ما هو السبب وراء بقاء أسعار العقارات "مثبتة" عند مستوى مرتفع؟

[إعلان 1]

أصدر رئيس الوزراء للتو وثيقة عاجلة رقم 527/TB-VPCP، تعلن عن استنتاجات رئيس الوزراء في المؤتمر بشأن الحلول لإزالة الصعوبات في نمو الائتمان للإنتاج والأعمال، وتعزيز النمو واستقرار الاقتصاد الكلي.

يذكر أن رئيس الوزراء طلب في الإعلان من وزارة الإنشاءات توجيه شركات العقارات لإعادة هيكلة قطاعاتها وخفض أسعار منتجاتها. هناك حلول مناسبة وفي الوقت المناسب وفعالة لإعادة هيكلة شرائح ذوي الاحتياجات الحقيقية، والإسكان الاجتماعي، والإسكان للعمال، وأصحاب الدخل المحدود.

العقارات - ما هو السبب وراء بقاء أسعار العقارات — وتُعد التحركات العديدة في السوق دليلاً على عزم الحكومة على إزالة الصعوبات التي تواجه سوق العقارات.

وتستمر الخطوة المذكورة أعلاه في إظهار الجهود الحثيثة التي تبذلها الحكومة لإزالة الصعوبات التي تعترض سوق العقارات حتى تتمكن من التعافي والتطور بشكل آمن وصحي ومستدام.

وفي وقت سابق، خلال المؤتمر حول الحلول لإزالة الصعوبات في نمو الائتمان للإنتاج والأعمال، وتعزيز النمو واستقرار الاقتصاد الكلي في صباح يوم 7 ديسمبر/كانون الأول، صرح رئيس الوزراء فام مينه تشينه بوضوح أن البنوك والشركات موجودة في نظام بيئي اقتصادي. فقط عندما يتطور الاقتصاد يمكن للبنوك والشركات أن تتطور، والعكس صحيح، فقط عندما تتطور البنوك والشركات يمكن للبلد أن يتطور. يجب على كل فرد وكل كيان أن يتقاسم المسؤولية، "ويساهم في العاصفة" حتى تتمكن البلاد من التغلب على الصعوبات، وبعد ذلك يمكن لكل فرد وكل كيان التغلب على الصعوبات، وسيكون هناك تنمية مشتركة.

إثارة قضية شكوى أصحاب الأعمال العقارية من صعوبة الحصول على رأس المال. لكن في السنوات الأخيرة، ارتفعت أسعار العقارات عموماً. إذا كانت هناك صعوبات ولكن سعر البيع لا يزال كما هو، ولا تزال هناك مطالب "في اتجاه واحد"، فهل هناك مسؤولية مشتركة؟

وبحسب رئيس الوزراء، في الأوقات العادية هناك سياسات عادية، وفي الأوقات غير العادية لا بد من وجود سياسات غير عادية. وفي الأوقات الصعبة، يجب أن تكون السياسات القائمة على روح "توحيد المنافع وتقاسم المخاطر" مناسبة وصحيحة وأن تعمل على تعزيز التنمية.

لماذا يرتفع سعر البيع؟

لقد كان سوق العقارات صعبًا في الآونة الأخيرة، لكن أسعار العقارات لا تزال "مستقرة" عند مستوى مرتفع. وتظهر بيانات الأبحاث الصادرة عن جمعية الوسطاء العقاريين في فيتنام (VARS) أن أسعار العقارات ارتفعت عشرات المرات خلال العقد الماضي. في عام 2021 وحده، ارتفعت أسعار المساكن المتوسطة بأرقام مزدوجة.

وتتوقع شركة VARS أن تستمر أسعار الشقق الأولية في الارتفاع في عام 2024 بمعدل يتراوح بين 3% و8%. لأن مشكلة العرض على المدى القصير لم يتم حلها. إن ندرة العرض الجديد تجعل السوق غير تنافسية، والشركات التي لديها مشاريع شقق مفتوحة للبيع في هذه المرحلة هي "الملوك"، وإذا لم يواجه المستثمرون صعوبات في التدفق النقدي، فسوف يستمرون في إبقاء الأسعار مرتفعة لتحقيق أقصى قدر من الأرباح. وفي الوقت نفسه، فإن البنية التحتية التي تشهد تحسناً مستمراً سوف تستمر في دفع مستوى الأسعار إلى الارتفاع.

إن أسعار الشقق مرتفعة ليس فقط لأن المستثمرين يحاولون إبقاء الأسعار مرتفعة ولكن أيضًا لأن تكاليف الاستثمار والبناء زادت بسبب زيادة أسعار المواد الخام وتكاليف العمالة وتكاليف الوصول المالي. علاوة على ذلك، فإن تكلفة إنشاء صناديق الأراضي مرتفعة للغاية، فضلاً عن العديد من النفقات "غير المسماة" التي تنشأ عند تنفيذ الاستثمار والبناء وتطوير المشاريع، مما يجعل من الصعب على المستثمرين خفض الأسعار.

