'ทำธุรกรรมอย่างช้าๆ' คาดการณ์เวลา 'ละลาย' เปิดตัวโครงการ Vinhomes ในนครโฮจิมินห์ เตรียมขยายพื้นที่ซูเปอร์ซิตี้ใน Dung Quat เร็วๆ นี้

ตลาดรอรับผลบวกจากการลดอัตราดอกเบี้ย ขั้นตอนที่นักลงทุนต้องรู้ในการขายบ้านในอนาคต กว๋างหงายต้องการสร้างซูเปอร์ซิตี้... คือข่าวอสังหาฯ ล่าสุด

สำหรับธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ เมื่ออัตราดอกเบี้ยสูง 11-13% ย่อมส่งผลต่อต้นทุนที่สูง (ภาพ: ทานห์ ซอน)

อัตราดอกเบี้ยยังคงลดลง แล้วอสังหาฯ จะกลับมา ‘ฮอต’ อีกครั้งเมื่อใด?

ตามรายงานของ Vietnamnet ตั้งแต่เดือนมีนาคม ธนาคารแห่งรัฐได้ลดอัตราดอกเบี้ยการดำเนินงานลงสี่ครั้ง ดังนั้นตั้งแต่วันที่ 19 มิถุนายน เป็นต้นไป อัตราดอกเบี้ยดำเนินการชุดหนึ่งจะถูกปรับลดลง ที่น่าสังเกตคือ อัตราดอกเบี้ยสูงสุดที่ใช้กับเงินฝากที่มีระยะเวลาตั้งแต่ 1 เดือนถึงต่ำกว่า 6 เดือน ได้ลดลงจาก 5% ต่อปีเป็น 4.75% ต่อปี

ผู้เชี่ยวชาญมองว่าการปรับลดอัตราดอกเบี้ยครั้งนี้เป็นสัญญาณที่ดีสำหรับเศรษฐกิจ คาดว่าจะส่งผลดีต่อตลาดอสังหาฯ

จากมุมมองทางธุรกิจ นายหวู่ เกือง กวีเยต กรรมการผู้จัดการใหญ่ บริษัท Dat Xanh Mien Bac Real Estate and Services JSC กล่าวว่าอัตราดอกเบี้ยที่ลดลงส่งผลกระทบต่อตลาดอสังหาริมทรัพย์ในระดับหนึ่ง โดยเฉพาะอย่างยิ่งในด้านจิตวิทยาของตลาด

นาย Quyet กล่าวว่า “แม้ว่าผลกระทบจะไม่ชัดเจนนัก แต่ธุรกรรมต่างๆ ก็ดีขึ้นเล็กน้อย ที่ Dat Xanh ตั้งแต่เดือนเมษายนจนถึงปัจจุบัน มีธุรกรรมเกิดขึ้น โดยเฉลี่ยประมาณ 25-30 ธุรกรรมต่อเดือน แทนที่จะเป็นเพียง 4-5 ธุรกรรมก่อนหน้านี้ ธุรกรรมส่วนใหญ่อยู่ในตลาดฮานอย”

ตามที่ผู้นำรายนี้กล่าวไว้ แม้จะมีการปรับปรุง แต่จำนวนธุรกรรมดังกล่าวยังคงช้ามาก: “อัตราดอกเบี้ยอินพุตลดลง แต่ดอกเบี้ยเอาต์พุตและดอกเบี้ยเงินกู้ไม่ได้ลดลงมากนัก ผู้ซื้อบ้านยังคงจ่ายอัตราดอกเบี้ย 11-12% ทำให้การ 'ดึง' สภาพคล่องของอสังหาริมทรัพย์ขึ้นมาทำได้ยากมาก อัตราดอกเบี้ยเงินกู้จะต้องลดลงต่ำกว่า 10% ตลาดจะมีผลกระทบที่ชัดเจนยิ่งขึ้น”

