هل يريد كان ثو مدينة مطار؟ ماذا نفعل لتجنب تذوق "الفاكهة المريرة"، متى ستنخفض أسعار الفائدة على قروض الإسكان؟

تتعرض الشركات لضغوط بسبب ندرة التدفقات النقدية، وينتظر مشتري المنازل انخفاض أسعار الفائدة، ويريد كان ثو بناء مدينة مطار... هذه هي أحدث أخبار العقارات.

لإنقاذ أنفسهم، يجب على شركات العقارات مراجعة الموارد بشكل استباقي ومراجعة المشاريع القائمة. (المصدر: دان تري)

ماذا ينبغي للشركات أن تفعل لتجنب "الغرق في كومة من الأصول"؟

معلومات عن Congluan.vn، من منتصف مايو 2022 حتى الآن، بسبب العديد من الأسباب مثل الأوبئة، ودورات نمو السوق، وانخفاض النمو الاقتصادي ، وصعوبات السوق؛ لقد تسببت سلسلة من السياسات المتشددة في مجال الائتمان وسندات الشركات في سقوط سوق العقارات في حالة من الركود.

ظلت أسعار الفائدة مرتفعة منذ نهاية عام 2022، وانخفضت قليلاً في بداية هذا العام ولكنها لا تزال عند مستوى مرتفع يمكن للشركات تحمله.

إن ضغوط ارتفاع التكاليف المالية في حين أن التدفق النقدي "نادر" بسبب عدم القدرة على بيع السلع، وعدم القدرة على تعبئة رأس المال من السندات، وعدم تلبية معايير قروض الائتمان... يجعل "صحة" الشركات أضعف بشكل متزايد.

إن الوضع الصعب المستمر لا يؤثر فقط على المشاركين في سوق العقارات، بل يتسبب أيضًا في ركود في سلسلة من الصناعات الأخرى ذات الصلة.

وتظهر بيانات استطلاع VARs مع الأعضاء الذين يعملون في شركات الخدمات العقارية أنه إذا استمر وضع السوق صعبًا، فإن ما يصل إلى 23% من الشركات لا يمكنها الحفاظ على العمليات إلا حتى نهاية الربع الثالث من عام 2023، بينما يمكن لـ 43% من الشركات البقاء على قيد الحياة حتى نهاية عام 2023.

إذا لم يتم العثور على مخرج في الوقت المناسب، فمن المرجح أن يواجه السوق سيناريو خروج سلسلة من الكيانات، من شركات الاستثمار والتطوير العقاري إلى شركات الخدمات العقارية ووسطاء العقارات. سيفقد العديد من العمال وظائفهم، مما سيؤثر على الضمان الاجتماعي.

أصدرت الحكومة مؤخرًا سلسلة من السياسات لمساعدة الشركات على تمديد وتأجيل سداد الديون. ومع ذلك، لإنقاذ أنفسهم، يجب على شركات العقارات مراجعة الموارد بشكل استباقي ومراجعة المشاريع القائمة. احتفظ فقط بالمشاريع المحتملة التي تمتلك الشركة القدرة على تنفيذها. الدعوة إلى الاستثمار أو المشروع المشترك أو الشراكة أو بيع جزء أو كل مشروع لا يمكن الاستمرار فيه.

وقال السيد نجوين فان دينه، رئيس مجلس إدارة اتحاد المستثمرين، إن الشركات بحاجة إلى البحث بشكل استباقي عن العملاء/المستثمرين أو الاتصال بالوحدات المهنية لدعم التواصل مع أولئك الذين يرغبون في التعاون في الاستثمار أو إعادة شراء المشاريع. وللتوصل إلى اتفاق سريع، يتعين على الشركات خفض توقعاتها، بل وحتى أن تكون مستعدة لقبول البيع بخسارة، "حيث لا يمكنها المطالبة بالربح على الرغم من الصعوبات".

في الواقع، هناك العديد من الشركات التي تحاول فقط الصمود، في حين أن قدراتها ليست كافية، دفعت نفسها إلى طريق مسدود مع كل أنواع "الفائدة التي تولد الفائدة". ثم تحصل على ثمرة مرة بدين ضخم بفائدة أكبر عدة مرات من رأس المال.

يظهر تقرير VARs أن سوق عمليات الدمج والاستحواذ (M&A) سجل منذ أكثر من عام زيادة تدريجية في الحرارة.