وقد ساهمت أسعار الفائدة المنخفضة ومعدلات التضخم القياسية في الماضي أيضاً في الارتفاع الحاد في أسعار المساكن، ولكن جوهر المشكلة هو نقص العرض.

العرض أصبح نادرا بشكل متزايد

وبناء على ذلك، فإن عدد مشاريع الإسكان التجاري المرخصة حديثاً صغير جداً ويظهر اتجاهاً تنازلياً، وخاصة في القطاعات ذات الأسعار المعقولة والمتوسطة. وتحديداً، وفقاً للمعلومات المنشورة من قبل وزارة البناء حول سوق الإسكان والعقارات، في عام 2022، كان لدى البلاد بأكملها 126 مشروعاً مرخصاً جديداً، بنسبة 52.7% فقط مقارنة بعام 2021 و17% مقارنة بعام 2020.

تجدر الإشارة إلى أنه لا توجد مشاريع إسكان مستقبلية في القطاع الميسور (بسعر أقل من 25 مليون دونج/م2) مؤهلة لتعبئة رأس المال ومعاملات الإسكان في عامي 2021 و2022. كما انخفضت نسبة الشقق متوسطة المدى (25-50 مليون دونج/م2) المؤهلة لتعبئة رأس المال ومعاملات الإسكان بشكل مستمر بنسبة مزدوجة الرقم منذ عام 2020.

تُظهر بيانات أبحاث VARS أيضًا أن عدد الشقق ذات الأسعار المعقولة والمتوسطة المعروضة للبيع في انخفاض مستمر منذ عام 2019. وعلى وجه التحديد، يبلغ إجمالي عدد الشقق ذات الأسعار المعقولة المعروضة للبيع في عام 2022 10% فقط مقارنة بعام 2019.

كما انخفضت نسبة المعروض من الشقق ذات الأسعار المعقولة في إجمالي المعروض من الشقق المعروضة للبيع بشكل مستمر، من 30% في عام 2019 إلى 7% في عام 2022. وفي الفترة 2019-2022، انخفضت أيضًا نسبة الشقق متوسطة المدى إلى 54% و46% و34% و27% على التوالي.

كيفية إعادة هيكلة القطاعات وخفض تكاليف المنتج؟

وبحسب VARS، فإنه لإعادة هيكلة القطاعات وخفض تكاليف المنتجات، من الضروري بذل "جهود مشتركة"، وتوحيد وجهات النظر، وطرق التنفيذ، وتنسيق العديد من الموضوعات والمكونات، من وكالات إدارة الدولة إلى الشركات والبنوك.

ومن جانب أجهزة إدارة الدولة، من الضروري أولاً دراسة الخيارات المتاحة لتقصير الإجراءات والعمليات الإدارية الخاصة بالاستثمار والبناء. فكر في خيارات لدعم الشركات في حساب رسوم استخدام الأراضي وتطهير الموقع. في الوقت الحالي، هناك بندين يستأثران بقدر كبير من تكاليف المستثمر، مما يؤثر بشكل مباشر على سعر العقارات.

وفي الوقت نفسه، من الضروري اتخاذ تدابير صارمة للتعامل مع جميع الأفعال التي "تسبب صعوبات" للشركات في عملية الاستثمار وتطوير المشاريع. تجنب تكبد "تكاليف الشحوم"، والتي تضاف أيضًا بشكل غير مرئي إلى تكلفة المنتج.

ويحتاج البنك المركزي إلى البحث وتطوير برنامج ائتماني بأسعار فائدة تفضيلية خصيصا للشركات التي تستثمر في تطوير الإسكان بأسعار معقولة ومشتري المنازل. ويجب أن تكون هناك آليات وسياسات محددة وواضحة لدعم المستثمرين إذا أرادوا إعادة هيكلة المشاريع من الإسكان الفاخر إلى الإسكان الميسور أو الاجتماعي.

بالنسبة لشركات العقارات، من الضروري مراجعة محفظة مشاريع الاستثمار بشكل استباقي. بيع جزء أو كل المشاريع التي لا تتناسب مع الموارد الحالية. إعادة هيكلة الديون بشكل استباقي وتخطيط التدفق النقدي. ركز رأس المال على المشاريع الآمنة قانونيًا، والتي لديها خطط قروض مجدية، ويمكن إكمالها مبكرًا، ويسهل تصفيتها.

خفض توقعات الربح، وحتى قبول البيع بخسارة، واستخدام الأرباح من السنوات السابقة للحفاظ على العمليات. بالنسبة للمشاريع الجديدة في مرحلة البحث، يجب التوجه بشكل استباقي نحو قطاع الأسعار المعقولة لضمان القدرة على الاستيعاب عند إطلاق المنتجات في السوق.

علاوة على ذلك، تحتاج مؤسسات العقارات إلى الابتكار والبحث وتطبيق الإنجازات التكنولوجية بشكل مستمر لتحسين القدرة الإدارية والسيطرة على المخاطر وخفض التكاليف.

ن.جيانج

[إعلان 2]
مصدر