ในรายงานที่ส่งถึงคณะกรรมาธิการถาวรของสภานิติบัญญัติแห่งชาติว่าด้วยการปฏิบัติตามนโยบายและกฎหมายเกี่ยวกับการบริหารจัดการตลาดอสังหาริมทรัพย์และการพัฒนาที่อยู่อาศัยทางสังคมตั้งแต่ปี 2558 จนถึงสิ้นปี 2566 กระทรวงการคลังได้ชี้ให้เห็นช่องโหว่ ข้อบกพร่อง และข้อจำกัดหลายประการในการระดมเงินทุนการลงทุนในการก่อสร้างโครงการที่อยู่อาศัยเชิงพาณิชย์ การโอนโครงการลงทุน รวมถึงการโอนอสังหาริมทรัพย์

ความเสี่ยงในการโอนโครงการลงทุน

ในส่วนของการระดมทุนเพื่อก่อสร้างโครงการบ้านพักอาศัยเชิงพาณิชย์ กระทรวงการคลังกล่าวว่า ก่อนหน้านี้ ตามบทบัญญัติของกฎหมายว่าด้วยที่อยู่อาศัย อนุญาตให้ผู้ลงทุนลงนามในสัญญา เอกสารแสดงเงินทุน หรือสัญญาความร่วมมือด้านการลงทุน และเอกสารกับองค์กรและบุคคลเพื่อลงทุนก่อสร้างที่อยู่อาศัย และให้ผู้ร่วมลงทุนหรือคู่สัญญาร่วมลงทุนแบ่งผลิตภัณฑ์ที่อยู่อาศัยตามอัตราส่วนเงินทุนที่ตกลงกันไว้

อย่างไรก็ตาม ตามระเบียบปัจจุบัน ผู้ลงทุนจะไม่สามารถนำเงินทุนมาใช้เพื่อแบ่งประเภทผลิตภัณฑ์ที่อยู่อาศัย หรือให้ให้ความสำคัญในการจดทะเบียน วางมัดจำ และใช้สิทธิซื้อที่อยู่อาศัย หรือแบ่งสิทธิการใช้ที่ดินในโครงการให้กับผู้ระดมเงินทุนได้ เว้นแต่เป็นกรณีการสมทบทุนเพื่อจัดตั้งนิติบุคคลใหม่ที่รัฐมอบหมายให้เป็นผู้ลงทุนโครงการก่อสร้างที่อยู่อาศัย

ภายหลังจากการก่อสร้างฐานรากบ้านเสร็จสิ้นตามบทบัญญัติของพระราชกฤษฎีกาฉบับที่ 71 แล้ว ผู้ลงทุนจะได้รับอนุญาตให้ลงนามในสัญญาซื้อขายบ้านและสิ่งปลูกสร้างในอนาคตเพื่อทดแทนสัญญาเงินทุนที่ลงนามไว้ก่อนหน้านี้

ว-เกีย-ชุง-คู-บี3-1.jpg
กระทรวงการคลังเผยมีหลายวิธีในการหลีกเลี่ยงกฎหมาย ส่งผลให้หน่วยงานของรัฐตรวจสอบมูลค่าที่แท้จริงของธุรกรรมการโอนอสังหาริมทรัพย์ได้ยาก ภาพ : ฮวง ฮา

ภายหลังจากการลงนามในสัญญาซื้อขายบ้านและงานก่อสร้างในอนาคตแล้ว ผู้มีเงินทุนจะได้รับอนุญาตให้โอนสัญญาซื้อขายบ้านและงานก่อสร้างในอนาคตได้

อย่างไรก็ตาม กระทรวงการคลังระบุว่าในความเป็นจริง หน่วยงานของรัฐยังไม่สามารถควบคุมข้อเท็จจริงที่นักลงทุนยังคงลงนามในสัญญา (ในรูปแบบต่างๆ) กับบุคคลธรรมดาได้ จนกระทั่งบุคคลธรรมดาจำเป็นต้องโอนและยื่นเอกสารให้กับหน่วยงานภาษีเท่านั้นจึงจะทราบเรื่องดังกล่าว

