المستثمرون يستعيدون الثقة في السوق، والعديد من صفقات الدمج والاستحواذ الكبيرة، ومبادئ تأجير وشراء وبيع المساكن الاجتماعية

أصبحت أنشطة الدمج والاستحواذ نشطة بشكل متزايد؛ مزاد الأراضي في هانوي قادم قريبًا، بسعر ابتدائي للأرض يبلغ حوالي 250 مليون دونج/م2، هاي دونج تجذب الاستثمار في 9 مشاريع إسكان اجتماعي... هي أحدث أخبار العقارات.

في الربع الثالث من عام 2023، سجل سوق العقارات عددًا من صفقات الدمج والاستحواذ المتميزة. (المصدر: دان تري)

تظهر العديد من صفقات الدمج والاستحواذ الكبيرة

ويقول الخبراء إنه على الرغم من التباطؤ الاقتصادي العالمي، فإن أداء فيتنام يظل مستقرا، مما يخلق جاذبية كبيرة للمستثمرين الأجانب في قطاع التصنيع.

بحلول نهاية أكتوبر 2023، بلغ إجمالي رأس المال المسجل والمعدل والمساهم به حديثًا لشراء الأسهم ومساهمات رأس المال الشرائية من قبل المستثمرين الأجانب في فيتنام أكثر من 25.76 مليار دولار أمريكي، بزيادة قدرها 14.7٪ عن نفس الفترة. ويظل قطاع الأعمال العقارية يحتل المرتبة الثانية بإجمالي رأس مال استثماري يبلغ نحو 2.14 مليار دولار أميركي، وهو ما يمثل أكثر من 8.3% من إجمالي رأس المال الاستثماري المسجل.

علق السيد تروي جريفثس، نائب المدير العام لشركة سافيلز فيتنام، قائلاً إن قطاعات التصنيع والتجارة والخدمات ستظل القوة الدافعة للنمو الاقتصادي في فيتنام في حين أصبحت أنشطة الدمج والاستحواذ في مجال العقارات نشطة بشكل متزايد. إن استمرار بنك الدولة الفيتنامي في سعيه إلى خفض أسعار الفائدة إلى مستويات عام 2020 يشكل أيضًا علامة جيدة للعقارات السكنية.

بدأ العديد من المستثمرين الأجانب بتحويل رؤوس أموالهم إلى مشاريع عقارية في فيتنام في شكل شراء الأسهم. وانضمت أيضًا إلى اللعبة بعض الشركات الفيتنامية ذات الإمكانات المالية القوية، ولكن حجم الصفقات صغير ومتوسط فقط.

في الربع الثالث من عام 2023، سجل سوق العقارات عددًا من صفقات الدمج والاستحواذ المتميزة. يذكر أن شركة سكاي وورلد للتطوير العقاري (ماليزيا) اشترت 2060 متراً مربعاً من الأراضي في المنطقة الثامنة في مدينة هوشي منه من شركة ثوان ثانه المساهمة مقابل 14.3 مليون دولار أميركي لتطوير مشروع عقاري سكني.

نفس الشيء في المدينة. وفي مدينة هوشي منه، اشترت شركة ماليزية أخرى، وهي شركة جامودا بيرهاد، 3.68 هكتار من الأراضي في مدينة ثو دوك من شركة تام لوك العقارية المساهمة مقابل ما يقرب من 315.8 مليون دولار أمريكي لتطوير مشروع متعدد الأغراض.

قامت مجموعة سايجونريس (فيتنام) بإجراءات الدمج والاستحواذ لشراء 90% من أسهم شركة دوك نهي المساهمة وتصبح مالكة قطعة أرض مساحتها 7700 متر مربع في منطقة تان فو، مدينة هوشي منه.

وفي سوق هانوي، كانت هناك صفقة اشترت فيها مجموعة كيبل (سنغافورة) 65% من أسهم شركة تمتلك أصولاً عقارية تجارية بقيمة إجمالية بلغت 50.4 مليون دولار أمريكي.

سجل السوق المركزي الصفقة التي اشترت فيها شركة First Real Land Joint Stock Company (فيتنام) 22٪ من رأس المال المصرح به لشركة Bach Dang Trading - Service Joint Stock Company، مالكة قطعة أرض تبلغ مساحتها 6879 مترًا مربعًا في دا نانغ مقابل 8.2 مليون دولار أمريكي.

في هذه الأثناء، سحبت مجموعة FIT (فيتنام) رسميًا رأس مالها من مشروع منتجع Cap Padaran Mui Dinh الشاطئي الذي تبلغ مساحته 800 هكتار في مقاطعة Ninh Thuan.

