أسعار العقارات تنخفض لكن المبيعات تظل بطيئة؛ شد الحبل بين البائع والمشتري، أحدث إجراءات الفصل في الكتاب الأحمر

لا ديون متبقية من حزمة الائتمان التفضيلية بقيمة 120 تريليون دونج، وانخفاض أسعار الأراضي، والمستثمرون ينتظرون "القاع"، وأخبار جيدة لقطاع الشقق الفندقية... هي أحدث أخبار العقارات.

Bất động sản mới nhất: Nhà đất giảm giá vẫn ế ẩm; giằng co kẻ bán-người mua, thủ tục tách sổ đỏ mới nhất

أحدث العقارات: صورة لمنطقة الإسكان الاجتماعي في هانوي . (المصدر: VNA)

لم يقترض أحد حزمة الائتمان التفضيلية البالغة 120 ألف مليار دونج

في 19 مايو، عقدت وزارة البناء مؤتمرا لنشر مشروع "الاستثمار في بناء ما لا يقل عن مليون شقة سكنية اجتماعية لذوي الدخل المحدود وعمال المناطق الصناعية في الفترة 2021-2030".

وفي حديثه في هذا المؤتمر، قال السيد نجوين شوان باك - نائب مدير إدارة الائتمان للقطاعات الاقتصادية (بنك الدولة) إنه حتى الآن، فإن حزمة الائتمان البالغة 120 ألف مليار دونج للقروض للمستثمرين والمشترين للإسكان الاجتماعي، وإسكان العمال، ومشاريع تجديد وإعادة بناء الشقق بموجب القرار 33 للحكومة بتاريخ 11 مارس 2023 لم تولد ديونًا مستحقة.

قبل ذلك، نفذ النظام المصرفي عددا من برامج الإقراض للإسكان الاجتماعي والإسكان لذوي الدخل المنخفض. على سبيل المثال، بلغ الدين المستحق لبرنامج قروض الإسكان الاجتماعي بموجب المرسوم 100/2015 اعتبارًا من 31 مارس 10،935 مليار دونج. بما في ذلك الديون المستحقة التي تم تنفيذها وفقًا للقرار رقم 43/2022 الصادر عن الجمعية الوطنية والقرار رقم 11 الصادر عن الحكومة بتاريخ 30 يناير 2022 بمبلغ 4،381 مليار دونج.

وفيما يتعلق بالصعوبات والعقبات في تنفيذ حزمة الائتمان البالغة 120 مليار دونج، قال إنه في الوقت الحالي، لا يزال المعروض من المساكن الاجتماعية ومساكن العمال محدودًا بسبب الصعوبات والعقبات المذكورة في مشروع الاستثمار في بناء مليون شقة سكنية اجتماعية على الأقل، مثل تلك المتعلقة باختيار المستثمرين لمشاريع الإسكان الاجتماعي. ومن ناحية أخرى، فإن صناديق الأراضي المخصصة للإسكان الاجتماعي والحوافز للمستثمرين الذين يقومون ببناء المساكن الاجتماعية ليست جذابة حقاً؛ تحديد سعر بيع المساكن الاجتماعية

قد تؤثر هذه المشاكل على توفير المساكن الاجتماعية، وكذلك على تقدم تنفيذ المشاريع. حتى الآن، لم يتلقَّ البنك المركزي قائمةً بالمشاريع وفقًا لتوجيهات وزارة البناء. لذلك، ورغم تنفيذ البرنامج منذ 1 أبريل/نيسان 2023، لم تكن هناك أي ديون مستحقة بموجب برنامج القروض البالغة 120 ألف دونج حتى الآن، وفقًا للسيد باك.

وبالإضافة إلى ذلك، ووفقاً للسيد باك، فإن اللوائح المتعلقة بشروط شراء السكن الاجتماعي تواجه أيضاً العديد من الشكاوى مثل: إن شروط الإقامة وشروط الدخل التي لا تخضع لضريبة الدخل الشخصي لم تعد مناسبة في سياق ارتفاع أسعار المساكن.

ولكي يصبح برنامج القروض بقيمة 120 مليار دونج حقيقة واقعة، ويساهم في تحقيق هدف بناء مليون وحدة سكنية اجتماعية على الأقل ووحدات سكنية للعمال بحلول عام 2030، اقترح ممثل بنك الدولة أن يكون هناك تنسيق بين الوزارات والفروع والمحليات.

وعلى وجه الخصوص، تقوم الوزارات والهيئات بمراجعة وتعديل الوثائق القانونية ذات الصلة لإزالة العوائق القانونية والإجراءات والشكليات في الاستثمار وبناء السكن الاجتماعي وسكن العمال، وزيادة المعروض من هذا القطاع العقاري في السوق، وتلبية الاحتياجات الحقيقية للشعب.

