيابة عن أصحاب الشقق، في حين يجب على أصحاب الشقق دفع ضريبة الدخل الشخصي، مما يضمن العدالة مع الشركات الأخرى.

وبحسب السيد لاب، فإن المستأجرين قصيري الأمد هم عادة من السياح، ويعانون من تأخر الرحلات الجوية، ويحتاجون إلى السفر أكثر من السكان المحليين، مما يسبب الضوضاء ويؤثر على حياة المجتمع، لذلك يتعين على أمن المبنى والإدارة في كثير من الأحيان التحدث بصراحة.

علاوة على ذلك، عندما تكون هناك شقق في المبنى للإقامة قصيرة الأجل، يجب على مجلس إدارة المبنى ترتيب حراس أمن إضافيين لضمان الأمن لأن الضيوف يأتون ويذهبون باستمرار، مما يتسبب في خدمات وتكاليف إضافية، لذلك يجب على مالك الشقة التفاوض مع مجلس الإدارة للتعامل مع التكاليف الناشئة. وهذا يضمن العدالة بين أصحاب الشقق الذين يؤجرون شققهم ويحققون الأرباح، والسكان القاطنين في المبنى.

وفي هذا الصدد، قال السيد نجوين تشي ثانه، نائب الرئيس الدائم لجمعية وسطاء العقارات في فيتنام، إن الشقق المستخدمة لأغراض الإيجار مثل الفنادق تعاني أيضًا من مشاكل لأن مجلس إدارة المبنى يواجه صعوبة في إدارة الأشخاص الذين يدخلون ويخرجون.

تسعى مجالس إدارة المباني السكنية إلى الحفاظ على الأمن والسلامة لمجتمع السكان، والقضاء على أولئك الذين يستغلون تأجير الشقق لإحداث الفوضى وانعدام الأمن، وارتكاب أعمال غير قانونية.

وقال السيد ثانه إنه في الواقع، عند استئجار غرفة فندقية، يجب على المستأجر تقديم بطاقة هويته، وبالتالي فإن استئجار شقة للإقامات القصيرة يجب أن يتوافق أيضًا مع هذه اللائحة. لكن مجلس إدارة المبنى السكني لا يملك موظفي استقبال محترفين مثل الفنادق، لذا من الصعب التحكم في الأشخاص الذين يدخلون ويخرجون.

بالنسبة للمباني السكنية التي تضم شققًا للإيجار، يجب على مجلس إدارة المبنى إضافة لوائح خاصة بالشقق المؤهلة وغير المؤهلة للإيجار إلى لوائح إدارة المباني السكنية. ومن هنا، يُمكن تحديد الشقق المؤهلة وغير المؤهلة للإيجار، وفقًا للسيد ثانه.

وبحسب السيد ثانه، من حيث المبدأ، يتعين على أصحاب الشقق أن يتبعوا الأغلبية، وليس أن يفعلوا ما يريدون. العيش في مبنى سكني يعني ضرورة اتباع القواعد المشتركة، واستخدام المصاعد المشتركة، والممرات المشتركة، والخدمات المشتركة.

يجب على المالكين الذين يرغبون في تحويل شققهم إلى "فنادق" أن يكونوا مسؤولين عن الإعلان عن إقامتهم المؤقتة لشرطة الحي، والإبلاغ إلى مجلس الإدارة عن المستأجرين، وتوقيع العقود مع المستأجرين. منصات الحجز عبر الإنترنت تدعم فقط العثور على المستأجرين، في حين أن أصحاب العقارات مسؤولون عن المستأجرين.

ويرى بعض خبراء العقارات أيضًا أن تأجير الشقق عبر AirBnB يشبه إلى حد كبير إدارة مشروع فندقي، فلا أحد يعرف المدة التي يقضيها المستأجر، وحتى مالك الشقة يتعامل مع المستأجر عبر الإنترنت فقط ولا يعرف أحدهما الآخر شخصيًا.

لذلك، من الضروري إضافة لائحة تلزم أصحاب الشقق بالتسجيل لدى وكالة إدارة الدولة قبل ممارسة الأعمال التجارية، لأن خدمات الإقامة والفنادق هي خطوط عمل مشروطة.

ينتظر الزبائن سيارة لنقلهم بعد عودتهم من شقة في شارع بن فان دون، الجناح 9، المنطقة 4، مدينة هوشي منه بعد ظهر يوم 4 مارس - الصورة: TTD

يجب تعديل القانون ليكون أكثر وضوحا

وقال السيد نجوين تشي ثانه إن قوانين الإسكان الحالية تحظر تأجير الشقق كمكاتب ولكنها لا تحظر تأجيرها لأغراض سكنية.

