التوقعات من اللوائح الجديدة

ويتضمن القانون على وجه الخصوص فصلاً منفصلاً (الفصل الخامس) لتنظيم عملية تجديد وإعادة بناء المباني السكنية بالتفصيل.

مشاكل كثيرة في التنفيذ

على مدى العشرين عامًا الماضية، كان تجديد وإعادة بناء المباني السكنية القديمة والمنازل الجماعية دائمًا قضية تثير قلقًا خاصًا على مستويات إدارة الدولة من المستوى المركزي إلى المستوى المحلي. ومع ذلك، فإن التنفيذ الفعلي لم يحقق النتائج الإيجابية المطلوبة، إذ لا تزال آلاف الأسر تعيش في مناطق سكنية متدهورة وغير آمنة؛ إن التهديدات المحتملة لحياة الناس وممتلكاتهم تكمن دائمًا في مكان قريب.

مبنى سكني قديم C8 جيانج فو. الصورة: ثانه هاي

وبحسب إحصاءات وزارة البناء ، يوجد حاليا أكثر من 2500 مبنى سكني وسكن جماعي قديم في جميع أنحاء البلاد، وتمتلك هانوي أكبر عدد منها بواقع 1579، تليها مدينة هوشي منه.

هذا منتج نموذجي لفترة الدعم، تم بناؤه في الفترة من 1960 إلى 1990، وهي الفترة التي لم تكن فيها تكنولوجيا البناء قد حققت بعد تطورات رائدة كما تفعل اليوم، وبالتالي فإن الهيكل الرئيسي لهذه المنازل هو جدران من الطوب الحاملة، مع عمر افتراضي أقصى يتراوح بين 50 إلى 70 عامًا.

بعد فترة طويلة من التشغيل والاستخدام، تدهورت العديد من المباني بشكل خطير. ولم يقتصر الأمر على ذلك، بل قام الناس، نتيجة الحاجة إلى توسيع المساكن، بتوسيع وتوسيع المساحة بشكل تعسفي، مما زاد من الحمل على نظام تحمل الأحمال في المبنى الذي لم يعد آمنًا؛ ورغم إدراكهم لذلك، فبسبب الصعوبات المالية، لا تزال العديد من العائلات مضطرة إلى قبول الاستمرار في العيش والمراهنة بحياتها على حظ القدر. في هذه الأثناء، تجري عملية تجديد وإعادة بناء هذه المباني السكنية والسكنية الجماعية القديمة ببطء شديد.

في هانوي وحدها، من بين 1579 مبنى سكني قديم ومنازل جماعية (بما في ذلك 1273 منزلاً في 76 منطقة و306 مبنى سكني قديم مستقل)، هناك العشرات من المباني في حالة حرجة.

على وجه الخصوص، هناك 6 مناطق خطرة من المستوى D (المستوى الأكثر خطورة) والتي يجب هدمها لإعادة البناء مثل منطقة جيانج فو الجماعية C8، ومنطقة ثانه كونغ الجماعية G6A، ومنطقة نجوك خان الجماعية A، ومنطقة وزارة العدل الجماعية...

ولكن وفقًا للبيانات الصادرة عن إدارة البناء في هانوي، فإن تجديد وإعادة بناء المباني السكنية القديمة بحلول نهاية عام 2023 لم يصل إلا إلى 1.14٪ من الخطة، مع تجديد وإعادة بناء 19 منطقة.

ومن الجدير بالذكر أنه على الرغم من أن المدينة قررت الموافقة على اختيار المستثمرين في العديد من المناطق السكنية مثل: مشروع Nghia Do A & B House (منطقة Cau Giay)؛ منطقة نغوين كونغ ترو السكنية (منطقة هاي با ترونج)؛ X1-26 مجمع شقق ليو جياي (منطقة دونج دا)؛ منطقة سكنية لخدمة النقل بالسكك الحديدية (منطقة هوانغ ماي)؛ مبنى سكني رقم 148-150 سون تاي (منطقة با دينه)؛ منطقة السكن الجماعي التابعة لمعهد توثيق الأفلام الفيتنامية، شارع ليو جياي رقم 22 (منطقة دونغ دا)؛ مبنى سكني رقم 23 في هانج باي (منطقة هوان كيم)... لكنه ظل عالقاً في مكانه لسنوات عديدة ولم يتم تنفيذه، بسبب المشاكل المتعلقة باللوائح الواردة في قانون الإسكان لعام 2014 وعدد من المراسيم التي توجه تنفيذه.

"إن إحدى أكبر المشاكل في النظام القانوني هي المرسوم 101/2015/ND-CP (الذي يوجه تنفيذ قانون الإسكان لعام 2014)، والذي يسمح للأفراد والشركات بالتفاوض مع بعضهم البعض بشأن التعويضات وتطهير الموقع وإعادة التوطين؛ كما أن المرسوم لا ينص على وجه التحديد على معامل التعويض (معامل K)... مما أدى إلى عدم تمكن الجانبين من إيجاد صوت مشترك، مما يجعل من المستحيل تنفيذ تجديد وإعادة بناء الشقق القديمة والمنازل الجماعية وفقًا للخطة والأهداف المحددة"، كما قال ماك دينه مينه، نائب مدير إدارة البناء في هانوي.

