سعر السكن بالنسبة للدخل في فيتنام يزيد عن 1.6 مرة المتوسط العالمي.

وبحسب الدكتور كان فان لوك، فإنه في عام 2024، ستكون نسبة أسعار المساكن إلى متوسط دخل الأسرة في فيتنام 23.7 - أي أكثر من 1.6 مرة من المتوسط العالمي .

تم مشاركة هذه المعلومات من قبل الدكتور كان فان لوك، كبير الاقتصاديين في BIDV ، عضو المجلس الاستشاري للسياسة المالية والنقدية الوطنية في منتدى العقارات الربيعي السنوي الذي عقد في 19 فبراير.

الدكتور كان فان لوك في الحدث في 19 فبراير. الصورة: Reatimes

كانت أسعار المساكن المرتفعة وأسباب هذا الوضع من بين المواضيع التي أمضى السيد لوك الكثير من الوقت في شرحها في خطابه في هذا الحدث. وبحسب هذا الخبير، شهد سوق العقارات العام الماضي تطورات أكثر إيجابية، حيث زاد المعروض من المشاريع الجديدة بنسبة 18%، وارتفع عدد الشقق بأكثر من 50%.

واستشهد السيد كان فان لوك بأبحاث أجراها موقع نومبيو (منصة بيانات تكلفة المعيشة ومقرها صربيا) والتي أظهرت أن نسبة سعر المسكن إلى متوسط دخل الأسرة (HPR) في عام 2024 تبلغ 23.7 مرة، بزيادة قدرها 0.2 مقارنة بالعام السابق. وفي الوقت نفسه، انخفض المتوسط العالمي لهذا المؤشر بمقدار 0.5 مرة، ليصل إلى 14.6 مرة في العام الماضي. وبالتالي، فإن سعر المساكن بالنسبة للدخل في فيتنام أعلى بنحو 1.62 مرة من المتوسط العالمي.

يتم حساب معدل سعر المنزل عن طريق قسمة متوسط سعر المنزل على متوسط الدخل السنوي للأسرة. وبحسب وزارة البناء ، فإن HPR هي الطريقة الأكثر شعبية وتستخدم في العديد من الأماكن حول العالم عند تقييم المستوى "المعقول" لأسعار المساكن. ويُوصى أيضًا باستخدام هذا المؤشر من قبل البنك الدولي والأمم المتحدة.

وبحسب هذا الخبير فإن أسعار العقارات المرتفعة تجعل الناس يترددون أيضاً في اقتراض المال لشراء المنازل. والدليل على هذا القول هو أن نمو الائتمان للاستثمار العقاري في عام 2024 سيصل إلى نحو 18%، وهو أكثر من ضعف قروض المستهلكين الشخصية للعقارات (نحو 6.5%).

وقال السيد لوك إن هناك ستة أسباب رئيسية وراء ارتفاع أسعار المساكن في فيتنام. أولا، المشاكل القانونية والخوف من المسؤولية تجعل العرض نادرا. وبعد ذلك، ترتفع أيضًا تكاليف المدخلات مثل إيجار الأرض، واستخدام الأرض، وتعويضات إزالة الموقع، والتكاليف المالية، ومواد البناء، مما يساهم في زيادة أسعار المساكن. وأكد الخبير أيضا على ضرورة إيجاد حلول لخفض التكاليف "غير الرسمية" للشركات بشكل أكبر.

وفيما يتعلق بقضية رسوم استخدام الأراضي، أشار السيد نجوين كوك هييب، رئيس مجلس إدارة شركة جي بي إنفست، إلى أن هذه الرسوم لا تزال تشكل عقبة كبيرة عندما تكون هناك مشاريع تستغرق من عام إلى عامين لحساب أسعار الأراضي. وأفاد السيد هييب أنه بحلول بداية هذا العام، أصدرت 25 مقاطعة ومدينة قوائم أسعار الأراضي المعدلة. ولكن بسبب عوامل الإدخال غير الكافية، تميل المحليات إلى التطلع إلى بعضها البعض لرفع أسعار الأراضي. وفي مرحلة تقييم الأراضي، لا تزال بعض المحليات تفتقر إلى المبادرة في اتخاذ القرار بشأن زيادة أو خفض الأسعار بسبب خوفها من المسؤولية واعتمادها على وحدات استشارية.

وأضاف أن تكاليف المدخلات الأخرى مثل الاستثمار في البنية التحتية وأسعار الفائدة غير الواقعية تؤدي إلى العديد من المشاكل وأسعار الأراضي غير الدقيقة. ولذلك، يأمل السيد هييب أن يتم حل مشكلة تقييم الأراضي قريبًا حتى تتمكن الشركات من تنفيذ مشاريع العقارات بشكل أسرع.

السيد نجوين كوك هيب في الفعالية في 19 فبراير. الصورة: Reatimes

وعلى الجانب الإداري، قال السيد لي فان بينه، نائب مدير إدارة الأراضي بوزارة الزراعة والبيئة، إنه منذ تقديم المشورة إلى الجمعية الوطنية لإصدار قانون الأراضي المعدل، حددت وزارة الموارد الطبيعية والبيئة (المعروفة سابقًا باسم وزارة الزراعة والتنمية الريفية المدمجة) أسعار الأراضي باعتبارها العامل الأكثر أهمية. وقد توسع القانون المعدل في تطبيق جداول أسعار الأراضي وطرق التقييم لتحقيق قدر أكبر من الشفافية.

ومع ذلك، أقر السيد بينه أيضا بأن هناك العديد من أوجه القصور في التنفيذ، وخاصة على المستوى المحلي. وأوضح أنه لا تزال هناك اختلافات في وجهات النظر بين مستشاري تقييم الأراضي ومجالس تقييم الأراضي والجهات المختصة التي تحدد أسعار الأراضي. بينما في بعض البلدان الأخرى، تقع مسؤولية تقييم الأراضي على عاتق وحدة الاستشارة وهم مسؤولون قانونيًا عن أي أخطاء. وهذه قضية يجب أخذها في الاعتبار لتحسين المساءلة والكفاءة في تقييم الأراضي في فيتنام.

وأكد ممثل وزارة الزراعة والبيئة أن الوزارة ستواصل مرافقة المحليات والمنشآت التجارية والاستماع إلى ملاحظاتها لإيجاد الحلول الكفيلة بإزالة الصعوبات العملية.

وفي سياق عدم التوازن بين العرض والطلب عندما يكون عدد المشاريع المرخصة حديثًا منخفضًا، وفقًا للسيد كان فان لوك، تستثمر الشركات بشكل رئيسي في تطوير مشاريع راقية لتحقيق هوامش ربح جذابة. وأضاف أن "المستثمرين لا يستطيعون التسابق على تطوير المساكن الاجتماعية بسبب قلة المشاريع".

إلى جانب ذلك، لا تزال ظاهرة "تضخم الأسعار" و"اتباع الاتجاه" أو المضاربة شائعة، مما يتسبب في ارتفاع أسعار العقارات بشكل يكاد يكون أعلى من قيمتها الحقيقية. وأثار السيد لوك أيضًا مسألة ما إذا كانت فيتنام لم تفرض ضرائب على العقارات حتى الآن، في حين أن الضرائب ورسوم النقل والإيجارات والميراث لا تزال منخفضة للغاية مقارنة بالدول الأخرى، مما يساهم في هذا الوضع.

مصدر