Thị trường chứng kiến ‘nghịch lý’ thú vị, nhiều dự án chung cư ‘cháy hàng’, phân khúc giá 50 triệu đồng/m2 sẽ biến mất

Các chuyên gia cho rằng, chung cư mới giá dưới 50 triệu/m2 ở Hà Nội sắp biến mất. (Ảnh: Linh An)

Căn hộ có giá hợp túi tiền dần “biến mất”

Phân khúc nhà ở giá rẻ có nhu cầu cao trên thị trường nhưng thiếu nguồn cung trầm trọng. Năm 2024, gần 67% chung cư mới trên thị trường Hà Nội ở phân khúc cao cấp và hạng sang.

Dự báo năm 2025 sẽ biến mất phân khúc sơ cấp giá 50 triệu đồng/m2. Thậm chí, các chuyên gia còn cho rằng, chung cư mới giá dưới 50 triệu/m2 ở Hà Nội sắp biến mất. Câu chuyện nhà ở thương mại giá phù hợp được kỳ vọng thiết lập lại cán cân cung cầu trên thị trường nhưng giờ đây ngày càng xa vời.

Thống kê của Hội Môi giới BĐS Việt Nam (VARS) cho thấy, quý III/2024, chỉ số giá căn hộ chung cư tại Hà Nội đã tăng 64% so với quý II/2019, gấp đôi mức tăng của Tp. Hồ Chí Minh. Giá bán trung bình sơ cấp tiệm cận mức 60 triệu đồng/m2.

Ông Nguyễn Văn Đính – Phó Chủ tịch Hiệp hội BĐS Việt Nam nhận xét, người thu nhập trung bình tại Hà Nội ngày càng có xu hướng dịch chuyển ra các huyện vùng ven, nơi hệ thống hạ tầng kết nối chưa được hoàn thiện để mua nhà. Tình trạng này sẽ diễn ra ở các đô thị khác trong tương lai gần nếu như không hoạch định lại cơ chế cấp phép dự án. Tuy nhiên, giá chung cư tại những khu vực này cũng không còn ở mức “phù hợp” nữa.

Giám đốc Batdongsan.com.vn khu vực miền Nam – ông Đinh Minh Tuấn dẫn chứng, năm 2024 chứng kiến một “nghịch lý” thú vị là dù giá bán căn hộ trên thị trường sơ cấp ở cả Hà Nội và Tp. Hồ Chí Minh đều neo ở mức cao, nhưng sức mua vẫn khá tốt. Đến 70% môi giới nhận định các dự án chung cư tại Hà Nội đều có lượng giao dịch khả quan, thậm chí “cháy hàng” trong năm 2024. Tương tự, con số này tại Tp. Hồ Chí Minh cũng đạt hơn 40%.

Điều này cho thấy sức hút mạnh mẽ của phân khúc căn hộ, đặc biệt là những dự án đáp ứng tốt nhu cầu ở thực. Chung cư luôn là loại hình tiên phong trong các chu kỳ phục hồi của thị trường, bởi lẽ nó hướng đến nhu cầu ở thực, một nhu cầu luôn hiện hữu và bền vững. Lượng giao dịch tăng mạnh tập trung ở những căn hộ có diện tích nhỏ, giá cả hợp lý. Bên cạnh đó, những dự án được người mua lựa chọn thường là sản phẩm đã hoàn thành, hạ tầng hoàn thiện, mật độ xây dựng thấp, chủ đầu tư uy tín, tiến độ đóng tiền tốt và chính sách lãi suất ưu đãi…, ông Tuấn phân tích.

Dù phân khúc căn hộ bình dân và trung bình đang có xu hướng thu hẹp tại các thành phố lớn như Hà Nội và Tp. Hồ Chí Minh nhưng đây vẫn là phân khúc chủ đạo, thu hút sự quan tâm lớn từ người mua ở thực, với nhu cầu sở hữu nhà để an cư lạc nghiệp.

