بنك الدولة: التعميم رقم 22 لا يمنع الرهن العقاري على المساكن المستقبلية

[إعلان 1]

ANTD.VN - أكد البنك المركزي: أن التعميم رقم 22 لا يمنع الأفراد من شراء المنازل برهن عقاري على المساكن المستقبلية. لا ينطبق شرط "استكمال بناء المنزل بموجب عقد شراء منزل" إلا على قروض الرهن العقاري التي تخضع لعامل مخاطرة أقل من القروض المضمونة بالعقارات الأخرى.

في وقت سابق، أرسلت جمعية العقارات في مدينة هوشي منه وثيقة إلى رئيس الوزراء والبنك المركزي، تقترح تعديل واستكمال الفقرة 1، المادة 1 من التعميم رقم 22/2023/TT-NHNN.

وعلى وجه الخصوص، أعربت HoREA عن قلقها العميق بشأن اللوائح التي تسمح للبنوك التجارية وفروع البنوك الأجنبية فقط بإقراض الأفراد لشراء المنازل "المكتملة للتسليم" (أي المنازل المتاحة - وفقًا لـ HoREA).

تعتقد HoREA أن هذا يعني أن التعميم رقم 22/2023/TT-NHNN لا يسمح للبنوك التجارية وفروع البنوك الأجنبية بإقراض الأفراد لشراء مساكن تجارية غير مكتملة للتسليم (أي المساكن التجارية التي يتم تشكيلها في المستقبل) مضمونة (مرهونة) بهذا المنزل نفسه.

ترى هذه الجمعية أنه إذا لم يتم تعديل اللائحة المذكورة أعلاه على الفور، عندما يدخل التعميم رقم 22 حيز التنفيذ اعتبارًا من 1 يوليو 2024، فقد يؤدي ذلك إلى عواقب وخيمة، مما يسبب صعوبات ويعيق السير العادي لسوق العقارات، مما سيؤثر سلبًا على عملية تعافي وتطوير سوق العقارات سواء على المدى القصير أو على المدى الطويل.

إن التعميم رقم 22 ليس وثيقة توجيهية لعمليات منح الائتمان.

ردًا على هذه المعلومات، أكد بنك الدولة أن التعميم رقم 22 لا يمنع الأفراد من شراء المنازل برهن عقاري على المساكن المستقبلية.

وفقًا للبنك المركزي، فإن التعميم 41/2016/TT-NHNN (المعدل والمكمل بالتعميم 22/2023/TT-NHNN) الذي ينظم نسبة أمان رأس المال للبنوك التجارية وفروع البنوك الأجنبية ليس وثيقة توجيهية لعمليات منح الائتمان للمؤسسات الائتمانية.

وعلى وجه الخصوص، يقدم التعميم إرشادات بشأن تحديد وتطبيق معاملات المخاطر على كل نوع من أنواع أصول البنوك (بما في ذلك القروض المضمونة بالعقارات وقروض الرهن العقاري المنزلي).

Người mua nhà vẫn được thế chấp bằng nhà ở hình thành trong tương lai

لا يزال بإمكان مشتري المنازل رهن المساكن المستقبلية

على وجه التحديد، تنص المادة 10، المادة 2 من التعميم 41/2016/TT-NHNN على ما يلي: "القرض المضمون بالعقارات هو قرض لشخص طبيعي أو اعتباري لشراء عقارات، أو تنفيذ مشروع عقاري، وهو مضمون بالعقار نفسه ، ويتشكل المشروع العقاري من القرض وفقًا لأحكام قانون المعاملات المضمونة".

لا يقوم التعميم رقم 22/2023/TT-NHNN بتعديل أو استكمال هذا المحتوى. ستطبق المنظمات والأفراد الذين يحتاجون إلى شراء منزل وتأمين (رهن عقاري) هذا المنزل المستقبلي معامل مخاطرة يتراوح من 30% إلى 120% اعتمادًا على نسبة الضمان (LTV) المحسوبة من خلال نسبة رصيد القرض إلى قيمة الأصول المضمونة. في حالة عدم وجود معلومات عن نسبة القرض إلى القيمة، فإن معامل المخاطرة هو 150%.

سيتم منح المنازل المكتملة تصنيفًا منخفض المخاطر.

