مخاطر أسعار الأراضي "تهدد" التنمية. الدرس الثاني

وقد أثر التأخير في تحديد أسعار إيجار الأراضي السنوية وأسعار إيجار الأراضي لمرة واحدة على بيئة الاستثمار، وأثر على الإنتاج والتخطيط للأعمال، والرهن العقاري للقروض الاستثمارية، وخاصة للمشاريع الاستثمارية ذات المساحات الكبيرة ورأس المال الاستثماري الكبير (مشروع مستودع ميناء الغاز الطبيعي المسال، مشروع محطة الطاقة الحرارية سون ماي 1، مشروع محطة الطاقة الحرارية سون ماي 2 ومشروع تصنيع شفرات طاقة الرياح...). وعلق مجلس إدارة المنطقة الصناعية الإقليمية قائلاً: "إذا لم تكن هناك سياسة مبكرة وحاسمة، فسوف يؤثر ذلك على بيئة الاستثمار ونتائج جذب الاستثمار في المقاطعة".

الجانب الأول غير صبور، والجانب الثاني حذر.

في حين تنتظر نوفا وورلد فان ثيت أسعار الأراضي المحددة "لإطلاق" العديد من الأنشطة لمواصلة بناء واستكمال منطقة حضرية اقتصادية سياحية بحلول نهاية عام 2025، تنتظر المتنزهات الصناعية الجديدة في هام تان أيضًا أسعار الأراضي المحددة للإيجار. ومن هنا، أصبح هناك أساس للبناء وفقًا للجدول الزمني المحدد. على سبيل المثال، سيبدأ بناء منطقة تان دوك الصناعية في الربع الثاني من عام 2023، لكن تنفيذه يعتبر صعباً لأن عمل تحديد وتقييم واعتماد أسعار الأراضي المحددة (للأراضي السكنية والأراضي الزراعية في المناطق السكنية) لا يزال بطيئاً، ويتطلب العديد من المراجعات والإضافات، مما يؤثر على أعمال التعويض والتطهير. حاليا، قدم مستثمر المنطقة الصناعية طلبا لتخصيص/استئجار أرض بمساحة 61.17 هكتار. ومع ذلك، فإن قطع الأراضي غير المتجاورة سوف تجعل من الصعب تخصيص/تأجير الأراضي والحصول على تصاريح البناء لبدء البناء. وفي منطقة سون مي آي الصناعية، تم تخصيص أرض للمستثمر في المرحلة الأولى من قبل اللجنة الشعبية الإقليمية بمساحة 76.78 هكتار. ومع ذلك، لتنفيذ البناء، من الضروري أيضًا أن يكون هناك سعر محدد للأرض لتوقيع عقد إيجار الأرض. وفي وقت سابق، قامت وزارة الموارد الطبيعية والبيئة بتنظيم مناقصة وتوقيع عقد مع وحدة استشارية (TMS Consulting LLC) لتحديد سعر إيجار الأرض. بعد العديد من الإرساليات العاجلة، أفادت وحدة الاستشارات عن التأخير في استكمال تحديد أسعار الأراضي المحددة لمنطقة سون مي 1 الصناعية بسبب المسح وجمع المعلومات لتحديد الإيرادات والتكاليف لأعمال التقييم المتعلقة بمشاريع المنطقة الصناعية والتي كانت محدودة للغاية وتواجه العديد من الصعوبات، وعدم وجود أساس كافٍ لإثبات ذلك بالكامل وفقًا لأحكام التعميم 36/2014/TT-BTNMT المؤرخ 30 يونيو 2014 لوزارة الموارد الطبيعية والبيئة. لذلك، في 5 أبريل 2023، أرسلت شركة TMS Consulting Company Limited وثيقة تطلب من الوحدات ذات الصلة دعم مراجعة المعلومات الخاصة بتقييم الأراضي، إلى جانب مسودة تقرير يشرح نتائج التقييم. ومازلنا ننتظر... النتائج.

لذلك، في نهاية أبريل 2023، أبلغ مجلس إدارة المنطقة الصناعية الإقليمية الجهات المعنية بدعم المنطقة الصناعية تان دوك لإكمال الإجراءات في الوقت المناسب لبدء البناء في الربع الثاني من عام 2023، من تحديد أسعار الأراضي المحددة للمستثمرين إلى توقيع عقود إيجار الأراضي على مساحة 61.17 هكتار. وبالمثل، تبلغ مساحة المنطقة الصناعية سون مي 1 أكثر من 76.7 هكتارًا وتم تقديمها إلى اللجنة الشعبية الإقليمية للموافقة عليها في مايو 2023 بناءً على طلب شركة IPICO، حتى تتمكن الوحدة من دفع إيجار الأرض وتوقيع عقود إيجار الأراضي وتنظيم بناء البنية التحتية للمنطقة الصناعية في هذه المنطقة.

ومن الجدير بالذكر أن المستثمرين في المناطق الصناعية الذين يقومون بأعمال التعويضات والتطهير ويستعدون للاستثمار يرغبون جميعًا في استئجار الأراضي مرة واحدة. ومن ثم فإن المشاريع ذات الصلة مثل مستودع ميناء الغاز الطبيعي المسال، ومشروع محطة الطاقة الحرارية سون ماي 1، ومشروع محطة الطاقة الحرارية سون ماي 2 بمساحة أرض تبلغ حوالي 300 هكتار، تحتاج أيضًا إلى استئجار الأرض في وقت واحد. في غضون ذلك، وفقًا لمعلومات من مجلس إدارة الحديقة الصناعية الإقليمية، نظرًا لعدم تحديد سعر الأرض المحدد، يوجد حاليًا 4 مشاريع (بمساحة 4.72 هكتار) في الحديقة الصناعية هام كيم 1 ومشروع واحد (بمساحة 2.41 هكتار) في الحديقة الصناعية هام كيم 2 تمت الموافقة عليها من قبل اللجنة الشعبية الإقليمية لدفع إيجار الأرض دفعة واحدة، ولكن لم يتم حل قرار دفع إيجار الأرض دفعة واحدة لمستثمري الحديقة الصناعية منذ 3 سنوات حتى الآن. وتكمن رغبة المستثمرين في استئجار الأرض مرة واحدة في تسهيل جذب المستثمرين الثانويين وفي المحاسبة واقتراض رأس المال لتنفيذ المشروع.

