เพราะเหตุใดธุรกิจจึงประสบปัญหาในการลดราคาที่อยู่อาศัย?

ธุรกิจต่างต้องการลดราคาที่อยู่อาศัย ให้ความสำคัญกับกระแสเงินสด

คุณโว ฮ่อง ถัง ผู้อำนวยการฝ่ายบริการที่ปรึกษาและพัฒนาโครงการ DKRA Group ให้ความเห็นว่าในตลาดปัจจุบัน นักลงทุนจำนวนมากได้ลดราคาที่อยู่อาศัยลงอย่างจริงจัง โดยให้ความสำคัญกับกระแสเงินสดมากกว่าผลกำไร ธุรกิจต่างๆ ลดราคาด้วยการสนับสนุนลูกค้าด้วยวิธีการชำระเงินที่ยาวนานขึ้น อัตราการชำระเงินที่ต่ำลง สามารถจ่ายเงิน 30% หรือแม้กระทั่ง 10% เพื่อรับบ้าน หรือสนับสนุนอัตราดอกเบี้ย ช่วงปลอดเงินต้น...

นายทัง กล่าวว่า ปัจจุบันอุปทานโครงการเบื้องต้นในตลาดมีไม่มาก และจำนวนโครงการที่มีสิทธิ์ขายก็มีน้อยมาก แต่ผู้ลงทุนส่วนใหญ่เมื่อมีคุณสมบัติที่จะขายจะให้ความสำคัญกับกระแสเงินสดเป็นหลัก ราคาที่สูงจะไม่ขายสินค้า นักลงทุนจะติดอยู่กับกระแสเงินสด ดังนั้นไม่มีใครโง่พอที่จะตั้งราคาสูงในเวลานี้ เขากล่าว

นอกจากนี้ นายทัง ยังกล่าวอีกว่า โครงการนี้จะมีสูตรพื้นฐานที่สุดในการหาราคาขาย นั่นคือ กำไรบวกต้นทุน ในอดีต นักลงทุนอาจคาดหวังผลกำไรได้มากถึงสิบเปอร์เซ็นต์ก่อนจะเริ่มดำเนินการใดๆ แต่ในปัจจุบัน พวกเขามุ่งมั่นที่จะเสมอทุนหรืออาจสูญเสียเงินในช่วงเริ่มต้นบางอย่าง เป้าหมายสูงสุดของนักลงทุนในปัจจุบันคือราคาขายที่ต่ำที่สุดเท่าที่จะเป็นไปได้ เพื่อระดมเงินให้เร็วที่สุดเท่าที่จะเป็นไปได้เพื่อสร้างกระแสเงินสดจากการดำเนินงาน

นายเล ฮวง ชาว ประธานสมาคมอสังหาริมทรัพย์นครโฮจิมินห์ (HoREA) ยอมรับด้วยว่า ในตลาดมีนักลงทุนโครงการบ้านพักอาศัยระดับไฮเอนด์และระดับกลางบางรายที่ลดราคาขายผ่านนโยบายส่วนลดและส่งเสริมการขาย รวมถึงบริการหลังการขายที่เป็นประโยชน์ต่อลูกค้า

Vì sao doanh nghiệp gặp khó trong giảm giá nhà? - 1 — โครงการบ้านจัดสรรบางแห่งลดราคาผ่านนโยบายที่ให้สิทธิพิเศษต่างๆ มากมาย (ภาพประกอบ: ไห่หลง)

ธุรกิจต่างพากันลดราคาที่อยู่อาศัย แต่...