تهتم اللجان الشعبية في المحافظات والمدن ذات الإدارة المركزية بترتيب وتوفير أموال الأراضي اللازمة لتطوير الإسكان الاجتماعي. الإعلان المبكر عن قائمة المشاريع حتى يتمكن المستفيدون من الحصول على القروض من البنوك التجارية.

أسعار العقارات تنخفض، والمشترون ما زالوا "يختفون"

وبحسب تقرير وزارة البناء، فإن أسعار المساكن وبعض أنواع العقارات تقلبت بشكل كبير في الربع الأول. في حين أن أسعار الشقق في هانوي ومدينة هوشي منه وبعض المناطق الأخرى تميل إلى التقلب، مع انخفاض بعضها وزيادة بعضها الآخر، فإن قطاع الأراضي لديه اتجاه هبوطي واضح للغاية.

انخفضت أسعار الأراضي بشكل ملحوظ في دا نانغ، هاي فونج، وخان هوا. وانخفضت أيضًا أسعار الأراضي في المشاريع القائمة بنحو 4.5-8% مقارنة بالربع السابق، حيث انخفضت بشكل كبير في دونج ناي، وخان هوا، ودا نانغ، ومدينة هوشي منه.

وبحسب وزارة البناء، فإن قطاع أراضي الفلل والمشاريع في العديد من المناطق يتجه إلى الانخفاض في الأسعار ويشهد عددا قليلا من المعاملات. السبب هو أن الأسعار مرتفعة للغاية وثقة العملاء لا تزال منخفضة، وتكاليف الفائدة مرتفعة.

وأظهر أحدث تقرير عن سوق العقارات في مدينة هوشي منه والمناطق المحيطة بها والذي أصدرته للتو مجموعة DKRA أنه بعد الربع الأول بمعدل امتصاص 63٪ فقط، بحلول شهر أبريل، قام العديد من المستثمرين بتطبيق سياسة خصم الدفع السريع. وعلى وجه الخصوص، هناك مشروع يهدف إلى خفض سعر بيع الشقق المدرجة بنسبة تصل إلى 52%.

ومع ذلك، لا يزال مستوى سعر البيع الأساسي ثابتًا عند مستوى مرتفع بسبب الضغوط الناجمة عن تكاليف المدخلات وأسعار الفائدة والقضايا القانونية وما إلى ذلك. وقد تباطأ الانخفاض في السوق الثانوية مع تعافي السيولة بشكل طفيف بسبب المعلومات حول السياسات الرامية إلى إزالة العقبات أمام العقارات وتهدئة أسعار الفائدة.

تتراوح أسعار الشقق الأولية في مدينة هوشي منه بين 67.1 - 76.7 مليون دونج/م2. في بينه دونغ، السعر حوالي 37 - 46.8 مليون دونج/م2.

أكد السيد هوانج هاي - مدير إدارة الإسكان وإدارة سوق العقارات (وزارة البناء) أن سوق العقارات لم يتعافَ بشكل حقيقي. لدى بعض المستثمرين منازل ولكنهم غير مستعدين لفتحها للبيع لأنهم يخشون أن السوق ليس جيدًا، مما يؤثر على نتائج المبيعات.

في هذه الأثناء، لا يزال المشترون في عقلية "الصيد من القاع". وبحسب خبراء مجموعة DKRA، فإن الإشارات الإيجابية من البنوك التي أظهرت علامات خفض أسعار الفائدة، إلى جانب السياسات والدعم للسوق في الأشهر الأولى من العام، لم يكن لها تأثير قوي على السيولة في الآونة الأخيرة حتى الآن.

في الوقت الحالي، ينتظر المشترون وصول السوق إلى أدنى مستوياته ويفتقرون إلى الثقة في إنفاق الأموال. ناهيك عن أن العديد من الناس يفقدون الثقة في السوق، وخاصة في شرعية المشاريع. وبالإضافة إلى ذلك، لا يزال العديد من العملاء مترددين في اتخاذ قرار اقتراض المال لشراء العقارات لأن أسعار الفائدة، على الرغم من انخفاضها، لا تزال مرتفعة.

وتظهر سجلات السوق أن أسعار البيع الثانوية انخفضت في معظم القطاعات مثل الأراضي والفيلات... وفي الواقع، انخفضت العديد من المشاريع في مدينة هوشي منه والمنطقة الجنوبية بنسبة 40-45% في كل من الأسواق الثانوية والأساسية. ولكن السيولة لا تزال منخفضة للغاية.