ويتوقع الخبراء أن تشهد أنشطة الدمج والاستحواذ في الربع الثالث من عام 2023 نشاطا نشطا للغاية بمشاركة المستثمرين الأجانب والمحليين. وفي تقييمه لآفاق قطاع الإسكان، قال السيد نيل ماكجريجور، المدير العام لشركة سافيلز فيتنام، إنه مع نقص المعروض من الشقق، فإن المستثمرين القادرين على تطوير مشاريع جديدة للسوق بنجاح سوف يستفيدون من الطلب القوي في هذا الوقت، خاصة إذا استهدفوا مشتري المنازل من الطبقة المتوسطة المتزايدة.

وعلق خبراء سافيلز في فيتنام على أن مستثمري العقارات السكنية البارزين مثل فينجروب وماسترايز هومز وإيكوبارك أطلقوا العديد من المنتجات الجديدة في نهاية العام. وفي الوقت نفسه، فإن قانون الإسكان المعدل، المتوقع إقراره في الدورة السادسة للجمعية الوطنية الخامسة عشرة، يلغي أيضا التنظيم الذي يفرض على مشاريع الإسكان التجاري تخصيص 20% من مساحة الأرض للإسكان الاجتماعي. ويعد هذا التغيير مرنًا ومناسبًا لممارسات السوق والاحتياجات المحلية؛ وسوف يساعد أيضًا في تسريع التقدم بالنسبة لمطوري مشاريع الإسكان التجاري.

وعلى نحو مماثل، يشير الخبراء إلى أن الأمر ينطبق على قطاع المكاتب في المدينة. مدينة هوشي منه، يظل أداء قطاع المكاتب قوياً. وعلى الرغم من وفرة المعروض الجديد من الدرجة الأولى، لا تزال هناك فرص للمستثمرين والمطورين في هذا القطاع. يمكن للمستثمرين القادرين على تطوير أو تحديث المباني المكتبية وفقًا للمعايير الخضراء جذب إيجارات أعلى - كما حلل السيد نيل ماكجريجور.

ويظل القطاع العقاري الصناعي قطاعاً جذاباً ومروجاً لأنشطة الاستثمار العقاري. منذ يوليو الماضي، وقعت شركة سوميتومو (اليابان) مذكرة تفاهم مع مقاطعة ثانه هوا لتطوير منطقة صناعية بمساحة 650 هكتارًا ورأس مال استثماري قدره 400 مليون دولار أمريكي؛ وفي الوقت نفسه، ينبغي النظر في تطوير منطقة صناعية تبلغ مساحتها 300 هكتار في نام دينه.

وفي نهاية شهر أغسطس، بدأت أيضًا تنفيذ 3 مشاريع جديدة في منطقة فيتنام - سنغافورة الصناعية (VSIP)؛ حصل مشروعان على موافقة الاستثمار وتم توقيع 12 اتفاقية للتعاون التنموي.

ومن الجدير بالذكر أنه تم الإعلان عن مشروع مشترك بين شركة Lineage Logistics وشركة SK Logistics لتحسين وتوسيع نظام التخزين البارد في فيتنام. في هذه الأثناء، حصلت شركة سونتوري بيبسيكو على موافقة لبناء مصنع جديد في لونغ آن باستثمار إجمالي قدره 185 مليون دولار أمريكي، في حين تخطط مجموعة هيوسونج لاستثمار ما يقرب من مليار دولار أمريكي في مصنع لألياف الكربون في فونج تاو.

وتشير المؤشرات الإيجابية لجذب الاستثمار الأجنبي المباشر وعمليات الدمج والاستحواذ إلى أن المستثمرين يستعيدون الثقة في سوق العقارات الإقليمية بشكل عام وفي فيتنام بشكل خاص، بدعم من احتمال ارتفاع أسعار الفائدة وعدد من المعاملات الكبيرة التي تخضع للتدقيق الشامل.

مزاد الأراضي في هانوي

أعلن مركز تطوير صندوق أراضي كاو جياي (منطقة كاو جياي، هانوي) للتو عن اختيار منظمة لبيع الأصول بما في ذلك حقوق استخدام الأراضي لـ 16 قطعة أرض في الكتلة D18 من منطقة كاو جياي الحضرية الجديدة، جناح ديتش فونج وقطعتي أرض في الممر 39، شارع تو مو والممر 87، شارع نجوين ثي دينه، جناح ترونغ هوا.

حيث أن قطعة الأرض D18 في المنطقة الحضرية الجديدة كاو جياي تتضمن قطعتي أرض B10 و B19. على وجه التحديد، تبلغ مساحة القطعة B10 153 مترًا مربعًا، وسعرها الابتدائي 248.2 مليون دونج/متر مربع؛ تبلغ مساحة القطعة B19 159 مترًا مربعًا، وسعرها الابتدائي 186 مليون دونج/متر مربع.