ตัวแทนของผู้ลงทุนที่กำลังดำเนินโครงการในนครโฮจิมินห์และลองอันเผยว่าบริษัทต้องการลดราคาที่อยู่อาศัยอย่างแท้จริง และหวังเป็นอย่างยิ่งว่าราคาที่อยู่อาศัยจะต่ำพอที่ผู้คนจะเข้าถึงได้ง่าย

อย่างไรก็ตาม ธุรกิจก็ประสบปัญหาในการลดต้นทุนปัจจัยการผลิตเช่นกัน เนื่องจากไม่สามารถลดต้นทุนได้ ต้นทุนปัจจัยการผลิต เช่น ค่าธรรมเนียมการใช้ที่ดิน ค่าชดเชยการเคลียร์พื้นที่ ดอกเบี้ยเงินกู้ธนาคาร ค่าแรง ค่าจัดซื้อวัสดุก่อสร้าง... ล้วนเพิ่มขึ้นอย่างมีนัยสำคัญในช่วงไม่กี่ปีที่ผ่านมา

โครงการตั้งแต่มีนโยบายการลงทุนไปจนถึงการก่อสร้างอย่างเป็นทางการอาจต้องใช้เวลานานถึง 5-7 ปี ในบางกรณีถึง 15 ปี แทนที่จะเป็น 3 ปีตามที่คาดไว้โดยเฉลี่ย ส่งผลให้สิ้นเปลืองทรัพยากรไปมาก และทำให้ธุรกิจต้องสูญเสียต้นทุนโอกาสไป นอกจากนี้ บริษัทยังมีพันธกรณีต่อผู้ถือหุ้นและพันธมิตรเกี่ยวกับผลกำไรขั้นต่ำที่ทำได้ในแต่ละปีอีกด้วย บุคคลนี้กล่าว

เนื่องจากคุณ Chau มีประสบการณ์ในตลาดอสังหาริมทรัพย์มายาวนานหลายปี คุณ Chau จึงเข้าใจดีกว่าใครๆ ถึงความยากลำบากที่ธุรกิจต่างๆ เผชิญเมื่อต้องลดราคาที่อยู่อาศัย เขาได้ชี้ให้เห็นว่าธุรกิจจะต้องแบกรับต้นทุนหลายประเภท เช่น ค่าก่อสร้าง ค่าวัตถุดิบ ค่าแรงงาน ต้นทุนทางการเงิน; ต้นทุนการบริหารจัดการเพิ่มขึ้น และยังมี "ต้นทุนที่ไม่สามารถระบุชื่อได้" อีกด้วย

โดยเฉพาะอย่างยิ่งต้นทุนที่ดินของโครงการได้แก่ ค่าชดเชยและค่าเคลียร์พื้นที่โดยการรับโอนสิทธิการใช้ที่ดิน การชำระค่าธรรมเนียมการใช้ที่ดิน ค่าเช่าที่ดิน และค่าธรรมเนียมการคุ้มครองที่ดินทำนา (หากใช้ที่ดินทำนา) ให้กับรัฐ ต้นทุนที่ดินคิดเป็นประมาณร้อยละ 15 ของต้นทุนโครงการอพาร์ตเมนต์ มากกว่าหรือต่ำกว่า 30% สำหรับโครงการทาวน์เฮาส์ มากกว่าหรือต่ำกว่า 20% สำหรับโครงการวิลล่า

โดยเฉพาะอย่างยิ่ง ค่าชดเชยและค่าเคลียร์พื้นที่ในปัจจุบันมักจะถูกหักออกโดยหน่วยงานของรัฐที่มีอำนาจหน้าที่ประมาณ 70% ของต้นทุนจริงที่องค์กรได้ใช้จ่ายไป ต้นทุนที่แท้จริงที่เหลืออยู่ที่ยังไม่ได้หักถือเป็นกำไรและธุรกิจจะต้องชำระภาษีเงินได้นิติบุคคลเพิ่มเติมร้อยละ 20 อีกด้วย ในที่สุดแล้ว ต้นทุนทั้งหมดเหล่านี้จะรวมอยู่ในราคาขายที่ลูกค้าต้อง "รับผิดชอบ" เมื่อซื้อบ้าน