นอกจากนี้ยังมีกรณีที่ผู้ลงทุนยอมรับชำระภาษีเงินได้บุคคลธรรมดา (PIT) แทนผู้ซื้อ เรียกเก็บ PIT จากผู้ซื้อเมื่อโอนสัญญาเงินทุน แต่ไม่ได้ชำระภาษีเข้างบประมาณแผ่นดิน

ส่วนการโอนโครงการลงทุนนั้น กระทรวงการคลัง กล่าวว่า ผู้เสียภาษี คือ นิติบุคคลที่โอนสิทธิในการลงทุน แสวงหาผลประโยชน์บางส่วนหรือทั้งหมดจากโครงการลงทุนให้แก่องค์กรหรือบุคคลอื่นในรูปแบบการแยก ควบรวมกิจการ ปรับเปลี่ยนกิจการ หรือโอนเงินทุน โดยอยู่ภายใต้การควบคุมของกฎหมายว่าด้วยธุรกิจที่ดิน การลงทุน ที่อยู่อาศัย และอสังหาริมทรัพย์

กรณีองค์กรโอนเป็นรัฐวิสาหกิจก็ต้องปฏิบัติตามบทบัญญัติของกฎหมายว่าด้วยการบริหารจัดการและใช้ทุนของรัฐที่ลงทุนในการผลิตและการประกอบกิจการในองค์กรและกฎหมายว่าด้วยการบริหารทรัพย์สินของรัฐด้วย

กระทรวงการคลังระบุว่ากิจกรรมดังกล่าวมีความเสี่ยงหลายประการ เช่น การที่องค์กรประกาศราคาโอนไม่ตรงกับราคาที่แท้จริง จนทำให้งบประมาณแผ่นดินเสียหาย การโอนโครงการเมื่อไม่เป็นไปตามเงื่อนไขการโอนตามที่กฎหมายกำหนด การจำหน่ายทรัพย์สินโดยไม่ประมูลทำให้ทรัพย์สินของรัฐเสียหาย; การใช้ที่ดินโดยไม่เหมาะสม

บุคคลที่เป็นผู้ลงทุนหรือผู้ถือหุ้นก่อตั้งจะได้รับการจัดสรรที่ดินโดยรัฐบาลในเบื้องต้นพร้อมทั้งจัดเก็บค่าธรรมเนียมการใช้ที่ดิน จากนั้นรัฐจะให้เช่าที่ดิน (ชำระเป็นรายปีหรือชำระครั้งเดียว) เพื่อดำเนินโครงการลงทุน หลังจากนั้นจะมีการโอนเงินทุนและหุ้นจำนวนหนึ่ง ซึ่งส่งผลให้มีการเปลี่ยนผู้ร่วมลงทุนและผู้ถือหุ้นก่อตั้งทั้งหมด

ในความเป็นจริงแล้ว องค์กรที่ดำเนินการโครงการลงทุนไม่ได้เปลี่ยนแปลง (ประมวลรัษฎากรขององค์กรไม่ได้เปลี่ยนแปลง) แต่สมาชิกที่นำทุนมาสมทบให้กับองค์กรได้เปลี่ยนแปลงไป อาจกล่าวได้ว่าโดยพื้นฐานแล้วคือการขายโครงการอสังหาริมทรัพย์ผ่านรูปแบบการโอนทุนของผู้ร่วมทุนหรือผู้ถือหุ้นผู้ก่อตั้ง

กระทรวงการคลัง กล่าวว่า การกระทำของผู้เสียภาษีดังกล่าวข้างต้นมีความเสี่ยงด้านภาษีมากมาย ส่งผลให้เกิดความสูญเสียต่องบประมาณแผ่นดิน และมีความเสี่ยงที่จะฝ่าฝืนบทบัญญัติของกฎหมายว่าด้วยการจัดการที่ดิน

ยากที่จะตรวจสอบมูลค่าที่แท้จริงของรายการโอนเงิน

ในส่วนของราคาโอนอสังหาริมทรัพย์ กระทรวงการคลัง ชี้แจงว่า ผู้เสียภาษีแจ้งราคาโอนเพื่อคำนวณภาษีไม่ตรงตามราคาโอนที่แท้จริง ผู้ซื้อและผู้ขายใช้สัญญาที่เขียนด้วยลายมือซึ่งมีลายเซ็นของทั้งสองฝ่าย โดยระบุราคาธุรกรรมที่แท้จริงเพื่อป้องกันข้อพิพาทในศาล

