على مدى السنوات الخمس الماضية، سجل سوق العقارات الفيتنامية زيادات مستمرة في الأسعار. ويُعتبر هذا نتيجة لنظام قانوني مليء بالثغرات، مما أدى إلى فساد التخطيط من قبل بعض المسؤولين الحكوميين، أو المضاربة والتلاعب وتضخم الأسعار من قبل المشاركين في السوق. إذا لم يتم السيطرة على حالة ارتفاع أسعار المساكن قريبا، فإنها ستخلف عواقب وخيمة على الاقتصاد والأمن الاجتماعي والسلامة. لفهم هذه القضية بشكل أفضل، أجرى مراسلنا مقابلة مع نائب رئيس نادي هانوي العقاري نجوين ذا ديب.
سيدي، في السنوات الخمس الماضية، سجل سوق الإسكان بشكل مستمر زيادة في الأسعار بنسبة 15-20% على أساس سنوي، وفي بعض المناطق، ارتفعت الأسعار بنسبة 35-40%. ما هو سبب هذه الحالة؟
- نتوقع جميعاً أنه بعد دخول القوانين المعدلة والمكملة (قانون الأراضي، قانون الإسكان، قانون الأعمال العقارية) المتعلقة بسوق العقارات حيز التنفيذ، فإنها ستساهم في خفض أسعار المساكن. لكن في الواقع أسعار العقارات ما زالت ترتفع بشكل مطرد، بل وترتفع بسرعة، ولا توجد أي مؤشرات على توقفها. وهناك أسباب عديدة تفسر الارتفاع المستمر لأسعار العقارات، ولكن في رأيي أن ذلك يرجع إلى تأثير العرض والطلب، والسياسات المالية، والعوامل النفسية.
أولا، هناك خلل بين العرض والطلب، بسبب الزيادة السريعة في عدد السكان، وخاصة في المدن الكبرى، مما يؤدي إلى ارتفاع الطلب على السكن والاستثمار، في حين أن العرض الجديد محدود بسبب محدودية صندوق الأراضي والإجراءات القانونية المعقدة التي تبطئ تقدم البناء. ويعود ذلك أيضًا إلى عملية توسيع البنية التحتية والتخطيط الحضري (المعروف أيضًا باسم التحضر) التي كان لها تأثير في زيادة أسعار العقارات في المناطق ذات البنية التحتية المخططة والمستثمرة؛ أو مع سياسة التوسع العمراني فإن تحويل الأراضي الزراعية إلى أراض سكنية له أيضاً تأثير كبير على ارتفاع أسعار المساكن والأراضي.
علاوة على ذلك، ونتيجة للمضاربة والتصفح من قبل بعض فئات الناس، تم استخدام العديد من الحيل لرفع أسعار المنازل والأراضي إلى زيادة افتراضية، مما تسبب في خوف الكثير من الناس من أن الأسعار سترتفع أكثر، لذلك يسارعون إلى الشراء، مما يتسبب في تحديد السوق لمستويات سعرية جديدة.
إلى جانب ذلك، وبسبب المشاكل القانونية وإدارة الدولة، تم ذكر هذه القصة عدة مرات، حيث تسببت المشاكل القانونية في إيقاف أو تأخير مئات المشاريع السكنية، مما أدى إلى تقليل العرض في السوق؛ كما أن قانون الإسكان المعدل الذي يوسع القواعد الخاصة بملكية الأجانب للمنازل في فيتنام سيكون له أيضًا تأثير على ارتفاع أسعار المساكن.
