لقد شهد سوق العقارات في فيتنام تغيرًا إيجابيًا في الآونة الأخيرة. عادت المعاملات في قطاع الشقق في هانوي ومدينة هوشي منه إلى النشاط عدة مرات، مع ارتفاع الأسعار بشكل حاد. في مزادات الأراضي في العديد من المناطق، وخاصة في هانوي، تم رفع الأسعار إلى مستويات عالية للغاية. يتم حل المشاكل القانونية للعديد من مشاريع المؤسسات العقارية تدريجياً حتى تتمكن من طرح منتجاتها للبيع، مثل Phat Dat Real Estate (PDR)، وNovaland (NVL)...

في العادة، في مثل هذه الأوقات، يقوم المستثمرون المؤسسيون، بما في ذلك المستثمرون الأجانب، بشراء أسهم العقارات للاستفادة من الاتجاه الصعودي. ومع ذلك، هناك دلائل تشير إلى أن أسهم العقارات لم تعد تجذب انتباه المنظمات الأجنبية. وتعمل العديد من المنظمات أيضًا على تشجيع سحب الاستثمارات من الشركات.

وبحسب إعلان صادر عن شركة Khang Dien House Investment and Trading Joint Stock Company (KDH)، فقد سجلت شركة Vietnam Ventures Limited التابعة لشركة VinaCapital لبيع ما يقرب من 1.54 مليون سهم من أسهم KDH في الفترة من 5 ديسمبر 2024 إلى 3 يناير 2025، لإعادة هيكلة محفظتها الاستثمارية.

وفي حال نجاح عملية البيع، فإن نسبة ملكية شركة Vietnam Ventures Limited في Khang Dien سوف تنخفض من 0.89% إلى 0.73%.

وفي سبتمبر/أيلول، نجح الصندوق في بيع 9.54 مليون سهم من أسهم KDH من أصل نحو 12 مليون سهم مسجل من أسهم KDH. وبالمجمل، باعت شركة Vietnam Ventures Limited منذ شهر يوليو ما يقرب من 11.1 مليون سهم من أسهم KDH.

نهاخانغدين ThePriviaBinhTan.gif
مشروع من مشاريع بيت خانج دين. الصورة: KDH

ومن المثير للدهشة أن حتى شركات العقارات التي تحتفظ أسهمها بقيمتها لا تتمتع بنفس الصحة المالية الإيجابية كما هو موضح في تقاريرها المالية.

أرباح "خانغ دين هاوس" تصل إلى آلاف المليارات، لماذا تسحب الصناديق الأجنبية استثماراتها؟

يبلغ رأس مال شركة Khang Dien House أكثر من 10 تريليون دونج، وبلغ رأسمالها اعتبارًا من 3 ديسمبر ما يقرب من 33.2 تريليون دونج (حوالي 1.3 مليار دولار أمريكي). حققت شركة KDH أرباحًا بعد الضرائب تجاوزت 1000 مليار دونج لسنوات عديدة، مثل الفترة 2020-2022. وفي عام 2023، كانت النتائج أسوأ، لكن KDH سجلت أيضًا ربحًا بلغ نحو 730 مليار دونج.

وبحسب التقرير المالي، حققت شركة Khang Dien House نتائج أعمال إيجابية للغاية بإيرادات تتراوح بين 2200 و4600 مليار دونج سنويًا وأرباح تصل في الغالب إلى آلاف المليارات من دونج سنويًا حتى في الأوقات الأكثر صعوبة.

الربح الإجمالي مرتفع للغاية، وغالبًا ما يصل إلى 50% من الإيرادات، مما يعني أن بيع عملتين معدنيتين يحقق ربحًا إجماليًا قدره عملة واحدة. في عام 2023 وحده، سيصل إجمالي الربح إلى ما يصل إلى 75% من الإيرادات، وهذا يعني أنه مقابل كل 4 دونج يتم كسبها، سيكون إجمالي الربح حوالي 3 دونج.

وعلى الرغم من هذه التوقعات الإيجابية، مع أرباح بعد الضرائب تقدر بتريليونات الدولارات سنويا، فإن أسهم KDH لم تحقق نجاحا كبيرا، ومع ذلك فإن الصناديق الأجنبية سحبت استثماراتها.