في الواقع، هناك حالتان من إيجارات الشقق طويلة الأجل مع تسجيل الإقامة المؤقتة الأساسية التي لا تسبب صراعات، ولكن الإيجارات قصيرة الأجل باليوم أو بالساعة تسبب العديد من المشاكل، وتؤثر على المساحة المشتركة، ويصعب السيطرة عليها للغاية.

"نحن نخلط بين إيجارات الشقق طويلة الأمد وإيجارات الشقق قصيرة الأمد باليوم أو بالساعة.

وقال ثانه "إن العديد من الأفراد يختارون استئجار شقق قصيرة الأجل من خلال AirBnB لأنهم لا يريدون أن يسيطر عليهم أحد، لذلك من الضروري إضافة لوائح بشأن هذه القضية لتجنب استغلالهم من قبل الأشخاص السيئين، مما يؤثر على حياة السكان".

وبحسب المحامي ترونغ ثانه دوك - مدير شركة ANVI للمحاماة، هناك مشكلتان تنشأان في مجال تأجير الشقق: الأولى هي اللوائح القانونية ذات الصلة، والثانية هي الإدارة الذاتية.

وقال السيد ديوك إنه لن يتساءل أي مقيم عما إذا كان مالك الشقة يسمح لوالديه وأطفاله بالبقاء لفترة طويلة.

إن المشاكل التي ظهرت في الماضي تتعلق بنسبة 99% بالعقود المدنية مثل تأجير المنازل، مثل التأجير من خلال منصات الحجز عبر الحدود مثل AirBnB وAgoda وBooking.

تجدر الإشارة إلى أن الشقق المستأجرة لفترة قصيرة باليوم أو بالساعة ليست للاستخدام السكني العادي. هذا هو في الأساس عمل الفندقة والإقامة.

ولذلك، من الضروري تعديل القانون في اتجاه وضع ضوابط أكثر تفصيلاً، لأنه إذا قمنا بمسح المباني السكنية التي يوجد بها شركات تأجير الشقق، فإن معظم الناس سوف يعترضون بالتأكيد.

حتى في الفنادق، لا يسمح موظفو الاستقبال عادةً للغرباء بالدخول إلى الغرفة. إذا كنت تريد إجراء عملية شراء، يجب عليك البقاء في الردهة لأن عليهم إدارة الأمن والنظام مع دخول وخروج الضيوف.

وبحسب السيد دوك، من أجل تحقيق عامل الإدارة الذاتية، يجب أن تكون رسوم إيجار الشقق ضعف أو ثلاثة أضعاف ما يدفعه السكان الذين يعيشون في المبنى. في حال وجود مالك شقة في المبنى ويرغب في ممارسة نشاط التأجير، يجب على مجتمع السكان إحضاره إلى مؤتمر المبنى السكني للتصويت.

إذا لم يوافق المجتمع، لن يُسمح لصاحب الشقة بالتأجير. في حال موافقة المجتمع على السماح بالعمل، يجب على مالك الشقة استيفاء الشروط التالية: دفع رسوم إضافية، والتسجيل للإقامة المؤقتة، وتوقيع عقد إيجار الشقة.

نحن بحاجة إلى قوانين لتسهيل تطبيق "الحواجز التقنية"

يتفق العديد من الخبراء على أنه لن يُسمح لمجلس إدارة الشقق بمنع المستأجرين من البقاء إذا لم تحظر قواعد وأنظمة إدارة المبنى السكني ذلك.

إذا كانت لوائح إدارة المباني السكنية تحظر تأجير الشقق، فيجب على مجلس إدارة المبنى الالتزام بذلك، على الرغم من أن ذلك قد يؤدي بسهولة إلى صراعات مع الأسر التي تنوي التأجير. ومن ثم، فإن قانون الإسكان يحتاج على المدى الطويل إلى استكماله بلوائح واضحة ومتميزة لتجنب التضارب.

في الوقت الحالي، لا يحظر قانون الإسكان تأجير الشقق، ولكن مجالس إدارة المباني السكنية يمكنها إقامة "حواجز فنية" مثل إلزام المستأجرين بتقديم بطاقات هويتهم، والتسجيل للإقامة المؤقتة، وتوقيع عقد الإيجار، والالتزام باللوائح المتعلقة بأوقات الدخول والخروج، وتنظيف المبنى.

وأضاف المحامي ترونغ ثانه دوك أن مجلس الإدارة يمثل مجتمع السكان ويعمل وفقًا لقواعد إدارة مبنى الشقق. إن الرغبة في زيادة صلاحيات مجلس الإدارة لا يمكن أن تتغلب على القانون. وكل ما يستطيعونه هو نشر وحشد المواطنين لفهم القوانين والالتزام بها.