لماذا أكون في مثل هذا الموقف المضغوط؟

قال ممثل وزارة الموارد الطبيعية والبيئة إن البطء في تقييم أسعار الأراضي المحددة (التي تنطبق على المشاريع التي تزيد قيمة الأرض فيها عن 20 مليار دونج) يرجع إلى العديد من الأسباب. وبحسب التعميم رقم 36 الصادر عن وزارة الموارد الطبيعية والبيئة، هناك 5 طرق لتقييم الأسعار، لكن الطرق الثلاث الأكثر استخداماً هي الفائض والدخل والمقارنة. ومع ذلك، من خلال المعلومات الواردة من بعض الحالات، تشعر وحدات الاستشارة بالقلق من أن هذه الأساليب ليست مضمونة، إذا تم تطبيقها على كل مشروع محدد، وخاصة إذا كانت عوامل الإدخال غير مستقرة، مما يؤدي إلى نتائج إخراج غير صحيحة. على سبيل المثال، طريقة المقارنة، تلك المنطقة كانت أرضاً زراعية، ولم تكن هناك أي معاملات لذلك لا يمكن مقارنتها. أو أن أساليب الفائض والدخل تتطلب تحديد إيرادات التنمية، ورأس المال الاستثماري، وسعر الوحدة... وهو أمر معقد للغاية. ولذلك قامت وحدات الاستشارة بفعل ذلك مرارا وتكرارا، وكانت الوزارة تساعد وحدات الاستشارة ولكن النتائج لم تكن مقنعة. وبما أنه من الضروري أن نفترض ونقدر أن هذه المشاريع كبيرة جدًا في مساحتها، فإن خطر الخطأ بين شخص وآخر، حتى لو كان صغيرًا جدًا، يمكن أن يخلق خسارة كبيرة. وبالإضافة إلى ذلك، تقوم وزارة الموارد الطبيعية والبيئة أيضًا بمراجعة التعميم رقم 36، مع التركيز على أساليب التقييم.

وهذا هو أيضًا أحد الأسباب التي دفعت اللجنة الشعبية الإقليمية إلى إصدار وثيقة تطلب من وزارة الموارد الطبيعية والبيئة أن تقترح على رئيس الوزراء دراسة وتوجيه إنشاء مجموعة عمل تتكون من أعضاء من وزارة الموارد الطبيعية والبيئة، ووزارة البناء، ووزارة المالية، والوزارات والفروع ذات الصلة لدعم وتوجيه مقاطعة بينه ثوان في تحديد أسعار الأراضي بشكل عام وفي مشروع مجمع السياحة في وادي المحيط بشكل خاص. أصدرت الحكومة المركزية حاليًا وثيقة توافق فيها على دعم Binh Thuan في تقييم أسعار الأراضي المحددة في مشروع NovaWorld Phan Thiet...

وبحسب ممثل إدارة الموارد الطبيعية والبيئة، فإن تقييم الأراضي في المناطق الصناعية أسهل مقارنة بـ "نوفوورلد فان ثيت". ومع ذلك، في الوضع الحالي، من الضروري أيضًا أن يكون لدينا حساب تقييم محدد بمساعدة الحكومة المركزية لنكون أكثر ثقة. سيتم في أقرب وقت حل مشكلة إزالة المعوقات المتعلقة بأسعار الأراضي المحددة للمشاريع الكبرى في المحافظة.

كما أكد الخطاب الرسمي الذي أرسلته اللجنة الشعبية الإقليمية إلى وزارة الموارد الطبيعية والبيئة، أن العمل الحالي لتحديد أسعار الأراضي معقد للغاية لأنه يشمل العديد من القطاعات والمجالات التي تنظم معايير الاستثمار والتخطيط والبناء والأراضي والتمويل والمصارف والسوق... مما يتطلب من المنفذ أن يكون لديه معرفة وخبرة عامة تتعلق بالعديد من المجالات من أجل فهم محتويات طريقة التقييم بشكل كامل لتنفيذها وتقديرها وتقييمها بشكل مناسب. وفي الوقت نفسه، لا يتمتع موظفو إدارة الموارد الطبيعية والبيئة الإقليمية بخبرة كبيرة في مجالات متخصصة في الأسعار والتمويل والبناء... لتلبية متطلبات أعمال التقييم المعقدة للغاية كما هي الحال اليوم. لذلك اقترحت اللجنة الشعبية الإقليمية أن توصي وزارة الموارد الطبيعية والبيئة رئيس الوزراء بدراسة وتوجيه إنشاء مجموعة عمل لدعم وتوجيه مقاطعة بينه ثوان في تحديد أسعار الأراضي بشكل عام وفي مشروع مجمع السياحة في وادي المحيط بشكل خاص، بحيث يمكن نشر المشاريع في أقرب وقت ووضعها موضع التنفيذ وتطوير الاقتصاد الاجتماعي المحلي.

مصدر: https://baobinhthuan.com.vn/nguy-co-gia-dat-de-doa-su-phat-trien-bai-2-109212.html