تحتوي الأرض في حارة 39 شارع تو مو على 6 قطع أرض مرقمة من 1 إلى 6 بمساحة 44.3-64.4م2. يتراوح السعر الابتدائي لقطع الأراضي المذكورة أعلاه من 160.8 إلى 187.1 مليون دونج/م2.

بالنسبة للأرض في الممر 87 شارع نجوين ثي دينه، يوجد 6 قطع أرض مرقمة من 1 إلى 6. منها قطع الأرض رقم 1، رقم 2، رقم 3، رقم 4، جميعها بمساحة 58.7 مترًا مربعًا وسعرها الابتدائي 181.3 مليون دونج/متر مربع. القطعة رقم 5 تبلغ مساحتها 84.2 مترًا مربعًا، وسعرها الابتدائي 173.5 مليون دونج/متر مربع. تبلغ مساحة القطعة رقم 6 117.7 مترًا مربعًا، وسعرها الابتدائي 159.1 مليون دونج/متر مربع.

ومن المتوقع أنه في حال نجاح مزاد قطع الأراضي الـ16 المذكورة أعلاه، فإن المبلغ الإجمالي الذي سيتم تحصيله بالسعر الابتدائي سيتجاوز 218.7 مليار دونج.

هاي دونغ تجذب الاستثمار في 9 مشاريع إسكان اجتماعي

وبحسب تقرير إدارة التخطيط والاستثمار في هاي دونغ في الاجتماع العادي في نوفمبر 2023 (الاجتماع الأول)، فإن المقاطعة لديها 9 قوائم لمشاريع الإسكان الاجتماعي التي تجذب الاستثمار في المنطقة، بما في ذلك 8 مشاريع في مدينة هاي دونغ ومشروع واحد في مدينة تشي لينه.

Một dự án nhà ở xã hội trên địa bàn thành phố Hải Dương. (Nguồn: BXD)

مشروع إسكان اجتماعي في مدينة هاي دونغ. (المصدر: BXD)

خلال الاجتماع، كلف السيد لوو فان بان - نائب الرئيس الدائم للجنة الشعبية لمقاطعة هاي دونغ إدارة التخطيط والاستثمار بمراجعة واستكمال قائمة مشاريع الإسكان الاجتماعي التي تجذب الاستثمار لتقديم تقرير وتقديم المشورة إلى اللجنة الشعبية للمقاطعة لاتخاذ قرار بالموافقة على قائمة المشاريع والإعلان عنها.

تتولى إدارة الإنشاءات التنسيق مع المحليات لاستقبال مشاريع الإسكان الاجتماعي، وتطوير إجراءات تنفيذ المشاريع، وتوجيه المحليات، وحثها والإشراف عليها وتفتيشها ومراقبة التنفيذ. حيث يتم تنفيذ المهام المتعلقة بالتخطيط وتنظيم تصميم الموقع وحساب الوظائف وحجم المشروع ورأس المال الاستثماري الإجمالي للحصول على أساس لتنظيم اختيار المستثمرين. يُطلب من المحليات التي بها مشاريع إسكان اجتماعي أن تعتمد على القائمة وتضع خطة لتنفيذ المشروع وفقًا للتقدم الذي يتم الإبلاغ عنه إلى اللجنة الشعبية الإقليمية.

وبحسب تقرير إدارة التخطيط والاستثمار في هاي دونغ بشأن الموافقة على قائمة مشاريع الإسكان الاجتماعي الجاذبة للاستثمار في مقاطعة هاي دونغ في الفترة 2023-2030، هناك 9 قوائم لمشاريع الإسكان الاجتماعي الجاذبة للاستثمار في المقاطعة، بما في ذلك 8 مشاريع في مدينة هاي دونغ ومشروع واحد في مدينة تشي لينه بمساحة إجمالية قدرها 6.25 هكتار.

مشاريع جذب الاستثمار المقترحة للفترة 2023 - 2030 في إطار مشروع الاستثمار في بناء منطقة نهر تاي بينه البيئية الحضرية (EcoRivers)؛ مشروع الاستثمار في بناء منطقة فو كوي الحضرية (الأرض الذهبية) - المرحلة الأولى؛ مشروع منطقة نغوك تشاو السكنية؛ مشروع منطقة تراي باو السكنية؛ مشروع في وسط منطقة فام نجو لاو؛ مشروع بناء منطقة حضرية في وسط مدينة هاي دونغ؛ مشروع سكني شرق شارع تان دان؛ مشروع المنطقة السكنية الجديدة في غرب جناح تو مينه (كلاهما في مدينة هاي دونغ) ومنطقة الإسكان الاجتماعي لمشروع المنطقة الحضرية الجديدة في الشرق في جناح كونغ هوا، مدينة تشي لينه.