تنفق بعض الشركات مبالغ كبيرة من المال على عمليات الدمج والاستحواذ بحثًا عن فرص لتوسيع السوق وتحسين هوامش الربح في قطاعات أعمالها. لدى العديد من مجموعات المستثمرين تدفقات نقدية "كبيرة" تبحث عن الفرص، وعلى استعداد للاستثمار في مشاريع محتملة.

ومن بينها تدفقات رأس المال من المستثمرين الأجانب التي كانت وستستمر في التدفق إلى فيتنام في الفترة المقبلة. يبحث معظم هؤلاء المستثمرين عن مشاريع ذات وثائق قانونية كاملة نسبيًا لتجنب المخاطر.

علق السيد دينه قائلاً: "هذه فرصة للمستثمرين لإقامة العديد من المشاريع "النظيفة"، أو بيعها أو التعاون، مما يخلق قيمة مضافة للطرفين. إنه توجه لمساعدة الشركات على إدارة تدفقاتها النقدية لسداد الديون، وتجنب الانهيار والانحلال، أو توفير تدفقات نقدية لمواصلة تنفيذ مشاريع أخرى. ومنع فقدان وإهدار موارد الأراضي، واستعادة الإنتاج والأنشطة التجارية، وطرح المنتجات في السوق".

مشتري المنازل ينتظرون تخفيضات أسعار الفائدة

انخفضت أسعار الفائدة على الودائع المصرفية بشكل حاد ومستمر في الأشهر الأخيرة وتشكل الأساس لـ"تبريد" أسعار الفائدة على الإقراض. لكن في الواقع، تظل أسعار الفائدة على القروض، وخاصة قروض الإسكان للعملاء الأفراد، مرتفعة، كما تتزايد الضغوط المالية بشكل متزايد.

وبحسب دراسة استقصائية، يبلغ معدل الفائدة على قرض المنزل للعملاء الحاليين في بنك المساهمة التجارية للتجارة الخارجية في فيتنام (فيتكومبانك) حوالي 10.7% سنويا؛ بنك المساهمة التجارية للاستثمار والتنمية في فيتنام (BIDV) من 9.1 - 10.9٪ / سنة؛ البنك العسكري التجاري المساهم (MB) حوالي 13-14٪ سنويا؛ بنك فيتنام التكنولوجي والتجاري المساهم (Techcombank) من 10-12.1٪ سنويًا؛ بنك مساهمة تجارية في بنه (ABBank) من 14.6-15.4٪ سنويًا...

بالنسبة للمقترضين الجدد، فإن سعر الفائدة على القروض الأكثر تفضيلية في شهر يونيو هذا العام هو 4.99٪ / سنة في بنك فيتنام البحري التجاري المشترك (MSB). في هذه الأثناء، يقدم بنك تيان فونج التجاري المساهم (TPBank) وبنك سايجون التجاري المساهم (SCB) قروضًا لشراء المنازل بنسبة تتراوح بين 7.8% و7.9% سنويًا؛ بنك أورينت التجاري المساهمة (OCB) 8.49% سنويا... ولكن هذه كلها أسعار فائدة تفضيلية تطبق لفترة قصيرة من الزمن، وبعد ذلك يتم حساب سعر الفائدة العائم وفقا للسوق، ويقدر بنحو 13.5% سنويا.

إن الخطوة المتتالية التي اتخذها البنك المركزي بخفض أسعار الفائدة التشغيلية ثلاث مرات في أقل من ثلاثة أشهر، إلى جانب انخفاض أسعار الفائدة على ودائع البنوك بشكل حاد مقارنة بـ"الذروة" في بداية العام، يخلق توقعات بانخفاض أسعار الفائدة على الإقراض.

لكن في الواقع، لا يزال يتعين على العملاء "الانحناء" لسداد القروض المصرفية كل شهر ومواصلة انتظار انخفاض أسعار الفائدة. هناك أوقات نشعر فيها بالقلق لأننا لا نعرف ما إذا كانت أسعار الفائدة سوف تنخفض أم ستستمر في الارتفاع.

وفي شرحه لقصة عدم مواكبة أسعار فائدة القروض لانخفاض أسعار فائدة الودائع، قال أحد قادة البنوك إن معظم مؤسسات الائتمان اضطرت إلى التعبئة بأسعار فائدة مرتفعة في الفترة الأخيرة من عام 2022. لذلك، تحتاج أسعار فائدة القروض إلى تأخير معين، ولكل بنك خطوات تعديل مختلفة اعتمادًا على سعر تعبئة رأس المال المدخل والقدرة المالية. وعلى وجه الخصوص، فإن القروض القديمة في وقت تكون فيه تكاليف رأس المال مرتفعة تجعل من الصعب خفض أسعار الفائدة.

