عزم الحكومة
أصدر رئيس الوزراء للتو الوثيقة العاجلة رقم 527/TB-VPCP، والتي أعلن فيها عن استنتاجات رئيس الوزراء في المؤتمر بشأن الحلول لإزالة الصعوبات في نمو الائتمان للإنتاج والأعمال، وتعزيز النمو واستقرار الاقتصاد الكلي.
يذكر أن رئيس الوزراء طلب في الإعلان من وزارة الإنشاءات توجيه شركات العقارات لإعادة هيكلة قطاعاتها وخفض أسعار منتجاتها. هناك حلول مناسبة وفي الوقت المناسب وفعالة لإعادة هيكلة شرائح ذوي الاحتياجات الحقيقية، والإسكان الاجتماعي، والإسكان للعمال، وذوي الدخل المنخفض.
وتعتبر التحركات العديدة في السوق دليلاً على عزم الحكومة على إزالة الصعوبات التي تواجه سوق العقارات.
وتستمر الخطوة المذكورة أعلاه في إظهار الجهود الحثيثة التي تبذلها الحكومة لإزالة الصعوبات التي تعترض سوق العقارات حتى تتمكن من التعافي والتطور بشكل آمن وصحي ومستدام.
وفي وقت سابق، خلال مؤتمر الحلول لإزالة الصعوبات في نمو الائتمان للإنتاج والأعمال وتعزيز النمو واستقرار الاقتصاد الكلي في صباح يوم 7 ديسمبر، صرح رئيس الوزراء فام مينه تشينه بوضوح أن البنوك والشركات موجودة في نظام بيئي اقتصادي. فقط عندما يتطور الاقتصاد يمكن للبنوك والشركات أن تتطور، والعكس صحيح، فقط عندما تتطور البنوك والشركات يمكن للبلد أن يتطور. يجب على كل فرد وكل كيان أن يتقاسم المسؤولية، وأن "يساهم في إخماد العاصفة" حتى تتمكن البلاد من التغلب على الصعوبات، ومن ثم يستطيع كل فرد وكل كيان التغلب على الصعوبات، وسيكون هناك تنمية مشتركة.
طرح قضية شكوى أصحاب الشركات العقارية من صعوبة الحصول على رأس المال. لكن في السنوات الأخيرة ارتفعت أسعار العقارات بشكل عام. إذا كانت هناك صعوبات لكن سعر البيع ظل كما هو، وما زالت هناك مطالب "من جانب واحد"، فهل هناك مسؤولية مشتركة؟
وبحسب رئيس الوزراء، في الأوقات العادية هناك سياسات عادية، وفي الأوقات غير العادية يجب أن تكون هناك سياسات غير عادية. وفي الأوقات الصعبة، يجب أن تكون السياسات القائمة على روح "التوفيق بين المنافع وتقاسم المخاطر" مناسبة وصحيحة وتعمل على تعزيز التنمية.
لماذا يرتفع سعر البيع؟
في الآونة الأخيرة، كانت سوق العقارات صعبة ولكن أسعار العقارات لا تزال "راسخة" عند مستوى مرتفع. تظهر بيانات الأبحاث الصادرة عن جمعية الوسطاء العقاريين في فيتنام (VARS) أن أسعار العقارات زادت عشرات المرات على مدار العقد الماضي. في عام 2021 وحده، نما متوسط سعر المسكن بنسبة مزدوجة الرقم.
سوق العقارات صعب لكن أسعار العقارات لا تزال "راسخة" عند مستوى مرتفع، حتى أن قطاع الشقق في المدن الكبرى لا يزال يحافظ على اتجاه تصاعدي (صورة توضيحية).
وتتوقع شركة VARS أن تستمر أسعار الشقق الأولية في الارتفاع في عام 2024 بمعدل يتراوح بين 3 و8%. لأن مشكلة العرض على المدى القصير لم يتم حلها. إن ندرة المعروض الجديد تجعل السوق غير قادرة على المنافسة، والشركات التي لديها مشاريع شقق مفتوحة للبيع في هذه المرحلة هي "الملوك"، وإذا لم تكن هناك صعوبات في التدفق النقدي، فسوف يستمر المستثمرون في إبقاء الأسعار مرتفعة لتحقيق أقصى قدر من الأرباح. وفي الوقت نفسه، ستستمر البنية التحتية التي تتحسن باستمرار في دفع مستوى الأسعار إلى الارتفاع.
أسعار الشقق مرتفعة ليس فقط لأن المستثمرين يحاولون إبقاء الأسعار مرتفعة ولكن أيضًا لأن تكاليف الاستثمار والبناء زادت بسبب زيادة أسعار المواد المدخلة وتكاليف العمالة وتكاليف الوصول المالي. علاوة على ذلك، فإن تكلفة إنشاء صناديق الأراضي مرتفعة للغاية، فضلاً عن العديد من النفقات "غير المسماة" التي تنشأ عند تنفيذ الاستثمار والبناء وتطوير المشاريع، مما يجعل من الصعب على المستثمرين خفض الأسعار.