Từ thực tế này, việc phát triển nhà ở thương mại vừa túi tiền vẫn là nhu cầu cấp bách, nhất là tại các đô thị lớn. Ông Đặng Hùng Võ, nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường cho rằng, cần đề xuất sáng kiến nghiên cứu phát triển phân khúc nhà ở thương mại giá hợp lý bởi đây sẽ là yếu tố quan trọng giúp thị trường BĐS ổn định và bền vững.

Có nên đầu tư căn hộ dịch vụ cho thuê?

Chia sẻ tại hội thảo “Tiềm năng căn hộ cho thuê” chiều 23/12, TS. Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hội Môi giới BĐS Việt Nam cho biết, giá BĐS khu vực trung tâm đang trong xu hướng tăng cao. Giá căn hộ trung bình tại 4 quận trung tâm Hà Nội đã tăng gấp đôi so với đầu năm 2019, cao hơn 30% so với mức tăng trung bình của toàn Hà Nội.

Đơn cử, Hai Bà Trưng và Đống Đa là 2 quận có tốc độ tăng giá tốt nhất trong 5 năm qua, do mặt bằng giá tương đối tốt so với các dự án mở bán mới ở khu vực vùng ven. Các dự án mở bán mới trong 3 năm trở lại đây liên tục được điều chỉnh tăng giá, khoảng 10% sau mỗi giai đoạn mở bán. Các dự án căn hộ chung cư mở bán mới trong năm 2024 với giá phổ biến từ 125 triệu đồng/m2. Căn hộ dịch vụ có giá khoảng 88 triệu đồng/m2 (chưa gồm thuế VAT và phí bảo trì).

Trong bối cảnh giá chung cư tăng cao, nếu có sẵn hơn 5 tỷ đồng tiền mặt, có nên chuyển đầu tư sang căn hộ dịch vụ cho thuê?

Ông Lê Đình Chung, Tổng giám đốc SGO Home cho hay, nhiều nhà đầu tư có xu hướng tìm kiếm các BĐS có nguồn lợi nhuận kép khi có thu nhập ổn định từ cho thuê và lợi nhuận từ gia tăng tài sản.

Chính vì thế, nếu có 5,5 tỷ đồng, ông Chung gợi ý, nhà đầu tư có thể tìm một BĐS linh hoạt, phải tạo ra dòng tiền và ở hay cho thuê đều được. Với BĐS linh hoạt như vậy, sau này có bán cũng không khó.

Theo ông Chung, căn hộ dịch vụ tại trung tâm các thành phố lớn như Hà Nội, TPHCM trong những năm gần đây được quan tâm khi có nguồn thu ổn định từ tệp khách khách lưu trú lâu dài, chuyên gia, cộng đồng nước ngoài.

Hơn nữa, giá căn hộ dịch vụ thấp hơn so với thị trường cùng phân khúc từ 35-70%, nhưng giá cho thuê của căn hộ dịch vụ lại cao hơn căn hộ lâu dài từ 25-50%. Điều này cho thấy, căn hộ dịch vụ cho thuê là sản phẩm BĐS mang lại hiệu quả đầu tư cao.

Dự án khu du lịch hơn 2.500 tỷ đồng ở Bình Định đã có chủ đầu tư

Ngày 23/12, tin từ văn phòng UBND tỉnh Bình Định cho biết: Phó chủ tịch UBND tỉnh Nguyễn Tự Công Hoàng đã ký quyết định số 4428/QĐ-UBND phê duyệt kết quả trúng đấu giá quyền sử dụng đất thực hiện dự án Điểm số 2 (2-2), khu du lịch biển Nhơn Lý – Cát Tiến.

Đây là dự án có có tổng vốn đầu tư dự kiến tối thiểu hơn 2.215,57 tỷ đồng (không bao gồm tiền trúng đấu giá quyền sử dụng đất), được thực hiện tại xã Cát Chánh, huyện Phù Cát thuộc Khu kinh tế Nhơn Hội, tỉnh Bình Định.

Theo đó, nhà đầu tư được lựa chọn là Công ty cổ phần đầu tư phát triển hạ tầng Phú Gia (có trụ sở tại thành phố Quy Nhơn, Bình Định) với giá trúng đấu giá là 368,823 tỷ đồng đồng chênh lệch gần 21 tỷ đồng (20,877 tỷ đồng) so với giá khởi điểm là 347,946 tỷ đồng.