ต้นทุนการก่อสร้างคิดเป็นประมาณ 50% ของต้นทุนโครงการอพาร์ทเม้นท์ 30% ของต้นทุนโครงการทาวน์เฮาส์ และ 20% ของต้นทุนโครงการวิลล่า ต้นทุนประเภทนี้มีแนวโน้มเพิ่มสูงขึ้น เช่น พื้นที่ 1 ตารางเมตรในการก่อสร้างอาคารอพาร์ตเมนต์เพิ่มขึ้นเป็น 12-13 ล้านดองต่อตารางเมตร จากเดิมที่อยู่ที่เพียง 7-8 ล้านดองต่อตารางเมตรเท่านั้น

ต้นทุนทางการเงินรวมทั้งดอกเบี้ยสินเชื่อและดอกเบี้ยที่จ่ายจากแหล่งทุนอื่น ๆ โดยปกติคิดเป็นประมาณ 10% ของราคาต้นทุน ต้นทุนการจัดการโดยทั่วไปคิดเป็นประมาณ 5% ของต้นทุน

ด้วยต้นทุนที่ "ไม่ระบุชื่อ" มูลค่าของรายการเหล่านี้จึงไม่น้อย อย่างไรก็ตาม เนื่องจาก “ความถูกต้องตามกฎหมาย ความถูกต้อง และความสมเหตุสมผล” ของค่าใช้จ่ายตามที่กฎหมายภาษีกำหนด ค่าใช้จ่ายเหล่านี้จึงไม่รวมอยู่ในต้นทุนการลงทุนโครงการ แต่ท้ายที่สุดแล้วจะรวมอยู่ในราคาขายที่ผู้ซื้อบ้านต้องรับผิดชอบ

นายโจววิเคราะห์ว่าต้นทุนทั้งหมดข้างต้นเป็นการคำนวณภายใต้เงื่อนไขตลาดปกติ ซึ่งใช้เวลาประมาณ 3 ปีสำหรับโครงการที่อยู่อาศัยเชิงพาณิชย์ หากถูกยืดเยื้อออกไปเนื่องจากปัญหาทางกฎหมายเช่นที่เกิดขึ้นในช่วงไม่กี่ปีที่ผ่านมา ต้นทุนการลงทุนโดยรวมจะเพิ่มขึ้นอย่างมาก

Vì sao doanh nghiệp gặp khó trong giảm giá nhà? - 2 — ต้นทุนปัจจัยการผลิตหลายประเภทเมื่อก่อสร้างโครงการจะเกินงบประมาณ (ภาพประกอบ: กวาง อันห์)

จะมีวิธีแก้ไขอย่างไร?

ตัวแทนจากบริษัทที่พัฒนาโครงการต่างๆ มากมายในลองอันและด่งนายกล่าวว่า เพื่อลดราคาที่อยู่อาศัย ตลาดจำเป็นต้องได้รับความร่วมมือจากหน่วยงานและสมาชิกจำนวนมากในตลาด

บุคคลนี้เสนอว่ารัฐควรพิจารณาให้แรงจูงใจในการใช้ภาษีการใช้ที่ดินสำหรับโครงการบ้านพักอาศัยสังคมและบ้านพักคนงาน ธนาคารสามารถอำนวยความสะดวกให้ธุรกิจกู้ยืมเงินทุนเพื่อดำเนินโครงการโดยมีอัตราดอกเบี้ยพิเศษ โดยเฉพาะอย่างยิ่งกระบวนการดำเนินการให้แล้วเสร็จตามขั้นตอนและเอกสารอนุมัติโครงการต้องเร่งดำเนินการให้รวดเร็วเพื่อให้ธุรกิจไม่ต้องยืดระยะเวลาในการดำเนินการออกไป