وبحسب فريق التحليل في شركة فيتكومبانك للأوراق المالية المحدودة (VCBS)، فإن أسعار الفائدة على القروض تنخفض بشكل أبطأ من أسعار الفائدة على الودائع بسبب تأخر السياسات؛ وفي الوقت نفسه، يركز خفض أسعار الفائدة بشكل رئيسي على عدد من الشركات والصناعات ذات الأولوية.

وبالإضافة إلى ذلك، أظهرت التقارير المالية للربع الأول من عام 2023 للبنوك المدرجة في البورصة وعددها 27/28، أن تكلفة سداد الفوائد على الودائع ارتفعت بأكثر من 50% مقارنة بالفترة نفسها من العام الماضي؛ ومن بينها 9 بنوك سجلت نمواً بنسبة تزيد عن 100% مقارنة بالفترة نفسها. وبالإضافة إلى ذلك، ارتفعت تكاليف دفع الفوائد على القروض، ودفع الفوائد على إصدار الأوراق المالية ذات القيمة... في معظم البنوك. وهذا يفسر جزئيا لماذا لم تتمكن أسعار الفائدة على القروض من الانخفاض بالقدر المتوقع.

وبتقييم توقعات أسعار الفائدة، ووفقاً للسيناريو الأساسي، تعتقد شركة إس إس آي للأوراق المالية أن أسعار الفائدة قد تنخفض بمقدار 50-100 نقطة أساس أخرى من الآن وحتى نهاية العام وتستمر في الانخفاض في عام 2024.

يريد كان ثو بناء مدينة مطار تبلغ مساحتها حوالي 10000 هكتار

وفقًا لبوابة المعلومات الإلكترونية للمدينة. كان ثو، اقترح السيد تران فيت ترونج - رئيس اللجنة الشعبية لمدينة كان ثو، التخطيط لإنشاء مدينة مطار تبلغ مساحتها حوالي 10 آلاف هكتار في المنتدى "آفاق الاستثمار في بناء البنية التحتية - التنمية الاقتصادية لدلتا ميكونج".

Bất động sản mới nhất. Thành phố Cần Thơ về đêm. (Nguồn: Cổng Thông tin điện tử TP. Cần Thơ)

مدينة كان ثو في الليل. (المصدر: بوابة المعلومات الإلكترونية لمدينة كان ثو)

وعلى وجه التحديد، اقترح السيد تران فيت ترونج أن تعطي وزارة البناء الأولوية للتنسيق والتشاور لتقديم مشروع الاستثمار إلى الحكومة للحصول على الموافقة المبكرة لتطوير وتوسيع مطار كان ثو الدولي لتلبية المعايير الإقليمية/المنطقة، جنبًا إلى جنب مع بناء موانئ إضافية لخدمة نقل البضائع الجوية، وفقًا لتخطيط نظام المطارات الوطني. هذا شرط أساسي لـ TP. يشكل "كان ثو" الأساس لتخطيط مدينة المطار التي تبلغ مساحتها حوالي 10 آلاف هكتار.

يوجد في كان ثو حاليًا مطار كان ثو الدولي، الذي تم بناؤه في ستينيات القرن العشرين بمدرج يبلغ طوله 1800 متر × 30 مترًا. تم بعد ذلك تجديد المشروع وتطويره بمدرج بطول 3000 متر وعرض 45 متراً لضمان قدرته على استقبال طائرات مثل A320 وA321 وما يعادلها، وربط كان ثو بهانوي ومناطق أخرى. تبلغ مساحة محطة الركاب حوالي 21 ألف ^{متر مربع} ، وتخدم 3-5 مليون مسافر سنويا.

وفقاً للخطة السابقة التي وافقت عليها لجنة الشعب بالمدينة. وذكر كان ثو أن تخطيط مدينة المطار سيشمل مساحة أرض تبلغ حوالي 2000 هكتار لبناء مركز لربط وإنتاج ومعالجة وتوزيع المنتجات الزراعية في منطقة دلتا ميكونج. ويتم إعطاء الأولوية لبناء نظام لوجستي للطيران والموانئ النهرية ونظام مستودعات مركزية لحفظ المنتجات الزراعية.