Diện tích được quy hoạch thực hiện dự án hơn 40 ha; trong đó, diện tích đất dịch vụ du lịch (đất biệt thự du lịch, đất dịch vụ nghỉ dưỡng, đất khách sạn, đất quảng trường, đất công trình dịch vụ thương mại, đất bể bơi) là hơn 14,4 ha, diện tích đất cây xanh hơn 15,3 ha, diện tích đất giao thông và hạ tầng kỹ thuật (đất giao thông, đất công trình hạ tầng kỹ thuật, đất bãi đỗ xe) là gần 5,6 ha, diện tích đất bãi biển và mặt nước là 4,8 ha. Hình thức sử dụng đất là Nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê thông qua hình thức đấu giá quyền sử dụng đất.

Sau khi hoàn thành, Bình Định sẽ có thêm khu du lịch nghỉ dưỡng cao cấp công trình như: công trình biệt thự du lịch, khách sạn, công trình dịch vụ nghỉ dưỡng, công trình dịch vụ thương mại (nhà hàng, quầy lưu niệm, karaoke, kinh doanh tổng hợp) để bán, cho thuê, cho thuê mua và thực hiện các hoạt động kinh doanh khác theo quy định nhằm mục đích đáp ứng nhu cầu lưu trú, nghỉ dưỡng, vui chơi, giải trí của khách du lịch.

Dự án này cũng hứa hẹn tạo thêm động lực cho sự phát triển du lịch địa phương, với nhiều hạng mục quan trọng được xây dựng như: khách sạn, khu biệt thự nghỉ dưỡng, quảng trường và các dịch vụ thương mại…

Theo lãnh đạo tỉnh Bình Định, đây cũng là khu vực có nhiều tiềm năng nhưng chưa được khai thác tốt, tỉnh Bình Định đã có nhiều chính sách liên quan đến kêu gọi, thu hút đầu tư. Từ đó, tạo các điều kiện để các nhà đầu tư đủ năng lực, kinh nghiệm đầu tư vào địa bàn nhằm phát triển theo đúng các định hướng của HĐND tỉnh trong các thời kỳ.

Quy định về ghi nợ tiền sử dụng đất khi cấp sổ đỏ

Quy định về ghi nợ tiền sử dụng đất khi cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (sổ đỏ), quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất cần lưu ý.

Khoản 11 Điều 18 Nghị định 101/2024/NĐ-CP quy định về ghi nợ tiền sử dụng đất khi cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất (thường gọi là sổ đỏ), được thực hiện như sau:

a) Đối tượng được ghi nợ tiền sử dụng đất khi cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất lần đầu là cá nhân, hộ gia đình đang sử dụng đất có nhu cầu ghi nợ và người nhận thừa kế theo quy định của pháp luật có nhu cầu ghi nợ thì được tiếp tục ghi nợ;

b) Mức tiền sử dụng đất được ghi nợ đối với trường hợp quy định tại điểm a khoản này là toàn bộ số tiền sử dụng đất phải nộp tại thời điểm cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất;

c) Trình tự, thủ tục ghi nợ, thanh toán, xóa nợ tiền sử dụng đất, thời hạn nợ tiền sử dụng đất cho hộ gia đình, cá nhân được ghi nợ tiền sử dụng đất quy định tại khoản này được thực hiện theo quy định của pháp luật về thu tiền sử dụng đất, tiền thuê đất;

d) Trường hợp người được giao đất tái định cư thì việc ghi nợ tiền sử dụng đất thực hiện theo quy định tại Nghị định quy định về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất;

đ) Việc ghi nợ tiền sử dụng đất cho đối tượng quy định tại điểm a khoản này được áp dụng trong thời hạn từ ngày 01/8/2024 đến hết ngày 31/7/2029, việc thanh toán, xóa nợ tiền sử dụng đất được thực hiện theo quy định của pháp luật về thu tiền sử dụng đất, tiền thuê đất.