الحكومة تصدر أنظمة جديدة بشأن تقييم الأراضي.

4 طرق لتقييم الأراضي

المرسوم 12/2024/ND-CP يعدل المادة 4 والمادة 5 من المرسوم 44/2014/ND-CP بشأن طرق تقييم الأراضي وشروط تطبيق كل طريقة.

وتحديداً يتم تطبيق أسلوب المقارنة من خلال تعديل سعر قطع الأراضي التي لها نفس غرض استخدام الأرض، وبعض أوجه التشابه في العوامل المؤثرة على سعر الأرض المنقولة في السوق، والفوز في مزاد حقوق استخدام الأرض التي يكون الفائز بالمزاد قد استوفى التزاماته المالية وفقاً لقرار الفوز بالمزاد من خلال تحليل ومقارنة العوامل المؤثرة على سعر الأرض بعد استبعاد قيمة الأصول المرتبطة بالأرض (إن وجدت) لتحديد سعر قطعة الأرض المراد تقييمها.

يتم تطبيق طريقة المقارنة لتحديد السعر في الحالات التي يوجد فيها على الأقل 03 قطع أرض بنفس غرض استخدام الأرض، وتشابه معين في العوامل المؤثرة على سعر الأرض المحول في السوق، والفوز بمزاد حق استخدام الأرض حيث قام الفائز بالمزاد بالوفاء بالالتزامات المالية وفقًا لقرار الفوز بالمزاد (المشار إليها فيما يلي باسم قطع الأراضي القابلة للمقارنة)، باستثناء الحالات المحددة في النقاط أ، ب، ج، د أدناه.

يتم تنفيذ طريقة الدخل عن طريق أخذ متوسط الدخل السنوي الصافي لكل مساحة أرض مقسومًا على متوسط سعر الفائدة على الودائع لأجل 12 شهرًا بالدونغ الفيتنامي في البنوك التجارية التي تمتلك فيها الدولة أكثر من 50٪ من رأس المال المستأجر أو إجمالي أسهم التصويت في المقاطعة لمدة 3 سنوات متتالية حتى نهاية الربع الأخير مع البيانات قبل وقت التقييم.

يتم تطبيق طريقة الدخل في التقييم في الحالات التي تكون فيها قطعة الأرض أو الأرض الزراعية أو الأرض غير الزراعية ليست أرضاً سكنية وكانت قطعة الأرض أو الأرض المراد تقييمها لا تفي بشروط تطبيق طريقة المقارنة ولكن يمكن تحديد الدخل والمصروفات من استخدام الأرض وفقاً للغرض القانوني لاستخدام الأرض وقت التقييم، باستثناء الحالات المحددة في النقاط (أ، ب، ج، د) أدناه.

يتم تطبيق طريقة الفائض من خلال طرح إجمالي الإيرادات التطويرية المقدرة من إجمالي تكلفة التطوير المقدرة لقطعة الأرض أو مساحة الأرض على أساس الاستخدام الأكثر كفاءة للأرض (معامل استخدام الأرض، كثافة البناء، الحد الأقصى لعدد طوابق المبنى) وفقًا لتخطيط استخدام الأراضي والتخطيط التفصيلي للبناء المعتمد من الجهة المختصة.

يتم تطبيق طريقة الفائض على تقييم قطع الأراضي ومساحات الأراضي للمشاريع الاستثمارية التي لا تتوفر فيها شروط تطبيق طريقة المقارنة أو طريقة الدخل ولكن يمكن من خلالها تقدير إجمالي إيرادات التطوير وإجمالي تكاليف التطوير للمشروع، باستثناء الحالات المحددة في النقاط (أ، ب، ج، د) أدناه.

تتم طريقة معامل تعديل سعر الأرض عن طريق ضرب سعر الأرض في جدول أسعار الأراضي بمعامل تعديل سعر الأرض. يتم إصدار معاملات تعديل أسعار الأراضي من قبل اللجان الشعبية للمقاطعات والمدن التي تديرها الحكومة المركزية (المشار إليها فيما يلي باللجان الشعبية على مستوى المقاطعات) من خلال مقارنة أسعار الأراضي في قائمة أسعار الأراضي بأسعار الأراضي الشائعة في السوق.

