بيع أو تأجير ما يصل إلى 5 منازل في السنة يتطلب إنشاء عمل تجاري؟

[إعلان 1]

ثلاثة خيارات

تهدف هذه اللائحة إلى توفير معايير لتحديد الأفراد الذين يمارسون أعمالًا عقارية صغيرة الحجم بشكل أكثر وضوحًا. لأنه وفقًا للبند 3، المادة 9 من قانون الأعمال العقارية لعام 2023، فإن الأفراد الذين يمارسون أعمالًا عقارية صغيرة النطاق لا يتعين عليهم إنشاء مؤسسة، ولكن يجب عليهم التصريح بالضرائب ودفعها وفقًا لأحكام القانون.

وبناء على ذلك، تقترح وزارة الإنشاءات ثلاثة خيارات لتحديد الأفراد الذين يمارسون أعمالاً عقارية صغيرة الحجم. الخيار الأول: يقوم الأفراد ببيع أو نقل أو تأجير المنازل القائمة أو المنازل المستقبلية 3-5 منازل أو شقق في السنة. يقوم الأفراد ببيع أو نقل أو تأجير أعمال بناء موجودة أو مستقبلية من 5 إلى 10 أعمال أو من 5 إلى 10 مساحات أرضية في الأعمال خلال عام واحد.

Bán, cho thuê tối đa 5 căn nhà một năm phải thành lập doanh nghiệp?- Ảnh 1. — تقييد المعاملات في هذا الوقت سيؤثر سلباً على سوق العقارات.

الخيار 2: يمكن التعرف على الأفراد الذين يمارسون أعمال عقارية صغيرة الحجم من خلال بيع أو تأجير عقارات بملكيتهم أو حق الانتفاع بها بمساحة 1000 - 2000 متر مربع من الأرض في المناطق الحضرية. وفي المناطق الريفية تكون هذه المساحة أكبر، وتبلغ حوالي 3000 - 5000 متر مربع.

الخيار الثالث: يستثمر الأفراد في بناء مساكن فردية مكونة من طابقين فأكثر وبمساحة أقل من 20 شقة وفقاً لما هو منصوص عليه في الفقرة الثالثة من المادة 57 من قانون الإسكان. يقوم الأفراد ببيع أو تأجير المنازل الناتجة عن الميراث أو منازل الشكر أو الصدقة أو التضامن التي يحصل عليها الأفراد من جهات أخرى.

ولزيادة الإيرادات ومنع خسائر الميزانية، ومساعدة سوق العقارات على التطور بشكل صحي، لا بد من وجود حلول اقتصادية للإدارة، وليس مجرد حلول إدارية.

المحامي تران مينه كوونج (نقابة المحامين في مدينة هوشي منه)

وفي الوقت نفسه، لا يقدم القانون الحالي تفاصيل محددة لقضايا الأعمال العقارية التي لا تتطلب إنشاء مؤسسة.

الضرائب بدلا من تقييد التجارة

وعلق المحامي تران مينه كونج (نقابة المحامين في مدينة هوشي منه) بأن هذا النوع من التنظيم لم يسبق له مثيل في العالم ، وهو غير عملي ويعيق تطوير السوق. وبدلاً من ذلك، دع الناس يمارسون التجارة بحرية ولكن عليهم أن يكونوا مسؤولين عن دفع الضرائب بشكل صحيح وكامل وفقًا للقانون. وعلى وجه التحديد، ينبغي فرض ضرائب عالية على هذا النوع من الأعمال، لأنه لا يخلق قيمة فائضة. كلما زادت قيمة العقارات التي تشتريها وتبيعها، زادت الضريبة التي تدفعها. في ذلك الوقت، يستفيد كل من الحكومة والشعب لأن هذه الضريبة تستخدم للاستثمار في البنية التحتية وإعادة بنائها...

وليس هذا فحسب، بل إذا تم تطبيق هذا النظام، فأي جهة ستراقب وتتأكد من عدد مبيعات شخص معين لإجباره على إنشاء مشروع تجاري إذا باع 6 عقارات أو أكثر؟ هل يجب إجبارهم على إنشاء شركة جديدة لبيع العقارات؟ إذا لم يقوموا بإنشاء مشروع تجاري، ما هي أشكال العقوبات التي ستواجههم؟ لنفترض أن الناس وافقوا على إنشاء مشروع تجاري، ولكن في السنوات التالية لم يقوموا بشراء أو بيع أي عقارات، فهل سيستمرون في هذا المشروع إلى الأبد؟ على الرغم من أن الرغبة في حل أو إفلاس شركة في فيتنام أمر صعب للغاية في الوقت الحالي.

وبحسب المحامي كوونغ، فإن سوق العقارات لا يزال راكداً، مثل المريض الذي لم يتعافى بعد. يجب أن يكون هناك تأثير لتعزيز عدد المعاملات العقارية وخلق السيولة للسوق. إن هذا الاقتراح يشبه تشديد "أنبوب التنفس"، مما يجعل السوق الصعبة بالفعل أكثر صعوبة. سوق العقارات يريد أن يتطور ويبيع، فلا بد من وجود سماسرة ومستثمرين ومضاربين.. وإدارة سوق العقارات يجب أن ترشده إلى التطور بشكل مستقر، وليس إذا لم تتمكن من إدارته، فتقوم بمنع ممارسة أنشطة الأعمال العقارية.

