‘Xử lý chênh lệch địa tô đang tiềm ẩn nhiều bất công xã hội’

Sáng 21.6, Quốc hội thảo luận về luật Đất đai sửa đổi sau khi đã tiếp thu ý kiến góp ý của nhân dân.

Mua gom giá rẻ rồi chuyển đổi thành đất có giá gấp cả trăm lần

Nêu ý kiến, đại biểu Trần Văn Khải, Ủy viên thường trực Ủy ban Khoa học, Công nghệ – Môi trường của Quốc hội, cho rằng một trong những nhiệm vụ đặt ra tại Nghị quyết 18 T.Ư khóa XIII về đất đai là “nghiên cứu có chính sách điều tiết chênh lệch địa tô, bảo đảm công khai, minh bạch”.

Ông Khải nhìn nhận, để khơi dậy tiềm năng, phát huy cao nhất giá trị nguồn lực đất đai, khắc phục tình trạng tham nhũng, tiêu cực, khiếu kiện về đất đai, đầu cơ và sử dụng đất đai lãng phí thì cần phải xử lý được hai vấn đề rất lớn đó là chênh lệch địa tô và giá đất.

“Chênh lệch địa tô xuất phát từ đâu, do đâu mà có nếu không phải do công sức, chi phí đầu tư của người sử dụng đất?”, ông Khải nói. Theo ông, chênh lệch địa tô được hình thành từ việc chuyển mục đích sử dụng đất từ loại đất có giá trị thấp sang loại đất có giá trị cao hơn.

Đại biểu Hà Nam cũng dẫn thực tế đất nông nghiệp được mua gom, được đền bù với giá rẻ rồi chuyển đổi thành đất ở và đất thương mại, dịch vụ có giá cao gấp cả chục lần, thậm chí cả trăm lần.

“Vấn đề xử lý chênh lệch địa tô đối với đất đai của người dân đang tiềm ẩn nhiều bất công xã hội. Đất đai thuộc sở hữu toàn dân, người dân đã hy sinh đóng góp, giao quyền sử dụng đất, tài sản của mình cho Nhà nước, cho nhà đầu tư để xây dựng, phát triển hạ tầng, đô thị, đóng góp vào sự phát triển chung thì phải được hưởng lợi từ sự đầu tư, phát triển đô thị”, ông Khải nêu.

Từ đó, ông Khải cho rằng luật Đất đai (sửa đổi) lần này phải xóa bỏ bất công từ lợi ích do chênh lệch địa tô, tránh nguồn lực đất đai bị thất thoát.

“Xác định giá đất tiệm cận với giá thị trường vẫn là điều mơ hồ”

Để thực hiện mục tiêu này, ông Khải cho rằng, cần xây dựng chính sách tài chính đất đai, phương thức xác định giá đất và bảo đảm hài hòa lợi ích trong khai thác chênh lệch địa tô giữa Nhà nước, nhà đầu tư và người dân.

Góp ý cụ thể, ông Khải nêu, dự thảo luật Đất đai sửa đổi nêu 4 nguyên tắc định giá đất, song ông băn khoăn những nguyên tắc này chưa đủ điều kiện để thực hiện xác định giá như vậy trong thực tế.

Ông Khải phân tích, cơ sở để xác định giá đất tiệm cận với giá thị trường vẫn là điều mơ hồ. Giá đất thời điểm 2023 khác nhưng sang năm 2024 lại khác, xác định như thế nào để không bị thất thoát là rất khó. Mặt khác, làm sao việc xác định giá đất phải hài hòa được các lợi ích giữa Nhà nước, nhà đầu tư và người dân. 

“Nếu cứ theo phương án an toàn, tiền bồi thường, hỗ trợ, tái định cư quá lớn sẽ khó thu hút nhà đầu tư để triển khai thực hiện dự án, góp phần phát triển kinh tế – xã hội”, ông Khải nêu.

Từ đó, ông Khải đề nghị cơ quan soạn thảo hoàn thiện về “phương pháp định giá đất theo nguyên tắc thị trường”.

Tương tự, với các “thông tin đầu vào để xác định giá đất” theo các phương pháp định giá đất, ông Khải cũng băn khoăn những nguồn thông tin đầu vào nêu trong dự thảo có vẻ rất rộng nhưng chưa đủ, chưa bảo đảm căn cứ xác đáng và phức tạp khi tổng hợp để xác định giá đất.

“Tôi cho rằng, muốn xác định giá đất tiệm cận thị trường thì cần phải có dữ liệu thị trường tin cậy, hệ thống thu thập cơ sở dữ liệu thông tin về giá đất thị trường đồng bộ trên cơ sở quy định pháp lý cụ thể”, ông Khải nêu, và đề nghị tiếp tục nghiên cứu các quy định liên quan đến thông tin đầu vào để xác định giá đất.

Về phương pháp định giá đất, dự thảo nêu tên 4 phương pháp định giá đất và giao Chính phủ quy định chi tiết. Ông Khải cho rằng, dự thảo quy định càng nhiều phương pháp thì càng khó áp dụng.

“Nếu áp dụng 4 phương pháp này để xác định giá cho cùng một thửa đất sẽ ra 4 giá khác nhau. Có thể xây dựng một phương pháp tính giá đất thật đơn giản khi tính giá trị quyền sử dụng đất, tránh trường hợp phải phân tích và lựa chọn nhiều phương pháp như hiện nay”, ông Khải nhấn mạnh.