تنص المادة 2، البند 11 من التعميم 41/2016/TT-NHNN على ما يلي: "قرض الرهن العقاري للمنزل هو قرض مضمون بالعقارات للأفراد لشراء منزل يلبي الشروط التالية بالكامل: أ) مصدر الأموال لسداد الدين ليس مصدر الأموال لاستئجار المنزل المتكون من القرض؛ ب) تم الانتهاء من المنزل وفقًا لعقد شراء المنزل؛ ج) يتمتع البنك أو فرع البنك الأجنبي بالحقوق القانونية الكاملة في التعامل مع المنزل المرهون عندما لا يتمكن العميل من سداد الدين وفقًا لأحكام القانون بشأن المعاملات المضمونة؛ د) يجب تقييم المنزل المتكون من قرض الرهن العقاري هذا بشكل مستقل (يتم تقييمه من قبل طرف ثالث أو من قبل إدارة مستقلة عن إدارة الموافقة على الائتمان في البنك أو فرع البنك الأجنبي) بمبدأ الحصافة (السعر ليس أعلى من سعر السوق وقت الموافقة على القرض) وفقًا للوائح البنك أو فرع البنك الأجنبي. "

البند 1، المادة 1 من التعميم 22/2023/TT-NHNN يُعدّل ويُكمّل البند 11، المادة 2 على النحو التالي: "11. قرض الرهن العقاري هو قرض مضمون بعقار يُمنح للأفراد لشراء منزل، ويشمل:

أ) يجب أن تتوافر في القروض المضمونة بالعقارات للأفراد لشراء المساكن الشروط التالية: أ) أن لا يكون مصدر الأموال لسداد الدين هو مصدر الأموال لتأجير المساكن الناتجة عن القرض؛ 2) تم الانتهاء من بناء المنزل وتسليمه حسب عقد بيع وشراء المنزل؛ ثالثا) تتمتع البنوك وفروع البنوك الأجنبية بكامل الحقوق القانونية في التعامل مع المساكن المرهونة عندما لا يتمكن العملاء من سداد الديون وفقا لأحكام قانون المعاملات المضمونة وقانون الإسكان؛ رابعا) يجب أن يتم تقييم المنزل الناتج عن قرض الرهن العقاري بشكل مستقل (يتم تقييمه من قبل طرف ثالث أو من قبل إدارة مستقلة عن إدارة الموافقة على الائتمان في البنك أو فرع البنك الأجنبي) بمبدأ الحصافة (القيمة لا تكون أعلى من سعر السوق في وقت الموافقة على القرض) وفقًا للوائح البنك أو فرع البنك الأجنبي.

ب) تحدد القروض لشراء المساكن الاجتماعية والمساكن في إطار برامج ومشاريع الدعم الحكومي وفقاً لأحكام قانون الإسكان وتستوفي الشروط الواردة في الفقرات (أ) (أ) (ج) (د) من هذه المادة".

وبذلك فإن قروض الرهن العقاري للمساكن تشمل: قروض الرهن العقاري لشراء المساكن التي تتوفر فيها الشروط المقررة بما في ذلك شرط الإكمال للتسليم، وقروض شراء المساكن الاجتماعية، وشراء المساكن في إطار برامج ومشاريع الدعم الحكومي.

يتراوح عامل المخاطرة المطبق على قرض الرهن العقاري للمنزل ما بين 20% إلى 100% اعتمادًا على نسبة القرض إلى القيمة ونسبة خدمة الدين.

بالنسبة لقروض شراء السكن الاجتماعي، شراء مساكن ضمن برامج ومشاريع الدعم الحكومية، لا يشترط أن يكون المسكن جاهزاً للتسليم وأن يكون معامل المخاطرة أقل من قروض الرهن العقاري السكني الأخرى بنسبة 20% -50% فقط، وذلك تنفيذاً لسياسة الحكومة في تشجيع السكن الاجتماعي.

وأوضح البنك المركزي أن شرط اكتمال بناء المنزل بموجب عقد شراء منزل ينطبق فقط على قروض الرهن العقاري للمنزل (والتي تخضع لمعامل مخاطرة أقل من القروض الأخرى المضمونة بالعقارات).

في حال احتاجت منظمة أو فرد إلى بناء أو شراء منزل مستقبلي وقام برهن المنزل المستقبلي، فسيكون ذلك في حالة قرض مضمون بالعقارات كما هو منصوص عليه في البند 10، المادة 2 من التعميم 41 وسيتم تطبيق معامل المخاطر المقابل كما هو منصوص عليه في البند 10، المادة 9 من التعميم 41.

وأكد بنك الدولة أن "هذا القرار لا يقيد حقوق المنظمات والأفراد في شراء المساكن المستقبلية، ولا يتعارض مع القوانين السارية (القانون المدني، وقانون الإسكان، وقانون الأعمال العقارية، وقانون الاستثمار 2020، وقانون مؤسسات الائتمان 2024)".

[إعلان 2]
رابط المصدر