يجب أن تتبع الأعمال التجارية في الشقق القانون أيضًا.

وعلى وجه الخصوص، تنص مدينة هوشي منه أيضًا بشكل واضح على شروط الأعمال الخدمية والتجارية في المباني السكنية في الحالات التي تحتوي فيها المباني السكنية على أغراض متعددة الاستخدامات، بما في ذلك المناطق الوظيفية للمكاتب والخدمات والأعمال التجارية.

- خطوط الأعمال التي لا تندرج ضمن الحالات المحددة في قانون الإسكان 2023 والتي يجب أن تتوافق مع الأنظمة القانونية المتعلقة بالاستثمار المشروط وخطوط الأعمال.

متجر للإيجار في الطابق الأرضي من مبنى سكني في مدينة ثو دوك (مدينة هو تشي منه) - صورة: كيو دينه

هناك ممر قانوني للتعامل مع الانتهاكات طويلة الأمد.

وفي حديثه مع توي تري، أعرب السيد نجوين مينه تاو (المقيم في حي فوك لونج بي، مدينة ثو دوك، مدينة هوشي منه) عن أمله في أن تساعد الممرات القانونية الجديدة، إلى جانب تصميم وكالات الإدارة المحلية، الناس على الحصول على بيئة معيشية أفضل.

وبحسب السيد تاو، فإن إحدى العائلات حولت شقتها في المبنى السكني الذي يعيش فيه إلى مزرعة قطط، حيث قامت بتربية العشرات من القطط ذات الرائحة الكريهة.

في البداية، اعتقد السكان أن هذه العائلة تحتفظ بالقطط من أجل الرفقة، لذا تعاطفوا معها وقدموا لها نصائح لطيفة. ولكن عندما اكتشفوا أن هذا المكان مخصص لتربية القطط وبيعها عبر الإنترنت، اقترحت الأسر المحيطة إيقافه. ومع اللوائح الجديدة في قانون الإسكان ولوائح المدينة، قال السيد تاو إن هذه الأعمال أثرت على الهواء وبيئة المعيشة الجماعية للسكان، وبالتالي فإن مجلس الإدارة والسلطات المحلية يمكنها التعامل معها بالكامل وفقًا للوائح.

قال السيد تران توان هوان - رئيس مجلس إدارة أحد المباني السكنية في مدينة ثو دوك - إنه على الرغم من أن اللوائح تنص على أن الشقق مخصصة للاستخدام السكني فقط ولا يُسمح للسكان بممارسة الأعمال التجارية في المبنى السكني، إلا أن بعض السكان ما زالوا يتحايلون على القانون من خلال فتح متاجر البقالة وصالونات الأظافر ومواقع المبيعات عبر الإنترنت والمستودعات أو أماكن التدريس للطلاب، على الرغم من أنهم يغلقون الأبواب ويسحبون الستائر.

ولذلك، يعتقد السيد هوان أن هذه اللوائح المحددة ستساعد مجالس الإدارة ومجالس الإدارة على أن تكون أكثر عدوانية في التعامل مع الأنشطة غير السكنية التي تؤثر على السكان وأمن المبنى السكني.

بالنسبة للأنشطة التي لا تؤثر على الأمن والنظام وحياة السكان المحيطين، والتي لا يتفاعل السكان معها أو يقدمون شكاوى، فإن مجلس الإدارة سينظر فيها. أما بالنسبة للأنشطة التي تندرج ضمن الأفعال المحظورة، فيجب على مجالس إدارة جميع المباني السكنية اتخاذ إجراءات صارمة، وفقًا للسيد هوان.

قال المحامي تران مينه كونج - نقابة المحامين في مدينة هوشي منه - إن قانون الإسكان نص على أفعال محظورة في استخدام المباني السكنية، وتحدد لوائح مدينة هوشي منه بشكل أكثر وضوحًا الأفعال المسموح بها وغير المسموح بها في إدارة واستخدام المباني السكنية، كما تنص بوضوح على مسؤوليات كل وكالة.

وبالتالي، سيكون هذا بمثابة ممر قانوني واضح لهيئات الإدارة للتعامل مع الانتهاكات ومعاقبتها، مما يساعد الناس على العيش في شقق أكثر أمانًا.

المصدر: https://tuoitre.vn/siet-lai-ne-nep-ung-xu-lam-sao-voi-cho-meo-tiem-nail-tiem-an-trong-chung-cu-20250305084411057.htm