أولا، قد تتبع عملية بيع شركة فيناكابيتال الاتجاه العام في السوق وتفشل في تلبية التوقعات. الصورة التجارية ليست وردية تمامًا، والأرباح الفعلية لشركة KDH قد لا تكون مرتفعة إلى هذا الحد.

في الأشهر التسعة الأولى من عام 2024، أعلنت KDH عن ربح إجمالي بلغ ما يقرب من 832 مليار دونج من إجمالي إيرادات بلغت ما يقرب من 1232 مليار دونج، ونفقات مالية بلغت 141 مليار دونج، ونفقات أخرى بلغت 104 مليار دونج، ونفقات فائدة تجاوزت 45 مليار دونج... بلغ الربح بعد الضريبة أكثر من 410 مليار دونج.

مع مقياس يصل إلى عشرات الآلاف من المليارات مثل KDH، فإن رقم تكلفة الفائدة البالغ 45 مليار VND مفاجئ للغاية وصغير للغاية، وعادة ما يجذب انتباه العديد من المستثمرين.

ولكن هل هذا هو الحال حقا؟

وفي التقرير المالي لفترة 9 أشهر، يمكن ملاحظة أن KDH لديها إجمالي قرض قصير الأجل بقيمة 1,100 مليار دونج وقرض طويل الأجل بأكثر من 6,708 مليار دونج، بإجمالي 7,708 مليار دونج. مع افتراض أن معدل الفائدة على القروض من البنوك يبلغ 8 - 10٪ سنويًا، فإن إجمالي الفائدة في 9 أشهر يبلغ حوالي 540 - 580 مليار دونج. إذا كان الأمر كذلك، فمن الممكن أن تخسر KDH المال.

ويظهر بيان التدفق النقدي أيضًا أنه في الأشهر التسعة الأولى من عام 2024، كان على KDH دفع فائدة تزيد عن 580.6 مليار دونج، وليس أكثر من 45 مليار دونج في بيان الدخل.

قد يكون هذا الرقم بسبب قيام KDH برسملة نفقات الفائدة، وتسجيلها في قيمة الأصول، وفي المخزون.

بلغ مخزون KDH بحلول نهاية سبتمبر 2024 ما يقرب من 22،450 مليار دونج، بزيادة حادة مقارنة بـ 18،787 مليار دونج في نفس الفترة من العام الماضي.

وهذه ليست المرة الأولى التي يستخدم فيها KDH هذه التقنية. في التقرير الذي أعدته الشركة في عام 2023، سجلت الشركة مصروفات فائدة تجاوزت 143 مليار دونج، ولكن بعد التدقيق، تم تعديلها إلى 217 مليار دونج.

في عام 2022، سجلت KDH فائدة قدرها 9.3 مليار دونج، لكن الفائدة المدفوعة فعليًا تجاوزت 496 مليار دونج.

في عام 2024، ستظل العديد من شركات العقارات تواجه صعوبات عديدة، بما في ذلك ديون السندات والقروض المصرفية والمخزونات الكبيرة.

وبحسب فيتستوك، سجل مخزون أكثر من 100 مؤسسة في مجموعة العقارات السكنية والصناعية في الطوابق الثلاثة في الربع الثالث رقماً قياسياً جديداً، متجاوزاً 530 تريليون دونج، بزيادة 12% مقارنة ببداية العام. ومن بينها، تتصدر شركة نوفالاند (NVL) القائمة بأكثر من 145 تريليون دونج، بزيادة قدرها 5% مقارنة ببداية العام. بلغ إجمالي مخزون شركة Vingroup (VIC) أكثر من 128.2 تريليون دونج، بزيادة قدرها 38% مقارنة ببداية الفترة.

أسعار الشقق تصل لمئات الملايين/م2، وعمالقة العقارات يسارعون لإظهار الأرباح . أسعار الشقق تصل إلى مئات الملايين/م2 في الضواحي، والأراضي المعروضة للبيع بالمزاد ترتفع أيضًا بشكل كبير. وشهدت إيرادات الوساطة في بعض شركات العقارات ارتفاعاً حاداً. هل عادت تجارة العقارات إلى نشاطها الحقيقي؟