قال المدير العام لشركة إي زد للاستثمار والتطوير العقاري (إي زد بروبرتي) السيد فام دوك توان إن موجة انخفاض الأسعار الفورية ستحدث بقوة في القطاعات المضاربة التي تضخمت بشكل كبير في الفترة السابقة. ولن تنخفض بعض القطاعات، مثل المساكن في وسط المدن والمناطق الحضرية ذات المزايا التجارية والبنية الأساسية المستقرة، لأن الطلب الحقيقي على السكن لا يزال كبيراً جداً.

وبحسب السيد توان، فإن منتجات العقارات في الضواحي لم تنخفض كثيراً حتى الآن. هناك منتجات باهظة الثمن لا تلبي إلا احتياجات جزء من العملاء ذوي الظروف الاقتصادية.

وفيما يتعلق بتخصيص الأموال لشراء منزل في هذا الوقت، قال السيد توان إن هناك العديد من العوامل التي يجب أخذها في الاعتبار وحسابها.

شهد السوق تباطؤًا في الأشهر الأولى من العام نتيجةً لضغط نفسي كبير على العملاء، إلا أن الطلب على معاملات العقارات لا يزال مرتفعًا للغاية. تُولي الحكومة والمجالس المحلية اهتمامًا بالغًا بالتوجيه والنظر بشكل مباشر في حل الصعوبات والعقبات التي تواجه المشاريع العقارية. ستُخفف السياسات المنفتحة من حدة العرض. وعندما يكتمل العرض، ستكون الأسعار أكثر معقولية.

في الوقت الحالي، لا تزال أسعار العقارات مرتفعة، مثل الشقق القديمة في وسط المدينة، والتي كانت تبلغ 30 مليون دونج/م2، الآن في بعض المناطق تبلغ 40 - 45 مليون دونج/م2، وهذا غير معقول. "عندما يكون مصدر السلع متنوعًا، سيكون هناك تنوع في الأسعار، وسيكون لدى المشترين خيارات أكثر ملاءمة" - قال السيد توان.

استعادة ثقة المستثمرين

ويعتبر المرسوم رقم 10/2023/ND-CP الذي أصدرته الحكومة بمثابة بشرى سارة لسوق العقارات السياحية. وبناء على ذلك، سيتم منح الشقق الفندقية والشقق السياحية (الكوندوتيل) والشقق الفندقية المكتبية والفيلات السياحية وغيرها من الأعمال التي تخدم الإقامة والسياحة على الأراضي التجارية والخدمية، إذا كانت مؤهلة، شهادات حقوق استخدام الأراضي وحقوق ملكية المساكن والأصول الأخرى المرتبطة بالأرض (الكتب الحمراء).

أرسلت وزارة الموارد الطبيعية والبيئة، في 15 مايو/أيار الماضي، خطاباً رسمياً إلى اللجان الشعبية في المحافظات والمدن تطلب منها مراجعة وإصدار الوثائق تحت سلطتها لتنظيم تنفيذ المرسوم رقم 10/2023. وتطالب الوزارة على وجه الخصوص المحليات بتشجيع إصدار "الكتب الحمراء" للشقق الفندقية، والفيلات السياحية، والفنادق المكتبية، والخدمات التجارية...

قال السيد دو توان آنه، المدير العام لشركة KDI Holdings، المستثمر في مشروع Vega City Nha Trang (Khanh Hoa)، إن المرسوم الحكومي رقم 10/2023 هو خطوة مهمة إلى الأمام في إنشاء إطار قانوني واضح وشفاف لأنواع العقارات المنتجعية، وخاصة الشقق الفندقية. لأن هذا النوع يتمتع بإمكانات تطوير كبيرة ولكنه واجه في السابق العديد من الصعوبات بسبب عدم وجود وثائق قانونية محددة.

خبير اقتصادي، أستاذ مشارك، دكتوراه. وقال دينه ترونغ ثينه أيضًا إن إصدار الكتب الحمراء لهذا النوع من الاستثمار يعد بمثابة معلومات إيجابية للغاية، مما سيساعد على تعزيز ثقة المستثمرين، خاصة وأن سوق العقارات تجمد تقريبًا في الآونة الأخيرة.

وبحسب السيد ثينه، فإن الرسالة الأخيرة الصادرة عن وزارة الموارد الطبيعية والبيئة ذكّرت وحثت المحليات على إصدار كتب حمراء. ومع ذلك، لتنفيذ ذلك قريبًا، قال السيد ثينه إن السلطات بحاجة إلى إصدار تعميم يتضمن تعليمات محددة بشأن الإجراءات والمواضيع...

