3 مشاكل كبيرة تواجه سوق العقارات
في فترة ما بعد الظهر من يوم 3 أغسطس، ترأس رئيس الوزراء فام مينه تشينه مؤتمرا عبر الإنترنت لتقييم نتائج تنفيذ القرار رقم 33/NQ-CP المؤرخ 11 مارس الصادر عن الحكومة واقتراح الحلول لإزالة الصعوبات والعقبات أمام سوق العقارات.
 |
| وتحدث في المؤتمر السيد لي تو مينه، رئيس مجلس إدارة شركة IMG للاستثمار. (المصدر: VGP) |
وفي حديثه في المؤتمر، قال السيد لي تو مينه، رئيس مجلس إدارة شركة IMG للاستثمار، إن جوهر إزالة الصعوبات التي تواجه سوق العقارات التي تهتم بها الحكومة يكمن في ثلاث قضايا.
الأول هو مكافحة المضاربة العقارية.
وأوضح أن المضاربة على الأراضي والتلاعب بسوق العقارات تؤثر حاليا على اقتصاد فيتنام. يشتري الناس الأراضي منتظرين الفرصة لارتفاع الأسعار، مما يتسبب في "نوم" جزء من القوة الإنتاجية وعدم فعاليتها، وهو ما يعد إهدارًا.
وتتمثل تجربة البلدان الأخرى في استخدام الضرائب لتنظيم المضاربة. وأعطى مثالاً لشركة لديها حالياً مشروع في أستراليا ويجب عليها دفع ضريبة أرض بنسبة 2% سنوياً. يتم تقييم أسعار الأراضي بشكل مستقل سنويًا من قبل السلطات الضريبية.
يتعين على هذه الوحدة سنويا دفع ضريبة أرض بقيمة 700 ألف إلى 800 ألف دولار أميركي عندما لا يتم تنفيذ المشروع. وقررت الحكومة المحلية هذا العام زيادة معدل الضريبة إلى 4%.
وأضاف مينه "إذا طبقت فيتنام هذه السياسة، فلن يجرؤ على حيازة الأراضي إلا أولئك الذين يقومون بالفعل بمشاريع، وعندما يحوزون الأراضي، يتعين عليهم تنفيذ المشاريع بسرعة كبيرة. وهذا الإجراء لا يمنع المضاربة على الأراضي فحسب، بل يساعد أيضًا وزارة المالية على الحصول على مصدر كبير للإيرادات".
واقترح ممثلو قطاع الأعمال أن تقوم لجنة صياغة قانون الأراضي باستكمال وتطبيق معدل ضريبة الأراضي السنوية بنسبة 2% وتطبيق ضريبة تصاعدية عندما لا يتم استثمار قطع الأراضي أو لا تولد أرباحًا، كما هو الحال في الدول الأجنبية.
والثانية هي سياسة إدارة أسعار الفائدة لدى البنك المركزي. وقال إنه حان الوقت لخفض أسعار الفائدة متوسطة الأجل إلى أقل من 10% سنويا، وتحديدا حوالي 8.5% سنويا زائد أو ناقص مثل ما كانت عليه قبل عامين، لأنه مع أسعار فائدة متوسطة الأجل أعلى من 10%، لا يمكن لأي اقتصاد أن يكون بصحة جيدة.
ويبلغ معدل الفائدة في البلدان الأخرى 3-5% سنويًا. في فيتنام، كان معدل الفائدة قبل 5-6 أشهر حوالي 12-14% سنويا. الشركات لا تريد الاقتراض، ولا تجرؤ على الاقتراض، والعملاء يفقدون الثقة في سوق العقارات، ويضعون أموالهم في مجالات أخرى.
واقترح أيضًا اتخاذ إجراءات لمنع أو تقييد مشاركة شركات العقارات في البنوك والعكس. لأن الشركات المشاركة في كلا المجالين تحشد رأس المال الاجتماعي في المقام الأول لأعمالها الخاصة وليس لها تأثير يذكر على المجتمع، بل إنها تخلق أباطرة يحتكرون الاقتصاد.
ثالثا ، إزالة العوائق القانونية ومعالجة الإجراءات الإدارية.
إن أكبر صعوبة تواجه شركات العقارات اليوم هي القضايا القانونية، وليس القضايا المصرفية. هناك تداخل قانوني، نفس القضية، نفس اللائحة ولكن هناك تفسيرات عديدة، مستوى التنفيذ لا ينفذ ولا يجرؤ على القيام بذلك، خاصة على المستوى المحلي.
