وبحسب الدكتور كان فان لوك، فإنه في عام 2024، ستكون نسبة أسعار المساكن إلى متوسط دخل الأسرة في فيتنام 23.7 - أي أكثر من 1.6 مرة من المتوسط العالمي.
تم مشاركة هذه المعلومات من قبل الدكتور كان فان لوك، كبير الاقتصاديين في BIDV، وعضو المجلس الاستشاري الوطني للسياسة المالية والنقدية في منتدى العقارات الربيعي السنوي الذي عقد في 19 فبراير.
كانت أسعار المساكن المرتفعة وأسباب هذا الوضع من بين المواضيع التي أمضى السيد لوك الكثير من الوقت في شرحها في كلمته في هذا الحدث. وبحسب هذا الخبير، شهد سوق العقارات العام الماضي تطورات أكثر إيجابية، حيث ارتفع المعروض من المشاريع الجديدة بنسبة 18% وارتفع عدد الشقق بأكثر من 50%.
واستشهد السيد كان فان لوك بأبحاث أجراها موقع نومبيو (منصة بيانات تكلفة المعيشة ومقرها صربيا) والتي أظهرت أن نسبة سعر المسكن إلى متوسط دخل الأسرة (HPR) في عام 2024 تبلغ 23.7 مرة، بزيادة قدرها 0.2 مقارنة بالعام السابق. وفي الوقت نفسه، انخفض المتوسط العالمي لهذا المؤشر بمقدار 0.5 مرة، ليصل إلى 14.6 مرة في العام الماضي. وبالتالي، فإن سعر السكن بالنسبة إلى الدخل في فيتنام أعلى بنحو 1.62 مرة من المتوسط العالمي.
يتم حساب معدل سعر المنزل عن طريق قسمة متوسط سعر المنزل على متوسط الدخل السنوي للأسرة. وبحسب وزارة البناء، فإن HPR هي الطريقة الأكثر شعبية وتستخدم في العديد من الأماكن حول العالم عند تقييم المستوى "المعقول" لأسعار المساكن. ويوصى أيضًا البنك الدولي والأمم المتحدة باستخدام هذا المؤشر.
وبحسب هذا الخبير فإن أسعار العقارات المرتفعة تجعل الناس مترددين أيضاً في اقتراض المال لشراء المنازل. والدليل على هذا القول هو أن نمو الائتمان للاستثمار العقاري في عام 2024 سيصل إلى نحو 18%، وهو أكثر من ضعف قروض المستهلكين الشخصية للعقارات (نحو 6.5%).
وقال السيد لوك إن هناك ستة أسباب رئيسية وراء ارتفاع أسعار المساكن في فيتنام. أولا، المشاكل القانونية والخوف من المسؤولية تجعل العرض نادرا. وبالإضافة إلى ذلك، ترتفع أيضاً تكاليف المدخلات مثل إيجار الأراضي، واستخدام الأراضي، وتعويضات إخلاء الموقع، والتكاليف المالية، ومواد البناء، مما يساهم في زيادة أسعار المساكن. وأكد الخبير أيضًا على الحاجة إلى إيجاد حلول لخفض التكاليف "غير الرسمية" للشركات بشكل أكبر.
وفيما يتعلق بقضية رسوم استخدام الأراضي، أشار السيد نجوين كووك هييب، رئيس مجلس إدارة شركة جي بي إنفست، إلى أن هذه الرسوم لا تزال تشكل عقبة كبيرة عندما تكون هناك مشاريع تستغرق من عام إلى عامين لحساب أسعار الأراضي. وأفاد السيد هييب أنه بحلول بداية هذا العام، أصدرت 25 مقاطعة ومدينة قوائم أسعار الأراضي المعدلة. ولكن بسبب عوامل الإدخال غير الكافية، تميل المحليات إلى التطلع إلى بعضها البعض لرفع أسعار الأراضي. وفي مرحلة تقييم الأراضي، لا تزال بعض المحليات تفتقر إلى المبادرة في اتخاذ قرار زيادة أو خفض الأسعار بسبب خوفها من المسؤولية واعتمادها على وحدات استشارية.
وأضاف أن تكاليف المدخلات الأخرى مثل الاستثمار في البنية التحتية وأسعار الفائدة غير الواقعية تؤدي إلى العديد من المشاكل وأسعار الأراضي غير الدقيقة. ولذلك، يأمل السيد هييب أن يتم حل مشكلة تقييم الأراضي قريبًا حتى تتمكن الشركات من تنفيذ المشاريع العقارية بشكل أسرع.
ومن ناحية الإدارة، قال السيد لي فان بينه، نائب مدير إدارة الأراضي بوزارة الزراعة والبيئة، إنه منذ تقديم المشورة إلى الجمعية الوطنية لإصدار قانون الأراضي المعدل، حددت وزارة الموارد الطبيعية والبيئة (المعروفة سابقًا باسم وزارة الزراعة والتنمية الريفية المدمجة) أسعار الأراضي باعتبارها العامل الأكثر أهمية. وقد توسع القانون المعدل في تطبيق جداول أسعار الأراضي وطرق التقييم لتحقيق قدر أكبر من الشفافية.
ومع ذلك، أقر السيد بينه أيضا بأن هناك العديد من أوجه القصور في التنفيذ، وخاصة على المستوى المحلي. وأوضح أنه لا تزال هناك اختلافات في الآراء بين مستشاري تقييم الأراضي ومجالس تقييم الأراضي والجهات المختصة التي تقرر أسعار الأراضي. بينما في بعض البلدان الأخرى، تقع مسؤولية تقييم الأراضي على عاتق وحدة الاستشارة وهم مسؤولون قانونيًا عن أي أخطاء. وهذه قضية يجب أخذها في الاعتبار لتحسين المساءلة والكفاءة في تقييم الأراضي في فيتنام.
وأكد ممثل وزارة الزراعة والبيئة أن الوزارة ستواصل مرافقة المحليات والمنشآت التجارية والاستماع لملاحظاتهم لإيجاد الحلول الكفيلة بإزالة الصعوبات العملية.
وفي سياق اختلال التوازن بين العرض والطلب عندما يكون عدد المشاريع المرخصة حديثًا منخفضًا، وفقًا للسيد كان فان لوك، تستثمر الشركات بشكل رئيسي في تطوير مشاريع راقية لتحقيق هوامش ربح جذابة. وقال "لا يستطيع المستثمرون التسابق على تطوير السكن الاجتماعي بسبب قلة المشاريع".
إلى جانب ذلك، لا تزال ظاهرة "تضخم الأسعار" و"اتباع الاتجاه" أو المضاربة شائعة، مما يتسبب في ارتفاع أسعار العقارات بشكل يكاد يكون أعلى من قيمتها الحقيقية. وأثار السيد لوك أيضًا مسألة ما إذا كانت فيتنام لم تفرض ضرائب على العقارات حتى الآن، في حين أن الضرائب ورسوم النقل والإيجارات والميراث لا تزال منخفضة للغاية مقارنة بالدول الأخرى، مما يساهم في هذا الوضع.
مصدر
تعليق (0)