إزالة الصعوبات المتعلقة بتخطيط التقسيم الفرعي C4 والتخطيط العام لمدينة Bien Hoa

في جلسة العمل مع الإدارات والفروع بشأن أعمال التخطيط المحلي في نهاية الأسبوع الماضي، طلب السيد كاو تيان دونج، رئيس اللجنة الشعبية لمقاطعة دونج ناي، من اللجنة الشعبية لمدينة بين هوا التنسيق بشكل عاجل مع إدارة البناء لمواصلة العمل مع مستثمري المشروع بشأن المقترحات الخاصة بتعديل التخطيط التفصيلي، وأسباب تعديل تخطيط التقسيم الفرعي C4 والتخطيط العام لمدينة بين هوا.

وفي الوقت نفسه، أشار السيد دونج إلى أن إدارة البناء تنسق مع الإدارات والفروع ولجنة الشعب في مدينة بين هوا لمراجعة اللوائح القانونية. ويجب الاهتمام بشكل خاص باللوائح المتعلقة بشروط تنفيذ التعديلات التخطيطية التفصيلية للمشروع لضمان وجود نسب كافية من الأراضي الخضراء والأشغال العامة والبنية التحتية الاجتماعية وفقًا للتخطيط المعتمد مسبقًا. ويجب استكمال هذه المحتويات وتقديمها إلى اللجنة الشعبية الإقليمية بحلول 12 يونيو.

تبلغ مساحة المنطقة الفرعية C4 من التخطيط العام لمدينة بين هوا حوالي 1500 هكتار، بما في ذلك بلدية لونغ هونغ بأكملها وجزء من جناح تام فوك، مدينة بين هوا، مقاطعة دونج ناي. في الماضي، في هذا التقسيم، نفذ المستثمرون مشاريع المناطق الحضرية والسكنية مثل: مشروع منطقة لونغ هونغ السكنية، منطقة دونغ ناي ووتر فرونت الحضرية، منطقة أكوا سيتي الحضرية، منطقة الخدمات التجارية الراقية في جزيرة فوك هونغ...

تمت الموافقة على مشروع تعديل التخطيط العام لمدينة بين هوا من قبل لجنة الشعب الإقليمية في دونغ ناي في يوليو 2014، وتمت الموافقة على تخطيط التقسيم الفرعي C4 في سبتمبر 2016. ومع ذلك، في وقت الموافقة على التخطيط العام وتخطيط التقسيم الفرعي C4، لم يتم تحديث وثائق التخطيط التفصيلية 1/500 من المشاريع المعتمدة سابقًا بشكل كامل، مما أدى إلى تناقضات واختلافات بين التخطيط على جميع المستويات. ونتيجة لهذا الاختلاف، اضطرت العديد من مشاريع المناطق الحضرية إلى إيقاف البناء والأعمال مؤقتًا، بما في ذلك مشروع مجموعة نوفالاند.

وفي رسالة رسمية أرسلها إلى رئيس الوزراء في مايو/أيار الماضي، اقترح السيد دونج عدداً من المشاكل المتعلقة بمشاريع العقارات في مدينة بين هوا. بما في ذلك محتوى الاقتراح المقدم إلى رئيس الوزراء للنظر في الموافقة على سياسة لجنة الشعب في مقاطعة دونج ناي لإعداد ملف لتعديل التخطيط العام لمدينة بين هوا محليًا. وفي الوقت نفسه، اعترفت اللجنة الشعبية لمقاطعة دونج ناي بأن هذا كان قصوراً محلياً في عملية التخطيط والتقييم والموافقة.

وطلب رئيس مجلس إدارة دونج ناي من مستثمري المشاريع العقارية في المنطقة تقديم تقرير كامل عن حالة التنفيذ الفعلي للمشاريع. ومن هناك، ستقوم اللجنة الشعبية الإقليمية بإعداد تقرير إلى وزارة البناء ورئيس الوزراء. وفيما يتعلق بشروط بيع المساكن المستقبلية في المناطق التي تتفق مع التخطيط التفصيلي المعتمد، وجه السيد دونج إدارة البناء بالنظر في معالجة الوضع حتى تتمكن الشركات من الاستمرار في بيع المساكن المستقبلية وفقًا للأنظمة القانونية.

إن التدخل الجذري من جميع مستويات الحكومة والهيئات الوظيفية على أمل حل الصعوبات والنواقص في أقرب وقت من شأنه أن يجلب الثقة للشعب والشركات، ويساعد في استعادة الإنتاج والأعمال، ويساهم في تعزيز التنمية الاجتماعية والاقتصادية.

[إعلان 2]
مصدر