وهناك عامل آخر أود أن أذكره وهو السياسة المالية وارتفاع تكلفة البناء والمواد. في الآونة الأخيرة، قام النظام المصرفي باستمرار بتعديل أسعار الفائدة على القروض إلى الأسفل، وفي الوقت نفسه، عندما لا يزال التضخم مرتفعا، اختار الناس العقارات كمكان آمن لتخزين أصولهم، مما يجعل أسعار المساكن أكثر تكلفة. باختصار، فإن ارتفاع أسعار العقارات يرجع إلى تأثير العديد من العوامل الاقتصادية والسياسات وعلم نفس السوق. وإذا لم يتم التحكم فيه بشكل جيد، فقد يؤدي إلى فقاعة عقارية والعديد من العواقب على الاقتصاد.
ما هي العواقب التي تشير إليها هنا؟
- من الناحية الموضوعية، فإن أسعار العقارات في فيتنام أقل بكثير من نظيراتها في البلدان الأخرى في المنطقة الآسيوية، لذا فليس من المستغرب أن نشهد فترات من النمو "الساخن". وهذا أمر لا مفر منه في عملية انفتاح اقتصاد السوق على مدى العقود الماضية. علينا أن ننظر إلى ارتفاع أسعار العقارات من جانبين. من الجانب الإيجابي، ستشهد المناطق التي تشهد استثمارات متزامنة ومتكاملة في البنية التحتية ارتفاعات في الأسعار، مما يعكس التنمية الفعلية، الأمر الذي من شأنه أن يزيد من الناتج الاجتماعي الإجمالي للمنطقة بأكملها، ويحسن حياة الناس.
ولكن في المناطق التي لم تستثمر بعد في البنية التحتية، لا يوجد سوى معلومات التخطيط ولكن أسعار الأراضي ترتفع بشكل كبير، في حين أن المعاملات هي في الغالب شراء وبيع وليس هناك حاجة حقيقية للاستخدام، في تلك الأماكن تدخل المضاربين وسماسرة الأراضي ... مما يؤثر على التنمية الشاملة للمنطقة بأكملها، عندما تكون أسعار الأراضي مرتفعة، لا تريد الشركات تنفيذ المشاريع، مما يؤدي إلى التخلي عن الأرض وعدم استخدامها، أولئك الذين "امتلكوا" الأرض من قبل معرضون لخطر فقدان أو دفن رأس المال الذي لا يمكن إعادة إنتاجه أو القيام بأعمال تجارية.
بشكل عام فإن ارتفاع أسعار العقارات له آثار إيجابية وسلبية، ولكن إذا ارتفعت بشكل سريع أو خارج عن السيطرة فإنها قد تسبب العديد من العواقب الخطيرة. في ذلك الوقت، كانت أسعار المساكن المرتفعة تجعل من المستحيل على كثير من الناس، وخاصة العمال ذوي الدخل المنخفض، شراء منزل، وكانت الفجوة بين الأغنياء والفقراء تتسع، مما أدى إلى عدم المساواة في المجتمع. وفي الوقت نفسه، عندما ترتفع الأسعار بسرعة كبيرة بسبب المضاربة دون أن تعكس القيمة الحقيقية، فقد يؤدي ذلك بسهولة إلى فقاعة، وإذا انفجرت الفقاعة، تنخفض الأسعار بشكل حاد، ويخسر العديد من المستثمرين أموالهم أو قد يواجهون صعوبة في سداد ديونهم الكبيرة عندما ترتفع أسعار الفائدة؛ في حين تواجه البنوك مخاطر الديون المعدومة، مما يؤثر على النظام المالي.
والأمر الأكثر إثارة للقلق هو أن الأموال التي تتدفق إلى العقارات دون أن يتم سحبها بدلاً من استخدامها في الإنتاج والأعمال التجارية سوف تقلل من الدافع للتنمية الاقتصادية. فإذا تجمدت العقارات، فسوف تتأثر سلسلة من مشاريع البناء ومواد البناء والمؤسسات المالية... وبالتالي زيادة الضغوط التضخمية، لأنه عندما ترتفع أسعار العقارات، فإن أسعار الإيجار وأسعار الخدمات سوف ترتفع أيضاً، مما يجعل تكلفة المعيشة أعلى، مما سيؤدي إلى زيادة أسعار المستهلك، مما يخلق ضغوطاً تضخمية.