นายเล ฮวง ชาว ในฐานะประธาน HoREA ได้เสนอแนวทางแก้ไขที่ครอบคลุมหลายประการ สำหรับธุรกิจ นายโจวแนะนำว่านักลงทุนควรลดความคาดหวังกำไร ไม่ควรคงราคาไว้สูง แต่ควรเพิ่มส่วนลด และมีนโยบายส่งเสริมการขายและหลังการขายเพื่อกระตุ้นความต้องการ เพิ่มความเชื่อมั่นของลูกค้า สร้างกระแสเงินสดและสภาพคล่อง

นอกจากนี้ ธุรกิจต่างๆ ยังจำเป็นต้องเปลี่ยนการลงทุนไปสู่กลุ่มที่อยู่อาศัยราคาประหยัด ซึ่งมีราคาเหมาะสมกับรายได้ของผู้คน โครงการพัฒนาอพาร์ทเมนต์บ้านพักอาศัยสังคมอย่างน้อย 1 ล้านยูนิตในช่วงปี 2564-2573 จะช่วยให้ธุรกิจเข้าถึงแพ็กเกจสินเชื่อ 120,000 พันล้านดอง โดยมีอัตราดอกเบี้ยต่ำกว่าอัตราดอกเบี้ยเชิงพาณิชย์ปกติ 1.5-2%

นอกจากนี้ ธุรกิจต่างๆ ยังสามารถเข้าร่วมโครงการเพื่อสร้างอาคารอพาร์ตเมนต์เก่าขึ้นใหม่ ปรับปรุงและย้ายบ้านริมคลองหรือตามคลอง และพัฒนาพื้นที่ในเมืองเก่าที่ทรุดโทรมขึ้นใหม่

ฝ่ายรัฐบาล นายโจวเสนอแนะว่าหน่วยงานของรัฐที่มีอำนาจควรเน้นที่การขจัดอุปสรรคทางกฎหมายเพื่อเพิ่มอุปทานของโครงการที่อยู่อาศัย ซึ่งเป็นพื้นฐานในการเพิ่มอุปทานของที่อยู่อาศัยราคาประหยัดและที่อยู่อาศัยสังคม การเพิ่มขึ้นของอุปทานที่อยู่อาศัยนี้จะช่วยรักษาเสถียรภาพราคาที่อยู่อาศัยตามกฎหมายเรื่องอุปสงค์และอุปทานและกฎการแข่งขันในตลาด

นอกจากนี้ สมาคมฯ ได้เสนอให้กระทรวงก่อสร้างส่งระเบียบรายละเอียดเกี่ยวกับขั้นตอนการลงทุนก่อสร้างที่อยู่อาศัยตามที่กำหนดไว้ในมาตรา 34 ของกฎหมายที่อยู่อาศัย พ.ศ. 2566 ให้กับรัฐบาลโดยเร็วที่สุด เพื่อสร้างมาตรฐานกระบวนการและขั้นตอนการบริหารในการอนุมัติโครงการที่อยู่อาศัยเชิงพาณิชย์และโครงการที่อยู่อาศัยเพื่อสังคม และลดระยะเวลาในการดำเนินการขั้นตอนการลงทุนโดยใช้ที่ดิน

สมาคมยังได้เสนอให้คณะกรรมาธิการถาวรของสภานิติบัญญัติแห่งชาติพิจารณาร่างกฎหมายที่ดินที่แก้ไขใหม่ให้แล้วเสร็จ เพื่อพัฒนากลไกและนโยบายเกี่ยวกับการใช้ที่ดินอย่างมีประสิทธิภาพและประหยัดในการดำเนินโครงการอสังหาริมทรัพย์

โดยเฉพาะโครงการบ้านจัดสรรและโครงการบ้านจัดสรรสังคม ได้รับการรับรองให้มีความสอดคล้องและสอดคล้องกับ พ.ร.บ.ที่อยู่อาศัย และ พ.ร.บ. ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ พ.ศ. 2566 สร้างเงื่อนไขที่เอื้ออำนวยให้ผู้ลงทุนเข้าถึงที่ดินได้ โดยไม่สูญเสียรายได้งบประมาณ

แหล่งที่มา