لزيادة الإيرادات ومنع خسائر الميزانية، بما يُسهم في نمو سوق العقارات بشكل صحي، لا بد من وجود حلول اقتصادية للإدارة، لا حلول إدارية فحسب. فإذا زادت اللوائح الإدارية، سيضطر السوق إلى إيجاد سبل للتكيف والتحايل على القانون، مما سيؤدي إلى مزيد من الفوضى. لذلك، لا ينبغي الحد من عدد المنازل المعروضة للبيع والإيجار، بل وضع جدول ضريبي، وفرض ضرائب باهظة على صغار المستثمرين الذين يستغلون سوق العقارات لتحقيق الربح. وعلى وجه الخصوص، ستُفرض ضرائب أكبر على حالات شراء المنازل والأراضي وتركها مهجورة، وعدم تجديدها أو استخدامها، وانتظار ارتفاع سعرها لبيعها وتحقيق الربح. ويمكن للدولة استخدام أموال الضرائب هذه كصندوق لبناء مناطق سكنية جديدة منخفضة التكلفة للفقراء، تُلبي الاحتياجات الحقيقية للشعب. عندها، سينخفض عدد المستثمرين والمضاربين العقاريين بشكل كبير، كما حلل المحامي تران مينه كونغ.

يعتقد خبير العقارات تران خانه كوانج أنه إذا كان الفرد يمارس أعمال العقارات بشكل مستمر وبكميات كبيرة، فإنه يحتاج إلى أن يكون لديه كيان قانوني. وفي هذا الصدد، فإن هذا الحكم صحيح. لكن إذا تم تطبيق هذا التنظيم فوراً، أو كان غير مستقر، أو إعطاء عدد محدد من 3 إلى 5 منازل غير مناسب، فهو يحتاج إلى خارطة طريق ووقت. لأن هناك أفرادًا يمتلكون من 2 إلى 4 منتجات عقارية لكن قيمتها تصل إلى 50 مليار دونج، وحتى مئات المليارات من دونج مقارنة بفرد يمتلك من 10 إلى 20 منتجًا، لكن كل منتج قيمته 1 إلى 2 مليار دونج فقط.

القانون صحيح، لكنه يحتاج إلى خطة عمل محددة، لأنه عند إنشاء كيان قانوني، يجب إنشاء شركة عقارية. عند إدخال أصول شخصية إلى شركة، ستكون هناك العديد من المشاكل، والأمر ليس بهذه البساطة، ويجب توضيحه، وخاصةً عند إدخال الأراضي الزراعية إلى الشركة. ينص القانون حاليًا على أن رأس المال الأساسي لإنشاء شركة عقارية هو 20 مليار دونج. هل هذا معقول أم لا؟ يجب على الأفراد، سواءً كانوا رابحين أو خاسرين، دفع ضريبة بنسبة 2%، بينما تدفع الشركات ضريبة فقط عند تحقيق الربح، ويمكنها تضمين التكاليف في نفقات الشركة. لذلك، على المدى الطويل، إذا كان المستثمرون الأفراد يعتزمون الاستثمار باستمرار، فعليهم إنشاء شركة لإدارة العقارات بسهولة وتحقيق المزيد من الأرباح. تكمن المشكلة في كيفية دعم الدولة لدمج العقارات في الكيان القانوني للشركة بأسهل طريقة، كما حلل السيد تران خانه كوانغ.

وأكد السيد دوآن نغوك، المدير العام لشركة بروبرتي إكس المساهمة، أن إصدار مثل هذه اللوائح يهدف إلى الحد من المضاربة. إن توجه الدولة هو عدم السماح للقطاع العقاري بالتطور بسرعة كبيرة، مما يؤثر على العديد من الصناعات الأخرى والاقتصاد بأكمله. ومع ذلك، إذا تم تقييد التداول، فسوف يؤثر ذلك على السوق. خلال فترات حمى الأرض، لن يقوم وسطاء العقارات بنقل الكتاب الوردي ولكنهم سيستخدمون الحيل للالتفاف على القانون والتهرب من الضرائب.

أولاً، سيذهبون إلى كاتب العدل لترخيص البيع والشراء مع صاحب المنزل، أي أن صاحب المنزل يفوض "السمسار" بشكل كامل بعملية البيع والشراء دون نقل الكتاب الوردي. ثانياً، عندما يجد "السمسار" مشترياً، يتم بعد ذلك إجراء عملية نقل الاسم الموثق. ثالثا، هناك حالات حيث يقوم "السمسار" بالتفاوض مع صاحب المنزل مسبقًا. ولذلك فإن الدولة لا تقوم بتحصيل أية ضريبة من "السماسرة". ولا يقتصر الأمر على ذلك، بل إن المستثمرين سيتحايلون على القانون من خلال مطالبة الأقارب والزوجات والأبناء بامتلاك العقارات. وبالتالي، لا يمكن إدارة هذا التنظيم.

وفي السياق الحالي، من غير المرجح أن ينجح هذا الاقتراح في مكافحة المضاربة، وقد يكون له نتائج عكسية لأنه يؤثر على نفسية المستثمرين غير المستقرين بالفعل. ومن ثم، هناك حاجة إلى آلية مفتوحة لجذب الموارد، لأنه في السياق الحالي، لا يزال القطاع العقاري أحد القنوات الكبيرة والفعالة لجذب الموارد، وخاصة رأس المال الاستثماري الأجنبي والتحويلات المالية. نحن بحاجة إلى المزيد من السياسات لجذب وتشجيع المعاملات العقارية بدلاً من محاولة تشديدها.

السيد دوآن نغوك، المدير العام لشركة بروبرتي إكس المساهمة

[إعلان 2]
رابط المصدر