ส่วนธุรกิจอสังหาฯ เมื่ออัตราดอกเบี้ยสูง 11-13% จะทำให้มีต้นทุนสูงตามไปด้วย บริษัทที่มีโครงการต้องการขายในราคาที่เหมาะสมและถูก แต่ต้นทุนปัจจัยการผลิตโดยเฉพาะต้นทุนดอกเบี้ยยังคงสูง ต้นทุนต่างๆ เช่น วัสดุก่อสร้างและแรงงานไม่ลดลง ส่งผลให้ราคาบ้านสูงขึ้น “เมื่อราคาขายสูง สภาพคล่องก็ไม่ดี” นาย Quyet วิเคราะห์

นอกจากนี้ ตามที่ผู้นำของ Dat Xanh Mien Bac กล่าว แม้ว่ารัฐบาลได้เข้ามาแทรกแซงเพื่อ "แก้ไข" ปัญหาที่เกี่ยวข้องกับพันธบัตร ขยายระยะเวลาการกู้ยืม... และส่งผลดีมากต่อธุรกิจโดยรวม แต่อัตราดอกเบี้ยสำหรับสินเชื่อธุรกิจจะต้องลดลงเหลือ 9-10 เปอร์เซ็นต์ เพื่อให้ธุรกิจสามารถ "หายใจ" ได้ง่ายขึ้น เมื่อถึงเวลานั้นจะมีแหล่งสินค้าดันออกสู่ตลาดได้ราคาดีกว่า

“หวังว่าการเติบโตในไตรมาสที่ 3 และ 4 จะดีขึ้น ซึ่งจะนำไปสู่ตลาดเศรษฐกิจที่ดีขึ้น และหลังจากนั้น อสังหาริมทรัพย์ก็จะเติบโตเช่นกัน ในไตรมาสที่ 3 ปี 2023 ด้วยสัญญาณเชิงบวก ตลาดจะไม่ “หยุดชะงัก” เหมือนอย่างเคย

อย่างไรก็ตาม การที่จะก้าวข้ามขีดจำกัด ทำลายกำแพงของอสังหาริมทรัพย์ทันที หรือทำธุรกรรมให้ประสบความสำเร็จในตลาดนั้นเป็นสิ่งที่ไม่สามารถเกิดขึ้นได้ อย่างไรก็ตาม สภาพคล่องจะดีขึ้นกว่าช่วงนี้" นาย Quyet กล่าวเพิ่มเติม

ในขณะเดียวกัน นายเหงียน วัน ดิงห์ ประธานสมาคมนายหน้าอสังหาริมทรัพย์เวียดนาม ประเมินว่าการลดอัตราดอกเบี้ยจะส่งผลดีต่อตลาดอสังหาริมทรัพย์ อย่างไรก็ตาม จากการลดอัตราดอกเบี้ยในปัจจุบัน นายดิงห์ กล่าวว่า นักลงทุนและผู้พัฒนามี "ความตื่นเต้น" เท่านั้น แต่เพื่อเข้าถึงเงินทุนจริงๆ พวกเขายังต้องคำนวณอยู่ดี เนื่องจากอัตราดอกเบี้ยยังคงอยู่ในเกณฑ์ที่ยากต่อการดูดซับ

“ในช่วงนี้ระดับราคา “ตก” ตลาดดูดซับได้ไม่ดี อัตราดอกเบี้ยเงินกู้ยังสูงอยู่… ดังนั้นการกู้เงินจากธนาคารเพื่อการลงทุนจะต่ำ ไม่เพียงแต่ผู้ลงทุนเท่านั้นที่พิจารณา แต่ผู้ลงทุนเองก็พิจารณากู้เงินเพื่อการลงทุนเช่นกัน

ขณะเดียวกัน สำหรับธนาคาร การลดอัตราดอกเบี้ยจะต้องติดตามและควบคุมปัญหาเงินเฟ้อและอัตราแลกเปลี่ยนด้วย ดังนั้นอัตราดอกเบี้ยเงินกู้จึงไม่สามารถลดได้ทันที และไม่สามารถตามทันการลดอัตราดอกเบี้ยเงินฝากได้ “เรายังต้องรอ” นายดิงห์ กล่าว