مبادئ تأجير وشراء وبيع المساكن الاجتماعية

تنص المادة 62 من قانون الإسكان لعام 2014 بشكل واضح على مبادئ الإيجار والتملك الإيجاري وبيع المساكن الاجتماعية. وعليه، لا يجوز خلال نفس المدة لكل من هو منصوص عليه في الفقرة الأولى من المادة 50 من قانون الإسكان لسنة 2014 إلا استئجار أو شراء أو شراء مسكن اجتماعي واحد؛ بالنسبة للطلاب في المدارس الداخلية العامة للأقليات العرقية، ليس عليهم دفع ثمن السكن والخدمات أثناء الاستخدام.

الحد الأدنى لمدة عقد إيجار السكن الاجتماعي هو 5 سنوات؛ الحد الأدنى لفترة السداد لشراء إيجار السكن الاجتماعي هو 5 سنوات من تاريخ توقيع عقد شراء إيجار السكن.

لا يجوز للمستأجر أو المشتري بالتقسيط للمساكن الاجتماعية بيع المسكن أو تأجيره من الباطن أو إقراضه أثناء فترة الإيجار أو الشراء بالتقسيط؛ إذا لم يعد المستأجر أو المشتري بالتقسيط بحاجة إلى استئجار المنزل أو الشراء بالتقسيط، فسيتم إنهاء العقد ويجب إعادة المنزل.

لا يجوز للمستأجر أو المشتري للمسكن الاجتماعي إعادة بيع المنزل خلال مدة لا تقل عن 5 سنوات من تاريخ سداد كامل عقد الإيجار أو شراء المنزل؛ في حالة وجود حاجة لبيع المنزل خلال 5 سنوات من تاريخ سداد المشتري أو المستأجر كامل ثمن الشراء أو الإيجار، لا يجوز بيع المنزل إلا إلى وحدة إدارة الإسكان الاجتماعي أو بيعه إلى شخص مؤهل لشراء مسكن اجتماعي إذا لم يتم شراء هذه الوحدة بسعر بيع أقصى يساوي سعر بيع نفس نوع المسكن الاجتماعي في نفس مكان ووقت البيع ولا يتعين عليه دفع ضريبة الدخل الشخصي.

يجوز للمشتري أو المستأجر للمسكن الاجتماعي إعادة بيع هذا المسكن وفقاً لآلية السوق لمن يحتاج إليه بعد مرور 5 سنوات من تاريخ سداد كامل ثمن الشراء أو الإيجار للمسكن وتاريخ إصدار الشهادة، ولكن يجب عليه دفع رسوم استخدام الأراضي وفقاً للوائح الحكومية ودفع ضريبة الدخل وفقاً لقوانين الضرائب؛ في حالة البيع للأفراد المؤهلين لشراء المساكن الاجتماعية المنصوص عليها في هذا القانون لا يجوز أن يتجاوز السعر الأقصى سعر بيع المساكن الاجتماعية من نفس النوع في نفس المكان وزمان البيع ولا يستحق ضريبة الدخل الشخصي.

بالنسبة للأسر والأفراد المؤهلين لإعادة التوطين والإيجار أو شراء السكن الاجتماعي، فيمكنهم إعادة بيع هذا السكن وفقًا لآلية السوق لمن هم في حاجة إليه بعد سداد سعر الشراء أو الإيجار بالكامل ومنحهم الشهادة، ولكن يجب عليهم دفع رسوم استخدام الأراضي للدولة وفقًا للوائح الحكومية ويجب عليهم دفع ضريبة الدخل وفقًا لقوانين الضرائب.

في جميع حالات الإيجار أو التملك بالتقسيط أو بيع المساكن الاجتماعية التي لا تتفق مع أحكام هذا القانون يكون عقد الإيجار أو التملك بالتقسيط أو بيع المسكن باطلاً ويجب على المستأجر أو المشتري بالتقسيط أو المشتري تسليم المسكن إلى وحدة إدارة الإسكان الاجتماعي؛ في حالة عدم تسليم المنزل، تقوم اللجنة الشعبية للمحافظة التي يقع فيها المنزل بتنظيم عملية تنفيذية لاستعادة ذلك المنزل.

يتم التعامل مع رسوم الإيجار وشراء المسكن وفقا لأحكام القانون المدني؛ يتم التعامل مع دفعات إيجار السكن الاجتماعي وفقاً لأحكام المادة 135 من قانون الإسكان لسنة 2014.

[إعلان 2]
مصدر