ولذلك أوصى بضرورة استكمال المنظومة القانونية سريعاً حتى يتمكن المسؤولون من العمل براحة بال. يجب أن يكون هناك مرسوم واضح بشأن لامركزية السلطة والمسؤولية على جميع المستويات، مع النص بوضوح على: المحتوى الذي يتعين إكماله، ووقت الانتهاء، والمسؤولية إذا تأخر الانتهاء.
واقترح قادة الشركة أيضًا أن تسمح وزارة التخطيط والاستثمار للمؤسسات الفيتنامية بتطبيق المادة 44.3 من قانون الاستثمار والمادة 126 من قانون الأراضي، أو تمديد مدة إيجار الأرض أو السماح للمؤسسات بدفع إيجار الأرض لمدة 70 عامًا حتى تكون مدة المناطق الصناعية كافية وجذابة بما يكفي لشركاء تأجير الأراضي. وهذا أمر قانوني ويؤدي إلى زيادة الإيرادات المحلية.
الفلل والأراضي معروضة بخصم
وأظهر تقرير سوق العقارات الذي أصدرته وزارة البناء للتو أن الربع الثاني شهد ما يقرب من 100 ألف معاملة ناجحة. وتركز حجم المعاملات في الربع الثاني على وجه الخصوص على قطاع الأراضي بواقع 67,525 معاملة ناجحة، أي ما يعادل نحو 99.9% مقارنة بالربع الأول، وما يعادل نحو 31.5% مقارنة بنفس الفترة من العام الماضي.
وكانت بقية الصفقات الناجحة والتي بلغت نحو 30 ألف صفقة للشقق والمنازل الفردية، تمثل ما نسبته 75.61% مقارنة بالربع السابق، أي ما يعادل نحو 43.03% مقارنة بنفس الفترة من العام الماضي.
ومع ذلك، في الربع الثاني، فإن قطاع العقارات من المنازل الفردية والأراضي في المشاريع التي يهتم بها المستثمرون هو في الغالب مضاربي بطبيعته. لم يعد المشترون مهتمين كما في السابق بقطاعات العقارات المذكورة أعلاه.
علاوة على ذلك، يواجه العديد من المستثمرين مشاكل في التدفق النقدي، ويستخدمون قدرًا كبيرًا من الرافعة المالية، ويتوقف المستثمرون عن دعم أسعار الفائدة على القروض. يشهد السوق انخفاضًا حادًا في السيولة، مما يؤدي إلى المزيد والمزيد من معاملات وقف الخسارة.
واستمرت أسعار بيع العقارات الخاصة بأراضي الفلل والمشاريع في العديد من المناطق خلال الربع الحالي في الانخفاض بنحو 2-5% مقارنة بالربع السابق. وبالإضافة إلى ذلك، قد يستمر تعديل هذه الخصائص إلى قيم مناسبة، بما يتناسب مع قيمة الاستثمار في المنتج والبنية التحتية الإقليمية في الفترة المقبلة.
وقد شهدت بعض المناطق انخفاضًا كبيرًا في أسعار المعاملات، وخاصة المناطق الضواحي والمناطق النائية في الحي مثل: منطقة ها دونج، ومنطقة مي لينه، وهواي دوك (هانوي)؛ المنطقة 12، منطقة بينه تشانه، منطقة نها بي (مدينة هو تشي منه)؛ منطقة نجو هانه سون (دا نانغ)؛ مدينة بين هوا، منطقة نون تراش (دونغ ناي).
فينه فوك: الدعوة للاستثمار في 6 مشاريع إسكان اجتماعي
وبناء على الاحتياجات العملية في المنطقة، تدعو اللجنة الشعبية لمقاطعة فينه فوك المستثمرين إلى بناء 6 مشاريع إسكان اجتماعي بحجم حوالي 8000 شقة وتاون هاوس للعمال.
فينه فوك هي مقاطعة ذات صناعة متطورة، وفي المنطقة العديد من المتنزهات الصناعية التي تجذب تركيزًا كبيرًا من العمال، وبالتالي فإن الحاجة إلى السكن للاستقرار للعديد من أسر العمال على وجه الخصوص والأشخاص ذوي الدخل المنخفض بشكل عام تشكل مشكلة ملحة.