ผู้เชี่ยวชาญรายนี้เชื่อว่าด้วยสถานการณ์ในปัจจุบัน ตลาดอสังหาริมทรัพย์ยังคงยากที่จะฟื้นตัวได้ในช่วงปลายปี และจะเห็นเพียงสัญญาณการฟื้นตัวเท่านั้น

“หากในไตรมาสที่ 3 และ 4 ของปี 2566 ปัญหาทางกฎหมายของโครงการอสังหาริมทรัพย์ได้รับการ “แก้ไข” ในระดับพื้นฐาน โครงการต่างๆ ก็จะเริ่มแสดงสัญญาณของการกลับมาดำเนินการอีกครั้ง ตลาดอสังหาริมทรัพย์แสดงสัญญาณการฟื้นตัว เมื่อถึงเวลานั้น ตลาดจะค่อยๆ กลับมาทรงตัวอีกครั้ง” นายดิงห์กล่าวเสริม

Vinhomes เปิดตัวโครงการ Glory Heights ในเมือง เอชซีเอ็ม

เมื่อไม่นานนี้ Vinhomes ได้จัดงานเปิดตัวโครงการ Glory Heights โดยมีตัวแทนและพันธมิตร 48 ราย รวมถึงผู้เชี่ยวชาญด้านการขายมากกว่า 7,000 รายเข้าร่วม ในบริบทที่ตลาดแสดงสัญญาณการฟื้นตัวหลายประการ Glory Heights ได้กลายเป็นกองทุนอพาร์ตเมนต์ "ยอดนิยม" ที่นักลงทุนด้านอสังหาริมทรัพย์ต้องการตัว

ได้รับแรงบันดาลใจจาก “เมืองมหาเศรษฐี” มาลิบู Glory Heights ได้ลงทุนในสถานพยาบาลที่ปรากฏให้เห็นเป็นครั้งแรกที่ Vinhomes Grand Park พร้อมด้วยสระว่ายน้ำมาลิบูขนาด 845 ตร.ม. น้ำตกแบบอินฟินิตี้ จาคุซซี่สุดหรู ห้องซาวน่า สวนไดโนเสาร์ที่ไม่ซ้ำใคร พื้นที่คาราโอเกะสำหรับครอบครัวสุดหรูหรา...

นอกจากนี้ ทำเลที่ตั้งอันพิเศษของ Glory Heights ซึ่งอยู่ใจกลาง Vinhomes Grand Park ยังเป็นเครื่องรับประกันมูลค่าและศักยภาพในการสร้างกำไรของโครงการอีกด้วย ตั้งอยู่บนถนนช้อปปิ้ง Rodeo ติดกับ Vincom Mega Mall จัตุรัส Golden Eagle ห่างออกไปเพียงไม่กี่ก้าว ผู้พักอาศัยใน Glory Heights สามารถเดินทางไปยังสิ่งอำนวยความสะดวกที่น่าภาคภูมิใจที่สุดของมหานครได้

การรวบรวมคุณค่าพิเศษทั้งหมด สร้างคุณภาพชีวิตที่เหนือกว่าสำหรับชนชั้นกลางและชนชั้นสูง Glory Heights ถือเป็นรุ่นใหม่ของ The Landmark (Vinhomes Central Park) ที่อยู่ใจกลางภาคตะวันออกที่เจริญรุ่งเรือง สถานที่อยู่อาศัยของชุมชนชนชั้นสูง และเป็นสินทรัพย์ที่สร้างผลกำไรมหาศาล

กว๋างหงายตั้งเป้าสร้าง “ซูเปอร์ซิตี้” กว่า 7,000 เฮกตาร์

เมื่อวันที่ 22 มิถุนายน ประธานคณะกรรมการประชาชนจังหวัด Dang Van Minh ได้อนุมัติภารกิจการสำรวจ การวางแผน และประมาณต้นทุนสำหรับแผนผังการแบ่งเขตการก่อสร้างขนาด 1/2000 สำหรับเขตเมืองและพื้นที่บริการทางตะวันออกเฉียงใต้ของ Dung Quat

Một góc KKT Dung Quất nhìn từ trên cao (Ảnh: Quốc Triều).