لوائح جديدة "تزيل" الازدحام

وإزاء الصعوبات المذكورة أعلاه، فإن قانون الإسكان لعام 2023، بالإضافة إلى وراثة وتعزيز النقاط الإيجابية لقانون الإسكان لعام 2014، قام بتعديل واستكمال العديد من المحتويات المهمة، المناسبة للظروف العملية، مع إزالة الصعوبات والنواقص لخلق اختراقات لتجديد وإعادة بناء الشقق القديمة والمنازل الجماعية في الفترة المقبلة.

ومن أبرز النقاط الجديدة في قانون الإسكان 2023، تنظيم نسبة التوافق بين السكان. إذا كان من المفترض في السابق أن يكون هناك توافق بنسبة 100% من الملاك في منطقة السكن، فإنه وفقاً للقانون الجديد، يكفي مشاركة 70% على الأقل من إجمالي عدد الملاك في المشاورة التخطيطية وموافقة 75% منهم للتأهل لهدم المشروع.

بالإضافة إلى ذلك، لا يتضمن قانون الإسكان لعام 2014 ضوابط محددة بشأن معامل K لحساب سعر الأرض التعويضية، وسعر إيجار السكن بعد الاستثمار في إعادة الإعمار، وقيمة الشقة المحددة بعد تحويل المنطقة، وقيمة السكن لإعادة التوطين في حالة إعادة التوطين في موقع آخر.

وبناءً على ذلك، سيتم تنفيذ معامل K بشكل مرن من قبل المحليات بناءً على موقع وقيمة قطع الأراضي التي تقع فيها المباني السكنية القديمة والمنازل الجماعية. سيتم حساب معامل K وتعديله ليكون أعلى بمقدار 1-2 مرة.

"إن المحتوى الذي يعتبر أبرز ما في القانون الجديد هو اللائحة الخاصة بخطة "جمع الشقق القديمة"، والتي بموجبها سيتم جمع المنازل الفردية المستقلة وزيادة ارتفاع أعمال البناء الجديدة لحجز مساحة للبنية التحتية العامة (الأشجار، الحرم الجامعي، الملعب ...).

ومن شأن هذا أن يساعد السلطات المحلية على أن تكون أكثر ملاءمة، وسوف تصبح الشركات أكثر نشاطا في المشاركة في تجديد وإعادة بناء الشقق القديمة والمنازل الجماعية؛ "ويشعر الناس بالرضا أيضًا لأنهم لا يضطرون إلى تغيير مكان إقامتهم المألوف أو الانتقال إلى مناطق إعادة التوطين التي تفتقر إلى البنية الأساسية ومرافق الخدمة ..." - علق خبير التخطيط الحضري والمعماري تران توان آنه.

ومن الجدير بالذكر أن المحتوى المتعلق بتجديد وإعادة بناء الشقق القديمة والمنازل الجماعية المنصوص عليه في قانون الإسكان لعام 2023 يعزز أيضًا اللامركزية وتفويض اللجنة الشعبية الإقليمية لتعيين مهام محددة للوكالات المتخصصة التابعة للمنظمة لتطوير خطط التعويض وإعادة التوطين؛ اتخاذ القرار والموافقة على سياسة الاستثمار، المستثمر؛ خطة النقل والتهجير القسري وهدم المباني السكنية؛ ترتيب ميزانية إعادة التوطين...

كما أضاف القانون بنداً يلزم الملاك بالمساهمة بأموال لإعادة بناء المباني السكنية التي بنيت بعد عام 1994 لضمان الجدوى والتناغم بين مصالح الملاك والدولة والمستثمرين وتلبية متطلبات التجميل الحضري.

 

نحن نقدر عاليا اللوائح الجديدة في قانون الإسكان لعام 2023 فيما يتعلق بتجديد الشقق القديمة والمنازل الجماعية. وتعتبر هذه اللوائح أكثر عملية وتفصيلا ووضوحا في حين أن الوثائق القانونية الحالية غير موجودة أو غير مكتملة، وذلك لضمان الانسجام بين المصالح بين الدولة والشعب والمؤسسات؛ وسيساهم ذلك في تسريع تجديد وإعادة بناء الشقق القديمة والبيوت الجماعية، وإيجاد مظهر حضري واسع في الفترة المقبلة لتلبية احتياجات التكامل والتنمية.

نائب رئيس جمعية العقارات الفيتنامية الدكتور نجوين فان دينه

المصدر: https://kinhtedothi.vn/cai-tao-xay-dung-lai-chung-cu-cu-ky-vong-tu-nhung-quy-dinh-moi.html