هانوي تعلق مزادات الأراضي بشكل مستمر والمستثمرون "يترددون" أمام قطع الأراضي وشروط الاعتراف بملكية المساكن

هانوي تعلق فجأة المزادات على العديد من قطع الأراضي، ثقة المشترين تجعل قطاع الأراضي قاتما، تطبيق "معامل K" على أسعار الأراضي قد "يفوت" العديد من المشاريع واسعة النطاق ... هي أحدث أخبار العقارات.

وتشير التقارير التي نشرتها مؤخرا العديد من وحدات أبحاث العقارات، إلى أن قطاع الأراضي لا يزال يشهد مستوى اهتمام قاتماً للغاية خلال الفترة من الربع الثاني من عام 2022 وحتى الربع الثاني من عام 2023. (المصدر: تيان فونج)

استمرار تعليق مزادات الأراضي

في الآونة الأخيرة، قامت منطقة دونج آنه (مدينة هانوي) بنشر إشعارات مستمرة لتعليق تنظيم مزادات حقوق استخدام الأراضي مؤقتًا في إطار مشروع إنشاء البنية التحتية الفنية لمنطقة مزاد حقوق استخدام الأراضي في بلدية فان ها، منطقة دونج آنه.

على وجه التحديد، في 21 يوليو/تموز، نشرت شركة Lac Viet Auction Joint Stock Company وشركة Vietnam Auction Joint Stock Company في وقت واحد إشعارات بالتعليق المؤقت لمزادات حقوق استخدام الأراضي لـ 28 قطعة أرض في الكتلة LK1 و20 قطعة أرض في الكتلة LK3 من مشروع بناء البنية التحتية الفنية لمنطقة مزاد حقوق استخدام الأراضي في بلدية فان ها، منطقة دونج آنه.

ويستند سبب التعليق إلى الإرسالية الرسمية رقم 1778/UBND - TNMT بتاريخ 21 يوليو والإرسالية الرسمية رقم 755/QLDA - KHTH من اللجنة الشعبية لمنطقة دونج آنه ومجلس إدارة مشروع الاستثمار والبناء لمنطقة دونج آنه بشأن تعليق مزاد حقوق استخدام الأراضي في قطعتي الأرض LK1 وLK3.

في السابق، تم الإعلان عن 28 قطعة أرض في الكتلة LK1 للمزاد العلني في 22 يوليو بمساحات تتراوح من 130.8 إلى 276.65 مترًا مربعًا وتم عرضها للمزاد بأسعار ابتدائية من 29.7 إلى 34.4 مليون دونج/متر مربع. وبالتالي، تم تعليق المزاد بشكل مفاجئ قبل يوم واحد من الإعلان عنه رسميا.

تم الإعلان عن طرح قطع الأراضي العشرين المتبقية في الكتلة LK3 للمزاد في 29 يوليو بمساحات تتراوح من 126 إلى 270 مترًا مربعًا / قطعة وبأسعار ابتدائية من 29.7 إلى 34.4 مليون دونج / متر مربع.

وبحسب الإعلان، فإن العملاء الذين اشتروا وثائق المزاد ودفعوا وديعة (إن وجدت) سيحصلون على استرداد وثائقهم خلال يومي عمل من تاريخ الإعلان (21 يوليو).

وفي نهاية شهر أبريل/نيسان من هذا العام، أعلنت منطقة دونج آنه أيضًا عن التعليق المؤقت لمزادات الأراضي لـ 44 قطعة أرض في منطقة X6، قرية ها لو، بلدية ليان ها.

وبناء على ذلك، يتم تنظيم 44 قطعة أرض على مرحلتين، وفي كل مرحلة تقوم المنطقة بطرح 22 قطعة أرض للبيع بالمزاد العلني. وحسب ما كان مخططا له مسبقا، عقدت المرحلة الأولى من مزاد الأراضي في 23 أبريل/نيسان الماضي، فيما عقدت المرحلة الثانية في 6 مايو/أيار المقبل. حيث تبلغ مساحة قطع الأراضي 90 - 154 مترًا مربعًا / قطعة ويبدأ السعر من 30.3 - 33.3 مليون دونج / متر مربع.