وعلقت السيدة أوين نجوين، رئيسة الاستشارات في فنادق سافيلز آسيا والمحيط الهادئ، بأن هذه إشارة إيجابية لتلبية الطلب العملي الضخم، مما يساهم في حل النزاعات بين المستثمرين والعملاء في الآونة الأخيرة.

ومع ذلك، وفقا للسيدة أوين، سيكون هناك تأخير معين بين إصدار المرسوم وتنفيذه.

فصل الكتاب الأحمر (فصل قطعة الأرض) هو نشاط تقوم به وكالة حكومية مختصة تسمح بتقسيم قطعة أرض تحمل كتابًا أحمر إلى العديد من القطع المختلفة ولكنها لا تزال تلبي اللوائح المتعلقة بالحد الأدنى من المساحة. (الصورة: ها فونج)

إجراءات فصل الكتب الحمراء في عام 2023

في الوقت الحاضر، لدى العديد من الأشخاص الحاجة إلى فصل الكتب الحمراء لأغراض عديدة مثل الشراء أو البيع أو التنازل عن حقوق استخدام الأراضي. ومع ذلك، فإن العديد من الأشخاص لا يفهمون هذا الإجراء بشكل كامل، مما يؤدي إلى مشاكل قانونية فضلاً عن إضاعة الوقت.

إن فصل الكتاب الأحمر قد يكون له عدة أغراض مثل: نقل جزء من حق استخدام الأرض والأصول المرتبطة بالأرض؛ وراثة جزء من حقوق استخدام الأراضي والأصول المرتبطة بالأرض؛ التنازل عن جزء من حقوق استخدام الأرض والأصول المرتبطة بالأرض؛ رهن جزء من حقوق استخدام الأراضي والأصول المرتبطة بالأرض؛ المساهمة الجزئية في رأس المال من خلال حقوق استخدام الأراضي والأصول المرتبطة بالأرض.

تتضمن شروط فصل الكتاب الأحمر ما يلي: يجب أن يكون لديك شهادة حقوق استخدام الأرض؛ يجب أن تستوفي الحد الأدنى من المساحة ومتطلبات المساحة للتقسيم؛ يجب أن يكون لديه إقامة دائمة في المنطقة، ولا توجد نزاعات على الأراضي؛ الأرض قيد الاستخدام؛ ضمان عدم مصادرتها لتنفيذ الحكم.

عند التأكد من توافر كافة الشروط اللازمة لفصل الكتاب الأحمر، يتعين على الأشخاص الذين يرغبون في فصل الكتاب الأحمر التأكد من توافر كافة المستندات والسجلات بما في ذلك: طلب فصل الأراضي؛ أوراق نقل حقوق استخدام الأراضي؛ شهادة من اللجنة الشعبية بأن الأرض غير متنازع عليها ومطابقة للتخطيط المحلي.

بعد استكمال كافة المستندات، يكون مكتب إدارة الأراضي مسؤولاً عن: قياس الأرض لتقسيم قطعة الأرض؛ إعداد الوثائق لتقديمها إلى الجهات المختصة لمنح شهادات حقوق استخدام الأراضي وحقوق ملكية المساكن وغيرها من الأصول المرتبطة بالأرض لمستخدمي الأراضي بالنسبة لقطع الأراضي المنفصلة أو المدمجة حديثًا؛ ضبط وتحديث التغييرات في سجلات الأراضي وقواعد بيانات الأراضي؛ منح شهادة حق استخدام الأرض وحقوق ملكية المسكن وغيرها من الممتلكات المرتبطة بالأرض إلى الممنوح أو إرسالها إلى اللجنة الشعبية للمنح في حالة تقديم الطلب على مستوى البلدية.

لا تتجاوز مدة معالجة إجراءات فصل الكتاب الأحمر 15 يوماً من تاريخ استلام الوثائق الصحيحة، باستثناء أيام العطل والإجازات المقررة قانوناً؛ لا يشمل ذلك وقت استلام الوثائق في البلدية ووقت الوفاء بالالتزامات المالية لمستخدمي الأراضي؛ لا يشمل ذلك الوقت المخصص للنظر والتعامل مع قضايا استخدام الأراضي المخالفة للقانون والوقت المخصص لطلب التقييم.

بالنسبة للمناطق ذات الظروف الصعبة، يتم زيادة مدة تنفيذ كل نوع من الإجراءات المحددة في هذه المادة بمقدار 10 أيام، باستثناء إجراءات الوساطة في نزاعات الأراضي.

رسوم مسح تقسيم الأراضي: تتراوح من 1.8 إلى 2.5 مليون دونج.

رسوم إصدار الشهادة: أقل من 100000 دونج/شهادة.

[إعلان 2]
مصدر