يتم تطبيق طريقة معامل تعديل سعر الأراضي لتحديد أسعار الأراضي لقطع الأراضي ومساحات الأراضي المحددة في قائمة أسعار الأراضي الصادرة عن اللجنة الشعبية للمقاطعة والتي تقع في إحدى الحالات التالية:

أ) الحالات المنصوص عليها في الفقرة (أ) من البند 4 من المادة 114 والفقرة (3) من المادة 189 من قانون الأراضي؛

ب) حساب الإيجار السنوي للأرض عندما تقوم الدولة بتأجير الأرض دون طرح حقوق الانتفاع بالأرض في المزاد؛

ج) حساب السعر الابتدائي لطرح حقوق استخدام الأراضي بالمزاد العلني عندما تقوم الدولة بتخصيص أو تأجير الأرض في الحالات التي تم فيها استثمار قطعة الأرض أو مساحة الأرض في البنية التحتية الفنية وفقًا للتخطيط التفصيلي للبناء؛

د) تحديد سعر الأرض أو مساحة الأرض المطلوب تقييمها، والقيمة الإجمالية المحسوبة وفقاً لسعر الأرض في قائمة أسعار الأراضي للمنطقة الخاضعة لرسوم استخدام الأراضي وإيجار الأراضي أقل من 30 مليار دونج للمدن التي تديرها الحكومة المركزية، وأقل من 10 مليار دونج للمحافظات الجبلية والمرتفعات، وأقل من 20 مليار دونج للمحافظات المتبقية في الحالات التالية:

الحالات المنصوص عليها في الفقرة (ب) والفقرة (د) من البند 4 من المادة 114، البند 2 من المادة 172 من قانون الأراضي؛

احسب إيجار الأرض الذي يتم دفعه مرة واحدة طوال مدة الإيجار عندما تقوم الدولة بتأجير الأرض دون بيع حقوق استخدام الأرض بالمزاد العلني.

د) حساب التعويض عند استصلاح الدولة للأراضي في حالة استصلاح عدة قطع أراضي متجاورة بنفس الغرض من الاستخدام ولا تتوفر فيها شروط تطبيق طريقة المقارنة.

ينص المرسوم بوضوح على: يجب أن تتوافر في قطع الأراضي القابلة للمقارنة لتطبيق طريقة تقييم الأراضي الشروط اللازمة لممارسة حقوق مستخدمي الأراضي وفقاً لأحكام قانون الأراضي.

معلومات حول تطبيق أساليب تقييم الأراضي

ويضيف المرسوم 12/2024/ND-CP أيضًا المادة 5ب بشأن المعلومات الخاصة بتطبيق أساليب تقييم الأراضي. وعليه فإن المعلومات المتعلقة بأسعار الأراضي وأسعار إيجار الأراضي وأسعار إيجار العقارات لتطبيق طريقة المقارنة وطريقة الفائض ومعاملات تعديل أسعار الأراضي المبنية تتضمن ما يلي:

1) السعر الفائز بمزاد حقوق الانتفاع بالأرض في حالة قيام الفائز بالمزاد بالوفاء بالتزاماته المالية وفقاً لقرار الفوز بالمزاد،

2) أن يكون سعر الأرض قد استكمل الإجراءات الضريبية لدى مصلحة الضرائب أو مسجلاً في مكتب تسجيل الأراضي في حالات نقل حقوق استخدام الأرض؛

3) سعر إيجار الأرض، سعر إيجار المبنى؛

4) سعر نقل الملكية في السوق.

ينص المرسوم بوضوح على أن المعلومات اللازمة لتطبيق أساليب تقييم الأراضي هي المعلومات المقدمة خلال فترة لا تتجاوز 24 شهرًا من تاريخ تقييم الأرض أو قبل ذلك، مع إعطاء الأولوية للمعلومات الأقرب إلى وقت التقييم والتي يتم جمعها من المصادر التالية:

- قاعدة بيانات الأراضي الوطنية، قاعدة بيانات الأسعار؛

- مكتب تسجيل الأراضي، وحدة تنظيم مزاد حقوق استخدام الأراضي، وحدة تنظيم مزاد الأصول؛

- السلطات الضريبية وهيئات التنمية الزراعية والريفية؛

- قاعة تداول العقارات، الأعمال العقارية؛

- المنظمات التي لها وظيفة الاستشارة في تحديد أسعار الأراضي، ومؤسسات تقييم الأسعار؛

- مؤسسات الإئتمان وجمعيات العقارات ومعاهد/مراكز البحوث؛

- إجراء مقابلة مباشرة مع المحول أو المحول إليه بالنسبة للحالات التي تم تحويلها في السوق.