فما هو الحل للحد من هذه الحالة يا سيدي؟
- إن استقرار أسعار المساكن مشكلة معقدة، وتشمل العديد من العوامل مثل العرض والطلب، والسياسة المالية، والمضاربة، والتخطيط الحضري. ولكن هذا لا يعني أنه لا يوجد حل عملي، ولكن المسألة التي أود أن أؤكد عليها هنا هي الدور التنظيمي الذي تضطلع به هيئة إدارة الدولة. ومن وجهة نظري الشخصية، أود أن أعرض بعض القضايا على النحو التالي:
أولاً، من الضروري زيادة المعروض من المساكن بسرعة من خلال توسيع الأراضي. ويمكن للدولة أن تخطط لمزيد من صناديق الأراضي لتنمية المساكن، وخاصة المساكن الاجتماعية والمساكن لذوي الدخل المنخفض؛ تشجيع بناء المساكن منخفضة التكلفة، وتقديم الحوافز الضريبية، وخفض رسوم تصاريح البناء، أو تقديم الدعم المالي للشركات التي تعمل على تطوير قطاع الإسكان بأسعار معقولة؛ وفي الوقت نفسه، ينبغي الاستفادة من صناديق الإسكان الشاغرة، أو فرض الضرائب أو وضع سياسات تجبر أصحاب المنازل الشاغرة على طرح المنازل الشاغرة في السوق لتجنب المضاربة.
ثانياً، من الضروري السيطرة بشكل صارم على المضاربة وتضخم الأسعار، من خلال فرض ضرائب عقارية عالية وتصاعدية على أولئك الذين يمتلكون الكثير من العقارات ولكن لا يستغلونها (للإيجار أو البيع)؛ تشديد الإقراض الائتماني للسيطرة على تدفق رأس المال إلى العقارات، والحد من الاقتراض المضاربي؛ معلومات شفافة عن السوق، وبناء قاعدة بيانات لمعاملات العقارات لتجنب التلاعب بالأسعار؛ التعامل بصرامة مع أي أعمال تلاعب بالأسعار أو خلق فقاعات عقارية ومراقبة المشاريع المتوقفة عن العمل عن كثب. وإذا لم ينفذ المستثمرون المشروع في الموعد المحدد، فقد يتم سحب أراضيهم.
ثالثا، يتعين على الدولة أن تتبنى سياسات أكثر دعما لمشتري المنازل الحقيقيين، مع تقديم حزم قروض تفضيلية ومعدلات فائدة منخفضة لمشتري المنازل لأول مرة أو الأسر ذات الدخل المنخفض؛ - قيود على نقل الملكية مباشرة بعد الشراء، وقاعدة مفادها أنه لا يجوز إعادة بيع العقار إلا بعد فترة زمنية معينة للحد من المضاربة.
رابعا، تعزيز سياسات إدارة الأسعار والتخطيط، مع التركيز على التحكم في أسعار الإسكان الاجتماعي. ويمكن للدولة أن تطبق سقوف الأسعار على الإسكان لذوي الدخل المنخفض؛ وفي الوقت نفسه، تعزيز الاستثمار في تطوير المدن التابعة لتقليل الضغط السكني في المناطق المركزية من خلال تطوير البنية التحتية والنقل التي تربط المناطق المجاورة. وفي الختام، فإن استقرار أسعار المساكن يتطلب التنسيق بين الحكومة والشركات والشعب، ولكن الأمر الأكثر أهمية هو السيطرة على المضاربة وتعزيز العرض المعقول من أجل التنمية المستدامة للسوق.
شكرًا لك!
10:57 20/02/2025
[إعلان رقم 2]
المصدر: https://kinhtedothi.vn/kinh-te-dinh-tre-lam-phat-tang-neu-khong-kiem-soat-duoc-gia-nha.html
تعليق (0)