ثلاثة خيارات
تهدف هذه اللائحة إلى توفير معايير لتحديد الأفراد الذين يمارسون أعمالًا عقارية صغيرة الحجم بشكل أكثر وضوحًا. لأنه وفقًا للبند 3 من المادة 9 من قانون الأعمال العقارية لعام 2023، فإن الأفراد الذين يمارسون أعمالًا عقارية صغيرة الحجم لا يتعين عليهم إنشاء مؤسسة، ولكن يجب عليهم التصريح بالضرائب ودفعها وفقًا لأحكام القانون.
وبناء على ذلك، تقترح وزارة الإعمار ثلاثة خيارات لتحديد الأفراد الذين يمارسون أعمالاً عقارية صغيرة الحجم. الخيار الأول: يقوم الأفراد ببيع أو نقل أو تأجير المنازل القائمة أو المنازل المستقبلية 3-5 منازل أو شقق في السنة. يقوم الأفراد ببيع أو نقل أو تأجير أعمال بناء موجودة أو مستقبلية من 5 إلى 10 أعمال أو من 5 إلى 10 مساحات أرضية في الأعمال خلال عام واحد.
تقييد المعاملات في هذا الوقت سيؤثر سلباً على سوق العقارات.
الخيار الثاني: يمكن التعرف على الأفراد الذين يمارسون أعمال عقارية صغيرة الحجم من خلال بيع أو تأجير عقارات بملكيتهم أو حق الانتفاع بمساحة 1000 - 2000 متر مربع من الأرض في المناطق الحضرية. وفي المناطق الريفية تكون هذه المساحة أكبر، وتبلغ حوالي 3000 - 5000 متر مربع.
الخيار الثالث: يستثمر الأفراد في بناء مساكن فردية من طابقين فأكثر وبمساحة أقل من 20 شقة وفقاً لما هو منصوص عليه في الفقرة الثالثة من المادة 57 من قانون الإسكان. يقوم الأفراد ببيع أو تأجير المنازل الناتجة عن الميراث أو منازل الشكر أو الصدقة أو التضامن التي يحصل عليها الأفراد من أطراف أخرى.
المحامي تران مينه كوونغ (نقابة المحامين في مدينة هوشي منه)
وفي الوقت نفسه، لا يقدم القانون الحالي تفاصيل محددة لقضايا الأعمال العقارية التي لا تتطلب إنشاء مؤسسة.
الضرائب بدلا من تقييد التجارة
وعلق المحامي تران مينه كوونج (من نقابة المحامين في مدينة هوشي منه) بأن هذا النوع من التنظيم لم يسبق له مثيل في العالم، وهو غير عملي ويعيق تطوير السوق. وبدلاً من ذلك، يجب السماح للناس بالتجارة بحرية ولكن عليهم أن يكونوا مسؤولين عن دفع الضرائب بشكل صحيح وكامل وفقًا للقانون. وعلى وجه التحديد، يجب فرض ضرائب عالية على هذا النوع من الأعمال، لأنه لا يخلق قيمة فائضة. كلما زادت قيمة العقارات التي تشتريها وتبيعها، زادت الضريبة التي تدفعها. في ذلك الوقت، يستفيد كل من الحكومة والشعب لأن هذه الضريبة تستخدم للاستثمار في البنية التحتية وإعادة بنائها...
ليس هذا فحسب، بل إذا تم تطبيق هذا النظام، فمن هي الجهة التي ستراقب وتتأكد من عدد مبيعات شخص معين لإجباره على إنشاء مشروع تجاري إذا باع 6 عقارات أو أكثر؟ هل يجب إجبارهم على إنشاء شركة جديدة لبيع العقارات؟ إذا لم يقوموا بإنشاء مشروع تجاري، ما هي أشكال العقوبات التي ستواجههم؟ لنفترض أن الناس وافقوا على إنشاء مشروع تجاري، ولكن في السنوات التالية لم يقوموا بشراء أو بيع أي عقارات، فهل سيستمرون في هذا المشروع إلى الأبد؟ على الرغم من أن الرغبة في حل أو إفلاس شركة في فيتنام تعتبر في الوقت الحالي صعبة للغاية.
وبحسب المحامي كيونج فإن سوق العقارات لا يزال راكدا، مثل المريض الذي لم يتعافى بعد. لا بد من إحداث تأثير من شأنه أن يعزز عدد المعاملات العقارية ويخلق السيولة للسوق. وهذا الاقتراح أشبه بتضييق "أنبوب التنفس"، مما يجعل السوق الصعبة بالفعل أكثر صعوبة. سوق العقارات يريد أن يتطور ويبيع، فلا بد من وجود سماسرة ومستثمرين ومضاربين.. وإدارة سوق العقارات يجب أن توجهه ليتطور بشكل مستقر، وليس إذا لم يمكن إدارته، فعندها يتم منع ممارسة النشاط العقاري.