وفي وقت سابق، تم الإعلان عن طرح 44 قطعة أرض تم تعليق بيعها مؤقتًا في المزاد العلني يوم 18 مارس/آذار المقبل. ومع ذلك، تم الإعلان عن إعادة طرح قطع الأراضي في المزاد العلني في أواخر أبريل وأوائل مايو، ثم تم الإعلان مرة أخرى عن تعليقها مؤقتًا.

أسعار الأراضي لا تزال راكدة بسبب ثقة المشتري

وتشير التقارير التي نشرتها مؤخرا العديد من وحدات أبحاث العقارات، إلى أن قطاع الأراضي لا يزال يشهد مستوى اهتمام قاتما للغاية منذ الربع الثاني من عام 2022 حتى الآن.

عندما يكون السوق "ساخنًا"، تكون الأراضي هي القطاع الذي يحظى بالكثير من الاهتمام ويتم امتصاصه بسرعة كبيرة، ولكن عندما يتباطأ السوق، تشهد الأراضي أعمق انخفاض. لأن الأرض هي قطاع أكثر مضاربة من الحاجة إلى استغلال التدفق النقدي.

يرى بعض خبراء العقارات أن الوضع التعاملي في سوق الأراضي لا يزال هادئاً بسبب ثقة المشترين. ولم يتم حل الصعوبات المتعلقة بحدود الائتمان وأسعار الفائدة على القروض بشكل كامل، مما دفع المشترين إلى "التردد".

وبحسب السيد نجوين كووك آنه - نائب المدير العام لشركة Batdongsan.com.vn، فإن المعاملات العقارية من الصعب أن تنجح لأن التوقعات بين البائعين والمشترين لا تزال متباعدة.

وتحديداً، وفقاً للمسح، فإن من بين الأسباب التي تدفع المستثمرين إلى بيع العقارات، 49% منهم، هو إعادة هيكلة محافظهم الاستثمارية؛ 23% منها مخصصة للبيع مرة أخرى لعدم وجود حاجة لاستخدامها؛ 22% فقط منهم يعانون من صعوبات مالية ويضطرون إلى التحويل لحل مشاكلهم الاقتصادية.

"نظرًا لأن مجموعة البائعين الذين يحتاجون إلى "التخلص من بضائعهم" بسبب الصعوبات المالية ليست عالية، فإن معظمهم ما زالوا يأملون في بيع عقاراتهم لتحقيق ربح، مع تقلب الأرباح حول 10٪"، كما شارك السيد كوك آنه.

وفيما يتعلق بالسيولة، يعتقد العديد من الخبراء أنه إذا انخفضت أسعار الفائدة إلى أقل من 10% سنويا وارتفعت درجة حرارة السوق، فقد تتجدد موجة الاستثمار العقاري، وقد يصبح التدفق النقدي للشركات أكثر وفرة.

وعلى العكس من ذلك، إذا ظلت أسعار الفائدة على القروض مرتفعة واستمر ركود سوق العقارات، فمن المرجح أن يظل التدفق النقدي في البنك.

هل تطبيق «معامل ك» على أسعار الأراضي قد «يفوت» العديد من المشاريع الكبرى؟

ردًا على طلب وزارة الموارد الطبيعية والبيئة للتعليق واستكمال مشروع المرسوم المعدل والمكمل للمرسوم رقم 44/2014/ND-CP الذي ينظم أسعار الأراضي، قالت جمعية مدينة هوشي منه العقارية (HoREA) إن اللائحة الخاصة بتطبيق طريقة معامل تعديل أسعار الأراضي (معامل K) على قطع الأراضي ومساحات الأراضي التي تقل قيمتها عن 200 مليار دونج مقارنة بقائمة أسعار الأراضي ليست قريبة من الواقع.

وقال رئيس جمعية العقارات الماليزية لي هوانج تشاو إن الجمعية أرسلت للتو وثيقة إلى رئيس الوزراء ووزارة الموارد الطبيعية والبيئة واللجنة الاقتصادية للجمعية الوطنية تقترح تطبيق "طريقة معامل تعديل أسعار الأراضي" لحساب رسوم استخدام الأراضي وإيجارات الأراضي لجميع العقارات والمشاريع الحضرية دون تقييد "قطع الأراضي بقيمة محسوبة وفقًا لسعر الأرض في قائمة أسعار الأراضي أقل من 200 مليار دونج".