ومن المعروف أنه منذ عام 2014 حتى الآن، أصدر مجلس الشعب واللجنة الشعبية لمقاطعة فينه فوك العديد من الآليات والسياسات واللوائح بشأن إدارة الإسكان وتطويره للمواضيع الاجتماعية. وفيها قرار رقم 159 لمجلس الشعب بالمحافظة بشأن دعم مشاريع الإسكان الاجتماعي للعمال وذوي الدخل المحدود بالمحافظة للفترة 2015-2020؛ قرار رقم 14 للجنة الشعبية الإقليمية بشأن معايير الأولوية لاختيار الأشخاص المؤهلين للحصول على السكن الاجتماعي الإيجاري بالبيع في المقاطعة؛ القرار رقم 179 بشأن خطة تنفيذ برنامج التنمية السكنية لمحافظة فينه فوك حتى عام 2020، مع رؤية حتى عام 2030؛ قرار رقم 1247 بشأن إصدار الخطة الخمسية للتنمية الإسكانية للفترة 2021 - 2025...
بالإضافة إلى توجيه الإدارات والفروع والمحليات لتعزيز الإدارة وجذب الاستثمار في مشاريع تطوير الإسكان، فإن مقاطعة فينه فوك تعطي الأولوية أيضًا لتخصيص رأس المال لتطوير الإسكان. في عام 2023 وحده، بلغ مصدر رأس المال لتطوير الإسكان في المقاطعة 8،606 مليار دونج. ومنها رأس مال بناء المساكن التجارية الذي يبلغ 2,748 مليار دونج؛ ويبلغ رأس مال بناء المساكن الاجتماعية 164 مليار دونج، ويبلغ رأس مال الأسر والأفراد لبناء أنفسهم 5694 مليار دونج.
قال السيد نجوين ثانه ها - نائب مدير إدارة البناء في مقاطعة فينه فوك إنه في مقاطعة فينه فوك، هناك حاليًا 5 مشاريع إسكان اجتماعي قيد التنفيذ، بما في ذلك: منطقة فيناكونيكس شوان ماي للإسكان منخفض الدخل؛ منطقة سكنية للعمال وأصحاب الدخل المحدود في منطقة خاي كوانج؛ منطقة سكنية اجتماعية شاهقة الارتفاع للعمال في منطقة جوك نو، حي خاي كوانج (مدينة فينه ين)؛ منطقة الإسكان منخفض الدخل 8T، حي شوان هوا، مدينة فوك ين؛ منطقة الإسكان الاجتماعي في حي فوك ثانغ (مدينة فوك ين).
"لقد استثمرت مشاريع الإسكان الاجتماعي المذكورة أعلاه وأكملت 1623 منزلاً بمساحة 50 - 70 مترًا مربعًا / منزل، مما حل احتياجات الإسكان للعمال وأصحاب الدخل المنخفض منذ عام 2015 حتى الآن. وتواصل اللجنة الشعبية لمقاطعة فينه فوك حاليا الدعوة إلى الاستثمار في 6 مشاريع إسكان اجتماعي بحجم حوالي 8000 شقة وتاون هاوس للعمال. وقال السيد نجوين ثانه ها إن "إجراءات تنفيذ المشروع تجري وفقا للوائح".
وبحسب مشروع رئيس الوزراء "الاستثمار في بناء ما لا يقل عن مليون شقة سكنية اجتماعية لذوي الدخل المنخفض والعاملين في المناطق الصناعية في الفترة 2021-2030"، فإن هدف مقاطعة فينه فوك هو إكمال 28300 وحدة سكنية اجتماعية، منها 8800 وحدة يجب إكمالها في الفترة 2022-2025، و19500 وحدة يجب إكمالها في الفترة 2026-2030. وهذا هدف كبير ويحتاج إلى جهود كبيرة وإصرار من الإدارات والقطاعات المعنية لتحقيقه.
ثانه هوا: قائمة مشاريع الإسكان الاجتماعي المتأخرة عن الجدول الزمني
وبحسب معلومات إدارة البناء في ثانه هوا، يوجد في المقاطعة حاليا 18 مشروعا للإسكان الاجتماعي تم الاستثمار فيها وهي قيد الإنشاء، منها 12 مشروعا تسير وفق الجدول الزمني، وتم تشغيل جزء من المشروع أو كله، و6 مشاريع متأخرة عن الجدول الزمني.
 |
| مشروع الإسكان الاجتماعي في شارع باو نجوآي. (المصدر: BXD) |
ومن المعروف أن سبب التقدم البطيء تحدده الوكالات الوظيفية في مقاطعة ثانه هوا بسبب البطء في إخلاء موقع المشروع، والبطء في تنفيذ الاستثمار والبناء من قبل المستثمر لمساحة الأرض المخصصة، والقدرة غير العلمية على إدارة الاستثمار والبناء للمشاريع... ومن بين مشاريع الإسكان الاجتماعي البطيئة التقدم في ثانه هوا، يجب أن نذكر أولاً مشروع الإسكان الاجتماعي AMC I في حي كوانغ ثانه بمدينة ثانه هوا، والذي تم "تعليقه" لسنوات عديدة.