“ดังนั้น เป็นเรื่องยากมากที่หน่วยงานของรัฐที่มีอำนาจหน้าที่จะตรวจสอบมูลค่าที่แท้จริงของธุรกรรมการโอนอสังหาริมทรัพย์ โดยเฉพาะอย่างยิ่งเนื่องจากหน่วยงานด้านภาษีในปัจจุบันยังไม่มีหน้าที่ในการสืบสวน” รายงานของกระทรวงการคลังระบุ

สำหรับสัญญาโอนสัญญาซื้อขายบ้านและงานก่อสร้างในอนาคต มูลค่าของสัญญาซื้อขายบ้านและงานก่อสร้างในอนาคตจากบุคคลที่สองไปยังบุคคลที่สามจะเท่ากับราคาซื้อจากผู้ลงทุนเท่านั้น หรือเมื่อหนังสือออกแล้ว ผู้เสียภาษีก็ยินดีประกาศขายต่ำกว่าราคาที่ผู้ลงทุนกำหนด ทำให้การคำนวณรายได้งบประมาณต้องสูญเสียไปด้วย

ในส่วนของวิธีการซื้อขายอสังหาริมทรัพย์และโครงการอสังหาริมทรัพย์ กระทรวงการคลัง กล่าวว่า ผู้ลงทุนยินยอมให้ผู้ซื้อเซ็นสัญญาซื้อบ้านในอนาคตกับผู้ซื้อรายใหม่ เพื่อหลีกเลี่ยงภาษีเงินได้บุคคลธรรมดาจากการโอนอสังหาริมทรัพย์

“นักลงทุนกำลังหลีกเลี่ยงกฎหมายที่อยู่อาศัยเกี่ยวกับการจำกัดจำนวนบ้านที่ชาวต่างชาติสามารถเป็นเจ้าของได้โดยการเซ็นสัญญาเช่าระยะยาวและผู้เช่ามีสิทธิ์เต็มที่ในฐานะเจ้าของบ้าน” “การทำธุรกรรมอสังหาริมทรัพย์ที่เกิดขึ้นจริงนั้นถูกทำให้ถูกต้องตามกฎหมายโดยการซื้อหุ้นแล้วแบ่งธุรกิจออกไป” รายงานระบุ

สำหรับการอนุญาตโอนกรรมสิทธิ์อสังหาริมทรัพย์ ผู้เสียภาษีที่โอนกรรมสิทธิ์อสังหาริมทรัพย์ไม่ต้องลงนามในสัญญาโอนกรรมสิทธิ์ แต่ลงนามในสัญญาอนุญาต (ซึ่งผู้ได้รับอนุญาตมีสิทธิครอบครอง มีสิทธิใช้ และมีสิทธิกำจัดอสังหาริมทรัพย์) เพื่อหลีกเลี่ยงภาษีเงินได้บุคคลธรรมดาจากการโอนกรรมสิทธิ์อสังหาริมทรัพย์

ข้อมูลจากกระทรวงการคลังพบว่ารายได้ภาษีเงินได้บุคคลธรรมดาจากการโอนอสังหาริมทรัพย์ในช่วงปี 2560-2565 เพิ่มขึ้นเมื่อเทียบกับรายได้ปีก่อน

โดยเฉพาะในปี 2017 มีรายได้ 10,818 พันล้านดอง ปี 2018 รายได้อยู่ที่ 12,963 พันล้านดอง เพิ่มขึ้น 19.82% ปี 2019 รายได้อยู่ที่ 14,447 พันล้านดอง เพิ่มขึ้น 11.44% ปี 2020 รายได้อยู่ที่ 16,213 พันล้านดอง เพิ่มขึ้น 12.22% ปี 2021 รายได้อยู่ที่ 21,142 พันล้านดอง เพิ่มขึ้น 30.4% สูงสุดคือปี 2022 มีรายได้ 34,746 พันล้านดอง เพิ่มขึ้น 64.34% เมื่อเทียบกับปี 2021

ในปี 2566 เพียงปีเดียว รายได้ภาษีเงินได้บุคคลธรรมดาจะลดลงเหลือเพียง 18,618 พันล้านดองเท่านั้น เนื่องจากความยากลำบากทางการตลาดและปริมาณธุรกรรมที่ลดลง