มุมหนึ่งของเขตเศรษฐกิจ Dung Quat เมื่อมองจากมุมสูง (ภาพถ่าย: Quoc Trieu)

ดังนั้น ที่ดินที่สำรวจเพื่อการวางแผนจึงตั้งอยู่ในเขตเทศบาลของบิ่ญไฮ บิ่ญเจิว บิ่ญตรี บิ่ญเฟื้อก บิ่ญฮัว บิ่ญทานห์ และบิ่ญเตินฟู (เขตบิ่ญเซิน)

ขอบเขตการสำรวจและวางแผนพื้นที่เขตเมืองและบริการภาคตะวันออกเฉียงใต้จังหวัดอุตรดิตถ์ มีขนาด 7,325 ไร่ ภายในปี 2588 เมืองนี้จะมีประชากรประมาณ 200,000 คน

พื้นที่เขตเมืองและบริการทางตะวันออกเฉียงใต้ของ Dung Quat วางแผนไว้ให้ด้านหนึ่งหันหน้าไปทางทะเล และด้านเหนือหันไปทางโรงกลั่นน้ำมัน Dung Quat ที่นี่จะเป็นพื้นที่พัฒนาเมือง การท่องเที่ยว และบริการ ซึ่งเป็นประตูทางตะวันออกเฉียงใต้ของเขตเศรษฐกิจ Dung Quat (EZ)

เขตเมืองและบริการทางตะวันออกเฉียงใต้ของ Dung Quat ยังมีศูนย์กลางการบริหารและการบริการของเขตเศรษฐกิจ Dung Quat ที่เกี่ยวข้องกับการพัฒนาพื้นที่เมือง Van Tuong ที่นี่ถือเป็นแกนหลักของเมืองและพื้นที่บริการภาคตะวันออกเฉียงใต้

เป้าหมายของการวางแผนคือการสร้างและพัฒนาพื้นที่เมืองและบริการทางตะวันออกเฉียงใต้ Dung Quat ให้เป็นศูนย์บริการทางเศรษฐกิจ การค้า และการเงินแห่งหนึ่งของเขตเศรษฐกิจ Dung Quat

ก่อสร้างพื้นที่เมืองชายฝั่งทะเลสูงที่ทันสมัยและใหม่ควบคู่กับการปรับปรุงพื้นที่ที่มีอยู่ให้กลายเป็นพื้นที่เมืองที่ทันสมัยและใช้ที่ดินอย่างมีประสิทธิภาพ มุ่งเป้าสู่การพัฒนาที่ยั่งยืน

เขตเศรษฐกิจดุงกว๊าต มีพื้นที่ประมาณ 45,332 เฮกตาร์ รวมถึงเกาะลี้เซินด้วย ตามการตัดสินใจปรับแผนโดยรวมสำหรับการก่อสร้างเขตเศรษฐกิจ Dung Quat ภายในปี 2588 เขตเศรษฐกิจทั้งหมดจะถูกแบ่งออกเป็นเขตย่อยการทำงานหลัก 5 เขตเพื่อควบคุมการพัฒนา

ในช่วงปี พ.ศ. 2579-2588 กว๋างหงายจะมุ่งเน้นการลงทุนด้านการสร้างให้แล้วเสร็จและปรับปรุงโครงสร้างพื้นฐานในเขตเมืองอย่างพร้อมกัน โดยมีเป้าหมายที่จะจัดตั้งนครบิ่ญเซินและนครลี้เซินภายใต้จังหวัดกว๋างหงาย

ขั้นตอนที่ต้องทราบในการขายที่อยู่อาศัยในอนาคต

ตามบทบัญญัติของข้อ b วรรค 2 มาตรา 19 แห่งพระราชกฤษฎีกาฉบับที่ 99/2015/ND-CP ผู้ลงทุนขอให้กรมก่อสร้างแจ้งสิทธิในการขายที่อยู่อาศัยในอนาคต กรณีที่ผู้ลงทุนได้จำนองโครงการหรือที่อยู่อาศัยในอนาคตไว้แล้ว จะต้องส่งเอกสารการปลดจำนองหรือบันทึกข้อตกลงกับผู้ซื้อ ผู้เช่า และผู้รับจำนองที่ไม่ต้องปลดจำนอง