وقد ساهمت أسعار الفائدة المنخفضة ومعدلات التضخم المرتفعة إلى مستويات قياسية في الماضي أيضاً في الارتفاع الحاد في أسعار المساكن، ولكن جوهر المشكلة هو نقص العرض.
العرض أصبح نادرا بشكل متزايد
وبناءً على ذلك، فإن عدد مشاريع الإسكان التجاري المرخصة حديثًا صغير جدًا ويظهر اتجاهًا تنازليًا، وخاصة في القطاعات ذات الأسعار المعقولة والمتوسطة. وتحديداً، وفقاً للمعلومات التي نشرتها وزارة البناء والإسكان حول سوق الإسكان والعقارات، في عام 2022، كان لدى الدولة بأكملها 126 مشروعاً مرخصاً جديداً، بنسبة 52.7% فقط مقارنة بعام 2021 و17% مقارنة بعام 2020.
ومن الجدير بالذكر أنه لا توجد مشاريع إسكان مستقبلية في قطاع الإسكان الميسور (أقل من 25 مليون دونج/م2) مؤهلة لتعبئة رأس المال ومعاملات الإسكان في عامي 2021 و2022. كما انخفضت نسبة الشقق متوسطة المدى (25-50 مليون دونج/م2) المؤهلة لتعبئة رأس المال ومعاملات الإسكان بشكل مستمر بنسبة مزدوجة الرقم منذ عام 2020.
وتظهر بيانات أبحاث VARS أيضًا أن عدد الشقق ذات الأسعار المعقولة والمتوسطة المعروضة للبيع يتناقص باستمرار منذ عام 2019. وتحديدًا، يبلغ إجمالي عدد الشقق ذات الأسعار المعقولة المعروضة للبيع في عام 2022 10% فقط مقارنة بعام 2019.
كما انخفضت باستمرار نسبة المعروض من الشقق ذات الأسعار المعقولة في إجمالي المعروض من الشقق المعروضة للبيع، من 30% في عام 2019 إلى 7% في عام 2022. وفي الفترة 2019-2022، انخفضت أيضًا نسبة الشقق متوسطة المدى إلى 54% و46% و34% و27% على التوالي.
كيفية إعادة هيكلة القطاعات وتخفيض تكاليف المنتجات؟
وبحسب اتحاد الصناعات الروسية، فإنه لإعادة هيكلة القطاعات وخفض تكاليف المنتجات، من الضروري بذل "جهود مشتركة"، وتوحيد وجهات النظر، وأساليب التنفيذ، وتنسيق العديد من الموضوعات والمكونات، بدءاً من وكالات إدارة الدولة إلى الشركات والبنوك.
ومن جانب أجهزة إدارة الدولة، من الضروري أولاً دراسة الخيارات المتاحة لتقصير الإجراءات والعمليات الإدارية الخاصة بالاستثمار والبناء. فكر في الخيارات المتاحة لدعم الشركات في حساب رسوم استخدام الأراضي وتطهير الموقع. في الوقت الحالي، هاتان بندان يستوليان على قدر كبير من تكاليف المستثمر، ويؤثران بشكل مباشر على سعر العقار.
وفي الوقت نفسه، من الضروري اتخاذ تدابير صارمة للتعامل مع جميع الأفعال التي "تسبب صعوبات" للشركات في عملية الاستثمار وتطوير المشاريع. تجنب تكبد "تكاليف الشحوم"، والتي تضاف أيضًا بشكل غير مرئي إلى تكلفة المنتج.
ويحتاج بنك الدولة إلى البحث وتطوير برنامج ائتماني بأسعار فائدة تفضيلية خصيصًا للشركات التي تستثمر في تطوير الإسكان بأسعار معقولة ومشتري المنازل. ولا بد من وجود آليات وسياسات محددة وواضحة لدعم المستثمرين إذا أرادوا إعادة هيكلة المشاريع من الإسكان الفاخر إلى الإسكان الميسور أو الاجتماعي.
بالنسبة للشركات العقارية، من الضروري مراجعة محفظة مشاريع الاستثمار بشكل استباقي. بيع جزء أو كل المشاريع التي لا تتناسب مع الموارد الحالية. إعادة هيكلة الديون بشكل استباقي وتخطيط التدفق النقدي. ركز رأس المال على المشاريع الآمنة قانونيًا، والتي لديها خطط قروض قابلة للتنفيذ، ويمكن إكمالها مبكرًا، ويسهل تصفيتها.
خفض توقعات الربح، وحتى قبول البيع بخسارة، واستخدام الأرباح من السنوات السابقة للحفاظ على العمليات. بالنسبة للمشاريع الجديدة في مرحلة البحث، يجب التوجه بشكل استباقي نحو قطاع الأسعار المعقولة لضمان القدرة على الاستيعاب عند إطلاق المنتجات في السوق.
علاوة على ذلك، تحتاج مؤسسات العقارات إلى الابتكار والبحث وتطبيق الإنجازات التكنولوجية بشكل مستمر لتحسين القدرة الإدارية والسيطرة على المخاطر وخفض التكاليف.
ن.جيانج
[إعلان رقم 2]
مصدر
تعليق (0)