وبحسب السيد تشاو، تنص المادة 4 من مشروع المرسوم المعدل والمكمل للمرسوم رقم 44/2014/ND-CP (مشروع المرسوم رقم 44) على 3 طرق لتقييم الأراضي، بما في ذلك: طريقة المقارنة، وطريقة الدخل، وطريقة معامل تعديل سعر الأراضي، ولم يعد مشروع المرسوم ينص على "طريقة الفائض".

على وجه الخصوص، تنص الفقرة 3 من المادة 5 من المشروع على أنه "يتم تطبيق طريقة معامل تعديل سعر الأرض لتحديد أسعار الأراضي" في الحالات التالية: تحديد سعر الأرض لقطعة أرض أو مساحة أرض حيث تكون قيمة قطعة الأرض أو مساحة الأرض المحسوبة وفقًا لسعر الأرض في قائمة أسعار الأراضي أقل من 200 مليار دونج.

ومع ذلك، وجدت HoREA أن تنظيم تطبيق "طريقة معامل تعديل سعر الأراضي" على قطع الأراضي والمساحات الأرضية التي يجب أن يكون سعرها "أقل من 200 مليار دونج" مقارنة بقائمة أسعار الأراضي ليس قريبًا من الواقع لأنه "يغفل" العديد من مشاريع العقارات والإسكان والمناطق الحضرية ذات المقاييس الأكبر.

"لأنه لا توجد طريقة مناسبة لتطبيق تقييم الأراضي في الحالات المذكورة أعلاه لأن مشروع المرسوم 44 ينص فقط على 3 طرق لتقييم الأراضي، حيث لا يمكن تطبيق طريقة المقارنة أو طريقة الدخل لتقييم الأراضي لحساب رسوم استخدام الأراضي وإيجار الأراضي لقطع الأراضي ومساحات الأراضي بقيمة تزيد عن 200 مليار دونج،" شارك السيد تشاو.

لذلك، في رأي السيد تشاو، فإن تنظيم تطبيق طريقة معامل تعديل أسعار الأراضي على جميع المشاريع بغض النظر عن "قطع الأراضي ومساحات الأراضي بقيمة محسوبة وفقًا لسعر الأرض في قائمة أسعار الأراضي أقل من 200 مليار دونج" أو "أكثر من 200 مليار دونج" سيساهم في ضمان الشفافية والإنصاف وعدم التسبب في خسارة إيرادات ميزانية الدولة.

وبناء على التحليل، أكد رئيس مجلس إدارة HoREA أنه من أجل تلبية المتطلبات العملية وتطبيق طريقة معامل تعديل أسعار الأراضي على جميع مشاريع العقارات والإسكان التجاري والمناطق الحضرية - يحتاج المشروع إلى إزالة اللائحة "أقل من 200 مليار دونج" لتطبيق طريقة معامل تعديل أسعار الأراضي على جميع المشاريع، بغض النظر عن "قطع الأراضي ومساحات الأراضي بقيمة محسوبة وفقًا لسعر الأرض في قائمة أسعار الأراضي أقل من 200 مليار دونج" أو "أكثر من 200 مليار دونج".

"في الحالات التي لا تزال فيها طريقة معامل تعديل أسعار الأراضي مطبقة على قطع الأراضي والمساحات التي تقل قيمتها عن 200 مليار دونج، فمن الضروري الاحتفاظ بطريقة الفائض لتحديد أسعار الأراضي المحددة وحساب رسوم استخدام الأراضي وإيجارات الأراضي لقطع الأراضي والمساحات ذات إمكانات التطوير؛ واقترح السيد تشاو "إقامة مشاريع واسعة النطاق بقيمة أرض محسوبة في قائمة أسعار الأراضي تتجاوز 200 مليار دونج".

تنص المادة 7 من قانون الإسكان لعام 2014 بوضوح على وجود ثلاثة أشخاص مؤهلين لامتلاك المنازل في فيتنام، وهم: المنظمات المحلية والأسر والأفراد؛ الشعب الفيتنامي الذي يعيش في الخارج؛ المنظمات والأفراد الأجانب المنصوص عليهم في البند (1) من المادة (159) من هذا القانون. (المصدر: BXD)

شروط الاعتراف بملكية المسكن

تنص المادة 8 من قانون الإسكان لعام 2014 بشكل واضح على شروط الاعتراف بحقوق ملكية المسكن.