ตามบทบัญญัติในวรรคหนึ่ง มาตรา 147 แห่งพระราชบัญญัติที่อยู่อาศัย ในกรณีที่ผู้ลงทุนได้จำนองโครงการหรือที่อยู่อาศัยที่จะมีขึ้นในอนาคตไว้ จะต้องปล่อยจำนองนั้นเสียก่อนจึงจะลงนามในสัญญาซื้อขายได้ เว้นแต่ผู้ซื้อและผู้รับจำนองจะตกลงกัน

ฉะนั้น ณ เวลาที่ผู้ลงทุนร้องขอให้กรมโยธาธิการและผังเมืองออกหนังสือแจ้งการมีสิทธิขายที่อยู่อาศัยในอนาคตนั้น ไม่มีผู้ซื้อบ้าน จึงมีเพียงเอกสารจากผู้จำนองที่ตกลงจะซื้อและขายบ้านเท่านั้น และผู้ลงทุนได้ให้คำมั่นก่อนจะเซ็นสัญญาปลดจำนองบ้านหลังนั้น (ยกเว้นกรณีที่ผู้ซื้อและผู้จำนองตกลงกันไม่ปลดจำนอง) ซึ่งสอดคล้องกับระเบียบข้างต้นหรือไม่ ประกาศของกรมก่อสร้างเกี่ยวกับคุณสมบัติในการขายที่อยู่อาศัยในอนาคตสอดคล้องกับข้อบังคับข้างต้นหรือไม่?

เกี่ยวกับเรื่องนี้ กระทรวงก่อสร้างได้ตอบกลับไปดังนี้:

มาตรา 147 วรรคหนึ่ง แห่งพระราชบัญญัติที่อยู่อาศัย บัญญัติว่า ในกรณีที่ผู้ลงทุนได้จำนองโครงการหรือที่อยู่อาศัยที่จะมีขึ้นในอนาคตไว้แล้ว จะต้องปล่อยจำนองนั้นเสียก่อนจึงจะลงนามในสัญญาซื้อขายได้ เว้นแต่กรณีที่ผู้ซื้อและผู้รับจำนองตกลงกัน

ในประเด็น ข วรรค 2 มาตรา 19 พระราชกฤษฎีกาเลขที่ 99/2015/ND-CP กำหนดว่า ผู้ลงทุนจะต้องส่งเอกสารไปยังกรมก่อสร้างซึ่งบ้านตั้งอยู่ พร้อมทั้งเอกสารที่พิสูจน์ได้ว่าบ้านดังกล่าวเข้าเงื่อนไขการขายหรือเช่าซื้อตามบทบัญญัติในวรรค 1 มาตรา 55 แห่งพระราชบัญญัติธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ กรณีจำนองโครงการลงทุนก่อสร้าง หรือจำนองบ้านเพื่อขายหรือเช่า ผู้ลงทุนจะต้องแนบเอกสารพิสูจน์การปลดจำนองหรือบันทึกข้อตกลงระหว่างผู้ซื้อหรือผู้เช่าบ้านและผู้รับจำนองว่าไม่จำเป็นต้องปลดจำนองและสามารถซื้อ ขายหรือเช่าบ้านได้ กรณีไม่มีการจำนองโครงการหรือบ้านที่จะขายหรือเช่า ผู้ลงทุนจะต้องระบุคำมั่นรับผิดชอบให้ชัดเจนในเอกสารที่ส่งให้กับกรมก่อสร้าง

ดังนั้น ข้อ 2 ข้อ 19 พระราชกฤษฎีกาเลขที่ 99/2015/ND-CP จึงได้กำหนดประเภทของเอกสารที่นักลงทุนจะต้องส่งให้กับกรมก่อสร้างเพื่อดำเนินการแจ้งสิทธิการขายที่อยู่อาศัยในอนาคตไว้โดยเฉพาะ ขอแนะนำให้คุณศึกษา เปรียบเทียบ และปฏิบัติตามข้อกำหนดอย่างเคร่งครัด

แหล่งที่มา