في 24 سبتمبر 2014، أصدرت اللجنة الشعبية الإقليمية لثانه هوا الوثيقة رقم 8870 التي وافقت على الاستثمار في مشروع تطوير الإسكان الاجتماعي في منطقة الإسكان الاجتماعي AMC I في حي كوانج ثانه، مدينة ثانه هوا.
وبناءً على ذلك، وافقت اللجنة الشعبية لمقاطعة ثانه هوا على قيام المستثمر، شركة AMC Global Development Joint Stock Company، بالاستثمار في مشروع الإسكان الاجتماعي AMC I. ويتمثل هدف الاستثمار والبناء في تهيئة الظروف للأشخاص ذوي الدخل المنخفض في المنطقة للحصول على سكن مستقر، وتلبية احتياجات حوالي 900 أسرة بإجمالي استثمار يبلغ حوالي 527 مليار دونج، يتم استخدامه من رأس المال المملوك ذاتيًا ومصادر رأس المال الأخرى التي يتم تعبئتها بشكل قانوني.
وقد قامت لجنة الشعب الإقليمية في ثانه هوا بتمديد فترة تنفيذ المشروع والتقدم المحرز فيه لمدة 36 شهرًا تقريبًا. حيث تبلغ فترة إعداد الاستثمار 6 أشهر من تاريخ الموافقة على الاستثمار في المشروع، وتبلغ فترة تنفيذ الاستثمار 30 شهرًا من 6 أغسطس 2020 إلى 6 فبراير 2023. بعد البدء رسميًا في البناء في 21 يناير 2021، حتى الآن، لا يوجد سوى عدد قليل من عناصر البناء غير المكتملة في منطقة الإسكان الاجتماعي AMC I، كما تنمو الأعشاب الضارة بشكل عشوائي داخل حرم المشروع.
ويأتي بعد ذلك مشروع الإسكان الاجتماعي "باو نجوآي" في حي دونج هونج بمدينة ثانه هوا، والذي شهد سلسلة من المخالفات، ما تسبب في بقاء المشروع "مزدحمًا" حتى الآن. أصدرت اللجنة الشعبية الإقليمية لثانه هوا الوثيقة رقم 3071 التي وافقت على سياسة الاستثمار لهذا المشروع في عام 2018. شركة البناء - شركة مساهمة تجارية رقم 379 (تقع في هانوي) هي المستثمر.
وبحلول نهاية عام 2022، ورغم أن الجهات المختصة لم تقبل بعد وتسمح باستعمال الشقق، إلا أن العديد من الأسر التي اشترت شققاً في المبنى السكني 379 انتقلت للعيش فيه بحرية.
في 9 يناير 2023، قررت اللجنة الشعبية لمقاطعة ثانه هوا فرض غرامة إدارية قدرها 80 مليون دونج على شركة المساهمة العامة للبناء والتطوير السكني 379 لوضع المشروع موضع الاستخدام والتشغيل دون وثيقة توافق على نتائج قبول الوقاية من الحرائق ومكافحتها.
بعد تنظيم عملية تفتيش لقبول استكمال المشروع، أرسلت وزارة البناء مؤخرًا وثيقة إلى اللجنة الشعبية لمقاطعة ثانه هوا، تفيد بأن المشروع المذكور أعلاه لم يستوف شروط الموافقة على نتائج قبول الاستكمال وفقًا للوائح.
بالإضافة إلى مشروعي الإسكان الاجتماعي المذكورين أعلاه، عانت أربعة مشاريع اجتماعية أخرى في ثانه هوا من نفس المصير، بما في ذلك: الإسكان الاجتماعي في حي كوانج ثانه، مدينة ثانه هوا، الذي استثمرته شركة هوب لوك لتطوير البنية التحتية والاستثمار في البناء المحدودة؛ سكن العمال في منطقة هوانغ لونغ الصناعية والحضرية، حي تاو شيوين، مدينة ثانه هوا، باستثمار من شركة فيتنام للاستثمار والتطوير العقاري المساهمة؛ تطوير المساكن الاجتماعية للعمال في المنطقة الشرقية من منطقة لو مون الصناعية بمدينة ثانه هوا، باستثمار من شركة صنجيد فيتنام للأحذية المحدودة؛ الإسكان الاجتماعي في منطقة كوانغ ثانغ، مدينة ثانه هوا، باستثمار من شركة آن فو للإنشاءات والسياحة والتجارة المحدودة.
[إعلان رقم 2]
مصدر
تعليق (0)