من هو المؤهل لامتلاك منزل في فيتنام؟

شروط الاعتراف بملكية المسكن

لكي يتم الاعتراف بملكية المنزل، فإن الشرط الأول هو أن تكون المنظمة أو الأسرة أو الفرد محليًا. بالنسبة للفيتناميين المقيمين في الخارج، يجب السماح لهم بدخول فيتنام؛ بالنسبة للمنظمات والأفراد الأجانب، يجب أن تتوفر لديهم الشروط المحددة في المادة 160 من قانون الإسكان لعام 2014.

بالإضافة إلى ذلك، من الضروري الحصول على السكن القانوني من خلال الأشكال التالية: بالنسبة للمنظمات المحلية والأسر والأفراد، يكون من خلال شكل الاستثمار في البناء، والشراء، والإيجار مع الشراء، وتلقي الهدايا، وتلقي الميراث، وتلقي مساهمات رأس المال، وتلقي تبادل السكن وغيرها من الأشكال وفقًا لأحكام القانون.

بالنسبة للفيتناميين المقيمين في الخارج، يكون ذلك من خلال شراء أو استئجار مساكن تجارية من مؤسسات الأعمال العقارية والتعاونيات (المشار إليها فيما يلي باسم مؤسسات الأعمال العقارية)؛ شراء، استلام كهدية، استلام بالتبادل، استلام ميراث السكن من الأسر والأفراد؛ يجوز لمن يحصل على نقل حقوق استخدام الأراضي في مشاريع الاستثمار في بناء المساكن التجارية بيع الأراضي لتنظيم بناء المساكن ذاتياً وفقاً لأحكام القانون.

بالنسبة للمنظمات والأفراد الأجانب، يكون ذلك من خلال النماذج المنصوص عليها في البند 2 من المادة 159 من قانون الإسكان لسنة 2014.

فينجروب تنشئ شركة تابعة برأس مال رأسمالي يتجاوز 1200 مليار دونج في نجي آن

أعلنت شركة Vingroup Corporation (رمز السهم: VIC) للتو عن قرار فصل إحدى الشركات التابعة لها وتأسيس شركة جديدة.

وعلى وجه التحديد، وافق مجلس إدارة مجموعة فينجروب على فصل شركة فينبيرل المساهمة، وهي شركة تابعة للمجموعة، وإنشاء شركة تابعة جديدة، على أساس فصل الشركة المذكورة أعلاه، لغرض إعادة هيكلة الملكية الداخلية.

الشركة التي تم تأسيسها حديثًا هي شركة Vinpearl Cua Hoi Joint Stock Company، ومقرها الرئيسي يقع في شارع Binh Minh، حي Nghi Hai، مدينة Cua Lo، مقاطعة Nghe An.

من المتوقع أن يبلغ رأس مال شركة Vinpearl Cua Hoi المصرح به 1,263.8 مليار دونج. حيث تبلغ نسبة مساهمة رأس مال شركة Vingroup 99.99% من رأس المال التأسيسي. الخط الرئيسي للعمل لهذه المؤسسة هو خدمات الفنادق والسياحة.

قبل الانفصال وتأسيس شركة جديدة، تم تأسيس فرع Nghe An لشركة Vinpearl Joint Stock Company في عام 2017. ممثلة الفرع هي السيدة Vo Thi Phuong Thao.

في نغي آن، تقوم مجموعة فينجروب بتطوير مشاريع عقارية مثل فينبيرل كوا هوي، وفينكوم شوب هاوس فينه، ومشروع تجديد مجمع شقق كوانج ترونج في المنطقة ب، مدينة فينه.

في عام 2022، تعاونت شركة Vinpearl Joint Stock Company مع مجموعة Melía Hotels International للإعلان عن خارطة طريق للتعاون الاستراتيجي. يعد منتجع ميليا فينبيرل كوا هوي واحدًا من 12 مشروعًا تعاونت فيها شركة فينبيرل لنقل حقوق الإدارة إلى منتجع ميليا لمدة لا تقل عن 10 سنوات.

يعتبر هذا المنتجع عبارة عن مجمع من الفلل والفنادق بمساحة 38.7 هكتار، تتضمن 184 غرفة فندقية تقع على مساحة 5000 متر مربع. ويبلغ إجمالي رأس مال الاستثمار للمشروع ما يقرب من 900 مليار دونج. بدأ المشروع في يونيو 2016 وتم افتتاحه في أبريل 2017.

[إعلان رقم 2]
مصدر