"لزيادة الإيرادات ومنع خسائر الميزانية، ومساعدة سوق العقارات على التطور بشكل صحي، هناك حاجة إلى حلول اقتصادية للإدارة، وليس فقط حلول إدارية. إذا كان هناك المزيد من اللوائح الإدارية، فسيتعين على السوق إيجاد طرق للتكيف، وإيجاد طرق للالتفاف على القانون، ثم سيكون أكثر فوضوية. لذلك، لا ينبغي لنا الحد من عدد المنازل المعروضة للبيع والإيجار، ولكن نحتاج إلى إنشاء جدول ضريبي، وفرض ضرائب باهظة على الأفراد الصغار الذين يتصفحون سوق العقارات لتحقيق الربح. على وجه الخصوص، حالات شراء المنازل والأراضي وتركها مهجورة، وعدم تجديدها أو استخدامها، فقط انتظار ارتفاع السعر لبيعها لتحقيق الربح، سيتعين فرض ضرائب أكثر صرامة. يمكن للدولة استخدام أموال الضرائب هذه كصندوق لبناء مناطق سكنية منخفضة التكلفة جديدة للفقراء، وتلبية الاحتياجات الحقيقية للناس. في ذلك الوقت، سينخفض مستثمرو العقارات والمضاربون كثيرًا،" كما حلل المحامي تران مينه كوونج.
يعتقد خبير العقارات تران خان كوانج أنه إذا كان الفرد يمارس أعمال العقارات بشكل مستمر وبكميات كبيرة، فإنه يحتاج إلى كيان قانوني. وفي هذا الصدد، فإن هذا الحكم صحيح. لكن إذا تم تطبيق هذا التنظيم فوراً، أو كان غير مستقر، أو كان إعطاء عدد محدد من 3 إلى 5 منازل غير مناسب، فهو يحتاج إلى خارطة طريق ووقت. لأن هناك أفرادًا يمتلكون من 2 إلى 4 منتجات عقارية ولكن قيمتها تصل إلى 50 مليار دونج، وحتى مئات المليارات من دونج مقارنة بفرد يمتلك من 10 إلى 20 منتجًا ولكن كل منتج بقيمة 1 إلى 2 مليار دونج فقط.
"القانون صحيح، لكنه يحتاج إلى خريطة طريق معينة، لأنه عند إنشاء كيان قانوني، يجب إنشاء مؤسسة عقارية. عند إدخال الأصول الشخصية إلى شركة، ستكون هناك العديد من المشاكل، الأمر ليس بسيطًا، ويجب شرحه، خاصة عند إدخال الأراضي الزراعية إلى المؤسسة. حاليًا، يبلغ رأس المال المصرح به لإنشاء مؤسسة عقارية 20 مليار دونج. هل هذا معقول أم لا؟ يجب على الأعمال العقارية كفرد، سواء كانت ربحًا أو خسارة، أن تدفع ضريبة بنسبة 2٪، بينما تدفع الشركات ضريبة فقط عند تحقيق ربح ويمكنها تضمين التكاليف في نفقات المؤسسة. لذلك على المدى الطويل، إذا كان المستثمرون الأفراد يعتزمون الاستثمار المستمر، فإنهم يحتاجون إلى إنشاء مؤسسة لإدارة العقارات بسهولة وتحقيق المزيد من الأرباح. المشكلة هي كيف تدعم الدولة إدخال العقارات إلى الكيان القانوني للمؤسسة بأسهل طريقة"، حلل السيد تران خانه كوانج.
من جانبه، قال السيد دوان نغوك، المدير العام لشركة بروبرتي إكس المساهمة، إن إصدار مثل هذه اللوائح يهدف إلى الحد من المضاربة. إن توجه الدولة هو عدم السماح للقطاع العقاري بالتطور بسرعة كبيرة، مما يؤثر على العديد من الصناعات الأخرى والاقتصاد بأكمله. ومع ذلك، إذا تم تقييد التداول، فسوف يؤثر ذلك على السوق. خلال فترات حمى الأرض، لن يقوم سماسرة العقارات بنقل الكتاب الوردي ولكنهم سيستخدمون الحيل للتحايل على القانون والتهرب من الضرائب.
أولاً، سوف يقومون بتوثيق إذن الشراء والبيع مع مالك المنزل، أي أن مالك المنزل يفوض "السمسار" بشكل كامل بعملية الشراء والبيع دون نقل الكتاب الوردي. ثانياً، عندما يجد "السمسار" مشترياً، سيتم بعد ذلك إجراء عملية نقل الاسم الموثق. ثالثا، هناك حالات حيث يقوم "السمسار" بالتفاوض مع صاحب المنزل مسبقا. ولذلك فإن الدولة لا تحصل أية ضريبة من "السماسرة". ولا يقتصر الأمر على ذلك، بل سيلجأ المستثمرون إلى التحايل على القانون من خلال مطالبة الأقارب والزوجات والأبناء بتمليك العقارات. وبالتالي، لا يمكن إدارة هذا التنظيم.
وفي السياق الحالي، من غير المرجح أن ينجح هذا الاقتراح في مكافحة المضاربة، وقد يكون له نتائج عكسية لأنه يؤثر على نفسية المستثمرين غير المستقرين بالفعل. ومن ثم، هناك حاجة إلى آلية مفتوحة لجذب الموارد، لأنه في السياق الحالي لا يزال القطاع العقاري أحد القنوات الكبيرة والفعالة لجذب الموارد، وخاصة رأس المال الاستثماري الأجنبي والتحويلات المالية. نحن بحاجة إلى المزيد من السياسات لجذب وتشجيع المعاملات العقارية بدلاً من محاولة تشديدها.
السيد دوان نغوك، المدير العام لشركة بروبرتي إكس المساهمة
[إعلان رقم 2]
رابط المصدر
تعليق (0)