وفقًا أيضًا للمرسوم 12/2024/ND-CP، يتم جمع المعلومات المتعلقة بالإيرادات والمصروفات من استخدام الأراضي غير الزراعية لتطبيق طريقة الدخل من المصادر التالية: الدخل من أنشطة الإنتاج والأعمال المسجلة في البيانات المالية أو الدخل من إيجار الأراضي وإيجار المباني المجمعة خلال 03 سنوات متتالية (محسوبة من 1 يناير إلى 31 ديسمبر) التي تسبق مباشرة وقت التقييم.

في حالة عدم اكتمال إيرادات قطعة الأرض أو مساحة الأرض المراد تقييمها سنويًا وعدم انعكاسها بدقة على الإيرادات الفعلية من استخدام الأرض، يتم جمع المعلومات عن أسعار إيجار الأراضي وأسعار إيجار المباني لثلاث قطع أرض على الأقل للمقارنة.

يتم تحديد تكلفة توليد الدخل من استخدام الأراضي على النحو المنصوص عليه أعلاه على أساس المعايير والأسعار الوحدوية الصادرة عن الجهات الحكومية المختصة أو معدل رأس مال الاستثمار في البناء الذي تعلنه وزارة البناء؛ في حالة عدم وجود معيار أو سعر وحدة أو معدل رأس مال استثمار البناء صادر عن وكالة حكومية مختصة، يكون الأساس هو المعلومات وبيانات التكلفة المتوسطة الشائعة في السوق لما لا يقل عن 03 قطع أرض بأقرب مسافة إلى قطعة الأرض أو مساحة الأرض المراد تقييمها وفقًا لما هو منصوص عليه في الفقرة (ب) من البند 5 من هذه المادة.

عند تطبيق أساليب المقارنة، يجب على أسلوب الفائض اختيار قطع الأراضي القابلة للمقارنة حسب ترتيب الأولوية التالي: أ) مماثلة في الموقع، وظروف البنية التحتية، والمساحة، والحجم، والشكل، ومعامل استخدام الأرض، وكثافة البناء، وارتفاع المبنى وعوامل أخرى تؤثر على سعر الأرض مقارنة بقطعة الأرض المراد تقييمها؛ ب) أقرب مسافة إلى قطعة الأرض أو مساحة الأرض المراد تقييمها ولا تقتصر على الحدود الإدارية للوحدات الإدارية البلدية أو المحلية أو الإقليمية.

اللجنة الشعبية الإقليمية تقرر أسعار الأراضي المحددة .

فيما يتعلق بقرار أسعار الأراضي المحددة، ينص المرسوم 12/2024/ND-CP على أنه بناءً على مبادئ تقييم الأراضي المنصوص عليها في الفقرة 1 من المادة 112 من قانون الأراضي، وشروط تطبيق أساليب تقييم الأراضي، ونتائج تقييم أسعار الأراضي لمجلس تقييم الأراضي المحددة، تقرر اللجنة الشعبية على مستوى المقاطعة أسعار الأراضي المحددة أو تقرر اللجنة الشعبية على مستوى المنطقة أسعار الأراضي المحددة في الحالات التي تأذن فيها اللجنة الشعبية على مستوى المقاطعة وفقًا لأحكام قانون تنظيم الحكومة المحلية.

وتستخدم أسعار الأراضي المحددة كأساس للحالات المنصوص عليها في الفقرة 4 من المادة 114 الفقرة 2 من المادة 172 والفقرة 3 من المادة 189 من قانون الأراضي؛ السعر الابتدائي لمزاد حقوق استخدام الأراضي عندما تقوم الدولة بتخصيص الأراضي مع تحصيل رسوم استخدام الأراضي، وتأجير الأرض بدفعة واحدة لكامل مدة الإيجار.

وتتولى وزارة الموارد الطبيعية والبيئة مساعدة اللجنة الشعبية على نفس المستوى في تنظيم تحديد أسعار الأراضي المحددة.

مصدر